1031 Exchange, 有哪些要求？投資房地產怎樣以房換房，換一輩子還可以都不用交稅？ 怎樣符合1031交換的條件？

Hello 我是 Lucy 在投資房地產方面呢 大家很多也是因為 可以賺得到錢 而且呢 省稅的工具非常的多 今天我們還是來講一下 1031 Exchange 這個是怎麼樣子運作的呢 很多人其實 Basic 的那種Information 1031的話 大家都知道 45天需要Identical 三個Property 然後呢 30天之內呢 你需要 Close 這三個Property的 其中一個 那也就是說 你賣了房子 還沒有 或者還沒賣房子之前呢 你就要開始 去找你之後的房子 但是呢 其實這個 也是很多方面 都可以跟你的Agent去Work 比如說 在你還沒有 找到你所想要的房子之前呢 你也可以放一個叫做Contingency 跟對方你所賣的 那個房子的Buyer說 在你想找到房子的時候 你再Close 你現在的房子 也就是說給你自己多點時間 去找你自己的下一個房子 這樣子也不會因為急著 時間去找下一個房子 然後呢 把 之前的那個房子就 一下子給賣了 然後呢 就 沒有房子 就是 房源你也知道現在是非常緊缺的 然後呢 沒有非常好 沒有非常容易的去 找到一個適合自己 或者就是說 比較好的房源 所以呢 其實你還是 很多東西還是可以Work out 比如說 你現在在賣的時候呢 就可以跟你的Agent講 就是寫一個Contingency Subject to 你找到 你自己適合的這個房子 但45天時間 大家都知道 在房地產投資裡面呢 算是 非常短的一個週期 也就是說 45天之內 你一定要鎖定 三個房子的目標 然後呢 在180天之內 Close這個房子 你纔可以成立 這個1031 Exchange 那1031 Exchange的話呢 有三個重點是 比較 三個點 是要注意的 第一個呢 就叫做 Like-Kind Exchange 就是說 Property must be meet Like-Kind 就是說 以相同類似的房子 換 類似的房子 比如說你是一個 Investment的Property 那你就要換 一個同樣的 也是願意來 Investment Purpose 就是說 是投資來用的 那不管你是Single-Family Multifamily 還是 Commercial 商業的 你都可以 只要你是Investment Purpose 你就可以 Exchange 那 比如說 如果是自住房啊 Single-Family 這種 就沒有必要用到 1031的很多時候 因為呢 像你自己如果 一個人 當一個人hold title的話 他過去 五年之內 你只要住滿 兩年 一個人 是有25萬的 免稅額 兩夫妻就有 50萬的免稅額 也就是說 比如說 你之前買了一個30萬的 房子 你自住了兩年 然後呢 拿去賣 賣了 80萬 那你的一分 稅都不願交 你直接就是淨賺 50萬 但投資房子 不一樣的 你賺的每一分錢 你都是需要交稅的 所以呢 才會有這個1031 Exchange 出來 那1031 Exchange 的話 也是你都不願交稅 也就是說 Tax Defer 直到你 要賣你最後一個 房子的話 他就是用你這個 Basis來算 你一共 賺了多少錢 比如說你一開始 投資了10萬塊 你用10萬塊錢一直 Exchange 到最後 比如說這個房子已經到了 100萬 那肯定呢 你10萬塊錢 你賣了100萬 那90萬 那是需要交稅的呀 但是呢 不一樣的是 如果你到你100萬 的時候 在你生前 你如果贈予給你的孩子的話 還是要 交稅的 但是你生後 比如說你走的那天 你的房子是100萬 然後呢 當時你就把它繼承 給你的孩子 你的孩子在 一年以後賣掉 是105萬 那你的孩子只需要 交這5萬塊錢的稅 而你這輩子就是從10萬到 100萬的稅 全部全省了 所以我們就是說 房地產 投資的話 是可以做到 一分稅都不願交 這個呢 我們就叫做 Step up basis 當你走的時候呢 你把房子 繼承你的孩子 那從10萬到 100萬的這個增值稅 你全免了 一分都不願交 第二點是 Equity and debt must be reinvest 也就是說 你需要 你 賣的這個錢呢 需要全部 reinvest 重新買 比如說你賣了30萬 那你又買了一個房子 只買了20萬 那是不行的 那就你有10萬塊錢 這個叫做boot 你10萬塊錢的boot 你需要 交高達35%的稅的 所以呢 你要麼30萬塊錢 就是全賣 賣了30萬 你需要買的 這個物件呢 肯定是要比30萬 更高的價格 不可以比30萬更低 但是其實你是可以買多個的 比如說 一個是10萬 那你買三個 三個30萬 那這樣也是可以的 只要高過這個 原來的 全部的value 那就是可以的了 第三點 就是Title must be hold by the same owner 也就是說 比如說這個房子 是在你的名下 然後呢 你要做1031 exchange 當然 之後買的那個房子 也一定要在你的名下 是不可以換成別人的名字的 所以他就是說Title 一定要hold by the same owner 如果是LLC的 那當然 exchange完以後 也要是在LLC的名下 那今天差不多講的 就是這個1031 是怎麼樣子運作的 還有一些特點 希望大家喜歡我的這支視頻 如果覺得我的視頻還不錯的話 希望你可以給我點讚 轉發 我們下期見 謝謝