首付少於20% 需要付房屋的貸款保險，這樣買房划算嗎？一般會提高了每個月月供幾百。要看貸款金額的多少決定。還是等存滿首付的20%？

Hello 歡迎回來 很多人在第一次買房的時候就在想說 到底如果只是付5%或者10%的情況下 然後要付每個月的PMI的情況下 那PMI我們就說的是 Primary Mortgage Insurance 也就是說房貸保險 那在付房貸保險的情況下 去買房到底劃不划算呢 我們今天就來講一下這個問題 那對於首付如果可以達到20%以下的話 就是四個不同的loan的區別 一個就是conventional loan 一個FHA 還有VA 還有就是USDA 這四種不同的loan都可以首付少於20% 第一次買房 那這四種loan的不同的方式 比如說像conventional loan的話 它沒有initial的這個PMI 就是它在closing的時候 第一次closing的時候的這個首付期 還得付一個PMI 那conventional是沒有的 FHA是有的 它大概這個費用是在0.5到1.5%左右 所以第一次的這個PMI還是比較高的 像如果你是30萬的loan左右的話 你的PMI可能是在5000多塊錢左右 然後USDA loan 它也有一個initial PMI USDA loan會少一些些 VA的話它只是initial的這個contribution 然後呢就是monthly的PMI monthly的話就是conventional loan也會少一點點 FHA多一些些 然後呢就是USDA跟那個VA是沒有的 那一般是少於20%左右的這個down payment的話 那個銀行都會要求你要購買這個PMI 就是房貸保險 房貸保險的話 因爲呢你是這個少於20%的話 那它也是爲了保護這個銀行的權利 那如果你知道的話就很多不查收入的貸款啊 他們都會要求你要付這個30%到40%之間 那因爲呢它銀行如果真的是你們付不出房貸 然後要進入這個foreclosure的這個process的話 其實它有一些費用是比較貴的 而這些費用差不多就要佔了 你整個房貸的30% 所以一般不查收入都會要求在30%到40% 像這些正常的loan的話 你少於20%的話 你都是需要付這個房貸保險 conventional loan它會比較好一點 只要你的那個principle就是每月還貸 還到78%的時候呢 它系統裏面就會自動讓你不用付這個PMI的 但是呢FHA loan的話你要付for life 也就是說如果你這個loan一直在的話 你的FHA loan你的PMI是要一直付下去的 但是如果你的FHA loan在首付是10%以上的話呢 你的PMI大概只要付10年左右11年 除非你的FHA loan到最後就是你已經超過你20%以後 你再去refinance 這個情況呢你就可以避免付這個PMI 你可以這樣算一下 如果做conventional loan的話 比如說你30萬的這個房子 那你的貸款就可以付 你就可以用這個5%的percent down 5%的話你大概付個1萬5 1萬5加上你的closing cost全部的話 其實你一共才付了2萬多塊錢就可以買到一個房子 那你也知道這個房子是本身就是看通脹的 而且是你自己自住的 那你不住這個房子你也得去租房子 對吧 那以30萬塊錢房子來算的話 再加上現在的利息這麼低 大概3點多%左右 你的每個月本金加利息可能只在1300塊錢到1500塊錢不到 那再加上這個PMI如果算是200塊的話 其實你的本金和利息的 加上你的地稅保險不到2000塊錢 這樣子算的話 你可以算一下每年的這個你的房子是可以有多少的增值 像這邊的話正常是在5%到6%左右 每年in general 但這個也是要看地區的 但是在美國這邊大部分是在 在這兩年會漲的比較快一些 比如說今年的疫情是在15%到20%的漲幅 那就已經非常誇張了 2019年都已經漲了快10%左右 其實你一共首期只付2萬多塊錢 而且你每個月把你自己的房貸 你的equity還在一直的build up 本身你的房子就是有看通脹的能力 其實在這個過程之中 你已經自己在build up你自己的這個wealth 那像美國人很多的話 第一次買房 我見過他都是從他的第一次的primary house 然後居住了以後兩年 他可能第一次買的不是非常好的房子 然後他住在裏面這兩年時間 還要負責翻新他的房子 負責把他的後院打理的好好的 然後在兩年以後呢 他就把它包裝一下再賣出去 那他其實本身放的 也就是2萬多塊錢在這裏面 然後過了兩年以後 他翻新以後再賣出去 關於自住房的話 你們都知道 一個人的話是有25萬的免稅額 兩夫妻的話是有50萬的免稅額 所以呢 他賣出去以後 他這個所有的增值的錢呢 還可以不用交稅 然後呢繼續再用這個5%的conventional loan 或者FHA 再買到下一個房子 那他所有的這些增值部分 又可以投資其他的投資房 那他搬到另外一個房子 再過兩年 他又可以就是繼續把這個房子弄得更好 然後呢 再賣一次 然後再搬一次家 就是用這個方式 然後呢 來build up 來賺這個 就是兩年以後的差價 然後再買他其他的投資房 再買你投資房的時候 你就可以付25%的percent down 然後呢 就是可以不用付這個PMI 而投資房你也知道是investment 所以他一定是要付25%的這個percent down 他就是很多 就是工薪階級他沒有太多儲蓄的情況下的話 他都是用這個方式來慢慢慢慢進入這個房地產的行業 然後來build up他們自己的財富 到後面最後就是可以達到這個財富自由 因爲房租 還有他自己所剩的這個錢的這個去繼續投資 那我們也可以算一下 就是比如說你如果現在就可以用5%的 或者3%的percent down來去買這個房子 然後就是多付一些這個PMI的情況下更划算呢 還是說你就是等 要等到自己存到這個20%的錢以後 纔去買這個房子更划算 其實說心裏話 等你就是存到這個20%的錢的時候 可能他的房價也是一直正在增長 還有就是說你自己所付的這個房租啊 還有就是你這個過程之中 你在這個房租上面的消費 其實也是一個非常可觀的 如果我覺得可以用3%或者5%的情況下去買房 我覺得可以儘快買 特別是自己的這個自住房 那希望這支視頻可以幫助得到大家 謝謝