[中配]為甚麼你買不起房子？

在20世紀大部分時間裏 典型房屋的價格 越爲典型家庭收入的3倍 人們可以用3年的工資買到房子 這在過去是很正常的 但當然它已經改變了 一項全球研究調查了95個主要城市 發現沒有一個城市被認爲是負擔得起的 即使是所謂的正常城市 也已脫離了人們的掌控 在這些城市中 平均房屋價格 現在超過了典型家庭收入的5倍 而在香港 悉尼和溫哥華等地方 這個數字並不是5 而是9 而它們甚至不是最糟的 在北京和上海 房價與收入的比例 通常超過20倍甚至30倍 這充分顯示出 在全球最緊張的市場中 這個差距可以擴展得多麼遠 所以是的 這已經是正式的了 擁有自己的房子的夢想正在消亡 這不僅僅是在一個國家 而是所有國家 當那個夢想消失時 許多其他的東西也開始隨之消失 隨着住房被視爲投資機會 而非居住之所 人們因爲無法負擔空間 而推遲生育 因搬家成本過高 而放棄更好的工作 年輕一代乾脆停止儲蓄 因爲儲蓄的意義何在 反正根本買不起任何東西嘛 這種轉變的結果 是一個奇怪的經濟體系 建築我們城市 教育我們孩子 和維持一切運轉的人 竟然無法在他們所維護的地方生活 那我們是如何陷入這樣的困境的 如果人們負擔不起 在這些城市生活 房價真的能再糟糕嗎 最後 究竟需要什麼 才能解決這個問題呢 你是否曾經給客戶或同事寫郵件 卻不知道該從哪裏開始 在編寫腳本 發郵件和與合作者溝通來回之間 寫作就是我全部的工作 而開始往往是最具挑戰性的部分 這就是我使用Grammarly的原因 這是一個人工智能寫作助手 幫助專業人士 滿足從頭到尾的所有寫作需求 提供聽起來像你的個性化建議 我一直在使用他們的智能聊天工具 來幫助我克服寫作障礙 直接進入寫作狀態 它還有一個人性化工具 可以通過增加溫度 此外它還可以分析你的寫作 並提供針對特定主題的反饋 利用專家評審功能 以來自該領域專家的反饋 幫助提升你的寫作水平 另一個酷炫的地方 是你可以在手機上下載Grammarly 隨時隨地給團隊 發送最後時刻的郵件 如果你想提高自己的寫作和構思能力 無論是工作兼職項目 還是爲了更清晰的溝通 註冊並升級到Grammarly Pro 提升你的生產力 你可以使用我的鏈接 獲得20%的Pro折扣 再次感謝Grammarly贊助本視頻 每年查普曼大學發佈 Demographia國際住房負擔能力報告 這是對生活成本最詳細的分析之一 它將悉尼、Toronto、倫敦和舊金山 等95個城市的房價 與家庭收入進行比較 並展示了夢想擁有住房 依然存在的地方 以及完全消失的地方 研究人員使用一種叫做 中位數倍數的方法 即將一套典型房屋的價格 除以一個典型家庭的年收入 在一個健康的市場中 這個數字大約在3左右 在報告21年的歷史上 首次沒有一個市場 被認爲是負擔得起的 雖然情況各異 但現在95個城市中的大多數 都屬於嚴重或極度不可負擔的類別 這意味着一套典型的房屋價格 超過了典型家庭收入的4到5倍 在其中12個城市 情況變得如此糟糕 以至於他們添加了一個新的標籤 這份榜單的首位是 而悉尼緊隨其後 達到13.8倍 接下來是聖何塞 溫哥華和洛杉磯 一旦你開始關注 那些城市之外的地方 你會發現這種模式 在整個國家中反覆出現 澳大利亞普通城市的房價 現在接近中位數收入的10倍 甚至像珀斯或布里斯班 這樣較小的市場 現在也比紐約更昂貴 在加拿大自2000年代中期以來 住房可負擔性一直在崩潰 溫哥華連續18年被評爲 附近的多倫多也緊隨其後 大倫敦的房屋價格 現在是中位收入的9倍 而英國平均水平已上升至5.6 大約是1990年代的2倍 即使是以廣闊的郊區 和較便宜的住房文明的美國 在疫情之前的水平爲3.9 現在已經攀升至4.8 作爲參考 匹茲堡是名單上最實惠的城市 房價與收入比例爲3.2 那曾經是正常的 現在簡直是個奇蹟 就在30年前 幾乎所有這些城市都是負擔得起的 房價曾大致與收入保持一致 但如今它們完全脫節了 報告的作者稱 這對中等收入家庭構成了生存威脅 而你不需要是研究人員 就能看出原因 當房價上漲的速度超過工資時 這種影響遠遠超出了住房市場 家庭推遲生孩子 工人拒絕更好的工作 因爲他們買不起房子而無法搬家 年輕一代失去了 曾經是中產階級生活基石的 擁有房產的機會 這引出了一個更大的問題 如果30年前沒有這個問題 那麼是什麼改變了 30年前房子是一個避風港 它是基本的需求 今天這已經成爲 全球投資戰略的一部分 但這不僅僅是關於住房的問題 在過去幾十年中 幾乎所有被視爲資產的東西 都暴漲了價格 不僅僅是住房 還有土地股票甚至藝術 爲什麼 因爲富人公司和大型基金手中 擁有比以往更多的現金 他們都希望找到一個安全的地方 來存放這些資金 當富人獲得更多金錢時 他們並不會購買更多的食品 而是購買資產 住房受到了打擊最嚴重 因爲它既是必需品 也是最容易擁有出租 或抵押的資產之一 它成爲了完美的目標 這在人爲地提升需求的同時 又隨意限制了供應 一開始是出於良好的初衷 比如保護綠地 控制城市擴張 維護社區特色 但隨着時間的推移 這些良好的初衷 演變成了區域劃分限制 建築高度上限停車位最低要求 和無盡的審批程序 這一切都減緩了建築進程 隨着這些限制的加嚴 房地產市場 不再像一個正常的市場 價格不再反映 磚塊和勞動力的成本 而是反映了政策造成的稀缺 隨着利率下降 和全球現金供應激增 越來越多的資本 追逐着同樣有限數量的房屋 投資者基金 甚至養老金體系 意識到房地產 提供了穩定的回報 並且能抵禦通貨膨脹的風險 如果你能以3%的利率借款 而你的房產每年升值7% 你不需要住在裏面 這種轉變使得住房 變成了金融產品 機構買家開始批量購買單戶住宅 外國投資者將房地產 視爲財富的儲藏所 甚至普通家庭 也開始把房地產 視爲一種總是上漲的資產 內部資金直接流入了 Demographia榜單上 已經處於頂端的城市 有限的供應導致價格飆升 在這樣的市場中 住房越是有價值 就越能吸引資本 形成稀缺與投機之間的反饋循環 與此同時 工資未能跟上 在20世紀的大部分時間裏 收入與房價是同步變化的 隨着工人變得更加高效 他們的收入也增加 與此同時 城市不斷擴張 新增了更多的住房 但在1990年代 這些軌跡發生了分歧 貿易 自動化和外包 抑制了中等收入者的工資增長 即使生活成本在上升 在美國過去20年中 中位數實際工資 僅上漲了約10% 而同期房價卻翻了一倍 三倍甚至四倍 幾十年前 如果第二個收入者加入工作 那意味着能買更大的房子 或者更好的社區 但一旦每個人都有了雙收入 賣家就意識到了這一點 價格也隨之快速上漲 雙收入並沒有讓房屋 變得更可負擔 而是讓同樣的房子價格 翻了一番 隨着價格漲得比工資快 另外一件事發生了 人們的負債更加加重 人們最終會把更多的收入 花在按揭上 銀行會繼續放貸 因爲價格上漲 使市場看起來安全 而每當貸款機構 批准更大額度的貸款時 買家就能出更高的價 推動價格再次上漲 這造成了一個 自我增強的反饋循環 但隨即疫情爆發 整個系統開始動搖 遠程工作的興起 將需求分散到更小的城市 但並沒有解決核心問題 建築成本暴漲 供應鏈斷裂 通貨膨脹 使材料價格飆升 勞動力短缺 導致各地項目進展緩慢 當利率終於上升時 借款成本變高 數百萬房主被鎖定在 超低利率的抵押貸款中 拒絕搬家 因此供應被凍結 政府試圖提供幫助 但大多方式不當 他們爲首次購房者 推出了更多的稅收減免 補助和補貼 問題在於 當你無法建造更多住房時 單純給人們更多錢 並不會導致價格下降 只會讓買家在同樣的房源上 更加激烈的競爭 所以如果你追溯原因 改變的答案不是單一因素 而是一個連鎖反應 我們限制了土地供給 淹沒了市場以廉價資金 讓工資停滯不前 而資產價格卻暴漲 當整個系統的基礎 開始出現裂痕時 我們又通過短期的解決辦法 加倍下注 把磚頭堆在上面 只希望衆裏能夠請假 這就是我們最終導致 居住地變得 如此難以承受的原因 而今天 世界上最富有的城市 卻成爲地球上 最難以負擔的地方 那麼這實際上 對生活在這些地方的人 意味着什麼呢 對於數百萬 中等收入家庭而言 這意味着擁有自己的房子 不再是計劃的一部分 在洛杉磯 悉尼和紐約等城市 許多租客現在大約花費 30%-35%的收入 來維持基本的居住 剛好超過經濟學家認爲的 負擔能力上限 現在平均首次購房者的年齡 在30歲末或40歲初 比他們的父母整整大了10歲 當人們無法在工作所 在地負擔生活時 他們就會停止 爲了機會而搬遷 在美國和加拿大 人們正在離開大城市 轉向小城鎮 這一趨勢被經濟學家 稱爲去城市化 雖然這聽起來 對區域發展是件好事 但實際上這往往意味着 最具生產力的城市 失去了那些 維持他們運轉的工人 教師 護士 工匠 服務行業工作人員 封閉的住房市場 會導致封閉的勞動市場 生產力減緩 創新傳播更慢 而不平等家居 因爲當租客和首次購房者 逐漸落後時 現有的房主 他們的房產每年增值 並不是因爲 他們工作更多小時 或發明了新東西 而是因爲稀缺性 讓他們的財產更有價值 全球房地產的總價值 現在約爲 世界年GDP的三倍半 即便是對於那些 幸運夠抓住機會的人來說 以如此高昂的價格購房 也感覺像是在賭博 高債務 高風險 以及對一次經濟衝擊 可能打破一切平衡的 持續擔憂 那有沒有辦法 阻止這種情況呢 一些國家開始嘗試 新西蘭在2023年 推出了一項名爲 《推動住房增長的計劃》 迫使主要城市議會 劃定足夠的土地 以滿足未來30年的 住房需求 他們的目標很簡單 讓土地供應可預測 這樣價格就不會失控 在美國 明尼阿布利斯等城市 和加利福尼亞等州 已經開始放 寬單戶住宅的分區規定 這意味着以前只允許 每個地塊建一棟房子的社區 可以建造雙平房 和小型公寓樓 這爲人們真正想要 居住的地方提供了供應 新加坡採取了 完全不同的做法 在那裏 近90%的家庭 擁有自己的住房 這得益於由 住房與發展局管理的 大規模公共住房計劃 政府購買土地 進行大規模建設 直接以補貼價格 向公民銷售公寓 所以是的 這表明如果你把住房 視爲基礎設施 就像道路或學校一樣 你可以實現 近乎普遍的擁有權 然後有些國家在應對投機 而不是供應的問題 香港和威爾士 對第二套住房徵收重稅 在威爾士當地議會 可以收取高達 300%的議會稅附加費 臺灣對兩年內 出售的房產徵收 高達45%的稅 旨在制止快速轉手 和投機性購房 在荷蘭 一些市鎮已經禁止投資者 在特定社區購買房產 以保留住房給當地居民 美國現在也在探索 類似的想法 及結束對美國房屋的 對沖基金控制法 這項法案將完全阻止 所以是的 要解決這個危機 我們需要更多的住房 但我們也需要重新思考 是誰在買房 房子建在哪 以及他們推動了 什麼樣的經濟 因爲從本質上講 這仍然是老生常談 鉅額資金湧入少數資產 導致中低收入階層 在此過程中被淹沒 而且除非這種失衡 得到改變 否則再多的區劃改革 或新建房屋 都無法真正讓房子 變得可負擔 如果你想了解 爲什麼不平等 現在達到臨界點 以及我們是 如何走到這一步的 關於這個主題的視頻 你現在應該可以 在屏幕上點擊觀看 謝謝觀看 朋友 再見