一堆人搞不清楚就跑來日本買房🤔建議大家先搞清楚再說！這種房到時候怎麼辦？|日本房產達人

我們今天呢 就是要離開我現在住的這個飯店 我現在在上野 上野北邊一點點 這個APA飯店 現在可以加入頻道會員 一起來當贊助商 支持真心話不冒險 因為這一次來了時間比較長 我住了 就換了好幾個地方 然後就想說體驗一下 一般的飯店跟民宿 那日本的飯店如果大家有來住過 大概都知道 給大家看一下 這是我在這邊住了幾天的飯店 它的玄關就大概是這樣 這一間已經算是我 從幾個飯店裡面挑選比較大間的 就是它的飯店有的真的很小 你門進來那個走道 你行李放下去就滿了 那也沒有衣櫃 差不多就是都掛在牆壁上 衣服都掛在牆壁上面 那轉過來 它就是一張牀 我之前住過 有的是一張是單人牀 我這次看了這個 訂了這個房子 這個房間 它的至少牀還是雙人牀 有稍微大一點點 但是就是大概是這個樣子 但是這個就比較貴 貴了滿多的 APA好像比較貴一些 然後廁所 這個廁所也算是比較標準的廁所 但也是比很多的那種 什麼東橫 SOFA HOTEL 那一種還要大 所以日本的飯店 如果有來住過的人都知道 它其實就是 大致上都是一個模板 就是產的都不模一樣 幾乎都是一樣 只是說日本飯店 通常會有簡單的早餐 那民宿通常沒有 所以這就看你自己的選擇 那我這次來就是住了好幾個飯店 也住了民宿 那今天呢 特別要來體驗一下東京的民宿 那我們今天就是要入住 朱莉小姐的民宿 那體驗看看她的民宿有什麼 跟這飯店有什麼不一樣 都在東京 東京寸土寸金 這幾天看了很多房子 真的很貴 比大阪民谷貴很多 所以房間呢 民宿呢 是不是也是這樣 我們就實際出去 然後帶大家去現場看看 那因為我今天還有其他的行程 所以我應該是到現場 已經晚上了 因為晚上有幾個網友呢 要一起去朱莉小姐的和牛店 燒肉店吃飯 那朱莉小姐會一起來 到時候再跟大家分享一些 民宿經營上面的一些眉角 一些know how 那大家如果對民宿經營有興趣 也可以問一下朱莉小姐 第一則留言有她的聯絡方式 那我們就實際 展開今天的行程 我們就Let's go 我們先來看一下 這是Lafayette的一個硬幣 現在日本的飯店 其實就都是智能化的 就是無人化 所以我現在只要把這個卡 插到這裡面 就退房成功了 那我們就離開囉 到了喔 哇 忙了一整天 終於到了 這裡在澀谷的西新宿陵墓 所以現在是一個住宅區 我看出去就是新宿的 那一些高樓大廈 它這個是一間房間 它其實這是一棟樓 然後好幾間 這是其中一間 然後我們稍微來看一下 這個房子本身 大概是這樣 該有的廚具這些也都有 然後這裡是兩張牀 理論上睡四個人或三個人 也都還OK 但我今天晚上自己一個人住 大概是這樣子 那這邊是它的浴室 也有浴缸 一個小小的浴缸 這邊是廁所 基本上大概就是這樣子 簡簡單單的 跟大家稍微分享一下 我對民宿的看法 因為最近就是大阪跟東京 這兩個城市 它的房價漲得有點快 但是大家知道租金跟房價 它是兩個不同的族群 租金是對這邊有實際居住需求 然後沒有買房子的人去 瞭解吧 然後房價呢 它的供需來自於想買房子的人 但想買房子的人 不一定是要住房子的人 就是他有可能是投資的需求 那因為這兩三年日幣很低 所以就很多看好日本未來發展的人 他就進來日本這邊 因為日幣低的關係 買了一些日本的房子 所以買的人投資取向跟需求變多了 但是租房子的人 因為日本的老實講 它的內 就是真正的經濟 實質的經濟上面 增長的幅度是有限的 所以就變成說我經濟增長有限 所以我創造工作機會的 這個數量沒那麼快 所以沒有創造工作機會 他就不會有很多人 往那個比如說這些地方去集中 那沒有往那個地方去集中 就沒有租房子的需求 因為你有移動才會有居住的需求 這個是租房子的這一塊 所以租房子的人沒有 他的需求度沒有趕上 買房子的人的需求度 他的租金報酬就跟不上 這個房子上漲的這個速度 也就是說房子上漲的速度 比租金的速度還快 所以報酬率就下降 你現在在東京大概找個3% 就已經差不多是這樣子 大阪找個4% 東京大概兩三趴 大阪大概三四趴這樣 這三四趴對於很多人來講 就覺得說我是投資客 我投資這個兩三趴三四趴的意思 有什麼沒什麼意思 所以我其實從前年開始 我就一直在找有更高 報酬率的一個方案 那這個方案就是做商業上的利用 比如說你拿來做這個民宿 就是其中 其實還有很多種 但是我現在就是覺得民宿 是大家比較能夠理解的方式 跟房地產有關的 那民宿就是顧名思義 就是觀光客來住的地方 我一般人我租房子 我不可能去租民宿 民宿比較貴 他是日租套房 日租啦 不一定是套房的日租 所以一般人不會去住 都是觀光客短期的這種 或者是他租不到長租房的 他有可能去跟那個Homestay租 那這有衍生幾個問題 自從那個民國法 民宿法上路了以後 有一些規定 那今天就不講這些規定 不然會講太久 反正最終的結論就是 有很多地方是不能夠經營365天的 他只一年只能經營一半 所以你要買民宿 要買這個房子來做民宿的時候 你要先確定你那個區域到底 他是不是特區民宿 或者是他只是一般適用民國法 假設是隻能適用民國法 好像東京大多數的區域 只能一年只能經營一半 那你的報酬率就會只剩下一半 那這個是第一個 那第二個就是你選擇的這個業者 他是屬於包租還是拆帳的 像某一個知名網紅 他的感覺就是拆帳的 我看他的付出去的 所以他實質上營業額很高 可是他實際拿在口袋裡面的 其實不多 這種是屬於拆帳 那一般的業者可能是75% 25%拆 或者是82拆 就是1000塊的東西 你拿到800塊 業者拿到200 比例大概是這樣子 沒有那麼精確 你這可能要跟你的業者去做討論 那如果說是用包租的 包租等於說你租給民宿業者 比如說你租給他一個月10萬塊日幣 那他後續他賺多少錢是他的事情 他賠多少錢也是他的事情 你當一個屋主投資客 你比較不用去煩惱說 招租的狀況或者是淡忘記 反正他願意用這個價錢跟你租 這個是民宿的一個基本的概念 在日本大多數的經營民宿 就是這兩種方式 但我今天要跟大家講的 也不是說這個民宿怎麼樣 因為像租你的民宿 他就是協助屋主去買一個物件 然後稍微整理一下 去幫你申請一個民宿 讓你可以經營 提高你的報酬率 但是大家知道民宿 他是有限定區域 就是說某些像東京有一些區域 他是不能經營民宿 他這個是屬於住宅用的 或者是有一些地方 他是工業用地是不能經營民宿 所以很多人去找仲介買了房子以後 仲介跟他講說你這個可以做民宿 可是仲介對於法規不是這麼理解 所以很多人買了以後 纔再來找民宿管理業者 這時候發現說不能申請了 發瘋了神經病怎麼會這樣 你買了一個房子不能做民宿 那你買那個房子意義是什麼 你說我可以長租 那就跟你當時初衷又不一樣了 這個不是本末倒置嗎 所以真正的邏輯是 你去找民宿管理業者 比如說你去找朱莉或者是Ruby 請他提供他認為可以的物件 Ruby他們公司只賣他們公司的蓋的房子 那朱莉就不一定 朱莉就是他是管理純管理 所以他可以幫你找到 他去評估完是可以申請民宿的房子 這個就邏輯上應該這樣 很多人跑去找仲介買了一些房子 我這幾天最近也不是這幾天 就最近像Ruby或者是朱莉 他們都會傳一些客人 就是網友問的一些問題說 我這個房子當時我委託 我買了一個房子 我買了一個一戶建 可不可以請你們管理 不好意思你的房子太爛 人家還不想幫你管理的 或者是你的房子根本不適合做民宿 或者是根本申請民宿申請不過 那請問一下 你當時買這個房子 仲介會跟你講清楚 你講清楚不能過 你根本就不會買 他的目的 仲介的目的只有為了成交而已 他不care你到底過不過 那是你的事情 所以我建議大家要做民宿 請先找到管理業者 你可以找朱莉 東京你可以找朱莉 大阪你可以找Ruby 他們都是我看起來是還OK的 民宿管理業者 這是第一個 第二個就是說 我們都是外國人 在我們的群組 如果你沒有在群組裡面 請先加入群組 在我們群組裡面 我都一直強調 一直強調 我們是外國人 這個房子 我們遲早要交割要賣掉 你不可能持有一輩子 你就算你持有的期間是這樣 你的小孩不一定是日本人 你遲早要賣掉 結果你的這個房子 到時候賣不掉 或者是他沒有辦法做其他的利用 沒辦法收回來自己使用 那你買這個房子幹嘛呢 有些人去買了很奇怪的地方 比如說最近有一個 臺灣的這個網紅 他好像是鼓吹大家去一個 比較鄉下的地方買透天一戶建 那我就問一個問題 今天那種地方的房子有價值 原因是因為他幫你做成民宿 他今天幫你經營民宿 你有一個回報率 你有這個回報率 所以這個房子纔有這個價值 不然那個房子如果在那裡 一般日本人口老人化問題很嚴重 多數人都往城市去集中了 那你鄉下地方沒有人要買 沒有人要租 最後變成空屋 所以賣給你們這些人來做民宿 但問題是那個管理業者 他如果有一天他不幹了 請問一下你那個房子瞬間變成 沒有價值的東西 因為就是日本人賣不掉的房子 賣給你們來做民宿 那你今天假設這個民宿的 這工人不見了 請問一下這個房子又變成什麼 你要賣都賣不掉 說真的 然後你說那我可以拿來長租 請問一下就沒有人 鄉下地方就沒有人 你要租給誰 那好人說那我可以 偶爾來住一下當度假宅 我跟大家講 一戶建這種房子 或者是透天這種房子 他兩三個禮拜沒人住 他就長草了 那日本的一戶建 跟臺灣的透天又不一樣 為什麼 因為他是木造的 你如果沒有人住裡面 請問一下裡面不會長蟲嗎 不會長螞蟻 白蟻或者是長老鼠 去啃食你那些木頭嗎 人要在裡面走走踏踏 那些蟲纔不會比較不會接近 那你有在開窗 他的那些 比如說濕氣他纔有辦法散開 那你那個房子纔有辦法持續 永遠能夠維持 他能夠使用的一個狀態 那如果你都沒有住 你可能一年只來住個幾天 請問一下剩下時間怎麼樣 可以委託給管理業者 拜託你連臺灣那一個月幾千塊的管理費 你都不想付了 你覺得管理業者每個月來幫你開開關關 然後一個月什麼事都沒幹 你什麼錢都沒賺到 也沒有收益 你願意付他那一點那些管理費 你是幫我開個門 為什麼來走一走看一看 為什麼這樣要跟我收那麼多錢 就是這樣 如果你搞不清楚狀況 拜託千萬不要 貿然的去買一些很奇怪的地方的房子 日本就是三大都心 那經濟活動也幾乎集中在這些都會區 你如果要去找那個很奇怪的地方 那我只能說好自為之 祝你好運 未來那個業者永遠都能夠在那裡經營 他永遠都不會老 永遠都願意去幫你拔屎拔尿 幫你做這些事情 但是如果有一天 你遇到了這個狀況 你叫天聽不靈 叫地地不應 那怎麼辦呢 那你買在市區 買在市區 這地方本身它就有一個活水 人會往這裡面走 那你沒有做民宿 他也可以來做長租 因為那邊是有人口的 那就算沒有要住 我不想持有了 你要轉售的時候 他是賣的掉的 你應該不會不知道 有一個非常有名的人 他買在北海道最後賣不掉 最後那個都更還是怎麼樣 把房子推倒 他還鬆了一口氣 為什麼要買那種奇怪地方 我們是外國人 有沒有搞錯 去買一些奇奇怪怪 然後到時候會賣不掉的地方 這是我給大家的忠告 民宿你經營 要經營高端 或者是經營平民平價 這個都無所謂 但是你要知道這個房子 未來如果你不再把它當民宿的時候 他能做什麼 或者是你如果不住了 他能不能順利的轉手 不要變成你的小孩 或下一代的負擔好嗎 這個我們遇到很多了 就是買了以後 最後老人走了 就是回去見耶穌了 然後留了一個這個房子給他的小孩 小孩對這個房子一點感情都沒有 然後他就得繼承這個房子 繼承這個房子 每個月就開始繳那些費用了 他不見得是開心的 所以你要想的事情 不是說 我現在趕快來日本買一個房子 而是你要知道 你買這個房子目的是什麼 不是就避險嗎 那你怎麼會把自己放在一個風險的上 東西放上面呢 所以勸大家 第一個流程先搞清楚 你要買民宿 要買一戶建 你的目的如果是要買民宿 或買那個來做 買房子來做民宿 那你要先找到的是民宿管理業者 請他推薦可以經營 或者是他願意管理的物件給你 這樣你纔不會白跑一趟 白忙一場 第二個是請慎選地區 所有的房地產老前輩都是都知道 買房子只有幾個字 就三個字叫location 永遠都是地點纔是最重要 所以拜託我最近每天 收到一堆的這個訊息 都在問我說 你覺得這個地方怎麼樣 你覺得 我心裡想說 怎麼會有人推薦這個給你 我這搞不懂 這個是剛好今天 看了一些房子 然後有一些心得 然後我也跟當地人聊了一下 說這樣子你們的看法是什麼 那既然是一個有用的資訊 我就覺得應該要分享給大家 所以大家如果對於民宿的管理 民宿這個經營有興趣 請先找到你的管理業者 好不好 那我們今天感謝朱莉提供的這個房間給我 那雖然他做的不是那種高端的 可是我覺得這樣子的房子 拿來做這樣子的投資收益 應該都還不錯 你有興趣也可以直接問朱莉 或者是你要在大阪那邊做365天 然後做比較高端一點的 這個民宿一戶建 也可以問Ruby 就看你自己的選擇是什麼 那如果有任何問題 也歡迎加入我們社群 跟大家一起討論 我們現在社群已經有1100多人了 也算是非常有 裡面討論度非常高的一個群組 那我們期待更多人一起支持真心話 我們下次見了 拜拜 支援多種模式 晚上的時候還可以當浴室的夜光哦 真的有很多水 輕輕鬆鬆讓你的浴室保持乾爽 每個家庭都要必備的廚師神器 歡迎參考第一則留言留言會加哦