人癱了，房客拒交房租、銀行扣著存款、貸款公司不讓家人交貸款、房產被銀行低價賤賣，還都是合法的——因為你沒有信託

大家好,我是信託誼主律師王妮 今天讓我們刨釘解牛式的分析 如果你有一套房產,房產上還有貸款 是怎麼在你神智不清的情況之下 因為沒有事先的安排 而一步一步的被逼到最後銀行強制把資產法定拍賣 導致最後資產被賤賣的 首先呢,很多房子現在出租房都是有貸款的 而這些貸款很多是用每個月的租金來按月按揭支付的 這個時候如果我們神智不清 沒有一個合適的信託授權文件 授權我們信任的親朋好友 在自己神智不清的時候來收租的話 那如果我們自己神智不清了 不能去直接找我們的這些租客收租 會遇到一個什麼樣的情況呢 我們的家人當然還是會盡力為了我們自己的利益 而去找租客交涉 但是這個時候呢 租客也會跟我們講 不好意思,我不能直接把租金交給你 為什麼? 因為這個房子是那位你神智不清的家人的 他來收租天經地義 我來交錢無話可說 可是現在那位朋友已經神智不清 蟬聯病態了 您作為他的配偶 作為他的子女 作為他的親朋好友來跟我收租 我怎麼敢把這個錢給您啊 比如說如果這個錢你拿回去了 之後被你揮霍掉了 並沒有用到這個神智不清的人身上 那等到有一天他恢復了神智來找我 他豈不是說你願意把租金交給這個人 我可沒有授權他來收取 你願意交那是你的事情 但是你欠我的租金該還還是得還 所以聰明的租客並不會隨便來什麼人 都會把租金交給對方的 他一定要看到 或者這個人是和自己簽訂了租賃合同的房東 或者說有相關的證明文件證明 這個收租金的人是有權利來收租的 他才會放款 這樣的話才能保證自己的權利 好吧 那麼收租金來交貸款這條路被堵上了 接著你的家人自然而然的想到了 沒關係租金我可以先讓他欠著 但是這個神智不清的人在銀行裡面還有存款 我可以把存款拿出來來繳付貸款 但是這個時候 當他到了銀行卻發現 他竟然沒有權利代替你寫支票去繳付貸款 因為這個銀行的賬戶是在你的名下的 只有你才能動這個賬戶裡的錢 現在你神智不清了 你的家人又沒有合適的授權 那銀行憑什麼草草的讓一個和這個賬戶沒有關係的人來簽署證明呢 萬一他是要盜用你的資產 這個資產沒有用到你的身上 那銀行豈不是要負主要責任嗎 所以說銀行也為你的還款之路關上了大門 萬念俱灰之下 你的家人找到了銀行說 那要不這樣吧 我的親人現在神智不清了 他也沒有錢可以還債 我們也認了 但是為了讓這個房子能夠繼續不斷購 能夠繼續留存在我們的家族手裡面 我們願意幫他背上這筆貸款 我們願意做一個refinance重新貸款 這還不成嗎 結果銀行告訴他說 我們當然很歡迎你重新貸款 特別是在利率較高的時候 但是重新貸款是有條件的 當初你的那位神智不清的家人來貸款的時候 我們也是查了他的背景資料 確認他有還款付息的能力 而且又有還款付息的真實意願 我們才會給他貸這筆款的 那現在你要重新貸款 銀行為了我們自己的利益 為了這個錢確實能收得回來 那我們當然也要對你的背景進行調查 結果很不幸 你的家人沒有穩定的工作 沒有像你那麼豐厚的收入 於是銀行決定 他們並沒有真正的權利 或者是沒有真正的能力 去未來幫助你還款付息 於是乎銀行決定 不給他們進行重新貸款refinance的機會 這個貸款的責任 還是落在這個神智不清的你身上 然後呢 銀行等了又等 實在是不願再等了 因為他不知道 你是不是有一天會恢復神智 他也不知道你什麼時候才能恢復神智 看著你積攢下來的越來越多的欠款 他們決定把你的房子法定拍賣 理由很簡單 因為你違反了相關的貸款協議 沒有按時繳款 於是乎 這時你的家人又跳出來了 說請你不要法拍這套房屋 因為我們知道在法拍房屋當中 一個非常臭名昭著的問題就是 你可能會把這個房子低價出售 比如說這個房子市場價值100萬美元 但是呢 這位神智不清的人只欠銀行94萬美元 於是銀行他願意以95萬美元的價格成交 反正自己的貸款還了 剩下多少給這個神智不清的人和家人 和銀行似乎沒有那麼大的關係 於是乎這家人說 這樣吧 我們也同意賣房子還債 但是能不能請允許我們一些時間 我們作為家人幫他賣房 這樣的話 至少我們能賣到一個公道的價格 也不勞煩銀行在中間出手了 但是銀行還是拒絕了 他說這是不可能的 因為你們雖然是他的家人 但你們有授權嗎 沒有授權 你們憑什麼賣他的房子 這就會導致最後這個房子被出售 是被不當的處置的 你甚至根本出售不掉 因為地契登記部門 壓根不會讓你作為家人就簽字同意 把這個房子從你的家人 神智不清的病人手裡轉到其他人手裡 這叫無權處置 你有授權嗎 但是銀行作為債權人 因為債權債務關係的出現 因為這個神智不清的人 沒有定期的履行自己的還本付息的義務 所以銀行作為債權人 是可以拍賣這套房子 從而來抵扣他這個人欠的本金和利息的 所以說 即便你再想賣這套房子 也只有銀行纔有法定權力賣 你想賣是賣不掉的 最後你的家人眼睜睜的看你的這個房子 被低價出售 儘管租客那有租金 儘管銀行裡有存款 儘管家人有強烈的還本付息的意願 儘管家人願意幫你把這個房子賣一個公道的價格 但是他們最後只有四個字 無能為力 最後只能眼睜睜的看著這個房子 一步一步的 因為沒有按時的還本付息 而被銀行降價出售 所以為什麼會出現這個情況呢 這是因為你在自己神智清楚的時候 沒有給自己的家人一個合法的授權 授權他們在你神智不清的時候處置資產 從而保證這個資產能夠順利的還本付息 不會被政府或者是被銀行收走 所以說 這也是為什麼我們建議大家一定要未雨綢繆 在自己神智清楚的時候 就給家人留下合適的授權文件 在自己神智不清的時候 他們可以幫助你去處置資產 而不至於在租客 銀行 貸款公司和買賣市場上一再的喫閉門羹 最後導致家庭和財產的損失 非常感謝大家今天收看我們的節目 我是信託遺囑律師王琳 如果你喜歡本節目的話 不妨點擊右下角S打頭的訂閱按鈕 那麼本頻道在有新的視頻更新的時候 你就會在第一時間得到更新的通知了 我們的頻道在YouTube也有特內明王 以及嗶哩嗶哩 以王琳律師的名字同步播出 如果你喜歡本頻道的話 不妨翻翻舊影片 同時 我們也在做一個全新的企劃 說出你的職業故事 如果你願意在屏幕面前分享 你在美國創業 美國就業的心得體會 都可以在下方的描述欄裡 找到我們的聯繫方式 我們會把你的故事講給更多人聽 如果你對美國法律 美國就業 美國方方面面的問題感興趣呢 也可以和我們聯絡 如果你的問題就有代表性 我會出一期節目 專門和大家探討相關的法律問題 也可以在描述欄裡找到我們的聯繫方式 進行進一步的信託遺囑的交流 那麼再次感謝你的收看 祝你今天愉快 謝謝再見