如何計算租金回報率？現金購買回報率 vs. 貸款購買回報率

嗨,大家好,我是投資主婦Anna 今天我們來講租金收益回報率 租金收益回報率有兩種算法 一種就是你存現金買 然後另外一種就是你貸款買 那現金購買的話比較直白 就是計算方法就比較簡單 最基本的理論就是 你每年的租金淨收入 就是你租金收入減掉地稅保險 還有維修所有的開支 實際上落到你口袋的每年淨收入 除以你的買房成本 買房成本就不只是你買房的買價 還有包括律師費、成交手續費這些 所以就是租金每年淨收入除以買房成本 乘以百分比就是你的收益回報率 那你也可以倒過來算 就是買房成本除以租金淨收入 就可以算出你幾年 可以把你的投入的本金回本這樣子 那現在我們就用實際案例來算看看 那這邊就有一套兩家庭就多家庭的房子 這間房子就是27萬5 那每年的地稅收入是4612 然後加上它這邊就顯示了 租金收益率每個月是3100元 這是毛收入3100元 然後另外有一些數字你沒辦法查得到 就是要問你的當地的買房經紀 比方說房屋保險的話 大概是一年平均是1500左右 然後還有律師費、成交費 就是closing cost 大概以這個房子來說的話是2200 但是2200是隻要支付一次 所以這個是歸納為買房成本 而不是每年的支出 還有另外一個數字我忘記說了 就是這個房子你每年基本還是要維修 尤其是新南區一樣 冬天要小雪 然後夏天要把雜草 秋天要掃落葉 然後春天要種花種樹 就是一些基本的維修 或是房客用壞東西你要去維修 一年大概主要是2000塊 所以就是每個月3100乘以12個月 就是年收入 減掉4612是地稅 1500是房屋保險 然後2000塊是基本維修 所以你的淨收入一年來看就是2988 那再來我們來算買房成本 就是27萬是買的價錢 然後加上你的clothing cost 就是律師費 成交費 手續費 這些是2200 所以27萬5加上2200是27萬7200 那這兩個數字相除 就是29088租金淨收入 除以你的買房成本27萬7200 我們所得到的數字百分比來說的話 就是有10.5% 就是10.5%的回報率 那倒過來算的話 就是27萬7200除以呢 淨收入29088 你就可以算出你這個房子 大概不到十年 九年半呢 你就可以拿回你的本金了 那這是現金算的部分 那貸款的話 就是我們用貸款槓桿原理來算 你所要看的基準是 你的租金淨收入 一樣年淨收入 除以你實際的現金投入 因為一些 一部分錢是來自貸款嘛 所以你實際現金的投入是多少 然後回報是多少 那一樣 以剛剛這個房子的例子來看的話 就是買房 房價是27萬5 然後你如果貸款的話 通常貸款買投資房 你首付就是投期款 最少呢是要20% 所以這個房子來看的話 20%就是5萬5 那加上貸款 還有貸款的手續費 律師費 然後成交費用 這些比剛剛現金買的成交費 成交費來說會比較高一點 就是4000塊 所以你呢 實際現金投入是5萬5 加上你的貸款 律師手續費這些4000塊 所以實際現金投入是5萬9 剩下的就是80%是貸款的部分 然後住進的淨收入呢 你要扣除掉你每個月的貸款費用 那通常呢 貸款的每個月的月費 除了基本的本金加利息之外 他會直接加上你的地稅跟保險這些 所以呢 通常美國貸款 傳統的貸款來說 是30年的貸款還息 利率就是比自家支出再高一些 以目前現在的行情來看 是4%來說 那我們來計算這個 就是一樣是3100 那你的貸款月費呢 以30%來說 本金加利息每個月是1050 那加上剛剛的4612跟 是地稅 然後1500是房子的保險 除以12 就是每個月大概是509 所以你的貸款月費就是1050加上509 總共是1559 是你每個月基本的貸款的月費 貸款要償還的月費 那就是3100減掉1559 就等於說淨收入是1541 乘以整年的話 乘以12個月就變成18492 那別忘了 每年基本的維修開支2000塊 所以18492還要再減到2000 所以你的淨收入就變成16492 除以掉你實際現金的投入 就是剛剛我們算的59000 那這樣算出來就是你的 回報率就有28% 就是以貸款來說 回報率是相對高很多 這樣聽起來是不是很吸引人呢 但是跟其他所有投資一樣 高收益呢 也代表是高風險 然後低迴報率就是低風險 那剛剛28%屬於高收益 那高風險的所在有哪些呢 比方你還要考慮到房子的空置期 你可能會有一兩個月空窗期 沒有出租 如果在過渡時期的話 你當個月沒有租金收入 那你還是要繳掉月費1559 可是如果你沒有貸款的話 要支付那個是地稅跟保險 是比較低這樣子 這些都是你要考慮到的風險 那也不是所有人都可以貸款的 尤其是新移民的話 你在這邊沒有工作沒有信用的話 其實基本上第一開始 貸款是還蠻困難的 那你可以怎麼樣做 幫你的地產投資到最大化呢 首先呢可以第一棟投資房的現金買 現金買之後呢 你可以拿去抵押拿出現金 就是這集禮拜二上一集 Lucy所講的line of equity 就是把房子拿去給銀行抵押 然後貸出現金來line of equity 那貸出這些現金呢 你就可以用這些現金來作為 你的第二個投資的頭期款首付 然後貸款 就這樣子 利用貸款跟本金的槓桿原理呢 你就可以越買越多 就可以成為一個專業的 全職的包租公包租婆啦 那前提就是 你要在當地環境的 環境的一個詳細的評估 還有租金的一個精準計算 租金收入減掉你的開銷成本 一定要是淨收入纔有可能 讓這個假設跟理念 實際上的進行下去 那剛剛我們計算的這些 都是理想的情況下計算的 另外還有一些要考慮到的因素 就是當地環境 還有你的買房的區域 是否好不好 租客的品質 還有租房的空置期會有多久 還有你是否需要找專業人士 來幫你管理這個房子 如果你不是當州 以羅德島來說的話 如果你不是住在羅德島 是住在外州或是外國的話 法律上是規定說 你要有當地的Property Manager 就是房子管理人 來託管你這個房子的 所以這些的託管費啊 還有空置期這些 你可能都是要考慮進去的 也會直接影響到 你的收益的比例這樣 好啦那我們今天就講解到此結束 希望你會喜歡我今天這個影片 喜歡的話幫我點個讚 然後點讚按讚分享小鈴鐺 那我們下週見謝謝 掰掰