환율 1400원 시대! IMF 경고 무시한 한국이 치루어야 할 "무서운 대가" / 조만간 부동산 하락, 큰 시그널 나온다! ㅣ한문도 교수 (풀버전)

환율이 난리야 주식이 폭락이야 그러면 이게 올라갈 일이 있나요? IMF 부총재가 와서 했던 얘기가 그거잖아요 구조격해라 가만히 보니까 구조조정 얘기한 게 2년 돼가는데 된 게 없어요 네 오늘 모신 분은 한문도 교수님이십니다 안녕하세요 자 지금 환율이 1,400원을 돌파해서 어휴 지금 다들 놀라고 있습니다 정부에서 구두 개입 나왔고요 그런데도 잘 쉽게 꺾이지 않는 모습인데요 일단 우리가 부동산 또 환율과 상당한 밀접한 관계가 있죠 경제 연결이 되니까 네 맞습니다 환율이 상승했을 때 부동산 우리나라 주택가격 변동률 차트가 있는데 오늘은 제가 안 가져왔는데요 어김없이 환율이 올라가고 나면 6개월에서 1년 동안 부동산 가격이 하방으로 쭉 내려왔습니다 지금 1,400원이 뭐 부동산이라는 게 아시겠지만 인구, 수요, 경제 그리고 이게 핵심이고 이 부분에서 경제가 안 좋으면 당연히 부동산 하방 압력이거든요 근데 지금 말씀하신 환율이 우리 역사를 보면 제가 그림 하나 보시면 많이 보셨을 텐데 우리가 IMF 때하고 글로벌 금융위기 그리고 레고랜드 때 또 난리 났었잖아요 잠깐 그러고 나서 두 달 전인가요? 그때 한번 1,400원 좀 찍고 그때는 잠시 찰나였죠 다시 바로 진정이 됐는데 지금은 패턴이 다릅니다 벌써 한 열흘째 이게 계속 이어지고 있거든요 지금 4월 18일에 1,370원인데 그 밑에를 보면 초기에는 1,308원 정도 됐어요 근데 9월 27일도 1,308원이었어요 그리고 1년 연초에 비해서도 그렇고 두 달 전에 비해서도 그렇고 7.6% 급등했거든요 그러면 그만큼 7.6% 경제 패턴에서 하방 압력이 있다는 얘기고 물가는 또 7.6%에서 10% 더 오를 거고 또 공공물까지 해서 그동안 버텼는데 요새 세수 부족이잖아요 그럼 또 공공요금 올린다고 한전 지금 난리 났고 그럼 여러 가지로 볼 때 지금 이 결정적인 요인의 베이스가 또 뭐가 있냐면 우리 내수가 지금 안 좋잖아요 7분기가 6분기 정도 계속 소매 판매가 지금 정체되거나 마이너스거든요 내수 침체는 왔고 그리고 우리가 예측할 수 있는 게 뭔가요 우리 지금 위기도 아닌데 게다가 기억나시지만 최상무 국장관 위비지수 세계 3대 채권 국가지수에 편입이 되면 보통 환율이 안정되잖아요 더 웃기는 건 그날도 그러고 나서 이틀인가 있다 환율이 튀었거든요 그럼 왜 그런 현상이 있는지 우리가 냉정하게 판단한 언론 매체가 없었어요 다 좋은 얘기만 쓰니까 저는 개인적으로도 다른 분이나 유튜브에서 말씀드렸지만 알아보니까 이거죠 그 3대 채권 국가지수에 들어가면 좋은 일인데 마지막에 그 채권지수를 우리 바스켓으로 해서 펀드 트레이더들이 비율을 맞추잖아요 분산 포트폴리오로 그중에서 그 비율을 계산한 게 우리 한국을 계산하니까 70조? 1년에 70조 들어올 거라고 예측을 했는데 선 반영해서 내년 11월에 시행이니까 올 하반기부터 내년까지는 그래도 한 10조, 20조씩 들어올 거라고 했는데 지금 전혀 아니잖아요 그러면 그게 왜 일어날까 제가 생각해 보니까 안 들어오고 있다 그 돈이 들어올 일이 없죠 왜 일이 없냐면 결정적인 게 뭐냐면 당연히 들어오는 게 아니잖아요 그 말씀드린 3개의 유명한 유수한 펀드 트레이더 회사들이 채권 뭐 이런 거 핸들링하는 사람 큰 회사들이 몇 개 있잖아요 그 회사들 입장에서 갑자기 원래 정치가 불안하면 일단 환율 가치가 떨어지잖아요 정치가 지금 자꾸 난리가 났고 북한이 자꾸 오물 던지고 좋아질 게 있다라는 느낌이 없는 데다 트럼프가 돼버렸잖아요 그렇죠 트럼프에 우리가 수혜를 받는 파트가 별로 없어요 다 부정적이잖아요 그러면 제가 제3자라고 해도 그러면 이거 한국 당분간은 일단 봐야겠는데 빼서 어디로 갈까요 미국 가잖아요 그렇죠 미국도 거점이라고 자꾸 왔다 갔다 하잖아요 그러니까 지금 제가 볼 때 그동안 부채로 이렇게 연결되어 왔던 어떤 알고리즘이 분명히 우리는 깨질 준비를 하는 거 같고 제 생각에 한 번 깨져야 또 정리되잖아요 배탈 났을 때 설사 한 번 먹어줘야 되잖아요 그 말씀은 부채로 인한 파산 이런 것들이 있을 것이다 저는 얘기 많이 듣고 있는데 건설회사에서 주목하잖아요 이어서 말씀 올리면 건설회사 중에 요새 뉴스가 안 나오잖아요 그리고 이보경 원장님이 구조개혁 얘기한 지 벌써 1년 돼가잖아요 1년이 뭐예요 취임하자마자 했는데 된 거 있나요? 하나도 없잖아요 그러면 그 현장들이 지금 뭐냐면 손실이 확정된 상태에서 그냥 끌고 가고 있는 거잖아요 그럼 그거 정리되면 어떻게 돼요 이 금융기관의 부채 비율이 좀 심각하다고 그랬잖아요 부실 사태가 그 양반들 상태가 어떻게 되겠어요 거기다가 제가 알기로 코코번드라고 하죠 신중 자본주권 그걸로 캐피탈사나 증권사들이 자본 축정한 게 많거든요 사실 엄밀한 부채잖아요 그러면 그거 만약에 계산하니까 부채 비율이 1000% 넘는 캐피탈사가 반 이상인 거예요 이런 것들이 데이터나 보고서에 하이클라스에 있는 전문가들이나 조사하는 기관들에서는 다 알 거 아니에요 그러면 뭐 세계금융신용 이런 기관들은 이미 파악했을 거 아닙니까 그렇죠 그럼 IMF 총재가 와가지고 작년에도 왔고 올해도 또 왔고 부총리가 왔죠 부총리가 와서 구조교육해라 그게 여러 번 했잖아요 근데 안 했잖아요 근데 그 와중에 트럼프 됐고 북한에서 자꾸 시끄럽고 파병하고 전율 어쩌면 조금이라도 터질 수도 있네 그럼 저부터도 빼죠 돈을 그럼 그 상황인데 정부가 예전 같으면 어제 얘기했나요 오늘 얘기했나요 최상옥 장관이 우리가 환율 안정화하도록 하겠다 어제 구두 개입을 했죠 하면 원래 진정되잖아요 왜 안 되죠 안 믿는 거죠 한국 정부와 금융당국 기재부의 패턴이 결정적으로 세수가 30초 빵끊었잖아요 이런 게 모든 것들이 제가 볼 때 객관적으로 펀더멘탈에 대한 어떤 리스크나 약점들이 다 노출이 된 상태에서 혹시 혹시 하면서 기다렸던 외국 기관이나 이런 투자자들이 일단은 비를 피하겠다고 판단한 거 같아요 저는 지금 상태에서 약간 더 올라가는 가능성은 좀 많지는 않고 많이 올라왔기 때문에 이 상태에서 좀 가지 않을까 고착화된다 그러나요 그러면서 여러 가지 말씀하신 뭔가 PF 관련된 여러 가지 것들이 좀 터질 수 있다 터질 가능성이 좀 많아 보이기 시작했습니다 제가 볼 때 그러면 우리 부동산에는 좀 결정적으로 심리적으로 완전히 하방으로 가죠 조정이 저는 부드럽게 오길 바랬는데 자꾸 외부 요인 때문에 우리 내부도 좀 약하고 펀더멘탈이 겹쳐지면서 어쩌면 크게 올 수도 있겠다라는 생각도 좀 하고 있습니다 트럼프 시대가 되면 강달러 고금리 시대가 열릴 것이다 라고 많이들 분석하는데 그러나 또 한편에서는 아니야 트럼프는 약달러를 원해 뭐 이런 얘기도 있어요 어떤 게 맞는지 헷갈립니다 그러니까 약달러를 가고 싶어 하는데 약달러 갔을 때 미국 자체의 문제가 있잖아요 트럼프 얘기는 맞죠 논리적으로 우리가 환율이 약화되면 수출 경쟁력이 좋아진다고 했던 시절의 얘기를 했지만 지금은 아니잖아요 지금 환율이 올라가면 이 알고리즘이 바뀌었잖아요 예전에는 우리 몸으로 떼어가지고 하는 게 많으니까 환율이 올라가면 당연히 남는 게 많으니까 달러 수입이 많으니까 수출 경쟁력이 좋아지니까 우리가 경쟁력이 더 높아졌는데 지금은 그중에 6에서 70%가 수입이잖아요 그러니까 차포 정리하고 경상수지 비슷하게 수지를 정리해 보면 남는 게 차이가 없는 거예요 환율이 올라가도 도리어 수입은 힘들어지니까 수입이 줄게 되고 근데 미국 입장에서 약달러로 그것도 미국도 똑같이 우리 전통적인 경제 이론에서는 약달러든 원하던 약세로 가면 당연히 수출 경쟁력이 있다고 하는데 이건 미국만 내려가는 게 아니라 지금 다 내려가잖아요 그렇죠 근데 중요한 건 약달러로 환율이 상승하면 물가가 오르지 않습니까 미국에 오늘도 제가 알기로 CPI 수치가 크게 나왔거든요 바로 그냥 튀잖아요 근데 이게 바로 튀는 게 아니라 누적된 게 튀는 거잖아요 금리나 비컷하고 나서 0.25 쳤는데 바로 시장이 나타나잖아요 그게 뭐냐면 저금리 약달러로 갔을 때 지금 미국의 유동성이 조정이 안 된 상태에서 또 돈을 푸는 거니까 물가 압력을 막을 수 없잖아요 그것 때문에 지금 말은 던졌지만 그걸 알고 시장에서 이거는 강달러 갈 수밖에 없구나 금리는 쉽게 못 내릴 거고 약달러로 가고 싶어 하는데 지금 인덱스가 106 넘지 않았어요 105만 돼도 막 돌돌 돌돌 돌면서 지금 106이니까 1400원 되잖아요 그럼 우리가 유추할 건 그거죠 지금 말씀하신 그런 논리들은 원론적인 논리고 경제의 어떤 알고리즘상 주요 환경에 따라가지고 그 논리가 적용이 안 되는 시장 상황도 있다 그럼 미국은 지금 그런 시장 상황이 아니라고 봐요 저는 그러면 미국은 이 상태에서 내리고 싶어 하지만 물가 지수가 잡히지 않고 다시 또 튀면 1995년 사태하고 똑같죠 그때도 슬쩍 내렸다가 물가 튀니까 부랴부랴 다시 올렸거든요 저는 심각하게 얘기하면 다시 금리 올릴 수도 있거든요 물론 기장 금리하고 다르게 지금 시장 금리가 움직이지만 국채 전 세계에 금리를 하는 기준이 미국 10년물 국채잖아요 지금 많이 올랐잖아요 그러면 당연히 어느 사람이라도 미국 국채를 사지 뭘 사겠어요 그럼 돈은 빨려나갈 거 아니에요 그러면 달러 수요가 많아진다는 얘기니까 강달러 되잖아요 트럼프의 얘기와 시장 상황에 경제 글로벌 흐름이 좀 다르다 막상 벌어지는 건 거기에 맞춰서 미국이 약달러 가고 싶어 해도 갈 수 없는 상황 저는 그렇게 보고 있어요 그렇군요 그렇다면 지금 이러한 상황에서 우리 부동산 시장 현장을 좀 봐야 될 거 같은데요 매수 우위 지수 주위가 어떻습니까 이게 이제 집을 살 사람이 많은지 팔 사람이 많은지를 나타내는 지수죠 정확히 말씀드리면 100이라는 기준점을 두고요 파는 사람이 10개 물건이 있는데 사는 사람이 10분이 있어요 그럼 딱 맞잖아요 그게 이제 100이에요 기준이 그러면 100 이하면 어떤 얘기에요 파는 사람이 10개인데 사는 사람이 5명이다 이러면 한 50% 줄어있잖아요 근데 이게 이제 수치로 따지면 한 70, 80 나와요 그리고 40, 50 정도가 되면 어느 수치냐면 팔 사람이 많다 이게 이제 어디서 조사를 하냐면 공인중개사가 하거든요 KB에서 원래 있던 KB 체인점들한테 설문을 돌려가지고 매수자가 맞냐 적냐 비슷하냐 이렇게 물어봐요 매도자가 맞냐 이렇게 그러면 이제 답변을 줄 거 아니에요 통계를 내서 한 30이라고 가정할게요 수치가 30 정도면 왜 30이라고 가정을 하냐면 지금 현재 11월 3일이고 7일도 비슷합니다 여기서 좀 더 이게 이제 3일인데 10일을 짜거든요 그거 제가 못 고쳐서 죄송하고 이 30대 다 밑에 있고 서울이 40이잖아요 서울 40이 어느 정도 되면 매도자, 매수자가 많은 공인중개사 시키면 우리 신축 대단지 있잖아요 서로 아는 데 그런 데가 전체 중에 한 3에서 5% 정도가 될 때 이 수치가 나와요 3에서 5%는 살려는 사람이 많은 아파트들이고 50에서 60%가 팔려는 사람이 많은 아파트 단지가 있고 30, 40%가 비슷하면 수치가 이 정도가 나옵니다 근데 이제 30대로 내려가면 극한적이에요 살려는 사람이 많은 비율이 1에서 3%밖에 안 되고 60에서 70%가 팔려는 사람이 많고 매도자가 많습니다 그래서 저는 항상 30 이하로 내려가면 하락이다 라고 확실하게 얘기하거든요 지금 그림을 보면 우리 2022년도 그때 기억나시죠 딱 30 이하로 뚝 빠지잖아요 지금도 지금 그 방향으로 가고 있잖아 가고 있는데 지방하고 회복을 못한다고 하는 게 수치로 나타나잖아요 매수 심리 지수가 나름 조금 신뢰성이 있어요 제가 보니까 그럼 서울은 42까지 내려왔잖아요 중요한 건 기간이에요 불과 3, 4달 사이에 72던 게 42가 거의 반틈으로 됐잖아요 급격하게 내려가죠 여기서 약간 빨리 내려오니까 잠시 정체하고 있는데 패턴은 다시 또 내려가는 중이란 말이에요 그런데 트럼프가 돼버렸어 환율이 난리야 주식이 풍락이야 그러면 이게 올라갈 일이 있나요 없죠 제가 볼 때 이거는 서울도 잘하면 한두 달 안에 30대로 갈 수도 있다 그러면 서울은 그때 본격 하락이다 물론 여기서 내년에 또 정부가 55조 푼다고 하는데 그게 또 받치는 역할을 하는데 이번엔 좀 다를 것 같아요 왜 다르냐 심리가 살아날까요 지금 전반적으로 어렵다는 분위기니까 그러면 우리 연초만 해도 최상무기나 그 전에 장관들이 뭐라고 그랬어요 상저하고 그랬잖아요 하반기 되면 경제 좋아진다 이게 뭡니까 하반기도 예측 못하는 금융당국과 정책당국 그러나 한일 총재는 예측을 한 것 같아요 그래서 금리나 하면서 워딩을 정확히 던졌잖아요 그러니까 저희가 생각하는 건 그죠 여러분 우리 시청자분들이 매수의지수가 100일에 비슷한 건데 근데 실제로 시장은 어떻냐면 60정도 넘어가면 언론 펌핑 효과가 있어가지고 사람들이 불안감에 집을 사요 그러면서 상승지수가 나타나는 시점이 한 50, 60, 70이거든요 근데 서울은 일단 그걸 잡았었어요 40을 못 넘으니까 힘을 못 쓰잖아요 여기서 드릴 말씀은 그거죠 서울이 40미터로 떨어지기 시작하면 이것도 하사 하락으로 전환하는 패턴이 시작된다 중요한 건 아까 이 전에 보시면 패턴은 관성의 법칙 있잖아요 부동산은 장기성이 이게 몇 개월 가나요 23년 9월이니까 한 7, 8개월에서 9개월은 가요 이 사이에 경제가 회복되지 않으면 더 늘어지겠죠 그걸 보시고 시장에 좀 대처하셔야 될 것 같아요 잠시 관망하는 게 좋은 타임 같다 말씀드리겠습니다 아파트 거래량 추이는 어떻습니까 뭐 역락 없이 이 추이를 따라가죠 심리주가 죽었으니까 광영씨도 한 번 말씀드리고 갈게요 광영씨는 더 심합니다 매수 심리가 광영씨는 제가 조금 아까 뭐라고 했죠 30이겠잖아요 지금 보세요 다 30 밑이에요 심각하죠 그럼 이제 거기서 계속 터덕이고 부동산이 차락할 것이다 네, 이러고 가는 거예요 쉽게 상승하려면 시간이 필요한 거고 매수 매듭 물량을 말씀드리면 두 가지를 말씀드릴게요 서울 아파트 거래량부터 그림 보시면 보시는 바와 같이 급격하게 내려왔거든요 8천에서 이렇게 중요한 게 지금 2754고 10월 달 거래량이요 지금 한 보름 남았잖아요 근데 한 2700, 2800에 끊었어요 그러면 이거 3500 정도 가거든요 그래도 8500에 반토막이고 중요한 건 11월입니다 11월 지금 보름 됐잖아요 지금 한 300개 찍었는데 11월 말까지 아마 이게 한 7,800개에서 끝이잖아요 그러면 이거 또 예전에 막 하락 시절에 1,500, 2,000대로 급락할 수 있어요 이때 어떻게 시장에 반응하는지 봐야 되는데 심리 지수는 안 좋고 경제 주가나 환율이 안정되지 않으면 부동산도 이제 그걸 따라갈 것 같아요 제가 볼 때 그렇게 보시고 매물을 보시면 또 갑자기 여러분 기억에 전세 매물, 월세 매물 모자라, 월세로 밀려나가 이런 기사들이 꽤 많았잖아요 요즘은 지금 현장 뉴스들하고 언론들하고 현장판이 다릅니다 우리 8.15 시청자분들한테 현재 팩트를 정확히 말씀 올리면 신축 대단지만 전세가 움직이고 있지 나머지는 아닙니다 지금 보시는 바와 같이 여기 전세 물량이 계속 늘어나잖아요 많이 늘어났습니다 어느 정도 물량이냐면 2만 7천 대까지 빠졌다가요 그게 이제 7월이에요 5월, 6월, 7월 그때 가을에 전세난 난다고 그랬어요 전세난 없잖아요 그리고 물건이 3만 5천을 달려와요 물건이 몇 프로가 된 거예요 2만 7천에서 3만 3천이면 5천이니까 한 25% 늘었어요 그럼 당연히 하방업력이 있겠죠 근데 그게 여러분들이 아실 게 주간 통계 있잖아요 이걸로 계속 오르잖아요 이 부분이 한국 부동산에서 내고 있지만 가중치를 적용하다가 정성적 유인이 들어가요 신뢰성이 없는 겁니다 전세계 일주일마다 발표한 나라도 없고 다만 우리 시청자들이 보시는 건 뭐냐면 매물 물량이 지금 늘어나는 모습이 노란 게 매매 매물이거든요 8만 9천 9만 건 향해 가고 있고 그 전에 3만 건이었어요 3배 늘었어요 물건이 불과 2021년부터니까 2, 3년 만에 3배가 늘었다는 거는 안 팔린다는 얘기잖아요 그렇죠 그렇게 보셔야 되고 전세 매물은 지금 늘어나는 양을 보면 앞으로 더 늘어날 소지가 되게 많아 보여요 제가 볼 때 전세가 상승 얘기를 하는 분도 계신데 저는 일단 보합 내지는 하락할 것 같아요 앞으로 하반기 내년 초까지 갈 때 혹자들은 2024년 갱신 임차 갱신권 때문에 전세 이사 물량이 많다는데 그건 진짜 나쁜 말입니다 그 날 다 계약하는 게 아니잖아요 그렇죠 차근차근 하잖아요 그건 거짓말이고 보시는 것처럼 월세도 늘어나고 있고 전세도 늘고 매매도 늘고 그래가지고 총 매물량이 14만 1459건 찍은 게 11월 10일이에요 근데 이게 역대 최대 물량입니다 아 그래요? 네 그러면 역대 최대 물량이 나왔는데 어떤 이게 주택가격이 오른다고 생각하면 사람들이 물건을 내놓을 일이 없잖아요 그렇게 판단하시길 바라고 추가적으로 하나 말씀을 드리면 경매 물건이 또 최대입니다 지금 한 10년 만에 그러면 이 팩트를 정확히 아시면 사실 기사에 집값이 올라 이런 거 쓰시는 분들은 기레기죠 왜 기레기냐 이런 팩트도 같이 써주면서 이렇게 오르고 있는데 이런 걸 볼 때는 조금은 시장을 신중하게 봐야 된다 맞잖아요 근데 그런 쪽 기사들의 핵심은 그거예요 아주 공포심을 일으키는 건데 내년은 얘기 안 하고 후년에 입주 물량이 많다 그럼 내년에는 입주 물량이 적다 그럼 내년에는 많은지 적은지 써줘야 되잖아요 그렇죠 그건 또 빼먹어요 이런 뭐라 그럴까요 기러기님들 이런 기사에 낚이지 마시고 우리 8.15 모니터 이런 좋은 유튜브 많잖아요 팩트를 잘 체크하시고 대처하시면 굳이 비싸게 집 살 필요 없잖아요 정상적인 가격이 될 때 사시는 게 좋겠다 그리고 마지막으로 이 현상에 또 하나 문제는 그린벨트 5만원 풀었잖아요 그거하고 일기신도시 내년부터 공급하거든요 이런 여러 요인들이 다 복합적으로 있기 때문에 부동산 쉽게 매물 줄어들 것 같지 않고 신규 매물이 더 증가되니까 그렇죠 대체 수요가 생기니까 그런 거 다 생각하시면 지금 파도 치는 때니까 파도 좀 가라앉을 때까지 다시 한번 조심해야 될 때라고 말씀드리겠습니다 지금 그렇다면 실질적으로 이 가격의 추이는 어떻습니까 계속 상승한다는 뉴스들이 나왔었는데 근데 맞아요 지표회 제가 아까 말씀드린 대로 주간 지표회 계속 0.02 0.05 이렇잖아요 0.02 0.05의 산출 방식이 잘못됐다고 말씀드렸잖아요 뭐냐면 삼성전자가 잘 아시잖아요 삼성전자 비중이 한 25%니까 전체 주식 총액의 삼성전자가 좀 내려가면 25%가 다운되면 하반영이 세잖아요 다른 게 올라가도 그런 것처럼 우리 대단지들 있잖아요 지금 대단지는 기억하시겠지만 예전에는 천세대면 대단지라고 했는데 요즘은 뭐 뻑 하면 삼천, 오천, 팔천, 둔천이 많은 일이니까 삼천, 오천 대야 대단지로 보잖아요 느낌이 근데 그런 데서 집값이 하나 오르면 삼천 세대가 다 오른 거로 계산하잖아요 그걸 와중에 그 오른 것도 자전거래하고 요새 분야의 담합이 다시 성행한다는데 자전거래 그냥 가격을 딱 올리면 지표 올리는 거 일도 아닙니다 신고가 거짓거래가 50%라고 하잖아요 서울시에서 올해 신고가 중에 40몇 프로가 다 신고만 하고 다 취하한 것들이 많아요 반은 거짓말 하는 얘기잖아요 그럼 그 순간에 그걸 가지고 지표를 산입해서 주택가격이 올랐다고 발표하는 게 정상적인 지표인 거 아니잖아요 그래서 원래 전세계는 주간지표를 발표 안 합니다 이걸 또 언론들이 건설사가 대주주의인 데가 많잖아요 이게 무슨 짬짬이가 너무 심한 것 같아요 그래서 이걸 쓰면서 국민들을 기만한다고 저는 봐요 개인적으로 그래서 이 흐름은 우리가 이해할 수 있죠 중요한 흐름이 뭐예요 막 올라가던 게 점점 둔화된다고 얘기가 들어와요 그러면 밑으로 가고 있다는 얘기잖아요 근데 거기서 착각을 하면 아직도 조금씩은 더 오른다고 생각하는데 그렇지는 않다는 얘기죠 당장 이 얘기 들으면 더 이해하시겠네요 강남의 경매 매물이 올 봄, 여름에 좀 사라졌었어요 근데 이번 달 경매 들어가는 물건들 중앙지법 걸 제가 체크하니까 몇십 개가 나왔습니다 강남에 경매 물건 그럼 그걸 뭐로 설명할까요 집이 거래가 안 되고 있는 거예요 그렇게 보시고 물론 언론도 일말에 부동산 통계를 가지고 썼다고 하지만 그거의 흐름은 우리가 좀 받아들일 수 있지만 팩트는 정확하게 체크하시는 게 좀 필요한 시점이라고 말씀드릴게요 네 알겠습니다 계속해서 말씀하신 지표들로 봐서는 더 하락의 추세는 이어질 수밖에 없다 네 당분간 그런 상황이 펼쳐질 겁니다 그런데 지금 서울의 그 무주택재가 그래도 50%가 넘는다 이런 얘기가 있습니다 그래서 서울의 집값은 빠지지 않을 거야 이렇게 생각하시는 분들이 많은 것 같아요 생각이잖아요 그냥 생각일 뿐이다 그렇게 생각할 수 있죠 우리 특히 많다는 건 뭐냐면 50, 60, 70분들은 좀 그런 생각이 들었는데 20, 30, 40분들이 볼 때는 좀 머리 사회생활하면서 좀 사회 적응해가지고 사회를 접하기 시작한 때부터 2015년이죠 지금 10년대가 되잖아요 근데 그때 25살인 분들은 35살일 거고 30살인 분들은 지금 40살이란 말이에요 30살 중반인 분들은 지금 45살이 됐을 거고 그분들이 봤던 거는 약간은 출렁임이 있었지만 계속 올랐다고 느끼는 착각에 빠져 있어요 그런데 보면 지금 서울 같은 경우에 엄밀히 보시면 2022년도에 빠졌을 때 자꾸 신고가라는 기사가 올 상반기에 좀 많이 나와서 그런데 신고가를 돌파한 단지는 몇 개 단지 안 됩니다 서울에 몇 천 개 단지가 있는데 신문보도는 거기만 나와요 나머지는 신고가가 아니라 신적가도 많을 거 아니에요 그건 기사를 또 안 나와요 그러니까 지금 계속 오른다고 말씀하셨잖아요 계속 오르면 서울에 노도강은 지금 계속 올라야 되는데 올랐나요? 안 올랐잖아요 거기는 서울이 아닌가요? 서울이잖아요 우리가 착시가 있는 게 뭐냐 강남 4구, 마용성, 동작, 양총구만 서울인인가요? 그건 아니잖아요 그러니까 우리가 시장을 볼 때 복합적인 통합적인 면에서 본다고 하면 서울의 집값이 다 올라왔다고 하면 안 되고 일부 선호지역은 오르는 추세가 이어질 가능성은 있다 왜? 찾는 사람이 많으니까 그러면 그 비율도 적정 가격인간은 우리가 거래량을 보면 되잖아요 지금 서초구, 강남구 이쪽이 한 달에 조금 상승기 탈 때 한 달 거래가 한 500건, 400건 후반대예요 그런데 지금 100건대거든요 매물은 안 주고요 그럼 그거를 우리가 판단할 수가 있잖아요 어? 그럼 물건이 많네 그럼 우리 맨날 배워왔던 게 뭐예요? 우리 초등학생 때부터 수요 공급의 법칙이잖아요 그러면 이 가격이 정상인가? 갈 수도 있어? 그걸 하는 단지들이 있을 것이고 그걸 따라가다가 지금 약간 멈추는 단지들은 이제 조정이 올 겁니다 제가 볼 때 강남 4구라도 그래서 신축 대단지와 10년 이하의 주택의 패턴하고 10년에서 20년 사이의 패턴이 완전히 세 분야가 다 다를 거예요 그래서 시장을 계속 오른다고 보시면 안 되고 아까도 말씀드렸잖아요 여기 천세대가 5개가 있는데 여기가 다 내렸어요 다 내렸는데 0.5%를 내렸어요 그런데 5000세대가 딱 2개가 거래가 되는데 여기는 100개가 거래가 되고 여기 2개가 거래가 되는데 5000세대도 값이 올라가죠 통째로 5000개가 내려가고 이런 식으로 가격을 매기니까 착시 효과가 있다는 걸 좀 말씀드리고 싶어요 거래가 그러면 대단지 비싼 것들이 많이 되는지 나머지 것들이 많이 되는지 비중이 있을 거 아니에요 그 비중을 확실히 말씀드릴게요 서울시의 평균 매매가의 평균을 낼 수 있는 수치가 있어요 그 수치가 지금 선이 6월, 7월, 8월에 여기까지 갔다가 지금 이렇게 내려오고 있습니다 평균 가격으로 한 12억 5000까지 찍었다가요 지금 계속 빠지고 있거든요 여기서 제가 드린 말씀을 이해하실 수 있을 거예요 이쪽에 5000세대가 2개가 거래가 돼서 이렇게 올라가면 여기 1000세대 5군데가 내려가도 쌤쌤이잖아요 이런 착시가 있다 이거 좀 정확하게 이해해 주시면 좋겠습니다 그렇군요 근데 지금 분당의 재개발 아파트들이 재건축이요 재건축 있지 않습니까 이게 또 혹시나 트리거가 돼가지고 상승의 원인이 되지 않을까 전혀 그런 것 같지 않은데요 그래요? 네, 지금 재건축 1기 선도지구 지정일이 얼마 안 남았잖아요 한 번 열흘 남았나요 아마 그거 11월 말에 발표 못할 수도 있습니다 아, 왜요? 저의 짧은 식견으로 블록 개발이잖아요 블록 개발인데 지금 이번에 발표할 호수가 한 2만6천 가구 대상이에요 근데 9월 말일까지 9월 27일인가까지 공모를 했거든요 근데 접수한 가구수가요 15만3천 가구입니다 그럼 2만6천 가구만 그중에 선정해야 되잖아요 그럼 13만 가구가 탈락이잖아요 탈락된 데는 어떻게 되죠? 중요한 팩트인데요 선도지구가 된 데는 그나마 시작을 할 거 아니에요 탈락된 데는요 넥스트 플랜이 뭐가 있냐고요 내년에? 내년까지 1년 동안 손가락 걸고 기다려요? 이상하죠? 그러면 2차 정비구역 지정에 대한 넥스트 플랜이 있어야 준비를 하잖아요 그게 없어요, 지금 정부에 그만큼 급조돼서 가는 거예요 그 와중에 선도지구로 지정이 됐다 했는데 바로 옆에 단위가 왜 우리는 안 되고 거기는 되냐고 이의를 제기했을 때 그에 대한 명료한 법규정이 없어요 지금 지침으로 점수를 매긴 거잖아요 지하철에서 거기서 조금 변별력이 있는 게 동호율이었는데 동호율이 거의 풀내가 다 비슷해 그럼 변별력은 지자체에서 선정하는 그 부분이거든요, 갓전 부분 그 부분에 대해서 신뢰성이 담보됐냐 이거죠, 공개적으로 그러면 제가 만약에 탈락된 단지에요 다 자기 자식이 이쁘다고 아니 왜 저 사람은 100m를 먼저 뛰게 해주고 왜 우리 아들은 늦게 뛰게 해줘 하면 뭐라 그럴 거예요 답은 그럴 거 아니에요 순서가 이렇게 됐으면 그 얘기잖아요 그럼 순서를 우리 아들부터 해줘야 이러면 어떡할 거예요 민원이 끊이질 않을 것이다 그렇죠, 정확한 역시 그러니까 이제 옆에서 거의 비슷한 조건에 그분들이 생각할 때 우리가 더 좋다고요 그러면 분명히 선정 과정에 대해서 공개하라는 민원이 분명히 등장할 거라고 봐요 그리고 법적 소송 같은 거 네, 그게 이어지기 시작하면 시끄러워지기 시작하는 거죠 중요한 건 그 다음 단지들도 지금 기약이 없어요 플랜이 없어 그러면 그리고 그 와중에 이번에 선도지구지원회가 공청했거든요 발표할 때 미래 도시잖아요 미래 도시에 대한 계획이 없어요 발표했는데 그래가지고 뉴스에는 안 나왔는데 뉴스에 나오면 또 주민들이 싫어하고 집값 떨어지니까 실제 안에 내용을 말씀드리면 아니, 미래 도시 계획이 어딨냐 라고 따진 주민들이 많은 거예요 공청에서 이거 뭐 하기 바쁜 거야 그 와중에 결정적으로 평균 용적률을 316%로 끊었잖아요 500%가 아닌 거예요 그러면 이게 사업성에 또 문제가 되고 기부 체납에 대한 또 명료한 이런 게 쉽게 말하면 원래 이런 사업을 하려면요 일본, 영국 할 거 없이 원래 잘 되어 있는 도시를 새로 싹 뜯어 고친다는 거는 10년, 15년 준비해야 돼요 학자들은 다 알아요 이거를 갖다가 선거 때문에 공약으로 내온 거를 끌려가 가지고 여야 할 거 없이 펴몰이하느라고 사실 그냥 놔두면 놔두고 먼저 하는 단지들에 대해서 에너지나 친환경 이럴 때 정부에서 보조해주고 용적률을 업해줘도 각자 해도 돼요 원래 도시정비법으로 그냥 하면 될 거를 저는 분명히 얘기하지만 이거 급조된 정책이거든요 기억나시죠 여러분 처음에 제목이 뭐였죠 1.2 신도시 특별법 있잖아요 아무 생각 없이 했다는 게 나타나는 게 뭐냐면 그러니까 목동, 상계동, 아쿠정 주민이 뭐라 그래요 야, 우린 0기 신도시인데 왜 1기 신도시를 먼저 해주냐 이러니까 놀라가지고 바꾼 게 뭐예요 노후 도시로 바꿨잖아요 그만큼 준비가 없는 정책인 거예요 그걸 급하게 하다 보니 문제가 생기기 시작할 거고 앞만 좋게 봐도 제가 볼 때 지금 착공을 뭐 2027년에서 32년, 택도 없습니다 두 번째, 이주 대책이 없어요 2만6천 가구가 어디로 가요 분당에 예를 들면 분당에 있는 게 한 8천 가구가 해당되는데 갑자기 가려면 8천 세대가 어디 있어야 하잖아요 다 아파트 살던 분 아니에요 그렇죠 거기 8천 세대가 신규 입주하는 게 없거든요 그럼 어디로 가요 그럼 생활환경이 다 옮겨지잖아요 서울은, 서울이든 뭐든 대도시는 순환 개발이라고 해서 여기가 그 전부터 시작해온 거예요 처음에는 어렵지만 여기가 5천 세대가 부시게 되면 갈 데가 없으니까 5천 세대가 입주하는 틈을 만들어 놔요 순환되게 그래야 이게 도시 재생의 기본이거든요 여기는 지금 시작한 게 없잖아요 재단지가 근데 그걸 한꺼번에 부신다고 하면 어떻게 돼요 순간적으로 미스매치 타입이 났고 그래서 나온 게 지자체에서 3기 신도시 택지를 이주 대책 용리로 쓰자고 했잖아요 3기 신도시는 그냥 분양하기가 바쁜데 이게 지금 엉켜 있어요 그래서 제가 볼 때 만만치 않을 거다 10년 갈 거 같다 그래서 말씀하신 1기 신도시가 선도지구 지정할 때 아마 갖고 있는 분들은 팔고 나오라고 할 거예요 이거 딱 보니까 야 이거 오래 걸리겠구나 그리고 새로 들어가려는 분들은 몰라서 살 수도 있지만 가만히 보니까 차라리 3기 신도시 분양받는 게 빠를 수도 있네 이런 생각도 하잖아요 이런 것들이 겹쳐져서 지금 실제로 분당 1기 신도시가 내일모레 지정이면 거래량이 늘어나야 되잖아요 거래량 4분의 1 토막 났습니다 아 그래요? 네 그러면 그게 보여지겠죠 근데 가격은 버티고 있어요 효과를 왜 호재라고 하는 것이 있으니까 여러분 아시지만 주식시장에도 그렇지만 호재가 발표되기 전까지만 효과를 발휘하고 이미 반영되잖아요 그렇죠 지금 반영된 가격인데 트럼프가 됐잖아요 그럼 전반적으로 분위기가 안 좋잖아요 그러면 가격 패턴 대충 말씀 안 드셔도 이해되실 겁니다 네 그렇군요 조심하셔야 되겠어요 올 11월 남은 11월 그리고 12월의 주요한 부동산 이슈가 뭘까 질문을 드리려고 했는데 이것도 하나가 될 것 같고 또 그 외에 뭐가 있을까요? 일단 55조 예산 있잖아요 그거에 대해서 아마 1기 신도시 공급 계획을 내년에 1만 호 정도 가닥을 잡았는데 그거에 대해서 한번 디테일하게 설명하면서 아마 그린벨트에 대한 계획 있잖아요 5만 호 품고에 대해서 기본적인 건 나왔지만 그거하고 선도지구 지정에 대해서 정부가 애를 써서 그걸 좀 문제점을 커버하려고 여러 가지 청사진을 제공하겠지만 주민들이 이미 다 파악했거든요 전문인력이 부족하다는 것도 알고 있고 그러면 여기서 보상금 얘기를 좀 하는데 토지보상을 1기 신도시 국감에서 장가급에서 얘기를 해서 제가 깜짝 놀랐는데 토지보상금이 나와서 그 돈이 시장을 받쳐줄 거다 이런 얘기를 했거든요 옛날에 먹히던 소리고 지금은 토지보상 3기 신도시 5군데 중에 4군데 다 끝났습니다 이미 다 돈 나와 있어요 나와 있고 나머지 한 군데 늦게 된 데 있잖아요 광명시 같은 데가 인재집을 하는 중이에요 그것도 좀 잘못된 거고 그래서 결론은 트리거는 55조 대책이 어떻게 나오는지 55조에서 신생아하고 우리 특례보험자 이런 형식으로 다른 이름을 붙이든지 정책자금을 대출할 텐데 디딤도를 손을 대든지 여하튼 정책자금을 넣을 텐데 절의로 넣을 거란 말입니다 그거에 대해서 지금 정부의 상태나 바깥에서 보는 시각이 곱지가 않거든요 세수가 빵꾸나고 뭐 이러는데 세금으로 떼어가면서 그걸 굳이 이렇게 비싼 집값을 몇십조씩 드려야 되냐 이거에 대해서 무주택자들이 다 반발하고 있어요 사실은 속으로 그냥 놔두면 정리가 될 텐데 그래서 이 부분이 주택가격이 조정된 다음에 이런 정책이 있으면 박수를 칠 것 같은데 그게 좀 미스매치가 있어서 결정적으로 지금 현재도 지금 말씀하신 정책금융이 아직도 살아 있거든요 살아 있는데 조금 대출 심사가 강화됐어요 살아 있는데 지금 거래량이 급격히 줄었다고 말씀 나눴잖아요 그럼 거래량이 갑자기 왜 줄죠? 지금도 받을 수 있는데 매수자가 없다는 네, 현재 이 가격에 그리고 앞으로 경제상황에 대해서 아, 이거 올라간다고 판단하면 실제로 10월에 좀 다시 늘었어요 늘었다가 11월에 트럼프 된 바람에 제가 볼 때는 거래량 많이 줄 거거든요 그러면 우리 일반 소비자들도 다 똑똑해지셔서 경제상황을 비껴가기에는 코로나는 예외의 특수한 상황이었고 경제상황을 비껴가기에는 좀 버겁다고 판단되는 사람들이 많을 거예요 그러면 아까 말씀드린 대체수요도 있잖아요 3기부터 그린밀트 이런 거 다 생각하면 수요가 예전처럼 유효수요가 지금 많이 안 남아있다고 봐요 저는 그러면 30조에서 55조를 푼다고 할지라도 예전에 특례보금자리론처럼 효과가 있으려면 그 당시에는 주택가격이 2022년도에 좀 빠져가지고 다가설 수 있는 갭이 있었어요 그게 지금 올라가버렸잖아요 그러면 제가 무조건 말해도 이건 좀 기다려야겠다는 심리가 더 많을 것 같아요 실제로 매수심리가 다운됐잖아요 이런 걸 볼 때 제가 볼 때는 여러 가지 대책을 던지겠지만 그 와중에 PF문제가 가시화되는 가능성이 좀 있다고 봐요 저는 그런 게 옆에서 튀어나오면 제가 볼 때는 당분간은 조정시간으로 시작되지 않을까라고 저는 보고 있어요 내년에도 떠받으려는 그건 있지만 이미 많이 회복이 됐기 때문에 제가 볼 때는 쉽게 안 돌아갈 것 같다 예전 같지는 않다 2023년 4년하고는 좀 다를 거다 내년에는 그렇게 보고 있습니다 그렇군요 지금 부동산 PF 관련해서 계속 어떤 해결보다는 연기하고 있다 이렇게 말씀을 하셨는데 지금 정부에서도 나온 대책 보니까 자기자본 비율이 현재 한 2-3%에서 20%까지 올리겠다 현물출자를 하게 해서 이상한 소식이네 보도는 멋있잖아요 그러니까 뭔가 안정화 대책을 하는 것 같긴 한데 그건 미래잖아요 그렇죠 이제 앞으로 그렇게 해나가겠다는 거죠 지금 일어난 일은 앞으로 그렇게 하겠다는 얘기잖아요 그럼 앞으로 할 때 지금 살 만한 땅이 없어요 20-30% 비싼 토지가격을 해서 사업을 할 수 있는 살 사람이 있어야 되잖아요 서울은 재보충만 있지 일반 부동산 개발업자가 볼 때 일단의 토지를 매입을 해서 비싼 토지가격을 지불하고 분양가를 산정해보면 수요가 안 받쳐주는 가격이 나와요 그럼 그 얘기는 뭐예요 미래에 대해서 이렇게 할 거다라고 던진 건데 왜 그게 구조조정하고 관계가 있죠 앞으로 이런 게 안 터지기 위해서 그렇게 하겠다는 얘기고 지금 제가 볼 땐 그래요 1년 동안 구조조정된 게 뭐가 있나요 태형 1단 뻗은 거 그게 더 있나요 놓고 왔더라고요 그것도 지금 왔다 갔다 하잖아요 채권단하고는 의견이 안 맞아서 막아 놓고 그것도 왔다 갔다 금리 갖고 다투고 있고 그것도 해결이 안 됐는데 그 새말고 자꾸 삐죽삐죽 나오고 있고 문제가 뭐 해말부에서 금관비에다가 좀 우리가 능력이 부족하니까 좀 가져가세요 관리 좀 해주세요 그랬더니 아 우린 안 해 그러잖아요 왜 안 하죠 왜 안 할까요 그러니까 우리가 여러분이 우리 시청자분들 생각할 게 가만히 보니까 구조조정 얘기한 지가 2년 돼 가는데 된 게 없어요 그러면 현재 제가 어디라고 말씀은 못 드리지만 땡땡건설 땡땡건설 땡땡건설은 지방 주요 도시의 현장이 많은 건설사예요 거기들 지금 가까스로 버티고 있거든요 제가 볼 땐 누구나 들어도 알만한 회사예요 그런 거가 제가 볼 때 지금 2년 됐잖아요 레고랜드 사태 이후부터 10월 말이면 정산이에요 정산되고 지금 수순 밟을 거 아니에요 그러니까 구조조정을 발표하겠는데 된 건 없고 그러니까 할 수 있는 건 뭐예요 립서비스는 해야 될 거 아니에요 이복현 입장에서 제가 예를 들어서 원장님 구조조정 한다는데 어떻게 됐나요 뭐 없어요 없잖아요 없으니까 할 수 있는 얘기 없으니까 미리 선제적으로 아 이렇게 PF를 이렇게 하겠다 뭐라고 표현해야 될까요 그냥 표현이 적절해서 알아서 정하는데 사고를 쳤는데 앞으로는 안 칠 거야 사고 대책을 물어보는데 앞으로는 안 칠 거야만 얘기한 거예요 지금 어떻게 해결할 거야 그랬는데 그 얘기는 대답을 안 하고 그 대답은 안 하고 앞으로 할 거 알았는데 지금 어떻게 되고 있는지 어떻게 뭐 치료비를 받든지 수술하든지 해야 될 거 아니냐 하는데 그 얘기는 안 하잖아요 안 하는 걸까요 못하는 걸까요 저는 못하고 있다고 봐요 이게 자본이 정부에서 지금 몇십조를 투입했다고 하는데 들어간 것들이 결론은 매매가 돼야 되잖아요 그래야 자본금하고 토지값하고 대출금이 정산할 수 있잖아요 분양이 돼야 분양이 안 되잖아요 서울만 제외하고 다들 힘들거든요 그러면 그건 뭐예요 토지가 이미 시장에서 받아줄 수 있는 가격이 넘쳐 있기 때문에 IMF 부총리가 와서 했던 얘기가 그거잖아요 구조격해라 그건 뭐예요 거품 빼라는 얘기인데 지금 안 빼고 어떻게 국민들이 어떻게 되든 말든 건설사 살리기에 올인하다 보니까 배가 산으로 가는 게 산으로 가고 있는 거 같아요 바다로 가야 되는 거겠죠 지금 그렇다면 이게 그 부동산 PF의 부실이 우리 금융시장이 어떤 뇌관이 될 가능성은 없나요 있다고 보죠 저는 금융기관에 1금융기관은 전혀 문제없고요 이 금융기관 중에도 메이저급수는 좀 정리가 된 거 같고 아시지만 제가 단언할 수 없지만 여전사부터 해서 여전사 쪽이 좀 약할 거 같아요 캐피탈하고 이쪽 친구들이 제가 보니까 지금 버벅버벅 이런 표현이 적절한지 모르겠는데 버벅댈 수밖에 없는 환경이잖아요 그들이 주로 투자했던 PF 현장들이 A급 우량 현장이거나 주거 현장, 주거 현장이어야 그나마 좀 안심한데 그것도 수도권이 아니라 지방이 많고 그 와중에 50% 정도는 비주거용이에요 요즘 상가 얘기 많이 들으시잖아요 이 상황에서 손실 확정이니 그게 손실복구가 될까요 저는 손실복구가 안되면 정리 순으로 가야 되는데 그러니까 뭐 그나마 궁여정책으로 코코본도 작년에만 올해도 한 3조 나가지 않았나요 그런 걸로 지금 버티고 있는 거 같아요 근데 그게 속사를 들여다보면 전문가들이 볼 때 저는 전문가 아니지만 금융전문가가 볼 땐 이거 뭐야 빚덩이 천지네 이렇게 판단할 거 아니에요 그러면 방법은 하나 부동산이 다시 올라줘야 되는데 지금 우리 시청자분들도 아시는 것처럼 여기서 더 오르면 버틸 수 있는 구조가 아니거든요 그러면 이제 구조조정이나 이런 것들이 발생할 수밖에 없는 상황 그럼 우리가 IMF는 아니지만 약간의 어떤 조정기는 필연적으로 올 수밖에 없다고 저는 보고 있습니다 사실 그것을 대비하고 있겠죠 정부에서 그렇다면 앞으로 아파트 이 부동산의 가격은 계속 이러한 영향을 받아서 하락할 수밖에 없다 이렇게 보시는 거고요 네, 저기서 건설사의 입장을 말씀드릴게요 건설사는 건설 원가가 올랐잖아요 건설사가 이 조합이나 이런 현장의 시행자들이 원하는 분양가격이 돼야 조합이든 시행자든 돈이 남을 거 아니에요 수익이 많고 근데 그 분양가를 시장 수사를 해보니까 안 팔리는 가격이란 말이에요 그러면 건설사 입장에서 그 공사를 하면 수익이 보장이 돼요 안 되잖아요 그래서 실제로 제가 몇 개 건설사 메이저들이 주택공사는 강남 일부를 빼고는 수주도 안 들어가요 지금 건축비가 많이 올라가지고 보통 그전에는 10에서 15%까지 수익을 받는데 공사비에서요 지금은 6에서 7%를 본대요 올라가서 근데 조합에서는 건축비를 많이 안 올리려고 자꾸 싸우고 있잖아요 6, 7%인데 여기서 환율 리스크라는 지금 벌써 발생했잖아요 지금 보세요 여러분 지금 어느 현장을 공사 계약을 했어요 지금 환율 올랐잖아요 지금 원자재값 또 오를 거 아니에요 이거 환율 만약에 2, 3개월 가면 건축비 인상 또 나와요 그럼 그거를 조합해서 받아들이면 진짜 안 팔리거든요 그러면 사업 구조가 안 되는 이유가 뭐냐 너무 그동안 버블이 끼어서 토지 가격에 너무 버블이 낀 거예요 그거를 IMF도 얘기하고 다 얘기하고 있는 거고 그리고 시행자분들이 이런 얘기를 해요 이 땅값을 사가지고 누가 사업을 하냐 남는 게 없는데 그럼 탑 나왔잖아요 결론 뭐죠 시장에서 균형의 법칙에 의해서 결국은 수요가 살 수 있는 가격으로 가려면 파는 사람이 낮출 수 밖에 없잖아요 저는 지금 그런 시장으로 가는 과도기다라고 좀 말씀드리고 싶어요 지금 그렇다면 앞으로 하락하게 될 부동산이 아파트 외에 주택이나 빌라들도 있지 않습니까 정상화라고 얘기했겠죠 이런 곳들은 어떻습니까 상대적으로 많이 빠져 있는 상황이기 때문에 더 빠질 수 있을 것이냐에 대해서는 여러 가지 시각이 있는 거 같은데 빌라 다세대 쪽에 말씀 올리면 모아타운 지역은 다 빠질 겁니다 모아타운에 해당되는 지역은 지정되고 절차가 있잖아요 확정되기 전, 심의 통과 확정되기 전까지는 지금까지 많이 올라왔었어요 그게 거품이 낀 상태입니다 그리고 서울시에서도 특위 조짐이 있으면 해제 조치를 많이 내리거든요 주민의 25%에서 30%가 반대동무라면 해제예요 그 지역들은 될 거라고 생각하고 많이 올랐어요 그럼 거기는 빠질 수밖에 없겠죠 이 분위기상 해제하는 주민들이 많아지면 그러면 거기는 더 빠질 거고 그 외의 지역 있잖아요 모아타운에 해당되지 않는 지역들이 있어요 그 지역은 소외돼서 조금 저평가된 곳이 있습니다 거기는 더 이상 안 내려갈 것 같아요 지금 화곡동 같은 경우도 그렇잖아요 더 내려갈 수준이 없다고 봐요 원가도 안 되니까 건축비에 그런 개념에서 보면 저평가된 빌라, 모아타운, 모아주택에 해당 안 되는 지역은 사실 1단의 지역, 여러분들한테 드리고 싶은 말씀이 가로주택 정비라고 있어요 가로를 끼고 도로를 끼는 허름한 데가 있으면 모아타운에 해당 안 되면 거기에 한 20채만 모이시면 가로주택 정비라고 해서 주민들끼리 새로 지을 수가 있어요 그런 것들은 요즘은 건축기술이 발달해서 20세대, 40세대도 아파트처럼 질 수 있거든요 아내를 그런 쪽으로 생각하시면 좀 저평가된 걸 사셔서 주민들하고 같이 가로주택 정비 사업으로 가시면 모아타운, 모아주택 시간 모아타운은 오래 걸리거든요 가로주택도 모아주택이 하나인데 그거는 제가 볼 때는 추천해드리고 싶어요 그래서 그런 거는 지금 더 내려가지 않고 있는 데가 있을 거 아니에요 많이 내려가서 그런 데는 입지를 보셔서 가로가, 도로가 좀 옆에 있고 이러면 한 20세대가 된다 싶으면 일단 자기가 사서 주민들하고 같이 해서 만드시면 그건 좋은 주거지로 대체할 수 있다고 저는 말씀드리고 싶어요 그렇군요 지금 내년도 부동산 전망을 할 때 수도권과 지방 좀 다르게 분석을 하시는 것 같더라고요 어떻게 보세요? 네 저는 서울은 일단 조정기로 들어갈 것 같고요 지방은 지역보다 조금 다른데 입주물량이 아직도 많이 남아가지고 내년 하반기 들어가면서 회복되는 광역시는 많을 것 같아요 하반기, 입주물량이 그동안 많아가지고 대구같은 예를 들면 내려가는 곳만 하나씩 내려가잖아요 근데 최근에 한두 달 사이에 미분양 물량이 전국에서 제일 많고 만 개를 넘어서 만천을 가다가 많이 내려왔잖아요 하도 안 팔리니까 할인분양도 많이 하고 요즘은 할인분양하면 원래 분양받으면 화를 내니까 우리나라 사람들은 참 머리가 좋아요 페이백 시스템을 써가지고 분양은 그대로 하는데 입주자 지원금 해가지고 할인효과를 늘리고 법적으로 넘어가면서 나름 좋은 아이디어죠 그렇게 해서 그런지 많이 내렸던 얘기잖아요 그러면 더 내려갈 것 같으면 미분양이 더 늘어나잖아요 미분양이 9천대로 줄었습니다 그게 한두 달 사이에 일이거든요 그러면 시민들이나 수유자가 느낄 때 이 정도면 더 내려가게 되는 건 아니에요 이 정도면 살만하다고 판단할 가격이 됐단 얘기잖아요 그러면 수요 소진이 되기 시작하면 어떻게 돼요 약간 가격이 저항을 받을 거고 소진이 많이 되기 시작하면 가격이 상승으로 약간 패턴을 돌겠죠 많이 내려왔으니까 그래서 광역시도 중에 대구를 비롯한 몇 개는 제가 볼 때 하반기로 가면서 서울은 조정을 받을지 몰라도 서울은 너무 올랐기 때문에 서울도 전부가 아니고요 8개구 정도 9개구 정도고 나머지 구도는 아닙니다 나머지 구도도 그동안 더 내려왔거든요 그런 곳들은 저항성이 나올 거예요 차별화돼서 시장을 보시면 제가 볼 땐 서울하고 서울 안에서도 메인하고 사이드하고 그리고 지방 광역시 중에서도 입주물량이 소진, 미분양이 주는 지역 미분양이 느는 지역 구분하셔가지고 시장이 다 다르게 나타나는 디커플링? 그런 한 해가 될 것 같아요 그렇다면 어쨌든 내년도는 트럼프 정부가 출범을 하지 않습니까? 그로 인해서 영향을 받게 될 요소 말씀하신 전망 이런 것들에 어떤 변동은 없을까요? 주식은 좀 변동이 있을 것 같고 부동산은 주식은 분야별로 다르잖아요 물론 트럼프가 마지막 확정된 안을 발표할 때 어떻게 할지 모르겠지만 이런 건 있겠죠 트럼프가 김정은하고 빨리 통화를 하고 갑자기 파문점에서 다시 만난다 이러면 주식시장에 받쳐주면서 부동산의 하방압력도 조금 줄여줄 수 있겠죠 그러나 그렇지가 않고 역으로 둘이 티격태격한다 그럼 주식시장 하방압력은 집 갖고 있는 분들도 주식을 하지만 집 없는 분들도 많이 하잖아요 없는 분들은 무주택자가 많잖아요 주식시장이 안 좋은데 주택시장이 오를 거라고 예측할까요? 상식적으로 저는 그렇게 생각 안 하거든요 그리고 다 아시지만 주식시장은 일반 자산시장에 비해서 6개월 정도 선행한다고 하잖아요 그럼 후행을 우리가 기다려봐야죠 그러니까 제가 볼 때 지금 트럼프가 되고 나서 다들 기다린 것은 하방의 강도를 어느 정도 줄여줄지를 기대하지 이게 하방이 아니라 상방으로 가는 방향으로 정책이 나오거나 그런 모습이 나타날 거라고 예상하는 분은 거의 없을 거예요 우리가 대처할 건 그거죠 정부 당국에서 환율 대책 똑바로 하면 근데 제가 볼 때는 가능성 많지 않다고 보고 있는데 그 환율 그나마 그래도 거기서라도 잘 버티고 물가 관리 좀 잘 해서 그래도 부동산까지 온기가 갈 거라고 저는 생각 안 들어요 도련의 냉기가 더 많을 것 같아요 저는 솔직히 왜냐하면 매물이 워낙 많아요 많고 그리고 연취율 증가하고 있고 자영업자분들 연취율 해소가 안 되잖아요 그분들 중에 제가 알기로는 30-40%가 다 부동산 담보대출이거든요 사업자요 그 부동산들이 시장에 나온다는 증빙이 아까 말씀드렸던 경매물건 급증으로 경매물건 지표 하나 보여드릴게요 이거 보시면 내년도 2일 되실 텐데 경매 지표인데요 전국 아파트 경매 지표인데 이 막대기를 한번 봐주시면 좋을 것 같아요 요새 경매 낙찰가율이 좀 오른다고 하잖아요 이것도 평균의 착시인데 낙찰률은 40%예요 계속 지금 40%, 35%인데 그럼 60%씩 유찰된다는 얘기잖아요 그걸 쌓여가지고 6개월 되니까 여기서는 여기까지 묻어온 건데 지금 10월달 기준으로 3,393이 서울이고 전국으로 하면 11년인가 8년 만에 최다 건수예요 그러면 11년 뒤를 더 돌아보면 어딘가요 2014년 15년인데 그때가 언제예요 글로벌 터지고 쭉 가라앉으면서 경매물건 최대가 될 때가 그때거든요 그러면 이번에는 이게 더 크잖아요 그럼 여기서 만약에 이어지는 흐름이 이게 줄지 않으면 이거는 시장에는 사실 정상화 조정 신호를 우리가 받아들여야 되는 것 같아요 주식시장도 선행을 나타내고 있고 경매물건도 선행적으로 물건이 늘어난다는 거는 안 팔린다는 얘기고 이런 걸 감안할 때 이번 한 달 남은 2024년은 물론이고 2025년도 절대 공격적으로 쫓아갈 필요 없다 다만 공공 분양은 공격적으로 가시되 나머지 민간시장이나 기존 주택시장은 철저하게 조심하시는 게 제일 좋은 때 아닌가 상반기까지는 절대 공격적으로 가시면 안 될 것 같아요 알겠습니다 부동산 투자 계획이 있으신 분들 오늘 한문도 교수님 여러 가지 각도에서 말씀해주셨죠 한번 잘 참고하셔서 판단 잘 해보시기 바랍니다 오늘 좋은 이슈에 함께해 주신 한문도 교수님 고맙습니다 고맙습니다