過去30年，悉尼哪片區域漲幅最好！

大家好我是萬邦君 歡迎來到這期節目 如果我手裏有一份數據可以告訴你 過去30年 悉尼漲幅最好的區域 和悉尼漲幅最大的區域 你是否會感興趣 如果你感興趣 那你就要聽完這一期節目的 每一分鐘每一秒 因爲這個我在這期節目將要去分享的 關於區域的增值 我相信是每個人都關心的事情 不管你是自住和投資 我們第一個要問的就是哪裏增值最好 因爲我們買的房子 不可能是個純消費品 雖然很多人說我是自住房我不關心投資 但畢竟這個房子你不會住一輩子對不對 你中途總是要賣賣的時候 你總希望你的房子被人搶 而且是以最快的速度賣出去對不對 你有這樣的想法你的房子 你必須關注它的投資屬性 就是說它必須要有稀缺性 你必須買在一個長期能增值的區域 關於這個區域哪能漲 這個問題是一個很難回答的問題 尤其你問周邊的鄰居朋友 每個人給你的答案都是不一樣的 有的人說買東區比較好富人都住 還有人說買西區也不錯 政府有基建 在北區就更棒 人文好學校棒是不是 早晚你要來這邊 買南區是有山有水 價格還不貴 所以每個人的觀點都是不一樣的 100個人就有100個哈姆雷特 而且區域增值涉及到很多地產公司的利益 你我在這個區域賣房 我肯定要說區好是不是 我總不能自己賣瓜 說這瓜不甜對不對 要不然誰還給我買房 所以你問了很多人之後 你知道越多頭腦越混亂 最後變成了盡信書不如無書 其實區域好壞的裁決也沒那麼複雜 往往只靠兩個字就是數據 數據不撒謊不騙人 也沒有什麼好掩飾的 數據只是只不過是反映了事實 而且數據時間越長可靠性就越高 看哪些區域一兩年漲的好不好 完全沒有意義 因爲我們買房子是5~10年的一個事情 要買數據的話是個很貴的事情 很幸運的是我有一些朋友 合作方願意免費提供我一些數據 其中有一個合作方就是查房就是Home on 我相信悉尼一些 經常在房市房圈裏混的人會知道這個公司 它是悉尼華人自己成立的一個大數據公司 會公佈一些房產的數據比較活躍 他給我一個29年的數據 就是說在悉尼 從1990年到2019年這期間 哪些區域漲幅最好 而且還分了三個階段 如果把29年我就叫它30年 這30年的話 每10年其實都發生了很多事情 今天的節目可能會長一些 但是大家要好好聽 因爲這個數據如果你實際去買的話 沒個幾萬澳幣是拿不到的 我們說第一組就是說第一個10年 第一個10年就是1990年 到2000年這段期間 這10年我覺得是最好的10年也是最壞的十年 因爲這10年澳洲經濟和政治上 出現了翻天覆地的變化 就是澳洲是個矛盾體 它的貿易是嚴重依賴亞洲 然後經濟是靠亞洲 但是軍事是靠歐美 因爲它是個走海路靠海路運輸的 所以它需要一個強大的海權國家去保護他 能做到這一點的話以前是英國 現在是美國 所以他就衷心的跟大哥去混 1966年開始日本取代英國 就說白了澳洲最大的交易夥伴 跟今天中國是一樣 所以你看昆州建了很多那種高大廈 其實當年都是日本投資的 昆州那些大樓就見證了 大和民族往日的輝煌 當年跟我們中國人一樣到哪都是買 對澳洲的格局就是經濟靠亞洲軍事靠歐美 但是1990年 就這個局勢畫上了一個句號 日本大家知道就是開始了失去的十年 1990年的時候日本的房價從最高點跌去了70% 國運也就沒了 然後美國在同期經濟開始騰飛 從90年開始到處對日本的出口 基本就停止不前了 2000年才走出一個區間 而美國在1996年 就成了澳洲最大的經貿夥伴 這次反正就是澳洲 就徹底從亞洲完全走向北美 日本一打噴嚏澳洲就要感冒 而且澳洲自己也有很多經濟結構問題 所以90年的時候 澳洲也陷入一個經濟衰退 澳洲的失業率達到了11% 前後總共花了10年時間 失業率才能令控制到6%以下 也就是我們所說的正常的失業率 澳洲當年是自殺率飆升 很多人也覺得看不到未來的希望 收入也增長不上去 而且的話這1990年到2000年 這10年也是就是說我們 接納移民最少的十年 經濟不好來的移民非常少 可能覺得說要搶本地人工作也是民粹主義 所以這是一個最壞的十年 但是也是一個最好的十年爲什麼 因爲他也有很多的好消息出現 就首先是澳洲的利息最高 曾達到過17.5% 就是還個房貸就一年20% 我們到現在難以想象 這種利息從19年開始 這個利息就一路往下跌 第二點是90年澳洲的政治界開始反腐 昆州其實當時有很嚴重的貪腐行爲 所以他們有人在政界就是說叫昆士蘭模式 昆斯蘭model澳洲政府開始了 就老虎蒼蠅一起打 很多的這種貪腐官員下馬 爲了增加市場的活力 所以很多的國企也私有化 像我們說的 CBA聯邦銀行 還有Telstra之前都是國有企業 現在全部私就是私有化上市了拆分 然後很多的工會的權力限制 薪資和勞工待遇可以根據市場的自由調節 工會不能去把持 所以改革是力度是很大的 大刀闊斧讓市場恢復活力 所以這10年的背景就是經濟蕭條 失業率大幅攀升 新梅爾託亞 然後日本經濟開始走下坡路 降息等等一系列 這個是一個很大的變革 就是走到十字路口上 但是可惜那時候澳洲沒有一個吳曉波 出一本書叫大變局 這段期間應該算是澳洲的1個改革開放 就從政治上和商業上的1個開放 那段時間的話就是澳洲 漲幅的最大的區域是哪的 我給大家列出漲幅最大8個區域 sydney council, waverly council, Woollahra council Hunters Hill council, Willoughby council Inner west, burwood 和 bayside 我們可以看到的是 就像waverly council, Woollahra council 都是傳統的富人區什麼bondi, Coogee 什麼beverly hills, Valcluse sydney council 其實就是市區 我常說的那些排屋區域 什麼Newtown Erskinville 什麼Annadelle之類的這個東西 反正在一個人口低增長 經濟低增長的環境裏 悉尼傳統好地段的區域還是增值不錯的 東區下北內西這種傳統地段 都是是堅挺異常 簡單來說這些區域就是新的老城區 最先發展起來的 蛋黃區核心區哪裏增長比較差的 基本上就是那種郊區 就是邊遠地帶城鄉結合部 比如fairfield, camperdown 然後hills這些區域的話 增長率是36%~50% 按照當時的通貨膨脹率來講 每年4%左右基本來說就沒怎麼漲 所以就是說經濟不好的時候人口不增長的時候 要擁抱城市市區核心遠離郊區地段 你看現在國內經濟進行調整 這不郊區就是房產就不行了 市區的房產還是很堅挺 我們看完10年回顧完這個10年 我們看下10年下個10年 就是說我們用復甦 來形容悉尼的市場 首當其衝的是投資者 開始大量的進入到地產市場來投資 因爲2000年的時候悉尼奧運會開始了 把經濟開始進入到一個高潮 悉尼有大量的基建項目 開始竣工或者投入使用 1997年M2高速公路開始使用 98年到2000年m4車道 被擴成6道線 2000年建個奧運匹克帕克火車站 2003年利物浦到帕爾瑪塔 快速巴士道建設完畢 就是Tway就是他的那種快速巴士 這個巴士的話這條線只能巴士走 就不跟跟其他車一起幾個 這樣的話等於說巴士坐巴士 做出一種火車的感覺 2005年m7高速公路建立完畢 去山區更方便 整個北邊連在一起了 2007年northwest T位建設完畢 2009年建了三個火站 North Ryde, Macquarie, Macquarie Uni 誰說澳洲做事更是慢如牛 這10年其實幹了很多事 而且當時民間資本也在擴張 像什麼burwood westfield 2000年擴建了 Hornsby westfield 2001年擴建了 Westpoint, Blacktown 2003年擴建了 penrith plaza也2004年擴建了 並且被westfield 在2005年收購了 Paramarta westfield 2006年擴建了 Top ryde shopping centre於2007年重建 1990年的時候利息是17.51% 一路降息降到百分之八 8年裏一路飆升到將近10% 而且在金融危機下見頂 然後就是悉尼的版圖開始向外擴張 如今華人熟知的什麼 kellyville, jorden spring, the ponds, cecil hill 就是這個時候開始建設的 今年很多附近的老工業地帶 像什麼mascot zetland rhodes 開始逐步重新規劃承重住宅樓 什麼這段期間經濟復甦人口多 大家也有錢買投資房 所以政府規劃很多的這種設施出來 新的公寓樓出現 跟今天的市場有點像 我們剛剛走出一個危機 然後又開始加息 各種事情都開始上馬了 2008年經過一波金融危機 但對澳洲其實影響很小 當時租房子非常難 因爲那時候我記得很清楚 租房子要拍賣的 你們幾個租客看誰能出最高的租金 誰出最高租金誰能把房子搶下 就缺乏到那個程度 所以2008年其實是雷聲大雨點小 所以現在這種經濟復甦 利息走高的市場就恢復元氣 你覺得哪個區域長得比較好 大家可以看到漲得比較好的區域 有wavely ,Woolarah, Ranwick 還有 mosman inner west 所以你看到Woollahra, Wavely又出現了 傳統好地段還是很堅挺 東區的房產我的評價是什麼 就跟美股一樣市場有行情的時候它不帶拉下的 它沒辦法做到說 它是每波行情裏漲的最好的一個區域 但是每波行情裏都會有它 這就是我對東區的評價 所以你想要你的錢能增值 你一定要買東區這個東西 這是傳統的地段 然後看到一些接替 以前是hunters hill 是上來了 但是hunters hill貴了大家去買Mosman 以後就是二線地段 大家就是說白了就是哪便宜就買哪 但是inner west還是保持的挺好 說明大家還是對CBD這區域比較喜歡 然後哪些區域漲得不好 就是strathfield, sutherland shire, canterbury, bankstown 一些外圍的區域做個評價 怎麼評價就是說我會發現 過去10年漲幅比較好的區域 不是在市區10公里的範圍之內 都是典型的富人區域 而這次你發現 這次漲得最好的8個區域裏面ryde加入了 ryde加入代表就是漲幅第一次離開了 10公里的範圍外的區域 其實它有一個macquarie park 它的商業中心早在1960年被打造成 被政府和當地的大學 打造成一個就業中心 也是個教育中心 經過30年的發展總算成熟起來 1970年年代 像一些什麼it公司科技公司 都這個已經開始把總部遷到這裏了 這波漲幅比較差的你可以 看到什麼sutherland shire, bankstown都是中環線 中環位置20公里範圍之內的house爲主 按照咱們今天的眼光就是這些區域 你會覺得說漲幅這麼差你難以相信 尤其是裏面包含hornsby, ku-ri-gai 現在最流行的上北放到今天 現在都是這種比較熱的置換地點 學區房的不二人選 怎麼可能在2000年到2010年期間漲幅不好了 其實你原因其實也不是很難 第一個是政府大力開發郊區 就拿blacktown來說 這10年裏面不但本區的商場得到擴建 本區域對外的交通也得到極大的改善 但本身有火車站的情況下 多了一條快速公交線 3條高速公路的開通 讓這裏變成了條條大路通羅馬 很多新區像什麼Bella vista, glenwood 都開始建設起來 人們買house的選擇也開始多起來 不一定非要住你那兒了 還有一點的話就是改變郊區的格局是什麼 就是1997年centrelink成立了 社會福利部統籌澳洲所有福利 你會發現有些地區 拿centrelink的租客纔是最穩定的租客 這樣在新冠疫情期間 他租金不但沒下降還增長 因爲社會福利是最穩定的 比較重要的一點就是說利息 在這段時間往上漲了將近2% 所以房子可負擔性變得越來越重要 所以非本土超人氣區域 傳統好地段 一些次級地段的話 如果總價還比較高的話 就會面給你賣壓 這個不是我胡說八道 大家還記得從2018年開始 貸款不但收緊 而且銀行普遍要求本息同還 貸款從只還利息只改成本息 等於說是變相的是一種升息 你看看這個階段哪些區漲的比較好 哪些區漲的不好 這段期間的話就是銀行要求 把所有隻還利息 改成本息同還的時候 你會發現那些傳統好區 傳統大家熟知的中產house區跌的比較厲害 漲的全是那種超級富人區 或那種比較便宜的郊區 第三個10年就是2009年到2019年 就是一波超級大牛市 經濟已經從這種所謂的復甦開始進行牛市 這一波也是離我們記憶最近 最刻骨銘心的一段回憶 2009年中國取代美國 成爲澳洲最大的貿易伙伴 就是說是已經是第三年了 這一年中國也開始取代美國 成爲全球最大的貿易伙伴 這段時間其實這10年 就是中國國力崛起的十年 也是華人移民到澳洲最多的一個階段 這段時間我們的利息和匯率直線下降 這段時間澳洲匯率給的厲害 然後利息一直在降移民直線增多 然後海外資金全部進入到澳洲 連王健林都開始投資澳洲的東西 但在黃金海岸建個珠寶三塔 所以幾乎是地產最黃金的十年 我們看了之前10年的熊市 後來10年的這種恢復起牛皮市 這個10年之中就開始出現大牛市了 這大牛市哪個區域漲得比較好 我們看到這個2009年到2019年 增長最快的8個區域就是strathfield sydney council, Hills Shire 你看看然後還 有blacktown, burwood 這些都是非傳統區都漲得好起來了 以上增值最快的coucnil可以用一句話來總結 就是 T1 western Line 就是用火車線 和T9 Northern Line 一個是一路向西 一個是一路向北 基本上是印度人是一路向西 華人是一路向北 然後老外有錢的是一路向東 其實這兩條火車線上增值是最快的 其實就是因爲人口大量增加新移民大量進來 這條線就是新移民的置業路線 所以新移民喜歡這些區域 就把這些區的房子炒起來 傳統地段就沒有受到關注 所以這波其實挺有意思的 前20年的話基本上都是說傳統地段 現在就是說新移民喜歡的地段增量市場 哪些區域增長的比較慢的 Woollahra， Mosman, Camden hunters hill, sutherland shire sutherland shire 很衰 上一把增值也比較差 這一波增值還是比較差 Woollahra， Mosman這個東西 就是說之前增值比較好 現在增值退卻了一些 因爲其實這個也是我要跟大家說的 有些區過去增值比較好 過去增值比較好 然後的話大漲比較多的時候 有的時候如果它還是一個 非傳統好地段的話 你要小心介入啊有些地段一直沒怎麼漲 你要小心它可能南區有一些 基本面上的東西它不改變的話 它一直漲幅會比較慢一些 這2波人的話基本上富人區 Woollahra, Mosman 漲得慢 南區的話比如說George River Sutherland Shire也是長得慢一些 來咱們談一談爲什麼富人區漲得慢 首先是前期富人區一直是在領漲 長得太多歇歇也沒什麼不正常的對不對 就像你上海領漲肯定不是靜安寺 去北京也不會是朝陽區 這些區在人們心中的地位 相當長時間是不會動搖的呢 就是2019年就是大選 當時說工黨說可能他上臺要取消復扣稅 所以正好二如果把數據統一到2019年的話 那段時間其實這段時間 富人區回跌的也是非常多的 南區的話我之前已經講過很多次 很多人說我是南區黑子其實真不是 我也是從南區出來的 自從paramatta河南北格局形成之後 我覺得南區個就很難崛起 因爲就悉尼所有的就業機會都是在北邊 南邊就業機會很少 其實如果當時政府大力發展 hurstville發展成一個就業中心 南邊還有希望沒有發展成的話 其實希望就很渺茫 所以我認爲南邊會有階段性的機會 但是長期來講的話 南邊整體來說走低是一個難以 改變的事情我給大家上一幅圖 這幅圖基本就詮釋了 就這30年就地產週期期的走勢 所以這30年我們經歷了1991年 亞洲大澳洲經濟大蕭條 1997年亞洲金融危機 2000年納斯達克股市泡沫 2003年悉尼地產供應過剩 那段期間房子蓋太多 然後租金直線下降 2008年金融危機 2001年歐債危機和2017 17年悉尼地產供應過剩 那這段時間又蓋了很多的樓花 大家過去的經歷過的人都知道 我們常聽新時代女性同胞說一句話 沒遇見過幾個渣男 怎麼好意思做這個孩子的娘 其實你要是沒經歷過幾次 金融危機還有經濟危機 還有這種什麼房產供應過剩 你怎麼好意思稱自己是房產投資人 所以很多人覺得加息之後 各種就說什麼買房子要看買房的人笑話 其實我是比較淡定的 因爲已經經歷怎麼說 也經歷了這好幾波危機 這不每次都說房價大跌50%心臟不強 就是要不強勁的早就得心臟病 這東西其實現在 世界的發展過進程中 發達經濟體的國家 如美國和中國出現過 人口向亞熱帶轉移的現象 就是說大家都喜歡 住在一個比較溫暖的地方 但是你要如果說真正全球亞熱帶的地方 就是唯一亞熱帶地區 有文明發展比較先進的 國家其實就只有澳洲 當人們想要陽光又想要 生活在科技發達的法治社會時 澳洲其實是唯一的選擇 所以這是澳洲的地產 是比較特殊的這個東西 所以30年已經過去了 我們現在已經32年了 從我敘述這歷史 未來30年的時間在向你招手 所以大家怎麼佈局未來30年的 就是悉尼的市場 然後會不會經歷這些危機之後 還是要擔心說怕 所以我們還是有一個長線的心態 經過30年整體的一個數據 漲幅最好的區域第一名是Waverley council Bondi, North Bondi 第二名是Sydney coucnil 就是我們所說的排屋區Newtown Surry hills 然後什麼erskinville, Alexandria 然後第三名是canada bay 就是concord 然後concord, Abbsford這些區域 第四名Waveley council, Vacluse, Bavely Hill 第五名 Inner west 內西區 比如說Crodon enmore其實算市區 但是其實它已經有點靠西 再比如說像petersham這樣的區域 其實你看起來總體來說 都是在悉尼市區 大概10公里左右範圍之內 所以我覺得最後 還是回到loacation, location, location 目前來講 大家其實都不怎麼太看重10公里 但是從一個傳統價值觀角度來講的話 我覺得還是以10公里爲主會比較重要一些 好這就是今天這個節目希望大家能喜歡 有什麼要說的可以再給他留言 大家暢所欲言喜歡我的節目 歡迎你關注點贊加留言 另外如果你對我的分享 感興趣想學到更多知識 歡迎你找我付費諮詢 然後或者是購買我的課程我們下期再見 祝大家有一個愉快的一天