上海商鋪40年要續費?美領館警告:中共限制出境4大目的【財經漫談】

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#朱鎔基上海 賣的地,準備二次收割了? #美國駐華使領館警告 :中共限制出境4大目的;西方盯緊中共出口油門, #人民幣升值 ?
主要內容:
0:33 上海商鋪40年要續費?住宅呢!
12:38 美領館警告:中共限制出境4大目的
17:33 西方盯緊中共出口油門,人民幣要升值?
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上海一鋪養三代 夢碎了
朱鎔基主政上海時期
買的商業用地準備二次收費了
那麼住宅呢
美領館今天再次發出警告
揭示了中共限制出境
有四大政治目的 都是哪些呢
西方盯緊了中共出口的油門
人民幣是又要升值了嗎
今天咱們先來圍觀一下上海的一紙文件
因為這預示著中共未來土地財政
接下來的玩法
今天我知道很多人都在關注的是
中共前總理朱鎔基去世的事情
那咱們是不想就這件事情來湊流量
但是我們今天講的這個事
還真就和他在上海主政時期有關係
因為朱鎔基時代賣出的地
現在準備開始收第二遍的租金了
7月31號 上海市規劃和自然資源局
印發了上海市工商業項目土地使用權
續期工作直到意見試行文件
那文件說是商業 辦公 工業等
非住宅土地到期後
不再只是模糊地說可以續
而是已經正式進入申請重新定價
重新簽約 重新交錢的實際操作階段了
那麼續期原則上是還有一個底價限制
就是說你不能低於所在級別基準地價的70%
比如說現在的地 一塊地是上萬塊錢
不管你當年是100塊錢買的
還是1000塊錢買的
如果現在是1萬塊錢的話
那你最低都不能低於7000塊錢來交這個錢了
那麼當然了我們剛才強調的這是什麼
這是商業用地
而住宅現在暫時還被排除在外
那我們到最後再來討論
那這件事的重要性就是
那麼朱鎔基在1988年的時候出任了上海市長
之後又出任了上海的市委書記
同年就在他出任的同年
上海虹橋26號地塊完成了批租試點
到了1990年浦東開發啟動
上海開始把土地批租 招商引資
和金融市場一起拿來籌集開發資金
那根據中共的官方黨史資料甚至直言
說當時的思路
因為上海是第一塊實驗的土地
說這個土地使用權轉讓中
幹什麼 找錢 找錢兩個字很關鍵
因為直到現在就是接近40年過去了
目的和找錢的核心一直都是不變的
那麼日前上海開始解決商業用地40年到期續費
其實就是在給這個已經過去30多年的這一輪
城市土地制度改革結第二筆賬了
那你說結第二筆賬
咱們就不能看這些新開發的這些樓盤
或者是說新開發的這些商業地產
咱們得找找什麼
找找上個世紀90年代初
有哪些當年的第一批的標本留下來了
那麼結果他們現在到了被收割的時候
中共竊證之後
第一家大型的商業合資企業
是上海第一八百萬有限公司
不知道有多少觀眾還記得這家商貿公司
上世紀90年代初的時候
一部日本的電視連續劇《阿信》在上海熱播
劇中出身貧寒的女主角阿信通過奮鬥
最終在日本各地成功開設17家連鎖超市
那麼阿信的原型據稱就是八百萬的創始人
和田佳晶太太
她和家人把家族事業打造成了國際商業巨頭
就是日本八百萬國際流通集團
那在1990年代初的時候
這個八百萬國際流通集團
在全球範圍內已經有400多家店鋪了
一年的營業額超過5000億日元
而當時趕上上海要批量出租這些土地
那麼這時候這家日本的零售巨頭
也想要進駐上海
那上海就決定由原第一商業局所屬的
上海市第一百貨公司
與日本的八百萬國際流通公司進行合資
合資之後的名字就叫做第一八百萬
那當時直接參與這個交易的相關的人士
叫做政府人士叫做王向道
他就回憶說
這是上海第一塊商業批租土地之一
那在整個批租的過程中
涉及到一個關鍵的問題
就是土地使用權的作價
注意啊
當時不是土地使用權的賣價
而叫做作價
當時上海政府提出的價格是
每平方米1100到1200美元
但是日方認為
你們浦東當時的這個投資環境
比如什麼通水 通電 通路都不完善
那所以就應該認為
你應該給我提供一個更低的價格
例如當時上海外高橋地塊
平均價格是每平方米800美元
所以這麼一對比
日方就覺得很貴
所以最後雙方這裡都是讓步了一下
最終是以每平方米950美元談成了
好了 那麼我們現在看
當年這個價格有了
但是面積呢
根據一份來自第一八百萬
2013年資產評估報告顯示
說八百萬這個張陽路501號商場
所佔的這個地的面積
大約是1.9萬
就是應該是19,984平方米
那當時在賬面上的這個土地使用費的
全縣的這個價值呢
大約是5395萬人民幣
當然我們這個是
2013年的時候看到的一個數據
那現在2026年
上海新的這個商業地價的準則
已經跟當年完全不是一個世界的了
那最新的標準中
例如上海一級商業用地基準樓面價
大約是每平方米36,670元人民幣
二級是每平方米29,790元人民幣
所以假設我們就簡單的算一下
用這個面積和這個數據算一下的話
因為我沒有查到
第一八百萬原始土地出讓合同
準確的起止日期
但是這是唯一一個可以拿出手的
或者我們可以找到的
90年代老商場的
可以用來做壓力測試的一個樣本
那我們就根據這個面積
和剛才我說的這個市價做一個分析
剛才提到是說什麼
大約是19,984平方米
那麼約合也就是30畝
如果未來它真的需要按照今天的
這個商業土地體系
續一個完整的年期的話
因為如果我看到一份文件
但我不確定它是一個準確的文件
就是當年這個日本八百萬
它租這個地的時候
這個契約其實是50年
合作期是50年
跟這個上海的這個市政府
國資的合作是50年
但是這個出租是40年
但是之後這個合同有沒有改呢
改這個續約的期限我們就不知道了
所以我們只能拿它作為一個假設
那我們先說完這個假設
如果說按照這個地價來看的話
那麼還有一個底線就是
基準地價不能低於這個市場價的70%
所以這麼按二級商業地段來算的話
大約就是多少
就是14.6億元人民幣
假設按照我們剛才提的
一級商業地價來看
就是大約每平方米
3萬6千多人民幣的這個價格來算的話
那大約就是18億元人民幣
當然了我們還是說只是單純的計算
因為實際你還要看合約
還有這個八百萬和當地政府
最終覈准的價格
以及未來真實的劇情究竟是什麼
因為八百萬公司之後
因為它這個在日本的經營
出現一些問題之後
它最後的整個這個合資的股權
最終是全部賣給了上海政府
那麼所以它已經現在
不算是一個合資的企業了
那好了既然已經不算合資的企業
為什麼還算這筆賬呢
因為這個文件意味著什麼
就是上海第一次
把一個大家都認為比較模糊的問題
做得非常的具體了
更深層的是
中國大陸沒有有產者了
除了中共那都是無產者
你的房子是70年的產權
商業土地40年的產權
這是什麼
這不叫擁有
地方政府也不叫賣地
叫做長期租用
30多年前
企業付一筆錢
取得的只是幾十年的使用權
或者說是幾十年的租用權
那麼現在30多年過去了
如果還想繼續使用同一塊土地
可能再次被按照新的時代
新的地價重新收租
那這是上海7月底
發文最值得注意的信號
那麼更大的問題是在於哪呢
是在於整個中國大陸商業地產非常疲弱
根據中共官方統計局的數據顯示
2026年的上半年
整個商業營業
就是商業地用房
銷售面積同比下降了14.7%
銷售額足足下降了20.4%
所以一邊是什麼
租金 客流 資產價格成壓
一邊是什麼
老商場未來可能要面對一筆
巨額的續期的資本支出
那對大型國企來說
也許只是個融資問題
但是對於資金緊張的民間企業呢
這就是影響著它未來
要不要再經營二三十年的問題
會不會迎來了一個商業地產的關門大吉呢
而且這不僅僅是關乎大老闆
還有很多的小商戶
大家可能覺得真的有那麼多小商戶嗎
我以前有一位朋友
他的志向是什麼
他跟我說他的奮鬥志向
就是在我們老家某一個很貴的地段
某條商業街上
有他自己一個門臉
就有自己的一個商鋪
但是呢抱這種想法的人真的不少
因為對於中國人來說
他們都有一個觀唸吧
叫做一鋪養三代
例如你今天花一百萬
或者說三十年前你花了一百萬
買了一個商鋪每年收租收租
好了三十年過去了
打算把這房子傳給自己的孩子了
傳給自己的兒子
讓兒子繼續收租
結果呢還沒等傳給他
這邊中共已經打算再要跟你要錢了
那麼你究竟是給孩子
讓孩子承擔巨額的費用呢
還是就此就關了這個商鋪呢
這就是到了抉擇的時候
也就是說上海的這篇文件
把這個沉船的鏈條給打斷了
然後換句話說呢
它不僅僅是打斷了這個沉船的鏈條
它也打翻了商業用地
和商鋪的估值模式
舉個例子
假如一個類似在一個地段上
有兩間類似的商鋪
一間土地還剩35年
而另一間只剩5年了
那就不能用同樣的估價來出售了
那這個事更重要的是什麼
給市場的信號就是用在住宅方面
剛才的商業地產先走了一步
但是呢會讓所有有房的家庭重新思考
這個70年的產權問題
和樓下面的這塊地的問題
當然了住宅是不同於商業土地的
因為住宅啊
你在這個民法中
它多了一個什麼叫做四個字
叫做自動續期的客權
那麼到了第70年的時候
你這個續究竟是零成本續
象徵性的收費
又或者是按照當時的土地價格收費呢
這個就不確定了
所以這就是每一個中國家庭
都可能在思考的問題
好了那這是今天的上半場
繼續精彩劇情之前
咱們也還來關注一下自己的健康
很多人保養身體
就會陷入一個困境
什麼困境呢
到最後桌子上堆滿了各種瓶瓶罐罐
自己都搞不清哪一瓶是補什麼的了
所以呢三高代謝寶是
富含12種天然草本與營養素
一瓶就可以全方位照顧整體的代謝
那有很多觀眾已經給出了反饋
有的說精神變好了
有人說睡眠更安穩了
也有說身體感覺輕鬆了許多
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也有人甚至說體重還下降了
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下半場我們圍觀美中的格鬥場
美國駐華使領館今天早上7點
再次發文提醒赴華風險
發文的title叫做限制出境與居留
文章說中國政府利用限制在華人員出行
或離境的措施
就是出境禁令
以達到以下目的
哪些目的呢
這篇發文提到了四個
第一是強迫個人參與中國政府的調查
二是想伸出海外的家庭成員施壓
迫使其返回中國
第三是在民事糾紛中偏袒中國公民
第四是獲取對外國政府的談判籌碼
那麼就在美領館發這篇文章
試圖想阻止
就是讓美國人赴華的時候
要警惕的時候
馬斯克這邊開始跟政府唱了反調
他在回復ARK Investment的一支影片
叫做特斯拉或許不再需要中國的時候
寫道他說中國很棒
我強烈推薦大家都去中國看看
那麼馬斯克和美國國務院唱反調
這是怎麼回事呢
我們先來看這支影片究竟是關於什麼的
ARK Investment這支影片
討論的是說特斯拉和SpaceX合併的傳聞
那之前咱們在節目中還單獨做過這一期
他就是說這個中國的業務
是否會成為兩者合併的一個障礙
那其實討論的方向或者說結論更傾向於什麼
就是說資本界看的是什麼
看的是未來看的是潛在的賺錢的能力
那麼也就是討論的是
特斯拉未來真正吃香賺錢的業務
並不是它的電動車
而是robot taxi和機器人
那麼這兩項業務其實對中國市場的依賴度
完全沒有那麼高
所以也就是說即使中國的工廠被隔離了
也不會阻擋可能或者說潛在的特斯拉
與SpaceX的合併
那雖然這個劇情發展的有點矛盾
你看這個馬斯克怎麼能跟美國使領館唱起了反調呢
但是對於美國駐華使領館
這一次發出的這個勸阻
同心特別想跟大家分享一條我自己的親身經歷
其實就在兩年前
那麼是2024年的11月
也就在美國總統大選之前不到一個月的時間裡面
那我的父母一直在中國大陸在我們老家
那被中共的省610不是約談了
而是在地方找了一個公安局的小黑屋
關了我爸至少兩次
每次好幾個小時進行盤問
雖然沒有說是因為我們在希望之聲
我們希望之聲的頻道
這個報導了美國大選
但是時間就是卡在這個時間節點上
就正如美國使領館寫的
說向身處海外的家庭成員施壓
迫使其返回中國
那當時他被關啊
他其實就是我爸也沒幹什麼對不對
他甚至不知道我當了主持人
那所以他就威脅我父親
說怎麼威脅呢
就是讓他勸我回去
不要在外面亂說話
這個就是他給我爸爸下的政治任務
那麼我父母這麼一被騷擾
那真的是嚇壞了
也只能給我打電話了
也真是哭著給我打電話
然後呢就是如美領館所說的那樣
向身處海外的家庭成員施壓
那因為被恐嚇了很多次呢
那我父親本來就是有心臟病的
結果這被恐嚇一下
身體的這個健康就迅速的惡化
那麼到目前他休養了兩年
都沒有完全恢復
也不能夠出境
那例如前幾天自由亞洲電臺報導說
8月9號社交平臺X上
有關於中國各行業人員
被要求上交護照的討論
超過10萬次瀏覽
在網絡流傳的影片
這個圖片列出了13類崗位和人員
包括研究所重點實驗室人員
公務員
公共事業單位人員
大型國企員工
國家注資和高新技術民企員工
金融從業人員
高校和中學教師
三甲醫院一定等級以上的人員等等
那都被標註了要上交護照
其實我想說的
這根本就不是最近的事
其實早在2017年的時候
我父親他就是一名剛才提到的中學老師
他們的護照不是他一個人
是他們學校很多人
他們的護照都被上繳了
甚至到了他退休之後
他想去申請
也不被批准
那直到這個護照過期了
到期了他原本想重新辦理
結果就收到了來自中共的
連番的恐嚇和管小黑誤
所以我想從我自己的這個經歷
其實也是有點危險的
可能我這樣子跟大家分享
可能也會給我的父母帶來一些風險
但是就是給大家分享
就是想證明美領館現在
每一次苦口婆心的警告
其實背後都有一個具體的情況
就是背後都是有真實的案例
絕對不是空穴來風
好 今天節目的最後
咱們再關注一下人民幣
那中共在7月底是有一系列的動作
其實都預示著想要加速關閉了國門
那我相信很多的這個中國的父老鄉親
無論是你想潤到海外
還是要不得不被迫向中共交稅金
那都需要什麼 都需要換匯
所以人民幣匯率近期的波動就很重要了
來自彭博社週二的報導
就是8月11號的報導是說
離岸人民幣過去一個月的波動幅度
僅有560個點
而2026年的月均波動幅度
大約是845個點
那如此窄幅的波動
凸顯了交易活動的低迷
部分原因在於中共央行發布的
也就是說中共央行發布的這個中間價
低於調查預測已經有4個多月了
也是彭博2018年開始編制相關數據以來
持續時間最長的一次
其實我們之前在節目中講過
就是人民幣的數據
千萬不要去看什麼線圖什麼的
因為它是牢牢地被控制在中共的手裡
那彭博社它是沒有敢說
為什麼說人民幣過去一個月
這麼的低迷 活動的這麼的低迷
而且一直是弱於它的預期
就在於它特別強調這個中間價
這個中間價就來自於中共央行
那麼它會讓人民幣的波動和它的方向
波動的方向都已經是決定了的
也就是說這是中共定好了
想讓人民幣往這個方向持續地走路
那麼這樣子一個平靜了一段時間之後
接下來會變盤嗎
那麼報導是引述了
紐約梅隆銀行和彭博行業研究
他們都紛紛預測說
在這麼樣的一個低迷的走勢之後
持續了這麼久
也是非常的罕見
所以也是低於這個平均的波動的幅度
所以他們也預測人民幣即將會走強
也就是意味著人民幣將擺脫
近期平靜的交易格局
那麼問題就是在於說
中國國內現在的經濟是非常疲弱的
需求也是疲弱的
那麼在歐美現在都在圍堵
那麼在出口壓力倍增的背景下
例如無論是美國財長貝森特
還是德國的總理都喊出了什麼
都朝人民幣匯率開火了
都要求人民幣匯率升值
所以在這種背景下
中共的央行或者中共
會不會讓人民幣出現
短期的政策性的升值呢
這的確是值得大家留意的
那麼關於人民幣的這種不平衡的動向
或者說這種匯率不受控的動向
這個印度政府首席經濟顧問
阿南塔·納格斯瓦蘭
和新加坡國立大學
東亞研究所的客座教授
斯利尼瓦斯
他們聯合在《經濟學人》上撰文
他們寫道
人民幣便宜
不只是中國經濟失衡造成的結果
它反過來其實是在幫助中共
維持這套失衡的模式
也就是說它想強調
因為很多人都說
中國出口這麼厲害
是不是人民幣早就該升值了
而現在人民幣被低估了20%
甚至有時候低估了25%
他說其實他的這篇文章
就是想告訴西方
人民幣不是你們想的那樣子的
它本身就是北京維持出口
壓低內需
製造全球貿易失衡的一個政策工具
就是中共出口機器的油門
就是幫中共把通縮出口給全世界
這不是童馨說的
這是這兩位專家說的
那這個文章的火力最猛的還不在於是
它其實有兩個部分
一部分是跟大家解釋
像西方
因為作為這個政府的顧問
作為印度政府的顧問
或者是這種學界的這樣的一個資深的專家
他們在這個整個的西方的這個學界
或者說政治圈裡面
都是比較有影響力的
那他們一方面是給大家補充一個概念
或者糾正一個觀念
就是大家要知道人民幣它究竟是什麼
是中共的出口油門
是中共的一把工具
那麼但是這還不是它火力最猛的地方
文章的第二部分火力纔是最猛的
它其實是想告訴西方說
千萬不要相信
中國會自己提高消費這句話
因為經濟失衡
是中共根深蒂固的政治問題
這句話就比較重要了
那文章是引述了MIT斯隆管理學院副院長
和政治經濟學教授黃亞生的觀點
就是說為什麼中共過去這麼多年
一直不真正刺激居民的消費呢
說居民的消費佔整個GDP的比例
就是長達20年基本上從沒怎麼變過
這意味著什麼呢
意味著因為他就解釋他說
你刺激居民消費
那就意味著中共當局的政府
從中央到地方都會少拿一些資源
國企少拿一點
地方政府少控制一點
銀行少補貼一點
那麼就是這樣纔能夠把更多的收入和財富
交給中國的普通家庭
所以換句話來說對中共來說
所謂的提高居民消費
本質上就需要中共的中央和地方政府
把一部分經濟權力交給中國的家庭
所以這是在中國是什麼
這是一個政治問題
換句話說把權力交給人民
這是中共滅亡了
它也做不到的事情
好我們看看今天我們在線參加直播的觀眾
大楊好
然後還有我們的阿松
阿松好 尹平思好
尹平思應該是在香港是不是
他寫的一直在
一直留言關於香港的問題
好我們看一下我們的觀眾中有沒有
可能剛才一直看
有沒有拿著手機看我們的節目的
看完之後會不會覺得眼睛很累呢
的確很多人會覺得眼睛乾了之後
就習慣不厭黃素
但是效果又不會持續很久
所以同時給大家推薦潤眼寶
滴了潤眼寶可以更好地看我們的節目了
這個潤眼寶是可以吃的人工淚液
它可以直接從身體內部幫眼睛保濕
把水補起來
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謝謝觀眾朋友們
以上就是今天的節目
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