中國房地產泡沫遠超美國次貸危機，一二線以下城市房子將徹底失去流動性，一鋪養三代淪為笑話。 （20250326第516期） #財經縱橫

親愛的觀衆朋友們好 今天想跟大家一起聊一聊 中國的房地產 我們知道中國的房地產 曾經走過了很長一段時間的輝煌時期 那就是 全國從一線城市 到下面的四五線城市 都出現過單邊上漲的 長時間暴漲的行情 很多的房地產在過去的幾十年中 應該上漲了七八倍 甚至是超過10倍 這種情況 讓很多的中國人 誤以爲炒房 是穩賺不賠的一門生意 尤其是在過去這些年 經濟不斷的下行 就業的形勢也不好 在這種情況下 還有不少人寄希望於 未來的房地產繼續攀升 當房地產攀升之後 還會像過去一樣 房地產的財富不斷暴增 有些人還是抱着這樣的幻想 但是我們要看清中國現在房地產的現實 它不僅僅只是價格的問題 也不僅僅只是市場的問題 而是未來接盤的人會越來越少 而且整個中國未來的房地產市場 已經出現了嚴重的過剩 這個問題應該引起更多的人高度警惕 最近路透社發了一個文章 談到了中國的房地產 它認爲中國的房地產 還將繼續的下跌 今年很可能是中國房地產 由量變到質變的關鍵年頭 中國房地產的大雷 他們認爲 比美國的次貸危機還要嚇人很多 其中有一組數據說在2008年的時候 美國有300萬人失去了房屋 房地產的價格下跌了3.4萬億美元 美國約有1億個家庭 平均每個家庭損失了3.4萬美元 但是中國 只是售出 沒有交付的爛尾樓 實際上就超過了2000萬套 這還不包括那些首付 早已跌的根本就沒有了的 繼續還在按揭的這些業主 中國住宅總的價值 在高峯時期據說已經超過了 600萬億人民幣 如果下跌30% 我們想想 那就是接近200萬億的規模 這還不包括私人持有的辦公樓 還有商鋪 所以說 路途社的財經 當時談到了中國的房地產泡沫 它認爲比2008年的美國 至少要大10倍不止 美國的法律 允許業主棄房斷供 老百姓可以選擇 把首付跌沒了的房子丟給銀行 但是中國的法律不允許 房子即使爛尾了 依然還要向銀行繼續供款 如果允許老百姓合法棄房 我相信今天可能壓在銀行的全是房子 中國的房價可能早就已經崩盤了 但是有一點 我們得搞清楚 中國的房價雖然跌的慢 但是市場的力量是擋不住的 中國的房地產 必將回歸它本來的價值 如果考慮到未來 人口老齡化的趨勢已經不可逆轉 以及中國房地產本身的質量 以及房子的壽命 未來中國絕大部分地區的房價 最終我覺得啊 可能會跌到根本就沒有流動性 成爲所謂的建築垃圾 目前我們看到 有持有價值的房子 可能都在一線城市 包括一些強二線城市的核心區域 雖然北京也出臺了一系列的刺激政策 我們看到2月份 中國房地產的新房價格 下跌的速度還在繼續加快 這應該是一年多來 首次出現惡化的趨勢 尤其是像北京這樣的地方 就是北京這樣的地方 即使出臺了一系列的 房地產刺激政策 希望提振需求 但是依然是收效甚微 同比來看 2月份70個城市 新房的價格普遍下跌將近5% 比1月份差不多 這樣的跌幅實際上 如果是再沒有止跌跡象的話 那麼今年中國的房地產 可能會出現大的問題 截止到3月底 A股和港股的房地產開發企業中 有90多家披露了業績預告 其中有70多家宣告虧損 佔比接近80% 預虧的總額 保守的估計也到了4000億 多家房企發佈這樣的業績預警警告 也宣佈在2024年 普遍陷入到虧損狀態 我們看到很多 就是過去一直 業績還不錯的這些公司 都出現了虧損的情況 市場下行 導致現在整個房地產市場的銷售 和毛利率遠遠的低於預期 國家統計局的數據顯示 2021年全國商品房的銷售面積 還有十八個億平方米 銷售額也達到了18.19萬億 房地產行業內 把當時這種情況 稱之爲雙18 之後的三年 雙18 先後下調到雙13 雙11 雙9 2024年 全國的商品房的銷售面積 是9.74億平方米 同比下降了13% 銷售額是9.68萬億 同比也是下降了18% 跟三年前 比起來幾乎是腰斬 據樓市的數據顯示 全國現在多個地方 二手房的房價 已經跌回到10年前的水平 像蘇州的二手房 已經跌回到2015年 鄭州那就更不用說了 還有像寧波這些地方 甚至是北京二手房的價格都已經 跌回到2015年的水平 對於中國的房地產來說 2016年價格是一個坎 因爲2015年 當時A股出現了大的股災 導致當時經濟疲軟 爲了拉動中國的經濟 當時中國政府搞了棚改的貨幣化 等於給房地產市場 踩死了油門 房價大漲 而且沒有回頭路 所以房價在2016年的價格徘徊 一旦一二線城市跌破到 2015年 16年的價格 我認爲中國的整體房價 還會繼續下行 下行速度可能會持續加快 會跌回到2008年的這樣的一個水平 野村控股首席經濟學家陸挺 在這個月發佈了一份報告 他在這個報告中 特別提到市場不應該忘記 中國的房地產危機根本還沒有結束 並且指出 從高頻數據來看 房地產行業 正在失去原本應該有的動力 之前根據高盛的估算 截止到2024年底 中國沒有銷售出去的 房地產的庫存價值 已經達到93萬億元 但是絕大多數經濟學家都認爲 如果不穩定房地產市場 根本就沒有辦法重振中國的經濟 去年我看到還有很多境外經濟學家 給中國政府提出了不的建議 其中提到要對房地產 中國政府應該拿至少10個億 拿出來來託底 來救世 來幫助現在這些 陷入到困境的的房奴 幫他們解除現在的枷鎖 或者是減輕他們的負擔 但是我們看到 要讓中國政府再拿10萬億來救樓市 顯然中國政府現在沒有這樣的能力 也沒有做這樣充分的準備 去年全國人大拿出了一個 12萬億的救市計劃 但是這個救市的計劃 我們知道它不是救樓市 而是救地方債 因爲地方債 已經沒有辦法再繼續延續下去 如果不救地方債 整個地方財政就會出現 完全坍塌的狀態 地方政府的運行 也會出現崩潰的局面 所以我們看到現在中國政府 如果是要救 已經顯然沒有這樣的能力 也沒有這樣的決心 來救房地產市場 大概經歷過城市化的這些人 應該都比較清楚 現在絕大多數的年輕人 他都是拼命的 擠到了幾個超級大城市 而所有三線以下的城市 都會出現快速的衰落 萎縮 崩潰 甚至是坍塌 最直接的結果就是三線以下的城市 可能會變成一潭死水 除了一線城市之外 整個國家可能都會變成 一個龐大的養老院 經歷了現代化 工業化和城市化的國家 這個趨勢是沒有辦法能逆轉的 不要說農村 絕大多數三線以下的城市 今後年輕人在這些地方 都不可能看到任何的機會 也不可能有任何發展的可能 中國完全也是一樣的 我們看看像貴州 下面的不少縣市 未來的這些年輕人 是不可能留在貴陽的 因爲貴陽 容納不了這些人 他們的去處是哪裏 除非到西南的成都 或者是重慶這些地方 因爲其他的城市 都不可能有新的發展機會 更不可能有真正的就業機會 比方中部那些省 年輕人今後大凡高考 可能還混到文憑的 都會跑到北京 天津 青島 鄭州這個級別的 這些超級的大城市去 而現在那些三線以下的城市 逐漸會走向老年化的趨勢 沒有任何的產業或者是經濟活力 只能是逐步的萎縮 也不可能有任何復甦的機會 所以我一直給很多朋友們建議 趁現在這個時代 我們講的崩潰的時代 還沒有完全到來的時候 你得抓緊要賣掉 這些一線或者是強二線城市之外的 所有資產 包括民宅也好 商住樓 還有所謂的這些住宅也好 除了一些回報率還不錯的 所謂的老人剛需的資產 比如老社區的老餐廳 還有大牌的連鎖店 超市 便利店 汽車維修 乃至口腔醫院 診所這些 其他的估計都沒有什麼發展機會 也看不到什麼前景 因爲你會發現 越往後走下去 這些一二線城市以下的 這些所謂的資產交易 會越來越難 而且貶值的速度 會越來越快 最終可能你賣都賣不掉 如果說砍價 你要砍到多少 可能連你自己都不敢相信的地步 還有一點 我們看到 現在無論是一線城市 還是過去人口集中的一些大省 現在人口車勝率 都已經到了非常令人擔憂的地步 比如說現在公開的數據 像湖南省 過去是人口大省 去年的全省出生人口只有38萬人 而死亡的人口 現在官方公開的 已經到了58萬人 60歲以上的人口比重 已經佔到了24% 這種情況 你說這樣的地方今後還有發展前景嗎 還能夠看得到希望嗎 像湖北省也是一樣 湖北省過去我們講的是中部 人口非常集中的大省 也不是不缺勞動力的 但是現在這幾年 我們看到去年出生人口只有31萬 死亡人口已經到了50萬 這都是官方的數據 我相信 如果不是官方爲了掩飾 現在的人口出生危機的話 真實的數據可能會更加的難看 所以鑑於現在這種情況 我建議很多年輕人也好 包括家庭在一二線城市之下 還有資產的 或者還擁有幾套房子的 趕快的做出調整 趕快做出一些處理 不要指望房價還能夠持續回升 也不要指望房價或者是商鋪 還能夠一鋪養三代 這樣的事情已經一去不再復返 我去年碰到有個朋友 他過去一直認爲 在這些主要的城市 尤其是在經濟好像看上去還興旺的地方 買商鋪是一個最好的投資 包括在一線城市 但是我們看到 這幾年凡是在一線城市 過去購買商鋪的 現在應該都是虧的 已經看不到底了 即使是在香港這樣的地方 你買商鋪也是虧得血淋淋的 我有一個朋友 他在2016年的時候在香港 他是花一個億買了黃金地段的商鋪 但是據他講 現在2500萬港幣都脫不了手 而且現在商鋪根本租都租不出去 像這種情況 今後有可能一線城市 都會陷入到這樣的光景 包括北京也是一樣 之前我有朋友 在北京擁有商鋪 而且擁有寫字樓 認爲那就是很好的優質資產 但是疫情之後這幾年 我們看到這個所謂的優質資產 已經變成一個燙手的山芋 賣不出去 租也租不到好價錢 而且常常的是租不到理想的價位 上海就更不用說了 我昨天跟上海一個朋友 聊天聊起這個事情 他講現在上海很多的寫字樓 那就是給半年的免租期 但是等你想找他收租金的時候 這公司早就已經關門走人了 一般就是幹個5個月 就關門走人了 如果說免兩個月的租金 你根本租不出去 找不到租客 這種情況 我認爲還會持續的下去 所以警示很多現在 過去這些年投資了商鋪 投資了寫字樓的朋友們 趕緊出手 儘快的以最優惠的價格 或者是快刀斬亂麻 甩賣你手上的商鋪 甩賣你手上的寫字樓 你只要現在能套現出來 那你就是贏家 繼續的拿在手上 那你可能到時候血本全無 好 今天 主要是跟大家聊一聊 經濟方面的話題 談房地產方面大的趨勢 也希望通過這一期節目 也警示大家 在國內有房地產投資的 一些企業或者一些老闆 要抓緊處理變現 現有的這些資產 以減少未來 在房地產方面投資的損失 謝謝大家的收看