房價悖論，降價為甚麼這麼難

最近一段時間因爲開發商降價 引發的前期業主的維權事件 是此起彼伏 涉及到了衆多的知名開發商 在武漢的一家央企開發小區的幾名業主 甚至因爲維權被行政拘留了 我剛入行的時候就曾經聽過一個故事 說在香港 李嘉誠的長江實業開發的一個項目 因爲市場下行 所以這個項目在銷售的後期就降價了 不得不給原來的業主是鉅額的賠付 但目前的開發商無論是資金狀況 還是行業慣例 都不可能有這種賠償了 所以你看前期業主不滿 更重要的是政府也不滿 我們前些天說過 包括昆明 瀋陽 唐山 哈爾濱等20多個城市的管理部門 先後出臺了限跌令 甚至還有補貼令 以行政手段不讓降價 我們不由的感慨 開發商是真難 市場好的時候不讓漲價 市場不好 甚至都資金要爆雷了 想降價回款也不行 這十幾年來 因爲降價被砸售樓處的項目 涉及了幾乎所有的知名開發商 由此可見降價這事兒 跟開發商的品牌信譽 包括所有之形式 可能都沒有什麼關係 房地產市場是政府開發商和購房人 三方參與的市場 降價的結果是三方的供輸 這肯定不是一個好的結果 這讓我想起了經濟學中 那個著名的囚徒困境的博弈模型 囚徒困境的經典例子 就是警察和兩個小偷的故事 在一個案子中 警察抓了兩個小偷 將他們分開來審訊 警官分別就告訴兩個囚犯 說如果你招供 而對方不招供 則你就會被立即釋放 對方就會被判10年 如果你兩個人都招供 均被判刑兩年 如果兩個人都不招供的話 將是最有利的 因爲無法定罪 所以只能被判半年 於是兩人同時陷入招供 還是不招供的這種兩難的處境 但兩人因爲分別關在不同的地方 又無法溝通 從自身利益最大化的角度考慮 兩個小偷都理性的選擇了招供 這種情況在博弈論中 就被稱爲納實均衡 它是找到了一個均衡的點 對自己的利益最大化 這時個體的理性利益選擇 與整體的理性利益選擇 是不一致的 而合作則會使博弈各方的情形 都會變得更好 在房地產市場裏 主要的參與者有三方 它就是開發商 政府和購房人 這三者之間 也有內部的博弈和外部的博弈 同樣其實也是符合囚徒困境 政府既要低房價 又想要高地價 開發商想要高房價 但是是要低地價 購房者想在買的時候價格低 但是買了之後又想讓價格漲 所以你看在開發商與政府的博弈裏 政府提高土地的掛牌價 開發商應對策略有幾種 你比如說前些天 杭州深圳等地的集中土派 很多開發商就不參與了 導致政府不得不緊急叫停 修改規則 後續開發商覺得規則不到位 又有很多地塊流開 在拿地之後 新一輪的博弈又開始了 只不過這變成了開發商 和購房客戶的博弈 開發商爲了利益最大化 想辦法運用各種營銷策略 來推高房價 政府就出臺調控政策 開發商在應對 遇到了市場行情不好 開發商降價 政府爲了穩定市場 緊急時刻還會發這種限跌令 這樣幾輪下來達到一個平衡 避免就出現相互鎖死的囚徒困境 但在現有的政府與開發商的 博弈模型裏 很難看到開發商去改善產品的 動力 政府與購房者之間 也存在着博弈 政府鼓勵房主不炒 希望每一個購房者都是剛需 從而解決民生的問題 因此從中央來看 肯定希望房價能穩定 以保證更多的年輕人和困難家庭 住得起房子 而真實的市場總有一部分的房子 它是具有投資屬性的 而買房的人就希望這樣的房子 越買越漲 因此雙方都從自己利益出發 尋求最優解 政府一有風吹草動 就往磁力調控 從2016年開始 這一輪調控 從限購到現在是限購 限貸限價限售限商等等 這個花樣是越來越多 調控的次數也越來越密集 今年前9個月 全國各地的調控政策 就已經超過了500次 但購房者也是上有政策 下有對策 像什麼假離婚 假戶口 都已經是小兒科了 更有甚者 還有像申芳裏 這樣的房產衆籌和代持 套取信貸資金 進入房地產市場的這種惡性事件 這就是目前非理性 非市場化的 房地產市場的真實狀況 囚徒困境之下 政府要面對的是 房地產會不會硬着陸 房企要面對的是 會不會量價齊跌 債務違約 購房者要面對的是 會不會房價下跌 資產縮水 沒有一個參與者 可以通過獨自的行動 而增加收益 房地產稅也不可能產生 各方都最優的結果 政府希望通過徵稅來擴展稅源 降低土地財政依賴 打擊炒作的這樣的一個效果 但同樣面臨着 擠壓產業生存空間的問題 部分購房者期待徵稅之後 說減少房子的控制 降低房價 但對開發商來說 甚至看不到一點點好處 如果各個市場主體 不能在妥協中尋求合作 兼顧各方的利益 最終可能會導致玩家被玩死 或者有玩家掀桌子不玩了 好的制度設計 是能讓各方在博弈中 達到一個納實均衡的狀態 但很顯然 現在我們看不到這種均衡的狀態 由此也可以看出 我們的房地產製度的建設 還將是長期的 在現有的制度下 巨幅降價是不可能發生 即使偶然出現 那些即將退出市場的 開發商的最後選擇 而這樣的房子 肯定不是你願意選擇的 當然大幅漲價 也不符合各方的利益 點贊並關注 房地產讓我們透過理想 聊聊房子