YIMBY運動 在我家後面蓋房 解決美國缺房？｜NIMBY什麼是鄰避？什麼又是YIMBY？｜多蓋房 真能解決美國住房危機嗎？【美國地產熱點】

嗨 大家好！ 歡迎回來「美國地產熱點：李歐筆記」 美國常年面臨住房缺乏的危機 在疫情之後更是更加緊張 導致住房價格居高不下 想買房買不到 買了很痛苦 所以有一場新的住房運動 正在席捲美國 稱之為「Yes In My Backyard」 如果這場運動可以成功的話 它很可能從根本上重塑美國的經濟 這到底是什麼樣的一場運動呢 竟然會起到如此大的威力 今天就和大家來談談這個 Yes In My Backyard！ 你可能有聽說過NIMBY 也就是Not In My Backyard NIMBY中文可以稱之為「鄰避」 直譯的意思就是 不要興建在我家後院 這往往是屋主或者是社區 為了反對住家周圍興建污染設施 比如工廠 手機基地台 發電設施 或者是高密度住房等等 而興起了一場運動 在相對富裕地區的屋主們 經常會是這些NIMBY的支持者 因為他們通常想要保有原本的生活品質 不想被其他的建設所干擾 破壞了原本的生活 顯然YIMBY 歡迎來我家後院運動 跟NIMBY就完全相反 YIMBY運動的支持者認為 美國現在的住房危機 就是供需之間的失衡所造成的 他們認為 這個國家根本就沒有足夠的住房 很多人被迫通過搶房 討價還價 並支付高昂的價格 才能獲得居住空間 用YIMBY的說法 住房充足是改善供給 和確保房價負擔得起的關鍵 加州的城市規劃師諾蘭・格雷表示 應該通過建造更多的住房 來解決住房危機 特別是在機會多交通豐富的社區 其實YIMBY並不是一個新的想法 但是在過去美國政治圈子裡 它並不是一個主流想法 如果它今天是一個主流 那麼現在美國大概也不會缺房了 對不對 不過在近幾年 YIMBY已經開始在政治話語權上 取得微小但至關重要的勝利 這似乎表明該運動 正在被更廣泛的接受 從東海岸到西海岸 城市和州都在挑戰 反對新建的NIMBY這一派 這是幾十年來 大多數的住房討論的主旋律 但是現在很多人都感到 美國應該是蓋更多房子的時候了 隨著這幾年買房負擔能力危機的加劇 YIMBY也越來越受到關注 據統計有三分之二的美國人表示 很難在他們居住的地方 找到經濟適用房 無家可歸的人數不斷在增加 越來越多的美國人面臨租金重擔 而且還買不起房子 在政治廣譜中 YIMBY這個想法 現在在整個政治領域也很有吸引力 進步人士認為 住房充足是提高負擔能力的一種方式 保守派和自由主義者認為 這是擺脫政府監管 並且賦予業主權力的一種方式 如果這個運動 繼續吸引更多的追隨者 並且贏得地方州聯邦官員的支持 它就有可能 會使美國城市和郊區的房價 變得更加可負擔得起 而且更具有多樣性 說是很簡單 但是要改變現在的做法 仍然有很多工作必須進行 例如地方上的阻礙住房開發的法規 仍然有很多限制性的住房法規 地方的反對和其他許多的障礙 都是阻止新住房建設的絆腳石 因此YIMBY的成功關鍵 是通過減少開發過程中的瓶頸 加快建造更多的住房 在眾多的建築限制中 影響最大的應該就是 針對獨立房的土地區劃法 簡單的說就是在一塊土地上 你只能蓋獨立房 不能蓋其他種類的住房 所以就大大的限制蓋房的數量 能居住的人數也受到擠壓 而且美國有近75%的住宅用地 都是規劃為獨立住宅 這種情況在加州更是特別明顯 YIMBY的法律執行董事 索尼婭・特勞斯表示 反對建築的NIMBY派 仍然握有很大的政治影響力 但是未來對YIMBY一方似乎更加光明 2010年開始 舊金山灣區 面臨迅速惡化的住房負擔能力危機 主要原因之一是科技業的繁榮 當地的鄰避主義在很大程度上 阻礙了當地急需的建設 像是特勞斯本身 是舊金山的一名高中數學老師 然而這樣高昂的房價 對老師來說卻是難以購買 雖然現在加州房價 因高利率而有所回落 但是加州房價 仍然是位居全美最高 因此當地針對獨立房土地區劃的鬥爭 催生了現在NIMBY的運動 特勞斯這群人 開始在當地的規劃會議上 倡導提供更多的住房 並幫助發起了YIMBY運動 以往這些公開聽證會 可能都是由這些反對建設的人士 所主導的 但是現在有年輕專業人士 退休人士站出來說話 這些改變了對話的場景 因此市議會也正在做出改變 近年來加州立法機構 通過一系列的法案 允許屋主在自己的房產上 建造更多的住房 2021年立法者通過了 參議院第9號法案 該法案實際上是禁止了獨立房的區劃 這是一次象徵性的推動 這些推動在當地的土地政策上 產生很重大的影響 原本加州三分之二的土地 以前僅限於建造獨立房 但是現在屋主 可以在原本這些單一的地塊上 再多建造最多四個單元 所以屋主可以利用這些空間 來做出租房 或者是讓更多的家人住進來 隨後的法案 還允許採用其他類型的住房 這有助於緩解不斷飆升的住房成本 參議院第35號法案規定 建造附屬住宅單元的規定 例如建造後院的「祖母房」 2022年加州批准了超過23000套的 附屬住宅單元的許可證 而在2017年只有不到5000個 自2016年以來 加州總共建造了 大約6萬個附屬住宅單元 而且建造速度每年都在增加 但是你看儘管附屬住宅單元 在加州已經如火如荼的在興建 可是加州還是缺房 加州的房價還是高貴 所以多蓋房真的就能降低房價嗎 還是說加州對住房實在是太饑渴了 所以無法在一時之間滿足需求呢 隨著類似舊金山的住房危機 在全美範圍變得越來越普及 YIMBY運動也從西岸岸 蔓延到東海岸 越來越多的人面臨不斷飆升的租金 和令人搖頭的房價 全國各地的城市 州 都在認真考慮降低住房成本 這就是YIMBY的優勢所在 2018年明尼阿波利斯 成為第一個禁止 獨立房土地區劃的城市 然後俄勒岡州也跟隨在後面 也立了類似的法案 在德州的奧斯汀市議會 最近也通過了一系列的 升級區劃的規定 其中包括縮小該市最小的地塊面積 允許在一塊土地上至少新建三棟房屋 另一邊在達拉斯也正在推動類似的政策 西雅圖房主在2022年 建造了1000套附屬住宅單元 比建造獨立房的總數量還要多 根據卡托研究所的數據 俄勒岡州的波特蘭市 通過允許增加附屬單元的改革之後 單元的建設增加了34% 還有在丹佛 一些附屬單元越來越受到歡迎的城市 最近也放鬆了建築限制 不過事情也沒有想像中的順利 像是在紐約州、德州 今年就沒能通過州的立法 有些城市則是通過了之後 沒有產生太大的迴響 像是在明尼阿波利斯 雖然早早就通過 建造附屬單元的法律 但是四年以來 卻只建造了167個單位 加州大學伯克利分校的 住房創新中心表示 問題在於明尼阿波利斯的政策 和加州不同 它們的法律沒有考慮到 單元的大小 許可的費用 以及這些單元 可以建造在房產上的什麼地方 等等這些問題 這實在是有點奇怪 明明立了法律 卻缺少實際的實行細則 在政治光譜方面 在政治兩極分化的時代 YIMBY運動可以說是打破了這個 政治兩極分化的現象 各個政治派別 都對住房增加表示廣泛的支持 不過美國兩黨 對住房增加還是有不同的解讀 例如進步主義者的YIMBY支持者 往往是更支持住房補貼 穩定租金 和其他支持經濟適用房的措施 他們通常也更加注重環保 希望在大城市限制開車的數量 而在保守或者是市場自由主義者這邊 往往更傾向於讓政府退出房地產市場 除了在城市建造住房之外 還鼓勵進行大規模的建設 加州最近的民意調查發現 民主黨人比共和黨人更有可能支持 地方政府建造公平份額的經濟適用房 同時共和黨人比民主黨人更有可能支持 放鬆土地使用和環境限制 以增加住房的供給量 儘管存在一些分歧 但是主要的目標還是相同的 建設更多的住房單元 德州和佛羅里達州這些傳統的紅州 長期以來一直將自己視為 經濟住房的避難所 但是隨著奧斯丁 邁阿密 這些曾經相對負擔得起的城市 已經轉變成更昂貴的地方 這些紅州 也逐漸開始採用YIMBY的政策 以保留對新移民和長期居民的吸引力 雖然YIMBY這一派 對近期取得的勝利感到很興奮 但是他們仍然擔憂 實行改革的進展非常緩慢 他們認為 美國近一個世紀以來的住房政策 限制了新建房的供應 現在需要時間來解開它 但是除了NIABY跟YIMBY在打對台之外 其實也有經濟適用房的組織 也在反對YIMBY 他們認為 YIMBY是站在建築商一方的 增加住房只會圖利建築商 蓋更多的豪華住宅而已 根本不會考慮到經濟適用房的供應 這個觀點確實值得大眾關注 到底該繼續NIABY 還是該是時候改變為YIMBY呢 這場拉鋸戰 在當前美國房價高昂住房短缺 利率翻漲的背景下 更顯得劍拔弩張 考驗的不只是政府和立法者的智慧 還有各方的利益考量 當然對眾多的購房者來說 大家在意的只是 購房成本要負擔得起 今天這個話題就聊到這裡 歡迎大家跟我繼續關注美國房市 我是美國房地產記者李歐 美國地產熱點 我們下週再見