轟動全台預售爛尾樓😱房市反轉還是另有隱情？屋主現身說法...nordgreen 樹林 新莊 土城 板橋 青埔 中路 林口 龜山參考

一大早起牀 今天要去樹林 有一個屋主好像遇到一些狀況 這個事情也鬧得蠻大的 就是在樹林有一個預售案 叫什麼好像蠻有名的 我秀在上面給大家看 反正就是遇到一些預售屋的 這個爛尾的問題 那我們原本在這個 新聞的畫面上面看到 就是以為是建商周轉不靈 或者是房市反轉 所以通常大部分的媒體 都是把它當成 房市反轉的一個指標來看 但是屋主就是 這些屋主他不這麼認為 所以我們實際到現場去 再直接跟大家分享更多 一定要看到最後 我們就Let's go 我們現在已經到了 樹林的市區了 這個地點非常的熱鬧 應該就在加勒福那附近 樹林加勒福那附近 那邊現在應該不會太便宜 而且好像有一個秀泰影城 然後離火車站好像也不遠 就在這個附近 那我們先找個停車位 然後再跟屋主約一下 到現場了 這就是工地的現場 現在感覺地下室 已經挖到一個程度 然後這些 好像旁邊有一個水溝的樣子 有這種有這種壩 那稍微的繞一下這個基地 其實這個基地在 所在的地點非常好 它就在秀泰影城旁邊 然後好像旁邊 一些政府機關用地 雖然說這邊好像是巷子 可是前面的地點非常好 所以當時如果有買到的人 應該都非常的開心 可以搬到這個地方來 那當時它主打的規格叫豪宅 那時候在臺北 這樣子的規格叫豪宅 那邊就秀泰影城了 那這邊應該是一個 政府機關用地 走出去就火車站那個附近 地理位置非常好 工地的現場在這裡 那我們等一下屋主 我們的屋主出現了 這個屋主他們目前 目前有兩個屋主 不方便露臉 我們稍微的採訪他們一下 那個屋主A跟屋主B 你們是周遭附近的人嗎 我們就是在地的 在地的 那怎麼會想買在這個區 因為我們那時候在這附近 新莊板橋 也都看了相當多地方 那這一個房子 主要就是買給爸爸媽媽 買給爸爸媽媽 所以你有去看過周遭 像新莊板橋還有土城 有 最近應該長得都蠻兇的 對 價格上面 樹林來講算是還 CP值還算比較高 而且我看你們這個地段 旁邊就是秀泰影城跟火車站 對 當初也是看在這裡 所以假設說又找到有火車站 然後又影城 然後又是離家裡近地緣關係 其實應該找不到 當時這個房子買了 大概總價買多少錢 總價買大概快900 快900萬 那一坪大概換算下來 一坪換算下來 也是將近38左右吧 3839這樣 差不多 那這個價格是什麼時候的事情 價格大概是將近兩年 將近兩年前 兩年前 兩年前3839 那現在周遭的行情 大概是落在哪裡 周遭行情可能是 如果以興建案來說 大概落在40初 40初 所以兩年前的3839 到現在才40初就對了 所以其實也沒漲很多 沒有到非常多 因為網路上目前的風向是說 因為成本漲太多 然後建商蓋不下去 導致說建商蓋不下去 所以就爛尾樓了 所以這個狀況會影響後續的 房地產的走勢 那就是你們從去年 說去年一月左右的時候 訂了這個房子 去年 前年底 前年底訂的 去年初的時候 所以也快兩年了 對 快兩年 那你們訂了以後 他們中間就是陸陸續續的 叫你們繳一些 預售屋的一些價金嗎 目前大概總價的10% 繳了一成 那他遇到這種狀況 就是完全沒有在動 大概多久 我們也是後續再去看 就是查那個網路上 然後已經有人就是說 怎麼感覺說 這個建案都沒有在動工 半年左右都沒有動 對 大概有半年左右 都沒有在動工 當然他內部我們是看不出來 因為有可能在地下室 在地下室挖的時候 我們不知道 那後來是什麼情況之下 你們被告知說 這個有停工的問題 就是建商在十月底 然後就是有來信 告訴我們說 就是要開一個承購戶的說明會 然後就是承購戶說明會 他是主要是告訴我們說 這個建商現在 因為資金周轉不良 那我們現在公司要解散 那希望承購戶 可以詢問一下承購戶的意願 是走向續建 還是走向解戶的這部分 續建或者是解戶 對 就是更換一個建商來續建 那他現場的態度是 真的有誠意 要幫你們解決問題的感覺嗎 他說是這樣說 可是實際上 他並沒有提出任何就是 解決的方案 對 解決的方案 包括說也沒有計畫書 那也沒有什麼 換約的合約內容 這部分都沒有 甚至說詢問他有沒有 確定接手的廠商 他也是說目前都沒有確定 那也就是說 如果你什麼都沒有 你只是來問我們意願 對 可是假設說是 蓋不下去的話 那他這一個土地的 目前這公司的債權的狀況 有這麼糟糕嗎 繼續蓋下去 或者是再去融資 借一點錢出來 繼續完成他不行嗎 這個我們也很納悶 因為在說明會上面 也有住戶是有提到說 就是你這個土地 看到上面已經有 設定抵押這麼大筆的金額 那為什麼說 你把這筆錢借出來 然後來蓋 理論上就是應該要 在我們的建物上面的 工程上面去做 為什麼你會搞到 到最後你跟我說 你鬥轉不靈 就是他在說明會上面說 他借了一大筆錢 這個錢非常大筆 但是實際上他現在 只有做這樣 地下室可能也還沒有完成 我現在看到地下二樓 也還沒封頂 現在看到B1沒封頂 B2沒封頂 所以代表說他其實 用在建築上面的錢 如果以那一筆錢來 大概只佔了一點點的比例 那剩下的錢跑哪裡去了 這部分他說 這是他個人財產 這是他個人財產的問題 所以等於說 你們現在的狀況 大部分是傾向繼續蓋嗎 當然如果說 可以繼續蓋的話 但是你如果提不出 相關的計畫 那是不是說可以讓我們 也說可以讓我們 有退貨的這個選擇 只是說退貨這部分 你也沒有提供相關的 就是金額怎麼退 然後退款的期限是到什麼 你都沒有詳細說明 就只有給我們一個 合意切結書 就是說那我們解除契約 那你把契約書還給我 那我覺得我們那個 承購戶的權益 完全受損 那承購戶B 你也是遇到一樣狀況 一模一樣 你的感覺也是 跟這個A是一樣的 對那我是覺得 好像我們承購戶的權益 是沒有辦法受到保障 目前也是求助我們 現在是求助我們 那假設都不理他 就是讓他繼續這樣弄 最糟的狀況會怎麼樣 會被法拍嗎 說明會的時候他有說過 如果說你們大家 也不願意解戶 那你也不願意 就是更換建商來續建 那最後這塊土地 就是走到法拍的程序 走到法拍的程序 那基本上土地方就是 損失了這塊土地 那你們就是一無所有 家精一無所有 那我們延伸建設 也是全部都沒有 那我剛剛也有去查了一下 他這個建設公司的 一些負責人 包含這個 來開說明會的地主 還有這個建設公司的負責人 好像都是他們 同一個家族的對不對 如果是 說明會上面是有人問 詢問說那你建設公司 跟地圖之間是什麼關係 那應該是說土地代表 土地代表他是說 他本身不是延伸建設的人 只是說他的妻子 或者是他的家人 有投資延伸建設 那我們去查延伸建設 這個負責人 也都是他們家族的 所以就是 大家一起在這個裡面 好像有一個局那種感覺 那沒關係 這個是目前 屋主的一個狀況 遇到的一些狀況 那我問你最後一個問題 假設你們兩位 這一次遇到這種狀況 這樣子你們之後再買房子 還敢再買預售屋嗎 我看你們好像 當然就是碰到這種狀況 我們也沒有想到說我們 因為看起來目前 預售屋在家屋上面 房市上並沒有聽到說 有爛尾樓這種事情 我們也沒有想到說 我們會變成爛尾樓 也會遇到這種事情 那當然對我們自己而言 信心上面也會有點打擊 未來還敢再看這個預售屋嗎 未來應該是以成屋為主 現在一些建商 他其實在蓋房子 是慢慢朝向成屋 因為成本很難掌控 那我們剛剛聽到 我們這兩位屋主分享 我們現在來邀請一個 比較專業的 就是我們這個白髮屋 那我們把白髮屋的資訊 秀在上面給大家看 那如果說有任何 髮屋上面的一些問題 可以跟這個白學長 這是我學長 學長 剛聽了他們兩個這樣子講 有沒有覺得真的是 買個房子花了畢生的積蓄 都有可能遇到這樣子的問題 而且他是要買給 爸爸媽媽住的 真的 買預售屋本身 就是會有一些風險 那這個風險最主要就是 畢竟一般買預售的買方 他所期待的就是 房子可以蓋好 但是這個預售屋 他就是一個期待權 這個期待能不能夠 真的落實真的成真 或者即便落實成真的 是不是如同 這些買方心裡所想的 那個樣子 你意思是說 他當時跟我講 會有什麼空中泳池 到時候蓋出來 可能變泡水池那種感覺 很多這種爭議 例如說什麼 有什麼非常豪華的公設設備 或者說有一些裝置藝術 結果到最後發現 都是一些出自濫造的東西等等 這種 層出不窮 這種問題更多 實有所聞 像我們現在 這次案子所要討論的是 這個建商在這個 推案沒多久之後 他就因為他自稱財務縮短 出現問題 所以他沒有辦法 繼續興建這個建案 而且最扯的是 他們在跟住戶 開完說明會以後的三天後 公司就解散了 對吧 三天公司就解散了 這有預謀的感覺 他們勇於認識 積極負責 沒有辦法做下去 在解散之前 趕快跟大家說明一下 他們就積極的坦誠的 跟面對所有的 這個成購的買方 那話說回來 這個成購的這些買方 他們遇到這樣的個案的時候 因為我們現在一般 政府都在推廣 成購預售屋的這些買方們 一定要注意 這些買賣的價金 必須要付到所謂的 這個信託支付裡面去 那這樣纔是一個 最基本的保障 可是他們有 他們有付到裡面去 那我看到他們提供的 剛剛那兩位買方 所提供的資訊 目前帳戶裡面的錢 大概收入大概是一億多 那大概支出的 大概三千多萬 那裡面大概剩了 七千多萬左右 那我必須要講的是說 內政部所推的 這個旅遊保證機制 有五個 有五種就對了 對 有五種 那這個 可是目前建商最常用的 就是不動產開發信託 跟價金信託 那這兩個制度 有一個共通的特點就是說 建商可以依照這個 他建築這個 預售建築的這個程度 按照這個比例 提撥 像這個信託銀行 從帳戶裡面 提撥 拿出錢 等於說 他可以用在他這個 新建這個 未來這個建案之上 他是可以去跟銀行申請 提領這筆信託帳戶的錢 所以雖然信託在銀行裡面 但是建商要用 也是隨時可以拿來用在 他只要能證明 他這筆錢是要用在 這個案子上面 一般來講 他要提出相關的 這個支出的一些收據 確實支出的收據 他就可以去領錢 所以說 所謂的旅遊保證 他的意思是說 這個承購買方的這些錢 是用在跟這個蓋房子 有關的事情上 而不是被挪作他用 只是這樣子的保證而已 我們要把旅遊保證 四個字 其實他的意思有很多種 但是我們不要把他 想得太大 其實他講的就是錢有用 但是呢 是用在蓋房子上 那這樣子以後 這個房子蓋好之後 當然就是你可以分這個房子 可是問題是 房子不一定可以蓋好 或者就算蓋好了 真的就可以回到 就可以如預期的 登記給這個買方嗎 還不一定 這還是未定之天 所以這中間的變數還非常多 那像今天這個個案 確實也是就發生了 我們過去也常聽到的這種 比較不幸的案例 但是目前專戶裡面 還有大概七千多萬 所以未來他們還是可以 按照比例 按照他們當時的 所以應該是說錢不會不見 只是房子可能蓋不下去 房子目前看起來是蓋不下去 當然這個建商他有提到說 會找其他的建商來接手 所謂的續建 但是續建這個機制 第一個 一個很現實的問題是 續建的建商 他本身也必須考量 他來續建 有沒有他的利潤所在 那如果他認為 他如果認為說 前面建商的負債不高 或者是說 他對當時銷售的價格 覺得需要有所調整 意思就是說 這些買方還要再 多付一點錢的話 那基本上這些條件 都要重新再談 所以基本上續建機制 在信託合約裡面都有 可是問題是 到最後能夠真的 能夠走向續建的 案例非常的少 非常的少 非常少 很不容易 所以最後有可能就是解約 然後把錢退給這些住戶 屋主 承購戶這樣子 對 就是看專戶裡面到時候 剩多少錢 還有多少錢 按照比例退掉 所以因為我個人覺得 因為這個新聞其實 上前兩個禮拜吵得非常兇 大家都覺得 是不是這個房市反轉了 然後造成這個建商 周轉不靈的問題 那銀行抽銀根 或者是成本大漲 造成建商抽銀根的問題 周轉不靈的問題 可是我剛剛聽了 就是幾個承購戶的一些資料 還有看下來的狀況 我的感覺 好像這個建商的資金流 或者是他的一些資金的應用 還有一點點複雜 還不是我們腦袋裡面想像的到的 這就是建設公司的一個土建容 土地融資或建物融資的一個 正常的管道 好像他的這個融資的管道 不是這麼的 我們熟知的那些管道 所以就會不會是 因為這個建商本身 他的一些財務的操作上面 有一些問題 這個我們就不得而知了 他可能有一些他自己的轉投資 或者是怎麼樣 造成這一次的這個事件 但是看起來附近的房價 剛剛聽了屋主講 他們買了38.9萬 然後附近也是40出頭萬 所以老實說成本沒有大幅上漲 那應該是蓋得下去才對 怎麼會忽然之間就垮掉 而且最重要是 他這個房子還賣完 已經完銷了 所以是這個問題嗎 坦白說 這個案子跟過去 大家聽到的那種案例不太一樣 你是說忽然抽銀根 或者是周轉不靈 因為建商跟地主是同一個家族 同一個家族 但是我們當然沒有證據 可以說他們之間有什麼樣的 利益上面的一些複雜的交流 但是跟過去的這種案例 經驗上來看的話不太一樣 因為其實如果像一般的地主 跟建商合建 他們會提供他們的那個土地 很多地主會提供土地 讓建商做土地融資 那如果今天建商在做這個之後 那個地主是最大最大的受害者 一定是最大受害者 這個地主絕對是比 我拿你的土地去融資了 接下來建商還不出來 是地主的土地要被罰牌 地主是會一無所有 但是我只能說 這個案子似乎 有一點貓膩在裡面 好像還蠻平靜的感覺 平靜 對對對 那剛剛也聽到這個買方說 這附近的這個價格 好像沒有起伏特別大 那除非說最近原物料又 又飆漲 又飆漲很多 其實我個人覺得 這個案子 我有一點逆向思考 你逆向思考 我覺得這個案子 或許是一種重新再演 重新再演 聽得懂的就知道 重新再來的意思是什麼 那我們今天感謝 這個學長跟我們分享 目前的一個 目前預售屋的 會遇到一些狀況 那學長最後 可不可以跟大家講說 如何去避免掉 預售屋遇到的 這些的問題 有沒有什麼方法或撇步呢 這個問題 很多人問過 但是這樣說好了 就如同我剛剛一開始講的 買預售屋 就是買一個期待權 那這個期待會不會落實 第一個會不會成真 第二個 內容是不是如同 你想沒有人知道 那如果我們先不要講 這個房子蓋好之後 實際情況如何 那房子是不是真的能蓋好 有時候到最後 我們去期待 政府提供的這個 五大履約保障制度 那現在大部分建商 都是選擇所謂的 價值信託或動產開發信託 這個錢都是可以 專戶裡面的錢都是可以被 挪用的 那我不能說他不能用 只是說用完之後 然後再宣佈這個無法興建 那對於成功的買方來講 他終究是拿不到房 所以這個問題 或許只能夠去看 是不是買方要買預售屋的時候 要審慎的評估 評估品牌是不是 建商過去的實際的經驗 他的紀錄跟成績 那這個東西是一個 非常重要的參考資料 但也不絕對 也是有大奸的這樣子 過去也曾經發生 很多上市的建商倒閉非常多 那我們今天感謝 我們這個兩個苦主 這個屋主A跟屋主B 然後還有我們的白學長 來跟我們分享 這個上禮拜轟動武林 驚動萬教的一個新聞 那我們期待他們 可以盡快的解決這個問題 然後讓這些已購戶 曾購戶的 這個心可以盡快放下 不會一個心懸在那邊 剛剛聲淚俱下 眼淚都掉下來了 要買給媽媽 爸爸媽媽住的房子 現在居然變成這個樣子 而且最重要的是 不知道下一步在哪裡 那如果說你對這個房子 跟這個案子有一些看法 歡迎在下面留言 我們感謝我們的白學長 有任何的法律的問題 歡迎跟他諮詢 我們下次見 拜拜 吸力超強 任何角落都不放過 還可以吸地毯喔 沙發也可以 超級方便 而且最後one touch 髒污直接丟掉 有需要的朋友 可以參考連結看詳細資訊喔