【專訪】吳明德：9月或加息 制裁伊朗燒埋中資銀行 港樓真的完了！ 【珍TALK】2026.09.03 #香港樓市 #制裁 #中資銀行

Hello 大家好 歡迎來到《珍託》 今天我們關心一下美國聯儲局 最近轉英 說加息預期升溫 港股、地產股都是矮估的 樓市交投氣氛也都明顯冷卻 同時美國財長貝森達對伊朗發起經濟孤立行動 中港一批公司都被點名 大家都很關心中共大型銀行會不會被踢出美元體系 一系列的問題 我們今天請到資深銀行家蒙德教授上前跟我們聊聊 教授你好 你好 Sarah 教授我們先講一下樓市 香港人最擔心的就是樓市 先講一下息口 聯儲局現在說利率是3.5%至3.75% 會不會在9月份有加息呢 現在市場告訴你 這兩天聽完他在傑森號開會 那個是聯會 即是聯儲局 再加上他的委員出來 特別是去演講 他們去很多會議透露了一個信息 市場歸納了有6成6的機會 加息了 9月 很快的 因為9月24日習近平和特朗普見面 暫時還是 9月前 應該是16日的星期三他們就會講 我們看到 如果你將整盤棋放在一起 即是息口和最近清算 即是佩森特的孤立行動 你就會看到 整個 如果你在供樓的成本上 你看不清楚 譬如說 接下來是9月加一次息 12月又加一次息 即是你要多加半釐息 是不是 但是同一時間你又怕 因為每個星期 佩森特都走出來說 上個星期我就開拖制裁埃及那家銀行 這個星期又不知道制裁誰 但是你又會看他好像在收網一樣 因為分分鐘這些埃及或者 卡塔爾或者阿曼那些 有很多都是影子銀行 那些銀行就好像等於 你將它放了就等於柬埔寨那個 陳志做的那家柬埔寨銀行 那個還要有那些政府高層 高到無可最高的那個去照應他 因為他是那個總理先生的advisor 那你就看到所有這些東西 你不可以看名字或者地區 你要看可能下很多層去看他究竟是什麼 他動得了這家埃及 那當然他有了證據和線索 因為在西方世界的官員 他是走馬燈來的 就是說那個衙門纔是鐵打的 但是那些官是流水的官 是不是 那就是好的就做8年 不好的就是可能一任就已經沒有了 再不好的可能做到一半都被人叫起身了 是不是 所以聯似的加息要加上現在對制裁的那個危機 當然它加息的原因 有幾個原因現在是反覆浮現出來 最令它頭痛的就是通脹死不斷氣 通脹死不斷氣 第二就是油價又會因為伊朗停下打下 停下打下都在80多元到90多元之間 你當它80到99這樣來賠回 是不是 接著那個財政開支 就今年埋單都要多了成2萬億 就是說越來越利息是會被市場說 你再發行10年債券或者30年債券 我要多一點利息 因為你的風險高一些 由長利息那裡又會令到利息的腰曲線 就是說那個知識曲線又會有緊縮的趨勢 當然勞動力市場就是因為AI的再投資過程 就等於97年前馬來西亞正在建雙子塔 或者我們97回歸前的十大玫瑰園計劃 那個經濟一定好的 因為你有很多資本的投資 一行大旺十行 所以現在我們看到它整個形勢 央行現在為什麼市場會估計越來越會加息的機會 就是我們剛才分析的原因 它的不確定性令到市場有很多東西 都不敢走向一個寬鬆穩定的方向 所以當那些官員要穩定的話 他一定說話的時候 肯定是說風險管理的話 當然也不等於他九月中或者十月中一定會加息 因為真正決定是要到開會之前 他看到那些最新的數據 和最新的那些通脹、就業和金融情況 他才會正式告訴你 但反過來 因為有這些壓力 對香港最大的壓力在於匯率 因為聯繫匯率令我們沒有自己獨立的貨幣政策 所以你要跟足人 如果人家說要加息兩次 雖然金管局可以延遲加息 或者加的幅度少一點 但是你始終都是令到那些企業、發展商 特別是那些融資成本 一早就會彈了上來 先應了這個預期 所以如果你投資者都會知道 地產股、收租股和高負債的發展商 沒有運行就是這個意思 是的 所以你看到地產股首先最敏感的 對這些息口就是下跌 還有香港樓市早前一直都是叫做小陽春 從2025年開始連升了13個月 但是7月份開始就掉頭跌了0.46% 你怎麼看樓市的走勢會怎麼樣呢? 它的反彈其實是有實質的支持 因為你上半年 你當它13個月的反彈 最主要有政策的改動就是切掉那些蠟 切掉那些蠟 通常這個政策 這樣的環境下 蠟都跟了你十多年了 從梁振英開始 休息一會 到今天的工商時間 最近有個觀眾留言跟我說 他吃了租賭和海鮮養生膠已經四個月 之前一到玩具或者下雨 縮頭髮就會不舒服 這幾個月吃了之後 早上睡醒的時候 縮頭髮已經舒服了很多 他先生大學的時候是網球隊 經常做運動 手肘一直都是感覺不好 後來他先生都跟著試 現在就很喜歡這個產品了 其實這類的反饋我們收到不少 中年朋友關節和互動能力真的不是小事 平時給身體營養支持 纔可以更好維持日常的狀態 在租賭和海鮮養生膠裏面有小分子膠原胎 海鮮皁袋這類的海洋護腺成分 可以為關節、日常活動和身體恢復提供營養支持 當然每個人的體質不同 感受都有差異 這是保健食品 不是藥品 結帳的時候需要我的優惠碼 LINGZHEN就有85折的優惠 如果長期補充 可以選擇預訂的方案 第二個月開始最低8折 現在又沒有那些 起碼這個政策可以延遲十多年 就是說不用擔心這些事了 它不是有條件給市場去做這個反彈 接著股市你看到 全部的股值重新去估計 人家升得太多了 你不升是不好意思的 是不是 人家美國市場 韓國市場那麼正 以前都升了 臺灣都過了你頭很久了 你不升不是什麼 也引來財富效應 所以變成樓市在過去十三個月的升幅 那10% 由最高位跌到三成 再反彈這10% 因為現在根據最新政府的index 它大約離高位19% 跌了19% 就是說它反彈10%至11% 在過去的十三個月 換言之這個是有實質支持 不過我們看樓市 就算你說未來半年一年 你都要看接下來有什麼實際的改變 然後才決定應不應該 因為以往升市那十三個月的反彈 是真的有些基本因素支持你 所以這些基本因素凌駕了 我們的供應量 人口結構 購買力 和商用物業的壓力 它平衡了之後 它纔有這個十三個月反彈10%的成績給你 但是踏入了5月24號 富途牛牛 富途和長橋 老虎 開波告訴你了 越來越發展 六七越清晰 昨天9月1號就告訴你 更加清楚那個法例 剛剛我們有一集就說到這裡 觀眾可以參考我們講的那個法例 如何影響了香港的前景 變成內地收緊個人境外投資要備案 令內地來港的置業增加能力 完全被它抹殺 第二就是聯儲局 我們在上一節說 現在越來越 不是說減息 是預期升息 第三就是內地的房屋銷售 它要做EM 像香港那樣 受了恆大碧桂園的教訓 錢預售的資金 一定要放在哪些地方 不可以給你亂用 現在銀行做到越來越監管嚴 這個收緊令到內房的情緒 消失得非常不好 慢慢又傳染來香港 所以這七月八月 疊加了剛才說的三項壓力 令到我自己的估計 我們不可以說這次小洋蔥園 不過大起訴就是 95%就完結了 只不過它會跌下來的時候 再次跌下來的時候 究竟速度快還是慢呢 那就要視乎接下來這半年 最主要就看9月24日 真的有沒有機會見面 如果有 見面出來之後 有好的東西 樓市就會穩定 如果不是就會加速 所以我覺得反彈就已經完結了 但是短時間裏面 就是看9月24日 再長一點就要看 11月的中期選舉 究竟如果你一讓特朗普 可以繼續參眾兩院控制 他就火都來了 因為他最後那兩年 就會加速他完成他自己的使命 當然不是好的 對香港和中國 這些就是我們要懂得 拿著這些數據和方向性來看 因為你問我 這個風險 不可以用平時 平時說反彈了 應該可以13個月了 如果你聽那些經紀說 而速速入市去搏 這些完全是一些不智的行為 所以我們要懂得 知道現在香港已經變成 由以前的國際資金 可以自然流入 變成我們要去賺錢纔行 現在你看到特首 她賺錢都是幫中國去做代言人 去那些中亞西亞那些 或者中亞地區 或者去那些老撾 柬埔寨 越南這些地區 不是真是富人家的地區 而陳茂波去歐美 去show off自己 是最高官員裏面沒有被制裁的那個 所以現在我們香港 以前一有事 除了美元、日圓被人追捧之外 地區的錢都會來香港做資金被封港 現在沒有這個好處 這樣就自動你那些股值 就不可以估得這麼高 所以真正的地產的發展公司 如果你要看它的股價 你只可以純粹依賴它的租金 和你要決定的利率 和它的現金流 現在就沒有故事講的了 是啊 我們再來關心一下銀行 教授你做銀行的差不多40年了 現在中共的銀行會不會被美國制裁呢 這個影響你又怎麼看呢 這個你問得相當到位 你要知道它叫做經濟孤立行動 其實講得很明白 就是告訴你伊朗在幫誰做生意 如果它要掐死伊朗 就是餓死伊朗 誰和它做生意都要賠償 過去這麼多年 伊朗神權體制底下 已經維持了48年 應該大膽的講 這48年來誰和它最親密呢 差不多是同一個 不同的名字 不過是同一個體制的中國 這些走在一起 那類獨裁的政權走在一起 都是為了各自的利益 中國現在就是說 如果它封鎖伊朗的石油出口 當然以前的影子船隊 它就一一掃走它 但是再有那些 我們以前提過 馬來西亞的安華為什麼這麼緊張呢 就是因為它的國家 是影子船隊裏面貢獻最多的 所以它才會講那番臺灣的言論 所以我就覺得伊朗 如果那些石油不賣給中共 賣給誰呢 其實是沒得去的 沒得去 就是沒人幫它買 因為過去以前 百成都是賣給中共的 如果這裏截了的話 除非順攤的 這次9月24日 美國和習近平見面 順攤談點數 如果不順攤的話 唯一的美國的政策 就是在這幾個星期 不停在這個話題裏施壓 正如我說的 既然孤立要餓死你 我就不停抽你這些 買了你都沒得交數 你要找數 我就看到 用埃及銀行做例子 你就沒得去清算 誰能夠加入這個清算呢 我就會掃墻 所以它就利用這個壓力 去提供將來9月24日 其中見面的 談點數的槓桿 所以我覺得短期內 它直接制裁四間 我們叫四大國有銀行 機會是微乎其微 因為它是想你自己收斂 原因就是 不是它姑息它 而是你美國也都沒能力 去整個體系 付出殺傷力這麼大的代價 因為全球的貿易融資 和美國國企 因為如果突然之間 你對這四大國有銀行動手 它都亂了 所以我們會知道 如果它真的要餓死它 它就一定是在信用狀 都要經銀行開 這些一定是先打遠離中國的銀行 一定是中東地區 或者東盟地區的銀行 然後逼中國國有銀行 和它們切割 第二就是香港的角色 其實都挺麻煩 因為由於香港和美元清算 和貿易融資 香港的地位 我可以說 自50年前到現在 都是一個樞紐 由鄧小平1978年的改革開放 就已經是了 雖然香港銀行 不會直接觸碰到伊朗 這個不會觸碰 例如HSBC、花旗、高敏 所有美資、外資、渣打 這些早幾個月被它叫去問話 其實它好像召長鵬一樣 幣圈 叫它們幫手去說 哪些是銀行的corresponding banking 哪些有機會有漏洞 你們去代理中資銀行 如果有機會 透過和伊朗去清算 是怎樣的 這樣問完 問完 香港的銀行就不會出現 所以我自己覺得 因為香港銀行 是全世界數一數二 對最合規的原則 是守得很嚴的 就是OFEX 我們那時候是用人工眼望 然後要對著一個 List of OFEX那些戶口去對的 所以這個就交易來說 在這方面 香港就減去了那個嚴重性 當然這些 我們要籠統一點來看 雖然四大銀行不會出事 但是制裁的名單 你就要上下去看 這些很專業 或者有關方面一定會看的 就是由那些貿易商 那些船隊 和一直提供融資的那些 除了美國財政部有之外 中共的財政部也有的 他們大家會在這裏角力 這個角力就是 究竟是哪些人 才夠膽去幫中共去找這些數 如果你要去買石油 這些就變成了 他們在角力的時候 就是方便美國出招 去作為9月24日的談判槓桿 所以什麼都要看 高峯會能不能夠在9月開得成 開得成之後 都要看它的結果 因為如果它一動手 燒到譬如中資行裏面 一間小的區域的銀行 用來做殺一儆百 第一波就會影響到 整個在亞洲區的美元流動性 也都影響到整個世界的貿易結算 和那個同業拆息 會有很大的波動 這個就是第一波的影響 第二波當然就是 那些企業 知道哪些銀行有機會中招 就馬上忙得不得了 就要轉銀行 找另一間去做結算 最後就是 中共出手要穩定信心 中共出手不是最多 就說你參加它的CIPS 這個是完全不可以誤解 不要誤解為可以取代美元 因為大難都扯不起來 人家的交易量是你的30倍 你怎麼搞得定呢 所以這個我一直說 香港由國際金融中心的模式 轉向了國家戰略的支點 這個支點 中共看得起你 做它的國家戰略的支點 你就要承擔和美國的合規 和地緣政治引起的風險 這個沒辦法避免的 OK 好啊 多謝教授分析 我們下次節目再見 拜拜 拜拜