Long An Đột Phá Hạ Tầng, BĐS Khu Tây TP.HCM Nóng; Đề Xuất Thuế 20% Lãi Chuyển Nhượng

Ngay từ đầu năm 2025, thị trường bắc đồng sản khu Tây TP.HCM đã nóng lên trở lại nhờ hàng loạt dự án hạ tầng quy mô được tăng tốc khai triển tại Long An. Tuyến cao tốc Bến Lức-Long Thành đã thông xe kỹ thuật gần 20 km. Vành đai 3 TP.HCM rút ngắn tiến độ hoàn thành kỹ thuật xuống cuối năm 2025 trong khi vành đai 4 cũng chính thức bước vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư với ngân sách hơn 10.300 tỷ đồng từ Long An. Cùng thời điểm này, Bộ Tài chính đề xuất thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bắc đồng sản theo hướng chọn một trong hai phương án nộp 20% trên phần lãi thực tế hoặc 2% trên tổng giá bán. Đề xuất đang thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư, nhất là khi thị trường có dấu hiệp khởi sắc trở lại sau thời gian dài trầm lắng. Đề xuất thuế mới với bắc đồng sản nộp 20% trên lãi thực tế hoặc đóng 2% tổng giá bán. Trong một hành động mới nhằm hoàn thiện chính sách thuế, Bộ Tài chính đang đề xuất thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân với giao dịch mua bán bắc đồng sản. Theo đó, người bán có thể phải nộp thuế theo một trong hai cách, hoặc là 20% trên phần lãi thực tế hoặc là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Hai phương án tính thuế đang được cân nhắc. Trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ Tài chính đưa ra hai phương án để tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bắc đồng sản. Phương án một, thuế 20% trên phần lãi. Nếu có đầy đủ giấy tờ chứng minh được giá mua ban đầu và các chi phí liên quan như chi phí xây dựng, sửa chữa, làm thủ tục, người bán sẽ bị đánh thuế 20% trên phần thu nhập chịu thuế, tức bằng giá bán, trừ tổng chi phí liên quan đến bắc đồng sản chuyển nhượng. Theo Bộ Tài chính, mức 20% được đề xuất để tương đồng với thuế xuất của tổ chức, doanh nghiệp, khi chuyển nhượng bắc đồng sản. Phương án hai, thuế 2% trên tổng giá bán. Trường hợp không chứng minh được giá mua và chi phí, thì sẽ phải nộp thuế bằng 2% trên tổng giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, bất kể thực tế là lãi hay đổ. Tuy nhiên, những phương án này đòi hỏi có cơ sở dữ liệu rõ ràng và chứng tư hợp lệ, điều mà hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Bộ Tài chính cho biết hiện nay cơ quan thuế đã có hệ thống để tra cứu lịch sử mua bán nhà đất. Cũng như thông tin giao dịch của người dân từ năm 2018, tuy nhiên thực tế vẫn còn nhiều bất cập. Một trong những vấn đề lớn là giá bán ghi trên hợp đồng nhiều khi không phản ánh đúng giá thuật giữa người mua và người bán. Việc này khiến cơ quan chức năng khó xác định được giá thị trường thật sự của bắc đồng sản, ảnh hưởng đến việc tính thuế chính xác. Ngoài ra, việc thu thập giấy tờ chứng minh các chi phí liên quan khi bán bắc đồng sản cũng gặp nhiều khó khăn. Dù một số chi phí như tiền mua ban đầu, chi phí xây dựng, sửa chữa làm giấy tờ có thể xác định được. Nhưng nhiều khoản khác như tiền mua giới, lãi vây ngân hàng, tiền bồi thường lại khó có đủ hóa đơn, chứng từ. Điều này khiến cơ quan thuế khó xác định chính xác người bán có lời bao nhiêu. Đặc biệt, nếu người bán cố tình khai sai để giảm thuế, việc kiểm soát càng thêm phức tạp. Bộ Tài chính cũng cho biết, nhiều trường hợp nhà đất được thừa kế hoặc có từ lâu đời, nên không thể xác định giá gốc, gây khó khăn cho việc tính đúng thuế phải nộp. Lông An bức phá hạ tầng, thị trường bắc đồng sản khu tây TP.HCM nóng trở lại Thưa quý vị, ngay từ đầu năm 2025, Lông An liên tục ghi dấu ấn trên bản đồ khu tây TP.HCM, nhờ hàng loạt dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn được đẩy nhanh tiến rộ, thu hút sự chú ý của nhà đầu tư và giới chuyên gia bắc đồng sản. Đáng chú ý nhất là tuyến cao tốc bến lức Lông Thành dài 58 km, nối tỉnh Lông An với Đồng Nai. Đoạn từ nút giao quốc lộ 1 đến huyện Văn Tạo, gần 20 km, đã được thông xe kỹ thuật vào ngày 19 tháng 4 vừa qua. Hai cầu vượt tại giao điểm với quốc lộ 50, xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, cũng đã được thông xe toàn bộ. Tuyến đường này có tổng vốn đầu tư hơn 31.300 tỷ đồng, giúp giảm áp lực giao thông cho quốc lộ 1, quốc lộ 51, cao tốc TP.HCM Lông Thành dòn dây, đồng thời tạo liên kết giữa miền Tây và miền Đông Nam Bộ. Một điểm nhấn khác là dự án Vành đai 3 TP.HCM, tuyến đường chiến lược kết nối TP.HCM với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Lông An. Tổng chiều dài tuyến hơn 76 km, riêng đoạn qua Lông An dài 6.8 km. Phần xây dựng, gọi là dự án thành phần 7, có vốn hơn 3.000 tỷ đồng, phần giải phóng mặt bằng, dự án thành phần 8, hơn 1.200 tỷ đồng. Dự kiến, tuyến đường sẽ hoàn thành kỹ thuật vào cuối năm 2025, sớm hơn kế hoạch từ 1 đến 3 tháng. Theo Sở Giao thông Vành tải Lông An, toàn tuyến có thể hoàn thiện vào năm 2026. Khi đi vào sử dụng, tuyến đường sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ Lông An đến TP.HCM và các tỉnh lân cận, đồng thời góp phần giãn dân, thúc đẩy sự phát triển các đô thị vệ tinh như Bến Lức, Đức Hòa, Nhân Trập và các đô thị khác trong vùng đô thị TP.HCM. Tuyến đường Vành đai 4 đoạn đi qua Lông An đang bước vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Tại buổi làm việc mới đây, lãnh đạo tỉnh Lông An cam kết sẽ chi hơn 10.300 tỷ đồng từ ngân sách để khai triển phần dự án nằm trên địa bàn tỉnh. Số tiền này sẽ được dùng chủ yếu để giải phóng mặt bằng, tái định cư và chuẩn bị đầu tư nhằm bảo đảm tiến độ toàn tuyến. Đoạn Vành đai 4 đi qua Lông An dài 74,5 km chạy qua các huyện Đức Hòa, Bến Lức và Cần Đức. Hiện nay tỉnh đã thông qua báo cáo nghiên cứu khả thi và đang tiến hành đo đạt, kiểm đếm và áp giá đền bộ cho người dân bị ảnh hưởng. Theo quy hoạch tổng thể, tuyến đường Vành đai 4 TP.HCM dài hơn 200 km đi qua 5 địa phương, TP.HCM, Bình Dương, Nồng Nai, Lông An và Bà Rịa Vũng Tàu. Tổng vốn đầu tư giai đoạn đầu dự kiến khoảng hơn 122.000 tỷ đồng. Dự án này giữ vai trò quan trọng trong việc kết nối giao thông giữa các tỉnh thành, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và giảm kẹt xe ở trung tâm TP.HCM. Đồng thời đây cũng là động lực thúc đẩy kinh tế và phát triển đô thị vệ tinh tại khu vực phía Tây. Song song với đó, Lông An cũng đang đầu tư mạnh vào hệ thống giao thông nội tỉnh. Các tuyến đường lớn như quốc lộ 50, quốc lộ 62, quốc lộ 1A, quốc lộ 22, tỉnh lộ 827E, 830C, 823D được mở rộng, nâng cấp. Ngoài ra, tỉnh Vừa Duyệt xây dựng ba cây cầu mới trị giá gần 4.800 tỷ đồng, gồm cầu qua sông Cần Duột, vàm Cỏ Đông và vàm Cỏ Tây trên tuyến 827E, giúp kết nối thông suất từ TP.HCM đến Tiền Giang. TP.HCM cũng đang chuẩn bị hơn 5.200 tỷ đồng để xây tuyến đường mới phía Tây Bắc, nối từ Vành Đai 2 đến tỉnh Lông An, đi qua khu công nghiệp Vĩnh Lọc và kết nối các tuyến Vành Đai 3, Vành Đai 4. Tuyến đường này sẽ góp phần giảm kẹt xe, phát triển các khu công nghiệp và thúc đẩy liên kết vùng. Cuối tháng 3 năm 2025, tỉnh Lông An quyết định điều chỉnh dự án nâng cấp tuyến đường DT830C qua huyện Bến Lức dài khoảng 9 km, tổng vốn đầu tư sau điều chỉnh hơn 1.800 tỷ đồng, gần gấp đôi mức ban đầu là hơn 970 tỷ đồng. Tuyến đường DT830C có vai trò quan trọng giúp kết nối dễ dàng giữa các tuyến đường trong tỉnh với quốc lộ 1, Vành Đai 3 và Vành Đai 4 TP.HCM. Việc nâng cấp này không chỉ cải thiện giao thông mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế cho Lông An và cả khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Năm 2025 đang chứng kiến nhiều thay đổi lớn về hạ tầng, mở ra cơ hội phát triển mới cho toàn khu vực. Chuyên gia nhận định gì về Bắc Đồng Sản khu Tây trong chu kỳ mới? Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, các dự án giao thông quy mô lớn đang đóng vai trò đầu tàu giúp mở đường cho phát triển kinh tế, xã hội và Bắc Đồng Sản. Khi đường xá được mở rộng, nâng cấp, việc đi lại giữa các khu vực trở nên thuần tiện hơn, kéo theo sự dịch chuyển dân cư, hình thành những khu đô thị mới và làm tăng giá trị đấp đài. Tại Lông An, tâm điện của khu Tây TP.HCM, hàng loạt dự án hạ tầng quan trọng đang được khai triển như Vành đai 3, Vành đai 4, Cao tốc TP.HCM, Trung Lương, Bến Lức, Lông Thành. Nhờ đó, các dự án Bắc Đồng Sản tại đây bắt đầu thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ thị trường. Đơn cử là khu đô thị Waterborne, rộng 355 ha của Tập đoàn Nam Đông, nằm ngay điển giao giữa tỉnh nộ 830 và Vành đai 4, trung tâm TP.HCM, khoảng 30 phút di chuyển. Mới đây, bà Giang Huỳnh, giám đốc nghiên cứu tại Sao Vi Việt Nam cho biết, Lông An đang trở thành điểm đến hấp dẫn của thị trường Bắc Đồng Sản nhờ 3 ưu tố quan trọng. Thứ nhất, Lông An có vị trí đặc biệt thuận lợi, là cửa ngõ kết nối TP.HCM với các tỉnh miền Tây. Đây là điều kiện lý tượng để phát triển giao thương, logistics và kết nối kinh tế giữa hai khu vực. Thứ hai, Lông An sở hữu diện tích lớn và còn nhiều quỹ đất chưa sử dụng. Trong khi TP.HCM và các đô thị lâm cận ngày càng thiếu đất để phát triển, lợi thế này giúp Lông An lọt vào tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư Bắc Đồng Sản. Thứ ba, Lông An đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư vào các khu công nghiệp nhờ có quỹ đất sạch, chính sách mở và môi trường đầu tư thâm thiện. Tỉnh đang trở thành đối trọng với Bình Dương, Đồng Nai trong phát triển công nghiệp và từ đó kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho người lao động. Bà Giang cho rằng Lông An không chỉ giúp giảm áp lực dân số cho TP.HCM, mà còn là nơi có thể phát triển nhà ở giá hợp lý dành cho người dân thành phố. Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Scotsman & Whitefield Việt Nam, cho rằng Lông An đang nổi lên là thị trường tiềm năng với hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện, tốc độ đô thị hóa cao và nỗ lực phát triển kinh tế rõ nét. Hiện nguồn cung nhà liền thổ, tức nhà ở được xây dựng gắn liền với đất thổ cư tại Lông An, đạt khoảng 7.000 căn, tại hai huyện lớn là Bến Lớp và Đức Hòa. Với mặt bằng giá còn thấp, Lông An đang ở vùng trụng giá, mở ra cơ hội đầu tư lớn, đặc biệt là khi có sự tham gia của các chủ đầu tư uy tín với loạt dự án quy mô. Ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia từ DKRA Group, nhận định thị trường Bắc Đồng Sản Lông An đang có nhiều dấu hiệu khởi sắc từ cuối năm 2024 đến nay. Theo ông, cả lượng sản phẩm trao bán và nhu cầu mua đều tăng, đặc biệt ở các loại hình như nhà phố, biên thự và căn hộ. Trước đây, Lông An chủ yếu được biết đến với các giao dịch đất nền, mang tính ngắn hàng, mua nhanh, bán nhanh để kiếm lời. Tuy nhiên hiện nay, thị trường đang thay đổi rõ rệt. Thay vì những mảnh đất nhỏ lẻ, nhiều dự án đô thị lớn hàng trăm hectare đã xuất hiện, cung cấp nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế như căn hộ, biệt thự, nhà say sẵn. Ông Kháng cho biết, nhiều dự án có vốn đầu tư lên đến hàng triệu USD đang được khai triển tại Lông An, chứng tỏ thị trường này đang phát triển chuyên nghiệp hơn, thu hút cả nhà đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp lớn.