2022地產經紀入門視頻。地產經紀培訓：該如何代表買家購買一間教堂。建友地產聖地牙哥資深房地產經紀人謝宜君與我們分享她作為買房經紀如何代表買家成功在洛杉磯市區域買下一間教堂。洛杉磯商業買賣該如何著手。

我們現在就開始讓Jean Riley跟我一起來聊聊 關於她曾經經營過一個教會的買賣的經歷 Jean 我們先從這個 今天的主題是商業地產交易跟住宅地產交易 在哪方面有不同的地方 那我們就先從這個找房源來說 好嗎 請你告訴我們當時教會的客戶是怎麼聯繫你 然後你又如何去幫他們找到這個教會 當初這個教會的客人是經過社交媒體臉書找到的 然後客人來聯絡之後 也是用社交媒體跟客人交流 因為客人那時候人不在要買教堂的那個地點 這個宗教團體他們在全球已經有買了幾個教堂 那這個在美國這個是第二個教堂 第一個教堂是在Dallas 所以因為這個就是蠻好玩的 因為我覺得商業地產跟自住宅有一個最大的差別是 通常自住宅他們應該會住在那個城市的 蠻多人是已經住在那個城市了 所以你比較可以看到客人face to face 我跟這個客人有點就像是書友一樣 電話的友好了 從來沒有見過他的面 從來不知道客人長什麼樣子 跟客人大概在用LINE聯絡了 應該大概一年左右了吧 所以在2018年終於見到客人的面了 大概一年之後終於見到他的面了 那時候找房源的時候 像一般我們如果是客人要買房 很多人就會在網路上面 realtor.com.reifen.zero上面找 那商業地產的話就不是在這些網頁上面找了 商業地產的話因為教堂是一個specialty 所以specialty的話呢 它其實有特殊的網站 有些是專門真的是在 它是有那個特別的publication 就是廣告是專門在賣教堂的 那我當初是在那個roomnet上面找到的 那找這個教堂 其實有經過了蠻tricky的一個階段 因為客人只告訴我大概要的方向 通常買房子你會很知道說 你已經要買在這個學區了 就是這個方圓幾百里 不可能方圓幾百里了 可能就方圓五個mile而已 但是這個教堂的話 我可能跑了方圓大概有五百個mile吧 從聖地牙哥一直all the way到 應該已經快要到加州的中間了 其實蠻多的 那當初呢客人有告訴我 他的條件是希望靠近機場 然後希望靠近華人圈 因為他們的member 大部分都是講中文的 因為他們有中文的service 那靠近機場的原因是因為 會有一些人從國外來 像一些就是religious的leader 他們會就是從國外travel 所以他要在很方便 可以接送他們的地方 那還有另外一個更tricky的 這個客人他要的教堂是可以住人的 那通常的話 我相信聽眾朋友應該也知道 商業地產很多時候是不住人的 他就是一個service 就是你去店裡面買東西 然後或者是你去給牙醫看牙齒 牙醫那個也是一個商業地產 或者是你去百貨公司買個東西 但是你說要有人住在裡面 在臺灣是很常有的 臺灣樓下是商店 樓上是住家 這個非常平常的 可是在美國 商業地產跟住宅區是分開的 所以這個其實是一個最critical的事情 那我想請問你 你在幫他們找教會 從他們聯繫你要找教會 到最終你找到他們心儀的教會的話 大概花了多少時間 快兩年 快兩年了 怎麼解釋呢 你真的是到很多地方去找嗎 還要找兩年 花了兩年時間才會找到嗎 真的是那麼難找 其實也不是 但是我知道我們買的教堂的那個仲介 他那個教堂應該在上面好幾年了 至少不是一年 他應該也是有兩年以上了 因為這個真的就是一個specialty 不是每個人都想要買的教堂 教堂是一個很特殊的 所以客人跟我聯絡的時候 其實我覺得客人有想要買 但是他還沒有到那個critical point 就是一定要買到 他做了一個很長的時間做home work 一般的話 我們客人買住宅屋的話 可能三個月六個月 最多一年吧 就是他可能會開始研究 但是我發覺到商業地產 他其實整個planning 整個策劃是很久的 我們從我們寫offer 到我們真正成交也快一年 我們先看一下 想必大家都很好奇這個教會長什麼樣 看一下這個教會 這個就是你剛才講的那個教會嗎 是 他是在大洛杉磯區的一個小城市 一個城市叫做Whittier Whittier 這個也是跟我很有緣分的 因為我先生就是在那邊長大的 我也有在那邊住過 我跟他就是在那邊的學校認識的 其實我要指出來 這個教會 我一看出來 從外面那個藍色的那個star 就是一個猶太的教會 沒錯 他是一個猶太教堂 當初有人跟我說 是不是警察局 因為好像那個星星 好像是某一種警察的星星 但是他其實是一個猶太的教堂 這個猶太教堂 他只有一個single owner 他們建的時候 沒有賣過 都是original的owner 為什麼他要把這個教堂賣掉 因為大家年紀大了 然後搬家搬走了 或者是過世了 所以他們教堂的信徒 沒有那麼多人了 他們要downsize 他們要把它縮小 然後我這個客人剛好是要upsize 他們是要買教堂要擴建的 所以剛好我們就是一個exchange這樣子 我想請問你 剛才你講說你的客戶 有兩個條件必須存在 他才願意考慮這個教會 第一個條件是能夠讓人家住宿 第二個條件是離開機場很近 請問他離開哪個機場很近 他離開那個LAX International Airport 非常的近 因為那時候我第一次跟客人見面 就是在機場 我真的不知道他們長什麼樣子 他們也不知道我長什麼樣子 我只知道說 我會穿這個衣服 你會穿這個衣服 我們到那邊我們就是接你就對了 所以我們第一次就是在機場 其實上機場之後 我就看到底有多少分鐘 因為對他們來講 跟機場的距離是一個很重要的 critical的point這樣子 除了這兩個條件之外 他們還有沒有其他條件 比如說在價格方面 有 價格也有 價格的話 那時候我們希望 客人希望的預算是大概150萬 所以這間教堂 從來沒有出現在他們的雷達上面 這個教堂是我們要去看房子的 前一天晚上 我在旅館裡面一直做homework 一直在想說 還有什麼教堂可以帶他們看 然後剛好就很幸運的找到這一間 不過這間超過他們的預算很多 這間教堂當初的價格是350萬 本來他是要買150萬對嗎 對 超出了200萬 是 那我想 我好奇的是說 當時你在幫他找教會的時候 他都已經跟你講說 我的預算大概就只有150萬 那為什麼你就偏偏的 又要介紹這個350萬給他 因為我覺得他要的條件 在他的那個範圍 預算裡面是不太可能的 但是我覺得客人沒有實地去看 他們也沒有辦法真正知道說 多少錢可以買到什麼樣的物業 所以我們從機場之後 我那時候排的路程 就是我們從機場出來之後就開始看 可能第一間房 第一間教堂就應該是 比較靠近他們的預算 那間就應該是在靠近 Los Angeles那附近 不是很好的區 客人根本連下車都不想下車 所以我覺得他們就慢慢的 就是知道說 這個價位我可能只能夠 買到這樣子的教堂這種區 然後都有鐵窗的 然後附近就很多 奇怪的人走來走過去 然後沒有停車場的 所以就慢慢看 然後這個的話其實 我那時候是有跟客人講 我知道這件事超過你們的預算 但是我一直很鼓勵他們的原因 是因為我跟他說這個就在路上 我真的就排著路程 我就是說我們至少DRIVE BY 你沒想進去也沒關係 我們就至少DRIVE BY 那DRIVE BY之後呢 客人的眼睛就亮了 他很喜歡這個教堂 那他有對於這個 能夠容納多少人數的 有沒有什麼條件 有的 這個教堂的面積是一萬五千尺 很大的 因為他們有時候會有 不一樣的服務 然後會分開 就像平常教堂會有不同的羣體 所以他有很多的教室 然後他也有廚房 他也有喫飯的地方 他甚至有兩個那個鋪點 就是可以做服務的地方 他前面一個後面一個 所以這個對他們來講 是非常適合他們的 然後他們有他們自己的停車場 我們看了那麼多教堂 都還沒有看過那麼多臺 可以停的車的 那邊好像可以停大概50臺車 所以其實非常的大 夠他用嗎 50個停車位夠他用嗎 夠的 平常他們其實沒有那麼多人 他們應該是有活動的時候 才會有一些外地的人來 這樣子 當時這個教會需不需要 經過某種改造 才符合他們的要求 有的 所以這個教會呢 我們還是有做inspection inspection的話 因為教會真的很大 所以我們有兩個inspector 同時間inspect 非常的大 要兩個 他們兩個都做同樣的檢查嗎 是 就是分開做 因為我們就是有一定的時間 要做inspection 然後呢 因為他有1萬5千呎 我們屋頂也檢查 窗戶也檢查 parking lot也檢查 所以其實蠻多的 然後客人 老實說客人對這個檢查 我自己感覺是 他們可能不是那麼在意 跟那個compare to 他們一定要住人 我覺得後來全部研究了一下 要住人其實是最大 最大的選擇條件的 不能住人 這個基本上就是不能看了 就是他們會跳過去的 所以他們自己 客人自己也有帶他們的 檢查的人來 那這個檢查人 就是他們裡面的師傅 他們就是 跟他們做很多誇獎 所以我剛剛之前有提到說 我這個客人在全球 已經有好幾間 像類似這樣子的教堂 他們都是同一班人 先做完這間教堂 再去做下一間 我想請問你 買教堂的房屋檢查 跟一般的住宅房屋檢查 有哪方面不一樣 這個教堂來講的話 其實我覺得沒有特別特別的不一樣 因為屋頂檢查 我們也有做層買 我的客人那時候 其實是很想要做一個審查 他想要確認那個地 是不是正確的 不過後來我們沒有做審查 這個後來又有後續了 因為其實當初 如果有做審查的話 我們可能就會發現到 TITLE公司 給我們的審查報告是錯誤的 所以這個商業地產 是我第一次用到 尤其是買商業物業 TITLE公司尤其重要 非常重要 我想請問你 在這個ASGRO過程中 ASGRO總共花費了多少的時間 我們應該是八月份進去 然後應該是三月份真正成交 我們那時候本來是六月份成交 因為其實是銷售商的要求 不是我們的要求 因為銷售商他們是一個非收入 所以他們要搬離開這個教堂 他們要找客戶 他是慢慢搬 那我這個客人也沒有很急 所以我們就互相調整時間 那後來是客人想要提早的 我想請問你 這裡面有一個小故事 我想你跟我們分享一下 當時客戶在下offer的時候 他們資金夠嗎 他們其實資金是不夠的 一開始因為他們的budget 就大概150萬是最理想的 那當然我們這個超過很多 所以其實中間客人offer的時候 對方中間是根本不想counter的 他連counter都不願意counter 是我去請求他的 我跟他講 我說你永遠不知道 是會哪個客賣 因為你如果給我一個counter 可能真的只會花你半小時最多 那至少我就可以再繼續做下去 你不給我任何的response 這個deal就是dead 他就死在那邊了 所以那個中間就告訴我說 他從來沒有counter過這樣子的 但是他說他給我一個exception 所以他counter了 然後後來客人回去想了一陣子之後 可能隔了幾個月又再回來一個數字 這個數字又增加了 但是這個時候 對方就沒有再counter了 可否跟我們分享一下 當時有沒有競爭對手 有的 我們到第三次 買教會都有競爭對手 會啊 這個其實是蠻好玩的故事 這應該是我第一次 用盡手段 我的strategy 拿到這個church 所以我其實我一開始 我就覺得這個教堂 應該是要300萬以上才會賣 因為他的listing價錢是350 然後我大概有看了一下估價 然後對方其實對方已經有估過價了 我們沒有估價 但是對方跟我說 他們有一個appraisal report了 所以他為什麼 然後後來我的客人 為什麼沒有辦法出那麼高的原因 是因為他的資金還不夠 通常這些religious organization 他們在買物業的時候 他們比較不會貸款的 因為通常銀行也不會借給他 因為他沒有正常的工作收入 像我們平常買房 我們不是要去看收入 這個怎麼去貸款 沒辦法貸款 沒辦法貸款的 一定要用現金 但是一個religious organization 有那麼多現金 其實也是蠻怪的 因為通常member會捐錢 但是他不可能一次捐那麼多錢 所以他們要慢慢募款 我聽了其實是蠻感動 我有聽到說 他們甚至裡面有人是 把自己的房子拿去抵押 拿equity title credit 拿房子來 拿錢來捐獻給教堂的member 所以當後來客人告訴我說 他其實好興奮 他跟我講說 俊我們已經籌到 我們應該有300萬了 那我就很高興 我就趕快打電話給對方的仲介 那我聽到的消息 是一個很不好的消息 那個仲介就跟我說 我們不用跟你談了 我現在已經有個offer了 我們已經要簽了 已經太晚了 然後那個時候我就想 糟糕了 我客人終於好不容易到這個價錢 我不能夠讓他們失望 我絕對不能夠讓他們失望 所以我就很快的跟這個仲介 劈哩啪啦講了很多 我那時候真的可能很興奮 然後又想說不能失掉這個機會 其實我最大的原因 就是告訴那個仲介說 你怎麼知道我的客人的offer 不會是比你手上的這個好呢 你都還沒有接受不是嗎 對不對 那你們還在切磋 你跟我說你們在改合約 那表示說這個客人 其實並不是一個 非常easy going的客人 你的第一個buyer 然後你們還要改你們的合約 所以我的意思是說 你給我兩個禮拜 我真的跟他講 給我兩個禮拜 兩個禮拜我覺得 我就可以告訴你 我的客人會不會買下去了 因為我的客人是cash buyer 所以那個時候呢 我也不敢告訴他說 客人的現金都還沒有到位 因為那時候客人手上 應該是隻有你 絕對不能說的 那時候客人應該手上 只有大概150萬現金 所以這個就是我要回去 跟客人你勾血了 我跟客人說 我們是用現金 但是我們沒有這麼多現金 所以呢 我需要對方可以相信我們 那你願不願意release 你的那個deposit 給seller不是後債 其實我記得 這前面還有一個小故事 你們是用什麼資金證明 來說服對方 你們有能力去買這個教會 是的 我們是用銀行的寫一封信 因為其實這個教會 這個member 他們在這個銀行裡面 應該跟他們很熟了 所以呢 他們也瞭解說 教堂不可能一下子 也會有一大筆錢的 他們錢都會是 慢慢慢慢進來的 全球都會進來的 不是隻有這個local的 所以他們願意幫寫這封信 就是說 我這個客人有這個資金 可以去買這個教堂 所以銀行就不透露說 客戶實際上 在他的帳戶裡面有多少錢 他只是說 這個客戶是有能力 有經濟能力 有能力可以買的 因為你知道嗎 其實Katy 這可能會有兩個方向 搞不好這個客戶 有很多很多錢 只是那些錢 現在不能動用對不對 那我也不希望讓對方知道 我們客人有這麼多錢 因為我要跟他討價還價 我不想把我手上的牌 給他嘛 對不對 所以呢 所以我們用這樣子 讓對方有接受我們 那因為 我覺得最重要的是 因為他們自己本身 也是猶太教的教會 他們也瞭解說 其實教會整個運作的方式 應該也是這樣子的 他們不可能有一大筆的現金 放在銀行裡面的 所以當初是這樣子 讓我的客人就是播放 有過了這關 然後再下來 另外一關 關卡很嚴重的關卡就是 客人沒有這麼多現金 我要怎麼樣 能夠讓對方相信我們 然後讓我有時間 去籌這個現金呢 所以當初我是跟 我是回來 先跟我的客人negotiate 我說 這個的話 我們需要用一點strategy 你願不願意 就是我在合約上面 release這個錢 給對方的seller 不是放在export裡面 只要我們經過我們的 很多的 那時候應該至少有100萬 還是150萬 我們進去的時候 就已經很多 就是蠻多錢的一筆的 客人非常非常的緊張 客人說 Jim我把這個錢給他 他教堂不賣給我怎麼辦 我有任何的保障嗎 我跟他說有的 這個叫做 我們可以去告對方 叫做sue seller for specific performance 這個一定會贏的 不過他們也還是會很緊張 150 100多萬 要release給對方的話 任何一個 但是對象也很重要 對象是一個教會 也比較有誠信 因為他們對方 他們互相都覺得對方有誠信 因為我們去看教會 去看教堂的時候 其實他有看到我的客人 那我的客人 他們就是穿uniform 因為其實每個教會 每個religious organization 有他們自己的一些code 然後你可以看得出來 他們是很有誠意的 然後我覺得 他自己有這樣子跟我們說 他說他當初選我們的時候 也是 其實我們的價錢 沒有比那個人好 沒有比他第一個買家好 我想請問你一下 最終你還有沒有 幫客戶爭取到減價 有的 沒有減價 其實應該算是有 因為他的上市價錢是355萬 我們成交的價錢是315萬 所以減了35萬 35萬其實算是10% 其實10%還算是蠻多的 然後他當初有告訴我們說 這個是sold as is 他不會給我們任何任何的repair的 可是我還是幫客人要到錢 我很快速的再問你一下 就是簽合同跟住宅方面 就是你 誰來幫你起草這個合同呢 當時是這個合同 是用什麼樣的合同來進行交易 所以商業地產跟平常的自住宅 比較不一樣的是 商業地產 還有新房子new build 基本上都是one way contract 就是說seller 他那邊會provide我們他的contract 所以那個contract不是我寫的 而且呢 基本上我一開始 我也不知道我的佣金是多少錢 所以我的佣金可能是零塊錢 但是我還是幫我客人做到了 對不對 因為其實商業地產 他是沒有一個我們所謂的MOS的 你看不到他的佣金是多少 你看不到他基本上的turn 然後我們當初要寫這個offer的話 我們是寫一個later of intent 他不是寫一個purchase offer 他是寫一個later of intent 然後呢 我們把基本上的detail討論完之後呢 其實最重要的就是 我要我的客人後來同意release money cash給對方的seller 然後呢 我們就是做一個installment 但是他們不知道我們沒有這個現金 他不知道我們現金還沒到 所以呢 最後呢 這個交易呢 也順利的成交了 你的客戶也搬進去 是 他們非常非常的滿意 他們現在希望我幫他再找另外一個教堂 好感謝 今天的大總結的問題是 假如說觀眾朋友看了我們的節目之後 有興趣購買商業物業 那在購買商業物業方面呢 你會給他們做什麼樣的建議 那Jean Riley請你先回答這個問題 好的 這個商業物業其實我覺得要 重點是什麼 其實是看你要買什麼樣的物業 就像剛剛Amanda的一樣 還有那個Catherine的 他們是要看cap rate 他們要看收入是多少 我的客人他們是教堂 他們的目標就不是營業 因為他們其實是非營業團體 所以呢 我覺得如果客人 觀眾朋友想要買商業物業的話 其實應該是先確定你要的目標是什麼 我猜想大部分人 如果是投資的話 那投資的cap rate是很重要 還有另外一個 Catherine剛剛也有大概提到說 Don't get out of your league 那個英文是怎麼說 就是說不要買一個你不太熟悉的物業 你剛剛好提到說你們最高的那個買家 他其實是自己一個人投資 他沒有那個買那個管理那個hotel motel的經驗 像這種的話 我會覺得說 你的風險蠻高的啦 那我也有客人買小型的那個 那個什麼小型的multi family 那因為還蠻小的 所以大家都還可以run 可是等到比較大的話 就是可能要多多學習一下 outside resource 這是我的建議 感謝Jean Riley