《Boss市场快讯》官商勾結，掏空香港，2000億壞帳曝光，頂級財團最後的求救信

大家好 我是boss 今天是美东时间2025年9月17日 欢迎来到boss市场快讯 秋天嘛 本该是收获的季节但您猜 怎么着在咱们南边 那颗曾经璀璨的东方之珠香港 有些人的心情 恐怕比这秋风还要萧瑟 怎么回事呢 一句话概括地主家也莫于凉了 今天一则新闻在金融圈里炸开了锅 香港一个响当当的行业协会 叫全联房地产商会 这名字听着就霸气 会员都是谁 香港置地领展信和置业 哪个不是跺一跺脚 香港地价都要抖三抖的顶级大亨 就是这么一群往日里叱咤风云 点石成金的地产超人 今天居然集体出来哭穷了 而且是向港府发出了一封在我看来 近乎是最后的求救信 他们说了啥 他们敦促特区政府 赶紧立刻马上 成立一个规模高达200亿港币的基金 干嘛用呢 去收购市场上 那些快要烂在手里的不良资产 说白了 就是希望政府能当这个接盘侠 用全体香港市民的钱 去为他们过去几年错误的投资决策 买单他们给出的理由还特别高大上 哎呀香港的商业地产市场快要崩了 不良贷款激增 资产被迫贱卖 开发商和投资者都快没钱喘气了 再这么下去 多米诺骨牌就要倒了 香港国际金融中心的地位就要不保了 哎呦 这顶帽子扣的真是又大又吓人 各位老铁 听到这里 您是不是跟我一样 脑子里冒出三个大大的问号 第一香港房地产 尤其是曾经一铺养三代的商业地产 到底病的多重 才让这些顶级玩家 们如此失态 公然喊救命 第二 这个所谓的200亿救市基金 究竟是拯救香港金融的灵丹妙药 还是埋葬市场公平的催命符 第三 这场风暴的背后 仅仅是香港的局部问题吗 还是反映了更大范围内 一股无法逆转的经济大趋势 今天 boss就跟大家一起剥开这个洋葱 一层一层的看看 到底是什么 熏得这些地产大亨们眼泪都流出来了 喜欢boss的节目 别忘了点赞订阅分享 您的支持是我深挖猛料的最大动力 俗话说 不看广告看疗效 地产商会把情况说的那么危急 我们不能光听他们的一面之词 我们得看数据 因为数据是不会撒谎的 我花了点时间 整理了一下最新的 也是最具代表性的几组数据 各位坐稳了 这趟数据过山车可能会有点颠簸 首先我们来看最直观的价格 新闻里提到 香港的写字楼和零售商铺的价格 相比2018年的高点 已经分别暴跌了48%和41% 各位 这是什么概念 将近腰斩 你花一个亿买的楼 现在市场价只值5,000万 而且还是有价无市 这比a股的某些赛道股跌的还狠 我们把时间线拉的更近一点 就看从去年到现在 很多核心区的甲级写字楼 比如中环的长江集团中心 国际金融中心 他们的租金和售价 已经跌回了十几年前 甚至有人开玩笑说 快要看到2003年沙市时期的水平了 举个具体的例子 就在上个月 九龙湾一栋 曾经被誉为东九龙地标的甲级写字楼 整栋楼以一个令人咋 舌的低价 被某个中东基金收购了 成交价 比三年前旁边一栋条件差不多的楼 低了整整60% 原来的业主 一家内地的房企 直接血亏离场 这已经不是割肉了 这是剁骨头 价格暴跌的背后 是史无前例的空置潮 根据最新的行业报告 截至2025年第三季度 香港甲级写字楼的整体空置率 已经突破了17% 创下了有记录以来的历史新高 而在传统的金融核心区中环 这个数字更是恐怖 已经逼近15% 15%是什么概念 意味着 你走进中环 任何一栋顶级写字楼 平均每7个办公室 就有一个是黑着灯的 想当年 中环的办公室是一寸土地一寸金 跨国公司总部顶级投行律师事务所 挤破头都租不到 而现在呢 地产中介的电话都快被打爆了 不是客户打来要租楼 是他们打给客户求爷爷告奶奶 问老板降价了 免租期价长了 您考虑一下 这背后的深层原因是什么 需求端崩塌了 过去 香港写字楼市场有两大金主爸爸 跨国公司和内地企业 先说跨国公司 随着地缘政治的变化 以及 香港营商环境的某些不可描述的改变 很多外资金融机构和跨国企业 都在悄悄地 或者说是大张旗鼓的 把他们的亚太区总部或者核心业务 从香港迁往新加坡东京 甚至是杜拜 人走了办公室自然就退租了 这叫用脚投票 再说内地企业 前几年内地企业 是来香港租楼买楼最豪气的金主 各种金融公司科技巨头 甚至是一些背景神秘的中字头企 业动不动就包下整层甚至整栋楼 但现在风水轮流转 内地经济面临自身的巨大压力 房地产泡沫破裂 地方债务危机 消费降级 金主爸爸自己都泥菩萨过江 自身难保了 哪还有闲钱 在香港这个全球最贵的地方 维持一个豪华的门面 于是我们看到 大量的内地企业在租约到期后 不再续租 或者从核心区搬到非核心区 从大办公室换成小办公室 这叫节衣缩食 一边是外资出走 一边是内资收缩 两大引擎同时熄火 香港的商业地产能不空吗 地产商哭 银行恐怕在夜里也是睡不着觉的 因为 地产和金融从来都是一对孪生兄弟 一荣俱荣 一损俱损 新闻里引述了汇玉的数据 截至今年3月底 香港的不良贷款总额 已经飙升至250亿美元 占贷款总额的2% 创下20年来的最高水平 汇玉还悲观的预测 到年底这个比例可能会攀升到2.3% 并且在2026年会进一步恶化 250亿美元换算成港币接近2,000亿 这是一个什么样的规模 它几乎相当于 香港政府一年的公共开支的1/4 而这其中 有相当大一部分 就是来自于商业地产的贷款 这就是地产商会代表 林伟才口中的恶性循环 我给大家翻译一下这个金融术语 第一步 开发商或者投资者 当年用价值100块的写字楼做抵押 从银行借了70块钱 第二步 现在写字楼市场价跌到了50块 你的抵押品价值 已经低于你的贷款额了 这在金融上叫技术性违约或者负资产 第三步 银行慌了 马上打电话给你 要求你补仓 也就是追加更多的抵押品或者现金 第四步 你如果拿不出钱 银行就要行使权利 把你的写字楼没收 然后拿到市场上贱卖 能收回多少算多少 新闻里提到的施罗德投资集团 旗下两项资产被银行接管 就是活生生的例子 第五步 银行低价抛售资产的行为 会进一步打压市场价格 让原本只值50块的楼 可能只卖出40块 这就让其他开发商的资产价值 进一步缩水 触发更多银行的追债行动 看到了吗 这就是一个死亡螺旋 开发商的流动性被抽钱 银行的坏账越来越多 更可怕的是 银行吃过亏之后 就会变得极度谨慎 以后再有地产项目想贷款 门槛会提的非常高 甚至干脆不贷了 这就是所谓的信贷紧缩 没有了金融活水 整个房地产市场就成了一潭死水 未来几年的新项目开发都会停滞 所以 当李伟才说 担心会产生多米诺骨牌效应 导致金融和地产行业崩溃时 他不是在危言耸听 第一块倒下的骨牌是商业地产 第二块是银行坏账 第三块是信贷市场 第四块可能就是住宅市场 第五块第六块 谁也不敢想下去 因为最后一块骨牌 可能就是香港的联系汇率制度 和国际金融中心的地位 好了病情我们诊断清楚了 确实是进了ICU 非常危重 那么 地产商会开出的这张200亿的药方 到底靠不靠谱呢 在我看来 这不仅不靠谱 而且是居心叵测 想把全香港市民都拉下水 猫 腻一偷换概念 将财团救助包装成公众利益 他们把这个基金 比作1998年亚洲金融风暴时的银富基金 这简直是对历史的侮辱 和对公众智商的挑战 我们来回忆一下 1998年发生了什么 是国际金融大鳄索罗斯等 利用香港的货币发行局制度的特点 疯狂狙击港币和港股 企图制造一场金融灾难来牟利 当时的港府 是在整个市场面临外部恶意攻击 流动性濒临枯竭的极端情况下 动用外汇储备入市 购买了一篮子的香港蓝筹股 比如汇丰长实中电等 请注意几个关键词对手是谁 外部投机者 目的是什么 维护金融稳定 击退空头 买的是什么 代表香港经济核心的 有盈利能力有增长潜力的优质蓝筹股 最后的结果是 港府成功稳住了市场 之后 把这些股票打包成盈富基金上市 让市民可以购买 分享了香港经济复苏的红利 这是一次成功的 捍卫公众利益的市场保卫战 现在呢 2025年的这次求救 情况完全不同 对手是谁 没有外部敌人 是市场规律本身 是供需关系逆转 是经济结构变迁 目的是什么 是拯救 少数大地产商和投资者的失败投资 想买的是什么 是没人租没人要 价格不断下跌 未来现金流极不确定的不良资产 空置的写字楼和商场 把救助私人财团的失败投资 和当年捍卫香港金融体系的宏大叙事 相提并论 这不是偷换概念是什么 说的难听点 1998年港府买的是香港的未来 现在他们想让港府用市 民的钱去买他们自己的过去 一个正在迅速贬值的过去 猫腻2精心设计的击鼓传花游戏 我们再看看这个基金的结构设计 那更是充满了智慧 商会提议基金的初始资本 政府或半政府机构 比如经管局按揭证券公司出25% 机构投资者出25% 剩下50%向公众散户发售 未来还可以在港交所上市 翻译一下 这是什么操作 一政府带头 做冤大头政府先拿出50亿港币 作为种子基金 这一步至关重要 因为有了政府的背书 这个基金就好像穿上了金钟罩 可以去忽悠后面的投资者了 二机构投资者 左手倒右手所谓的机构投资者 很大可能就是这些地产商会的会员们 他们自己或者他们关联的基金 他们拿出50亿 买入这个基金 然后再把自己手里的不良资产 高价卖给这个基金 这不就是一个左手倒右手 实现资产出表 把亏损转移出去的财技操作吗 三最终的接盘侠 公众散户最关键的一步来了 剩下的一半100亿 要卖给香港的普通市民 美其名曰 分享未来资产升值的潜力 我的天这些连专业机构 都避之不及的不良资产 打包一下 加上政府的背书 就成了可以卖给老百姓的理财产品了 这不是现代版的割韭菜是什么 整个流程 就是大地产商们把烂在手里的资产 通过一个叫基金的金融工具 高价卖给了由政府的钱家 机构的钱家 市民的钱组成的这个大池子 大地产商们成功解套 拿着现金离场了 而这个基金的亏损风险最终由谁承担 政府机构 和无数的散户市民 这哪里是救市 这是一场精心设计的 将私人债务社会化的财富转移大戏 是一场现代版的官商勾结坑杀百姓 猫腻三制造巨大的道德风险 经济学上有个词 叫道德风险 意思就是如果一个人知道 他即使做了错误的高风险的决定 最后的损失也会由别人来承担 那么他未来 就会更倾向于去做这种高风险的决定 这次的救世请求 就是一个典型的制造道德风险的案例 过去几十年 香港的地产商们 在土地红利和金融杠杆的加持下 赚的盆满钵满 他们什么时候感谢过政府 什么时候主动提出过 要和市民分享超额利润没有 他们信奉的是大市场小政府 是自由竞争愿赌服输 赚钱的时候 你是自由市场的虔诚信徒 亏钱的时候 你怎么就成了嗷嗷待哺 哭着喊着要政府救助的巨婴了 天底下哪有这么好的事 如果这次政府真的开了这个口子 用公共资金去为他们的失败投资买单 那会释放出一个什么样的信号 那就是告诉全香港乃至全世界的资本 来香港投资吧 赚了钱是你自己的 亏了钱有政府给你兜底 长此以往 还有谁会去敬畏市场 还有谁会去做审慎的投资决策 整个市场的风险定价体系都会被扭曲 香港之所以能成为国际金融中心 其基石就是法治 自由市场和公平的游戏规则 如果这个基石被权力和关系所腐蚀 那么 国际金融中心就真的只剩下遗址了 说到这里 我们必须跳出香港房地产 这个具体的点 去看看背后更宏大的面 因为区区一个200亿的基金 无论是设立还是不设立 都无法解决香港当前面临的根本性 结构性的困境 困境一定位的迷失 从超级联系人到内循环一环过去 香港的成功 源于其独特的超级联系人角色 他是西方资本 技术管理进入中国的桥头堡 也是中国企业走向世界的跳板 在这个模式下 资金人才信息在香港高速流转 催生了繁荣的金融和专业服务业 进而支撑了天价的房地产 但现在这个角色 正在以前所未有的速度变得模糊 一方面 中美之间的脱钩断裂愈演愈烈 西方世界对通过香港 进入中国的疑虑越来越深 所谓的两制优势 在外界看来正在被侵蚀 这导致了我们前面提到的外资流出 另一方面 中国内地自身的经济模式 正在从外向型转向内循环 上海深圳甚至海南 都在努力打造自己的金融中心 和自由贸易港 很多以前必须通过香港来完成的操作 现在在内地就可以直接完成 香港的不可替代性正在下降 当超级联系人的定位不再清晰 香港就从一个连接两个世界的枢纽 慢慢的变成了一个更大经济体 边缘的普通城市 他的经济腹地不再是全球 而主要是大湾区和中国内地 这就决定了 他的资产价格 不可能再维持全球顶级的水平 而是必须向其经济腹地靠拢 这是一个 痛苦但不可避免的价值重估过程 所以今天香港商业地产的危机 本质上不是一个周期性的金融问题 而是一个结构性的经济转型阵痛 用一个短期的治标不治本的金融工具 去对抗一个长期的结构性的趋势 无异于螳臂当车 困境二金融市场的内地化与空心化 与定位迷失相伴的 是香港金融市场的结构性变化 我们看几个指标 一股市 曾几何时 香港股市是国际化的 有汇丰有太古 有各国的优质企业 但现在 港股的上市公司中 内地企业的市值占比已经超过了80% 成交额占比也常年维持在七成以上 港股的走势 几乎成了中概股的影子市场 与内地a股同涨同跌 这种内地化 让它失去了作为全球资产配置中 独立分散风险的价值 恒生指数常年徘徊在2万点以下 被戏称为国际金融中心遗址指数 二IPO市场想当年 港交所的IPA 集资额是年年冠绝全球的 阿里巴巴腾讯美团 多少巨头在这里敲锣 但从去年开始 香港的IPO市场急剧萎缩 集资额已经被印度 印尼等新兴市场超越 为什么 因为最大的活水来源内地 新经济企业 要么因为监管风暴而无法上市 要么选择了估值更高的a股科创板 而国际企业 则对在一个日益中国化的市场上市 心存顾虑 三财富管理中心 香港和新加坡 一直在争夺 亚洲财富管理中心的头把交椅 但近年来 由于对香港法制环境和资产安全的 担忧 大量的国际家族办公室和高净值人士 选择将资金转移到新加坡 资本是最聪明的 也是最胆小的 哪里安全 哪里规则透明 它就去哪里 一个金融市场 如果失去了对全球资本 和优质企业的吸引力 如果它的定价权 越来越依赖单一的经济体 那么它的国际金融中心的成色 就要打上一个大大的问号 而建立在这个基础之上的天价房地产 就是空中楼阁 分析了这么多 最后我们来做个预测 面对地产商的逼宫 港府会怎么做 这场危机的终局会是什么 我认为 港府陷入了一个两难的斯芬克斯之谜 如果不出手 就是地产价格继续下跌 银行坏账继续攀升 金融系统性风险的警报会越拉越响 同时 这会得罪香港最根深蒂固 最有影响力的地产财团 这份政治压力 是任何一届特区政府都难以承受的 如果出手 就是就像我们前面分析的 这将开启一个极其恶劣的先例 制造巨大的道德风险 并且会被舆论批评为官商勾结 浪费纳税人的钱去填补富人的窟窿 在当前香港社会撕裂 民怨不浅的背景下 这同样是一颗政治炸弹 所以我预测 港府最终会选择一条中间路线 或者说是打太极的路线 直接成立200亿基金的可能性极低 这种赤裸裸的卑鄙方案 舆论压力太大 政治后果太严重 政府不敢轻易接这个烫手山芋 他们会口头上拒绝 或者研究研究 把皮球先踢回去 但会用隐蔽的政策工具来拖事明着 的钱不能给 但暗地里的政策红包 会一个接一个的发 比如一全面撤蜡 彻底取消所有 针对房地产交易的额外印花税 刺激交易量 虽然这对商业地产作用有限 但能稳住住宅市场 防止火烧连营 二改变土地用途 正如新闻里那位立法会议员提议的 加快商转住的审批 允许开发商把卖不出去的写字楼 或酒店改建成住宅出售 帮助他们盘活资产 三窗口指导银行 通过经管局向各大银行施加压力 要求他们对困难的地产开发商 高抬贵手 尽量不要抽贷断贷 给予贷款重组或者展期的便利 这是最常见也是最隐蔽的续命手段 四鼓励国家队入场 可能会鼓励一些有政府背景的机构 比如港铁公司市区重建局 甚至是一些驻港的中资国企 以城市发展或战略布局的名义 象征性的收购一些不良商业地产项目 起到一个价格稳定器的作用 总之港府会用各种打补丁的方式 来延缓危机的爆发 避免出现剧烈的不可控的崩盘 他们追求的不是治好病 而是别死在我的任期里 然而 这一切的努力都无法改变 香港房地产乃至整个香港经济 正在进入一个日本化的漫长下跌通道 资产价格将在未来数年内持续承压 经济增长将会放缓 过去那种炒楼就能发财的黄金时代 已经一去不复返了 对于我们普通观众和投资者来说 这件事给我们的启示是什么 第一 敬畏周期 敬畏常识 没有什么资产的价格可以涨到 天上去 当一个市场的价格 已经远远脱离了 其内在的经济基本面支撑时 无论他被包装上多么华丽的概念 其回归常识的过程 都将是痛苦而残酷的 第二 不要轻易相信任何大道不能倒的神话 雷曼兄弟倒了 瑞士信贷也倒了 今天 香港的地产巨头们也在请求救助 在时代的巨轮面前 任何个体和企业都可能被碾压 唯一能依靠的 是你自己的审慎判断和风险控制 第三也是最重要的一点看清大趋势 一个城市的命运 终究是和他所处的时代 以及他在世界格局中的位置 紧密相连的 当全球化的潮水褪去 当旧有的秩序被打破 所有建立在旧秩序之上的资产 都将面临价值的重塑 香港的故事 只是一个开始 好了今天的节目就到这里 这封来自香港地产商的200亿求救信 揭开的是一个时代的落幕 东方之珠的光芒未来将会如何 是会找到新的定位而再次闪耀 还是在历史的尘埃中逐渐暗淡 我们将持续观察 喜欢boss的节目 请一定记得点赞订阅分享 并且打开旁边的小铃铛 这样 您就不会错过我们下一次的深度剖析 我是boss 我们下期再见