政府改實坪制可以抑制房價？新成屋的虛坪怎麼產生的...台灣房地產 青埔 經國 洲子洋 八德擴大 小檜溪 中路 七期參考

嘿 大家晚安 晚上好 那今天晚上就是因為有一個朋友呢 忽然之間就傳了這一個公設筆的這個問題 傳給我 然後 就是想討論一下 大家對於這公設筆的意見是什麼 每個人只要買房子都一定會拿到一張 政府發的 注意是 這應該是地政事務所發給你的 內政部發的 也就是說這是政府發的 一個叫做你的使用權狀 使用權狀 也就是說其實 這個使用權狀 它是政府掛保證 因為上面有蓋鄭文燦的名字 我買了很多房子啦 從以前的市長 那個吳志揚的印章我也買過 那現在是鄭文燦的印章 我之前買房子 每一次都有一個市長或縣長會蓋章 那這個代表什麼 這是政府認證的 所以我們先來討論 先來定義一下什麼是公設 公設就是你在裝潢的時候 裝潢的時候 那個設計師幫你量室內尺寸 就是你的裝潢坪數 那個就是室內坪數 就是所謂的你的實際的使用 那可能室內 可能30坪的房子 室內可能只有20坪 那剩下的10坪是什麼 10坪就是類似走道啊 或者是車道啊 或者是你的這些什麼健身房 游泳池啊 會客室啊 大廳啊 中庭啊 花園啊 甚至是頂樓的空中花園 這個都是屬於公設的範疇 就公設除一種坪數 這個就是公設比 所以公設比越高 就代表你要花更多的錢 買那些公設 所以如果說你現在把它切開的話 你等於是 等於是你有一部分是公設 一部分是室內坪數 然後再加上車位 這是你的權狀上面會這樣子顯示 所以其實我們現在 也都已經分開了 你去拿一下 你如果買房子 你去拿一下你的這個 土地的使用權狀出來看一下 上面都有把你的公共區域 或者是建物 建物的坪數 還有車位 其實都已經寫得非常清楚 在全部的建築物 全部都有這些公設 我那一天上 前天吧 前天我直播的時候 我就有跟大家講 其實為什麼建商會蓋健身房 那不就是因為你喜歡嗎 他蓋健身房幹嘛 為什麼走道要蓋這麼寬 那不就是法規可能有規範 或者是你一進去 看到那個走道小不拉機的 你也不喜歡 你又不喜歡了 又惹你生氣了 就是說這些公設 我們先不管他的公設比 先討論一下為什麼會有公設 那其實公設就是因為你喜歡 建商才會蓋 現在大家都喜歡這些東西 我們去人家 為什麼建商或代銷 在賣房子的時候 會講說我們這裡有什麼 我們這裡有這個 這就是因為你喜歡 你喜歡他才會蓋這個東西 為什麼會有公設 探討公設比之前 先來瞭解一下 為什麼會有公設 就是因為你喜歡 你不喜歡的話 建商是不需要蓋這些東西 因為你不喜歡東西 他蓋出來幹嘛 就是因為你喜歡 所以他才會存在 那既然已經蓋了 已經蓋了 那代表說已經產生成本 而且他已經產生建平了 那這個部分是誰吸收 誰出錢 當然是買的人出錢 你會覺得說 我實際室內才住20坪 為什麼我要付30坪的錢 那另外的10坪是什麼 另外10坪叫做公設 也就是建商為了滿足你的需求 幫你蓋的 就是大廳也蓋的小小的 窄窄的鳥鳥的 然後反正就是全部都是變成 把它變成你室內的坪數 公設比假設降到20% 這種房子你又不要 我是覺得說這樣子 就是你自己決定 你要的是什麼 所以因為跟流行 所以這個建案他這樣蓋 那個建案他也要那麼蓋 他也要有這些東西 所以最後出來的東西 就變成這樣 要講公設比之前 我們應該先探討說 為什麼會有公設 公設其實就是大家 腦袋裡面想要的東西 他就把它做出來 一個公民住在臺灣 什麼是所謂的公設 學校 政府機關 道路 還有公園 這些就是所謂的公設 他除了買了房子以後 他還有其他的公設 就是這些東西 這些你說不用付錢 其實你一樣有付錢 你怎麼會沒有付錢 你只是以為你沒有付錢 那實際上你有付錢 他沒有納入公設比裡面去 沒有把它弄到權狀 這公園跟我沒關係 其實它是屬於 全體臺灣老百姓的 你現在看到的公園 比如說桃園的公園 臺中的公園 或者臺北的公園 那些都是屬於 全體市民擁有的 你只是不知道而已 你沒有在權狀上面看到 你以為你沒有買它 其實你是有買它 你只要是臺北市民 那個公園 你就是其中一部分 你就是產權的所有人 只是你不知道而已 先講到公設為什麼存在 就是因為市場所需 就是市場的需求 那它產生了公設 那接下來那公設誰付錢 公設是誰付錢 當然是買那個房子的人 要付錢 是不是 這樣子的邏輯 大家可以接受嗎 就是你使用的人 你當然要付錢 那現在問題來了 現在問題就是 為什麼我買了這麼多虛平 虛平 公園 我們每個人都繳稅 你只是自己不去用 你講說這個公園 我沒有在用 我為什麼要繳稅 來維護這個公園 這不是很奇怪的邏輯嗎 第二個問題就是 這個公平的問題 我車道 我根本沒有買車 為什麼我要負擔這個車道的 這個公設 最常遇到就是 前面店面 店面他沒有在用電梯 他說我是買店面 我為什麼要繳管理費 類似這樣 那我跟大家講 你是可以搭電梯 因為頂樓有曬衣場 也有空中花園 你是可以用 是你自己沒用 因為這些地方 所有住戶都能去 屬於所謂的大公 屬於這種 大公就是所有住戶都可以去 它不是所謂的公共空間 大公大家都可以去 停車場你也可以去 但問題是 你沒有用 你沒有使用它 你不能把它當成是沒有存在 這樣子就好像我們繳稅 東西不一樣 假設把公設歸零 全部歸零 就不要算公設 那隻算室內坪數 比如說你這個房子 買下來應該30幾坪 35坪好了 但實際上你只有拿到24坪 這公設可能30幾% 你本來一坪建商攤下來的成本 是20萬 然後你買35坪 這樣就700萬 車位先不要算 700萬 現在變成說 建商的成本是固定的 所以它一樣要賣你700萬 但是是處於室內坪數 假設是24 一坪變成29萬 瞬間就漲了三四成了 就是單價是往上漲 但是剛剛我們看到一個重點 總價沒變 那只是單坪單價變貴而已 這怎麼會省到錢 我今天看到有一個 剛剛在聊 看著我稍微的看了一下 Yahoo新聞 高公設比 內政部要修法 興建案有望省百萬 怎麼可能 興建案想要省百萬 因為內政部跟你講 其實你只買24坪 所以本來用20萬賣給你 總坪數35坪要700萬 現在你只需要24坪 24乘以20萬等於 你只需要花480萬 你就可以買到 你本來一樣住的這個 你從今天開始 每天下樓梯的時候 記得要垂降 你如果住五樓 你就從五樓垂降 你不要用到我們的電梯 這電梯是我們 這些有付公設的人花錢買的 這不是一樣意思嗎 這很好笑 你不會這樣 怎麼可能 你還是會用到電梯 既然你會用到 這些電梯走道 這些錢誰付 當然是大家一起Share 剛剛講的說 把公設攤到 每一坪的單價裡面去 把公設攤到 公設的成本 攤到每一坪單價裡面去 當然你的公設就變零 但是你室內的坪數 每一坪就會增加 30%到40% 因為公設攤進來 所以你會漲價 單價會漲價 但總價理論上是不變 接下來 公設既然是零 公設的產權是誰的 你的權狀上面沒有寫公設 公設是誰的產權 我們就 不知道 政府的 政府的 不知道 誰來維護 我們等於是 每個月繳3000塊的管理費 4000塊管理費 是跟他們租電梯 跟管委會租電梯 所以電梯是管委會的 電梯是管委會的 所以我花4000塊 是買保護費 付保護費 電梯不是我的 我沒有要電梯 這不是很奇怪嗎 這邏輯講不太通 其實現在就有一個東西 是這樣做 雨遮 這個叫雨遮 這叫雨遮 雨遮 它其實就是樓地板面積 它只是牆往內縮 還是往外推 是內或外 假設它是往外 切平 這邊這一塊雨遮 不就變成裡面的室內空間嗎 如果往內 像縮到這邊 這邊就變雨遮 以前這邊是 是計坪計價 現在的法規是不計坪不計價 不計坪不計價 我說真的 它還不是一樣 攤到這每一坪的單價裡面去 這有差嗎 所以你現在看到公設 假如是用這種雨遮的形式 來講的話 它只會每一坪單價變貴 總價不變 但是每一坪單價變貴 比如說你廚具 用德國的 它雖然沒有跟你 每一坪說什麼 我這個廚具是德國的 所以要加五萬塊 不是 不需要 但是它攤到每一坪單價 你不是一樣 總價貴五萬 不是一樣嗎 我今天 假設我配備 我配了一個 Total的Washlet 超級馬桶 一個20萬 每一間都給你配這個 然後配全熱交換器 然後再加一些 有的沒的這些東西 廚具也都用進口的 給你成本算50萬 算50萬 它有跟你收這個錢嗎 沒有 但是你以為它送給你 不是 就攤到單坪的單價裡面去 你真的是 真的是好傻好天真 以為那東西是人家送給你 我說真的 你有做過生意的人 都不會這樣子想 我買車一樣 業代說什麼 要送你隔熱紙 送你行車紀錄器 那是送你的嗎 那不是送你的好不好 那也是攤在每一 它總價加進去 那跟你講說 我這個一臺車便宜你多少 實際上從別的地方 把你挖回來 那不是一樣嗎 第一個是講說 你為什麼要買 你為什麼會有公設 第二個是 那公設如果不計評 不計價的話 它會攤到什麼地方去 當然攤到每一坪的單價 這個用邏輯想也知道 是不是 那第三個 好 假設 公設現在開始 跟車位一樣是獨立賣 就是說 這個公設 不要我就是 跟車位一樣 就用賣的 但每個人一定要買 那我跟大家講 房子只會變得更貴 為什麼 因為現在的權狀是什麼 現在的權狀 裡面的公設 是根據你坪數的大小 去均分的 它是攤到每一坪裡面去 也就是說 假設 假設我買 我這個社區有30坪 也有60坪 那我買60坪的人 我的公設就是 30坪的人的兩倍 對吧 因為都是 都是30% 35% 就會是他的兩倍 那現在如果說 都跟車位一樣 因為車位 不管你大小 就是你的 你的房子 不管是60坪 100坪 你的車位就是 跟那個30坪的是一樣的 如果真的變這樣 我覺得買大坪數的人爽到 為什麼 因為小坪數的人 他也要付一樣的公設 我舉個簡單例子 假設我住中嶽那種 最大坪數100坪好了 其實我也是夫妻兩個人住 然後你們兩個 買那種低樓層 然後小坪數 也是30坪 你們也是夫妻兩個人住 所以你們用公設的比例 跟我用公設比例是一樣 我為什麼我買100坪 我就要付更多的公設的錢 我問你 為什麼 所以以後如果公設 大家均分一戶 一戶買一份公設 就跟買車位一樣 你要買這個社區是不是 好 就是房子 房子室內 就是單價乘以坪數 就是你的建坪 這個是一個價錢 公設 一個人200萬 再加車位 一個人200萬 這樣加上去 你的總價值變高 這樣有看到嗎 公設加車位 就這三個成本加起來 你買房子 是不是有這三個東西 大家覺得公設 必須跟車位一樣 應該是分開的 每個人應該以公平正義 公平原則 就是我們家用的公設的比例 跟你你們家用的公設 我家雖然是100坪 可是我用公設 是跟你一樣的 我一樣是走這個 我一樣是兩隻腿而已 兩條腿而已 難道我去花園的時間 會比你多嗎 沒有啊 這三個價格 建坪的部分 就是單價乘以坪數 你就等於 你買到房子的價錢 公設呢 公設就一個價 跟車位一樣就一個價 公設一個價 車位一個價 這樣子才公平 這樣加出來 你覺得會變便宜嗎 沒有 假設公設是獨立產區 獨立出來 它跟你室內是沒關係的 比如說我買一臺車 我買一臺500萬的車 弄的行車紀錄器 跟我買一臺50萬的車 用的行車紀錄器 會不一樣嗎 假設都同一臺的話 你裝在我的車上 一臺也是8000塊 裝在他的車上 一臺也是8000塊 所以它應該是獨立 就是人家在講 買空車的意思 剩下的往上加 就是加上去 就這樣 這樣加上去有沒有 加上去 所以代表之後 這個東西是獨立 有一點像獨立 那它這個雖然到時候 不會用獨立買賣給你 但是它會直接加到這裡面來 而且攤起來是一人一份 這一份加進去是多少 所以之後是建平家 公設家車位總價 然後就上網搜尋一下 然後就有一些什麼 鄰近各國的公設怎麼算 就說臺灣的公設比太高 我們都有看過日劇 日劇有日本人住的那種單身公寓 說真的那個就跟宿舍一樣 他就電梯起來 一條走道 而且那走道還有一半是對外的 所以那房子 那房子就是幾乎沒有什麼公設 它的公設是走道 大部分日本的房子都是這樣 如果你去日本玩過 你大概也大概知道我在講 我說的是集合式住宅 就是有點像華夏公寓的那一種 其實那是因為豪華的房子很少 日本人也很喜歡住豪華的房子 你說它的坪數上面沒有公設 但是灌進去還不是一樣 所以日本的房子 你會發現它的單價 價差非常的大 有的一坪幾百萬 有的一坪才幾十萬 為什麼會這樣子 我舉另外一個例子 大家可能比較清楚 裝潢 有人就會問我說 你裝潢一坪多少錢 建商都跟他們講說 我們這裝潢一坪三萬 一坪五萬這樣 就是用坪下去算 然後有人這樣問我 我都會直接怎麼回 我就回說 你這樣問太不專業了 代表你第一次買房子 有的人 他的房子才二十坪而已 但是他櫃子 全部用檜木下去做的 他的櫃子 光櫃子就花了一百多萬 所以你說他一坪多少錢 光櫃子就花了一百萬 那當然攤下來 一坪可能要一二十萬 是不是 那你覺得櫃子不就是 屬於這種公設意思嗎 就是我們把它攤獨立出來 獨立出來這個公設 變得比較貴 加進去 那不是一樣嗎 就算他沒有秀出價格 他把它加進去 除以單價還不是一樣 沒有變 單價反而變得更貴 公設為什麼會存在 是因為市場喜歡 臺灣人喜歡 你一直講日本人都沒有 日本人 那你會想要住在那種 日本宅男 草食男住的那種公寓嗎 我說真的 你們沒住過你不知道 我住過 我都想說 連燈都可能不是那麼亮 我現在回家 我會希望說 那個公設的燈 能夠打亮一點 你至少看起來比較明亮 回家比較舒服 你們如果去過日本 那種單身公寓 就是普通人住的公寓 奇怪 怎麼會這樣子 這個國族民情是不一樣 他們每次都拿日本 日本人可能他不喜歡 這些公設 可能他們的公設都比較 比較不需要花大錢的公設 大部分的社區 那難道沒有高級社區 也有啊 那高級社區蓋一個游泳池 把游泳池造價500萬 把它攤到每一坪單價 那還不是一樣 那有什麼不一樣 我們自己看法 我覺得建坪 就是虛坪的部分 要把它降到 降到零 這個根本就是脫褲子放屁 就等於你 除非市場不需要公設 我再跟大家講 除非建商以後都蓋沒有公設 就不要那些什麼健身房 不要大廳 大廳現在也沒有 然後也不要說蓋什麼花園 也不要中庭 都不要了 全部拿掉 假設市場需要這樣子的房子 那才會真正達到零公設 那如果不是 每個人都要這些東西 請問一下 你只是這樣蓋起來 只是鴕鳥心態的跟騙自己說 我沒有買到那些東西 你沒有買到那些東西 但是你卻付了那些東西的錢 這種事情還需要人家來解釋嗎 其實這邏輯上 不是就是一樣嗎 把它攤下來 攤開來講不都一樣嗎 哪裡不一樣了 那既然是都一樣 那我們現在只是在討論的是一個 就是一個制度上面的問題而已 就是說我們到底 要不要承認這些虛評 實際上我們的土地權狀 是政府核發的 上面我剛剛有講 都有蓋鄭文燦的印章 上面都有蓋 我拿到的土地權狀 上面都有政府的官印 那代表是政府認可的 這些實際派建築師或土木技師來量 確實有這些東西的存在 所以我們蓋長是這樣子 那假設是這樣子 你只要那上面都寫了一清二楚 你的主建物是多少 陽臺是多少 公共設施是多少 然後這個車位是多少 土地是多少 寫得非常清楚 你的價格一樣是買900 1000萬好了 然後你的這一張權狀上面 把這兩個東西劃掉 這樣 只剩下這個 這樣子 所以本來這三個加起來 有50坪好了 現在變成這個 只有25坪 我買到25坪 10坪的 我是10坪的 你那一張就自己拿立可白 等一下把你家的權狀拿出來 拿立可白 把下面那兩行把它劃掉 這個公設地方 我把它劃掉 立可白把它劃掉 這樣子你就買到10坪 超爽的 我這個10坪室內就是25坪 室內25坪 我買到的是10坪 這樣 你是打到壞掉了嗎 這樣子也不是一樣意思嗎 只是下次政府要印這張權狀的時候 它可以省一些墨水 就是印下面這個什麼 公設的地方把它劃掉 然後車位也把它劃掉 這兩個不用印 政府一年要省多少墨水的錢 太爽了 今天分享就到這裡 我們今天就是因為剛好 這有點像這種政治的一個主題 根本就不是什麼房地產 說這樣子會便宜 其實它就是一個制度的差異 制度合不合理 這個有研議的空間 但是可能這樣子10坪制也可以 我沒有說不行 但是我的意思是說 不會因為這樣子就便宜好不好 有人那麼蠢嗎 真的很好笑 好不好 我們今天的直播就到這裡 大家如果沒看到的話 可以看一下回送 看一下重播 我們下次見了 拜拜 你都看完了還不趕快訂閱 趕快訂閱吧