房地產金融風險嚴峻，樓價限跌令要鬆綁？開發商五折大降價，多少城市會淪為鶴崗？地方政府會放棄樓價定價權嗎？【財經漫談】

观众朋友们大家好 欢迎大家来到这一期的财经漫谈 我是童馨 过去的这个周末 大家关注的焦点还是在中国大陆的楼市 和地方政府的债务问题上 楼市低迷 楼价一直下跌 但是前几天网络上出现一个消息 就是珠海的一个楼盘 五折大降价 那这个消息是引发了市场的关注 因为从去年开始 大陆许多城市陆续的出台楼市的限跌令 来防止市场在低迷之际 楼价出现崩塌式的大跌 但是各地的房地产商卖不出去楼 融资也困难 流动性近乎枯竭 所以现在是亏本 也是希望以价换量的 快速回笼资金 所以降价促销 肯定是房企目前最需要做的事情 不过在限跌令下 这个楼盘怎么会这么大胆呢 原来是在8月20号的时候 中国房地产报发文说 应当给予开发商更大的自主定价权 允许开发商以降价促销的方式展开自救 以尽快回笼资金 之后证券时报也发文说 缓解资金压力 给房企更多定价空间 从时间的逻辑上看 这个中国房地产报发文在先 之后这家珠海的开发商开始大降价 那这家报纸是中共住建部主管的 是不是有了这样一个官媒的背书 这个房地产商就有了胆量呢 并且这个背书还给出了药方 就是降价 所以各地的房地产商呢 降价就有了底气 是不是这样呢 虽然这个事情上看上去是合情合理 但是大家知道5折大降价 如果真的所有的开发商都这么做 那这对于楼市的楼价来说 就是一个大崩塌呀 那这个5折会是真的吗 我们请来美国华裔经济学家 原亚洲房地产协会研究会常务黄俊先生 来帮大家分析一下 房地产报里面有一句话 应当给予 他说应当 就是说他是一个建议 因为北京作为管理层 作为政府 他说的就是他的应当 就变成了制定的 就是我们说的行业里面的 他当然也是属于双重部局管 但是他其实是由中国房地产协会去做的 他还是不是一个完全官方的机构 他只是一个官方办的机构去说 他应当的意思是说这个建议 这个建议他并不是说作为一个法定文件 他说一个建议 他只是说 很多时候我们都说你应该这样做 但是没有去做 这句话其实他潜台词是说 现在开发商就没有自主定价权 因为地方政府或者是说有关部门 不允许他们降价 因为目前情况是他不允许降价 开发商想去增加销售去卖房不行 那只能放在这里用降价格 但是降价格没多少人买 变成了房价又卖不出去 所以现在开发商的困境是 每熬多一天他的利息的支付就完了 所以他往往是降价 其实他损失并不大 但是因为他继续不卖出去的话 他的利息损失更多 因为你是整个项目都要贷 所以他真的是 也代表了行业里面的一个 目前的一个呐喊 就是说咱们都没办法生存下去 再不这样搞下去的话 第二方面他证券时报里面说的东西 就是刚才说一个珠海什么5折卖房 我就去查证了一下 他其实应该说是他是 应该他应该是他逐级降价 最近一次降价的比例是大概是30%左右 但是对比他最早开盘的时候 的确是5折 但是他是最早在楼市高峰期 19年时候是卖的 然后最初的时候 那现在这几年都陆续陆续在打折 现在应该是应该来说就进一步打折 在打折 所以就不是说不然之间 就上个月卖1万 现在卖5000不知道为什么 他对比2019年最辉煌的时候 就打到应该这样子 所以这个新闻有点标题感 但的确事实是经历了五六年下来 就是最高峰的时候 当时卖的炒得这么高 现在来说就是现在价格就5折 当然这是一个 当然是个别楼盘 可能一个个别的 这个炒得比较高的 因为这个楼盘的位置是属于这个叫做 京湾区在珠海机场附近 其实珠海机场附近 它过去并不是一个热门的地区 后面曾经有炒作过 说这个澳门 还有这个我们说的叫做横琴商务区 当时就炒得比较热的一个概念 就说这个横琴商务区跟澳门 又搞什么大型项目 又是商商影子 当时吹的比较大的一个这样项目 后面这个项目就也没想像有这么大 所以依靠在刚才这两个热点地区旁边 就是我们叫撑热点的这个楼盘 当时是炒得很高 现在因为人家热点都不怎么热的 这个撑热点的就更加差 所以它价格下跌是合情合理 但不等于整个珠海 和整个楼市打了5折 我们目前看到的话 应该普遍来说对比2019年 平均大概是下调是20%到25%左右 这是真实情况 就是个别可能过度炒作的 可能有4%、5%的下跌空间 内地的一些城市也是过度炒作 可能不止50%也有 但是这不是我们讨论范围 大城市来说 基本上是20%、25% 可以看到的一个这样的下跌 看来楼价的跌势是不会改变了 主要还是看市会以什么样的节奏往下滑 一旦开启允许降价的风口 那么小地方尤其是广大县城的房价会不会加速下滑 未来会不会出现越来越多的鹤岗呢 所以松绑楼市的限跌令是不是真的会落实 并且一旦松绑楼价 上游的土地价格肯定会保不住 那就动到了地方政府的奶酪 这就涉及到了地方政府和房地产企业的博弈 地方政府会放松这个定价权吗 你要明白房地产它是不动产 它有一个地区之间的巨大差距的一个这样的情况 鹤岗没有一个我们支撑点的 它过度炒作 而且它说实话 这这么多年的东北的经济 我们看到都是没有什么增长的热点 还有些说实话 就中国的房地产 你只能够集中在珠三角长三角 还有一些核心城市 其他城市它其实没有什么公共资源 大家明白就举个例子 就中国是一个高度社会资源垄断的社会 例如北京它有最好的大学 而且它说实话 你在北京读北大 你的招卡的分数是低很多的 我举个例子 一般城市每一年北大跟清华招生的名额可能两到三个 但是就是北京的朝阳区 一年大概有264到283个左右的招收清华的名额 你想想是一般的城市的100倍左右是不是 所以你能看到它有一个公共资源垄断 更多要说医院 例如北京的门诊 它一个月报销的是一到两万块钱一个门诊 但一般城市才有几百块到1500块钱门诊报销 所以你看它也是10倍以上 所以它北京的所谓房价高不高 其实你要是把它的社会资源垄断了 社会福利的垄断 还有刚才我们说的学校教育 到你的就业 到你的未来的工作的一个可能性 各方面来说 我觉得它是能够支撑起它的房价 但是对于一些小地方 不能说北京卖15万 我的地方卖1万5 不是的 因为你的地方可能就是北大清华 只有1%的机会 那你可能就是卖1500 所以鹤岗卖几千块钱是正常的 因为它是没有一个社会资源分配 所以导致它的房价是完全不值钱 但是有原因 不能说因为说一定要区分开来 中国的房地产市场是一个落差很大 不同区域的分化是非常严重的市场 第一个 对于来说刚才你回答问题是说 既然中国房地产协会对中国房地产 肯定在未来 就是因为开发商你要明白 它是一个楼盘 可能开发的成本可能10个亿20个亿 它每年的利息 可能就我举个例子 19% 那10个亿换成1个亿 但说实话 它只要拿在手上多一年 它就要付出成本 还有各种运营成本 就可能几个亿 卖出去 哪怕它亏一点钱 起码资金会回笼 去冲击利息 冲击本金也好 所以开发商是现在来说 就希望能够尽快能够割一点油 能够离产 那地方政府现在压在那里 可能我觉得未来可能会把那定价权 不可能全部由市场来定 可能还是会下降 原来这利益 现在目前是可以允许你打85折 那可能未来可能打8折75折 可能把那个调价空间 再扩宽一点开发商 那让他们有更大的溢价空间 去让他们能够再尽快就甩货出去市场 我觉得这点是可以确定的 谢谢黄旭先生的分析 看来北京如果真的想调控楼市 给民营房地产企业一条火路 那么在松绑和调价空间上 可能要做一个平衡 习惯了亲自指挥 亲自部署的习近平 会亲自拍板吗 中共一直以时间换空间 来按住楼市的危机 但是由楼市引发的地方政府债务问题 已经迫在眉睫了 有给中共空间换时间的这个时间 还够用吗 请观众朋友们锁定我们的频道 我们会在下一集继续讨论 当局针对地方债务 有什么样的急救措施 谢谢观众朋友 以上就是今天的节目 欢迎您点赞订阅并且分享 我是童馨 我们下次节目再见