深圳正悄悄崩塌，提前上演未來中國城市的困局，商業、住房、資產同時出問題 #看大陸

大家好,歡迎來到看大陸節目,我是美玲 誰能想到,曾經是人聲鼎沸,車水馬龍的深圳街頭 如今卻像是被按下了暫停鍵 繁華商圈,枯屋一人,高檔酒店,關門停業 投資理財公司是人去樓空 連全國連鎖的小吃店也是接連的倒閉 這座城市的高光時刻,正在以一種令人唏噓的方式慢慢的褪色 來鏡頭看一下 這裏就是曾經的沙井洞堂街 曾經這裏是多麼的風光繁華 甚至是一鋪難求 現在究竟是怎麼回事 曾經的人都去哪裏了 就連核心商圈也是一片淒涼景色 這裏是龍華紅山的一個核心商圈 曾經這裏的商鋪被炒到接近20萬一平方的天價 往前面走不到800米就是深圳北站深圳的交通樞紐 往那邊走不到300米就是4號線跟6號線的紅山地鐵口 在這麼優越的一個地段 爲何這裏的商鋪會接連倒閉 難道深圳的商鋪真的不行了嗎 這裏的商鋪全部倒閉了 這裏是保安某小區樓下 當初業主花五六百萬買的商鋪 現在一間都租不出去 幾百人被割韭菜 每個月還要倒貼物業費 當初開發商催 不管租不租得出去 租金每個月打你卡上 結果運營不到兩年 運營商直接跑路 這種分割式商鋪一拆分就死 根本沒有活下去的 深圳酒店業也正在經歷一輪嚴重的倒閉潮 這其實呢自2023年已經顯露端倪了 到了2024年和2025年 愈發的加劇 不僅是中低端酒店受到衝擊 就連一些五星級高端酒店 也是難逃閉門的命運 天津利斯卡爾頓 上海的寶格麗酒店 北京的金茂威斯汀大飯店等 相繼宣佈關閉或者進入破產重整程序 據說呢 這兩家酒店是因爲長期的拖欠租金 被房東直接停了店 剛纔出現的保安到底是業主的人 還是酒店的人 其實已經是不重要了 真正讓人難受的是 現看到一家又一家曾經投入巨大 運營認真的酒店 就這樣被迫關門 如今在深圳關門的店早就不是個案 而是一種正在蔓延的現象 過去幾年率先倒下的 多是產品老化 缺乏競爭力的老店 但從今年開始 越來越多關門的 反而是開業不到五年 投資動輒上億的中高端型酒店 那麼很多人都會問 店這麼新 錢投的這麼多 爲什麼一定要關呢? 答案其實很簡單 這些店並不是主動退出的 而是被動出局 大多數是因爲業主停電催租 那麼爲什麼會拖欠租金呢? 根本原因還是當年欠下的租金過高 回到2018-2019年 那是深圳中高端酒店最瘋狂的時期 由項目單房日租金一度被炒到800多 直接把行業天花板頂磚 當時幾乎所有的人都堅信 下一輪行情就在中高端酒店 消費升級會持續很久 不僅是個人投資人 就連不少酒店集團都深度參與 市場賣價始終就在這個水平上下浮動 經壓力可想而知 最終還只能是被迫退出 營業內人士分析指出 這波倒閉潮與中國房地產市場的持續低迷 密切相關 高端酒店依賴的商務和奢侈消費客戶群體大幅減少 導致入住率下滑 收益騷降 行業擴張過快 成本高企與市場需求萎縮疊加 使得即便是品牌知名度較高的酒店 也是面臨着新困境 這場倒閉潮 不僅反映了酒店業自身的週期性風險 也折射出了宏觀經濟下行 對服務業的深遠影響 未來成本控制能力強 選址優越 運營精細化的酒店可能會成爲市場的倖存者 由博主奉勸各位老闆們 千萬別輕易進場投資取虧錢 最近 深圳南山科技園亦菲酒店已經停業轉讓了 據說 拖欠房東800多萬租金 轉讓費還要1000多萬 博主指出 這個項目說實話非常的可惜 除了選址的問題 就是高房租的拖累 使得酒店很難良性運營 它其實那個商圈呢 是有這種商旅出差的人群的 只不過說 那個地段的本身也是特別的捲開的酒店也多 另外最致命的一個點呢 就是很多投資人呢 都是在租金高位的時候進入的 也就是說 你投資的這個品牌產品 即使它能夠把均價賣得很高 能把OCC做到長期的滿房 但是你仍然覆蓋不了 那麼高的一個租金成本 還有你後續運營成本 像什麼管理費呀 人力成本啊 渠道成本啊 等等這些 雜七雜八算下來之後呢 要麼還給房東 你租賃物業的嘛 博主指出 因爲租賃物業的利潤必須要靠運營來實現 要通過運營把前期投入的裝修成本收回來 而自食的物業呢 就算是運營沒有賺太多 只要是不虧 每個月還有穩定的租金收入 自食物業好處就在這裏 至少能夠保證現金流穩定 不至於血本無歸 另外呢 像深圳的南山海岸城 這個曾經建築新茶飲業態 創新高光時刻的商圈 近來呢 卻傳來了令人唏噓的消息 耐雪生活全國首店正式關店 就在開業當天 熱鬧和曝光帶來的短暫輝煌 但商業的本質並非人氣 而是能否轉化爲穩定的現金流量 當時憑藉首店經濟效益和耐雪 千萬級會員流量加持 門店一度排場隊 但走訪過程中 一個不願透露姓名的入住商家表示 雖然來往點茶飲的顧客有不少 但共享流量實際效果不及預期 分攤的運營成本不低 賺不到錢 不住表示 耐雪生活首店的失敗並非是個案 它既反映出了 新茶飲行業深度調整的趨勢 也揭示出了商業運作的最基本邏輯 盲目追求人流量 上吊高額的租金的繁榮 只是虛假的熱鬧 並不能掩蓋虧損 許多企業因此付出了慘痛的代價 商業的核心並不是人流量 而是錢流量 不是曝光度 而是轉化率 不是決頭 而是利潤 然而 仍有不少企業沉迷於政府補貼能救命 投資人資金燒不完的錯覺 忽視了商業模式的閉環建設 光有人流沒有轉化是自嗨 光有決頭沒有利潤是自殺 光有補貼沒有閉環 最終也是自毀長城 另外 鄉之名的小吃店也是逃不掉倒閉的風險 這種商業的失靈並不只發生在消費端 同樣正在向深圳的居住和資產市場蔓延 深圳上千名租客在毫無準備的情況下 被迫清退 住着住着家沒了 作爲萬科體系內最具代表性的長租品牌之一 博裕 曾經在福永 清湖 梅林 坂田等至少13個片區 接連啓動清退動作 官方給出的方案 看似提供了選擇權 要麼是立刻搬離賠償一個月的租金 要麼是選擇繼續居住 但是呢 需要直接與房東重新簽訂合同 並給予一個月的免租期 然而呢 在實際的執行過程當中 多名租客公開控訴 這些承諾並未完全兌現 然而呢 運營方公開回應 與租客的體驗存在的明顯溫差 博裕克服強調 退租門店只佔少數 並且承諾保障租客權益 但租客曬出的審批拖延 賠償不透明等問題 凸顯執行混亂 某方公寓相關投訴更顯示 平臺存在技術性屏蔽 進一步加深租客的不信任 有數據表明 2023年至2025年 住房租賃投訴超過了1.4萬件 解決率只有11.83% 那麼長租公寓試圖用短期的資金池 來支撐長期的租賃關係 一旦租金倒掛 或者是出租率下降 便容易爆雷 深圳多區出現的 輕退換籤降租金的循環 實質上是市場對畸形商業模式的強制糾編 有播主指出 現在即便是頭部的品牌 也早已不再意味着100%的安全 2020年蛋殼公寓爆雷的餘震 尚未完全散去 最近 某方公寓再度傳出風險信號 廣州部分門店已經被爆出 收取租客的租金 卻長期拖欠房東租金 這些事件並非是簡單的個體經營失誤 而是折射出一種更深層次的變化 年輕人正在集體改變去向 不再是一窩蜂的湧入一線城市 根據2025年的 應屆畢業生秋季求職狀況調研 首選一線城市的畢業生比例 已經從29%下降至26% 新一線城市的吸引力同樣減弱 相反 首選二線及其他城市的比例 已經從29%躍升至34% 這一輕移的趨勢 正在直接作用於城市的租賃市場 當新增人口減少流入放緩 原本依賴高週轉 高入住率維持的長租供應模式 便首當其衝承壓 大城市租賃市場的下行 並不是偶爾波動 而是人口逾期就業選擇與商業模式的 同時轉向後的必然的結果 那麼不僅是實體業承壓 企業投資也出現了風險 中國500強企業金雅福控股總部人去樓空 與其密切關聯的 深圳博耀創金擔保投資有限公司 理財產品爆雷 這位投資者血本無歸 金價連創新高 但一家年營收500億的黃金巨頭 深圳金雅福卻突然爆雷了 其理財產品無法兌付 總部人去樓空 有投資者投入近140萬 看中的是它宣傳的8%到14%的 高收益和銀行背景 需統計近4000人受影響 有人甚至抵押房子投了700多萬 這些呢 真正支撐金雅福現金流的 並非是珠寶產業 而是名爲黃金委託理財的金融產品 而這產品的運作模式看似是合規的 實則暗藏多重陷阱 投資者需要簽署兩份合同 首先呢 要與金雅福簽訂的黃金實物買賣合同 產品門檻高達30萬 且無需提供實物 隨後呢 再與關聯的公司博耀創金簽訂委託合同 將此購黃金委託投資所謂的文化金業務 對方承諾年化收益率8%到14% 期限呢 從六個月到五年不等 關鍵在於 博耀創金與金雅福之間存在着高度的關聯 其核心管理層 要麼是來自金雅福的體系 要麼身兼關聯公司董事 形成了典型的自融自用的閉環 目擊到的資金並未真正投入高毛利的文化金業務 而是被大量挪用於週期漫長的地產項目 其中呢 部分項目已經停工 直接造成嚴重的資金期限配作 與此同時 其他產業端的震盪也在顯現 今天深圳所經歷的並不是城市不行了 而是一種發展模式走到極限後的必然代價 它只是把其他城市未來可能面對的問題提前暴露了出來 要知道 過去多年 地方財政對土地房地產的深度依賴 甚至是其他城市 使得商業租金與資產價格脫離實體的承受能力 準金融產品正在監管匯聚中野蠻生長 把居民儲蓄進入高風險的循環 長租公寓產業園區特色商業街在政策背書下被迅速複製 卻缺乏真正的市場檢驗 一切看起來是合規合法 甚至是被鼓勵 但是呢 一旦宏觀環境轉向 責任卻是無人鬥地 當制度更擅長推動擴張 而不擅長承認錯誤 更強調穩定遜勢 而非是風險預警 最終承壓的只能是普通經營者 投資者與租客 好的 今天就和大家聊到這了 請您記得點贊訂閱留言 並且分享給您的朋友們 感謝您的支持 我是美玲 我們下期節目再見