房產買哪個區？最實用的選區方法，看這篇就全明白了。

親愛的觀衆朋友們大家好 歡迎來到這期節目 在這期節目我將跟大家講一下 在澳洲如果你去一個完全陌生的城市 完全陌生的區域 你怎麼能快速分析這片區域 分析這個區域有沒有前途 未來房價會不會增長的超過周圍的區域 同時哪個區是你應該投資的 你比如說Mosman council只有一個區 比如說Canterbury Bankstown 裏面有一大堆的區 在這一大堆的區域當中 你要找出哪個區是值得投資的 我今天就把這個模型分給大家 萬邦君是少數的買家中介 走遍了悉尼幾乎大大小小所有的區域 同時也在墨爾本 然後還有布里斯本考察過當地的一些區域 在我看這麼多區域之後 我通過這些澳洲獨特的城市發展規律 總結出了一個模型 就這個模型能讓我快速瞭解 這片區域是否有前途 這片區域裏面哪個區是值得投資的 這個問題也是很多朋友關心的 動不動就是有朋友在底下留言說 我的預算是xyz然後我哪個區域好 哪個適合我 其實授人以魚不如授人以漁 給你一條魚不如教你去怎麼捕魚 當然我自己是幫大家做找房服務 但是我也希望那些沒有用我的服務的朋友 他也能通過我的就是視頻來收益 像我之前跟大家說過 我做這個視頻的初衷 是希望我們華人都可以掙到錢 不是被那種外面的一些騙子的信息 就是說糊弄你去買一些錯誤的房產去 我到一個陌生的區域裏面了 我第一件事就是看這個區域的中心 每個區域都有自己的中心 在澳洲尤其是在悉尼這邊 比如說我們說上東區像什麼 Valcluse Doverheight Beverly Hill 它的中心就是在商業中心的 Bondi Junction 像南邊的話是就叫George River council它的中心是哪 它的中心是Hurstville對不對 Canterbury Bankstown它的中心是什麼 就是Bankstown Campsie 一般我們分析這個區域的中心在哪裏 我們有幾點 第一點中心一定是當地的一個 Transport Heart 就是一個交通樞紐 有很多的什麼公交車站或者是火車站大站 然後同時當地的council辦公地點也在這邊 Fairtrading這種仲裁所也在那邊 很多的商業機構 當地有一個規模比較大的購物中心 同時這個區域的話是說建了很多的公寓 甚至完全是公寓 它的商業中心再比如說 Inner West有個商業中心是哪兒 其中一個商業中心就是Burwood對不對 所以每個區域都有它自己的商業中心 但是我個人認爲你要看 比如說像內西區 這個範圍是比較大的 你把它整個就是burwood, Drummoyne , Leichhardt 還有甚至像Enmore也是內西 但是這幾個城市完全是不同的感覺 所以你不應該硬硬的把它分在一起 我會把它就是拆開來 比如說我覺得Burwood Ashfield Strathfield 他們屬於是一組的 Enmore, Leichhardt 這個是單獨另外一組 Five dock, Chiswick, Drummoyne 這是另外一組的這個東西 屬於內西的一個海邊區域 然後像什麼Enmore Leichartdt 屬於內西的內城區域 Burwood Strathfield 這屬於內西的外延區域 所以這種感覺是不一樣的 所以我會把council 先按照他們的屬性切割成一片片的區域 從區域裏找出它的商業中心 找出商業中心幹嘛 很多的商業中心 其實都是被以前的樓花中介 忽悠我們去買房的 因爲所有的商業中心因爲它交通很方便 有很大的購物中心 政府就會把當地的容積率提高 造出了很多的這種公寓樓出來 像我們熟知的一些常見賣樓花的地方 比如說什麼parramatta, burwood , epping bankstown 這其實都是些商業中心 我爲什麼分析中心呢 並不是說我要買中心的 買中心的房子就很俗套 國內說的要買的火站商場這種靠公寓 那是沒有用的 在澳洲除了少部分區域 大家首選的肯定是house 我看中心幹嘛我看中心的第一件事是 看這個中心有沒有前途 這個商業中心我常跟大家說 我說南區的房產不是很好 你會發現南區在過去10年整體的漲幅 完全是輸給北區 但是其實大家知道並不是南區的房產不好 而是南區的中心衰弱了 中心就是這個區域的龍頭 所以與其說南區不行 不如說和hv不行 不如說這個kograh不行 你看現在hv又剛剛建了一個辦公樓 辦公樓一直在招商 因爲一直沒有就是企業入駐 所以一般來說的話 你要覺得這個區域有前途 這個區域的中心發展一一定是蒸蒸日上的 比如說我們看到西北 當你去Castle hill 的時候 你會發現Castle hill 這片區域 就是日新月異 然後 castle hil 的公寓樓越建越多 castle hill 越來越熱鬧 所以你會發現當這個中心是好的時候 周圍這個區域都會被帶動起來 所以你先分析這片區的時候 你要先看它的龍頭 就附近的一箇中心找出它的中心 很好找其實就是說你們 當地的交通樞紐有大商場 同時建了很多的公寓樓 購物辦公都到這片區域裏面來 這樣的一箇中心 比如說像hv不就是南區的中心 Miranda是sutherland shire的中心 所以中心來講中心的房子是絕對不能買的 中心來說一般來說的house 我也不建議買爲什麼 因爲你看burwood的house就是中心 它一開始的時候它公寓不是太多的時候 它的 house還是可以買的 當它公寓變得越來越多的時候 有更多那種就是說低收入的人口 就是不屬於園區的人口遷進來的時候 它會降低區域的價值 造成這個區域的house 漲幅並不是很好 你像burwood的話burwood的房子 在2010年以前 漲幅是非常不錯的 但是2010年以後博物的公寓越建越多 包括burwood的公寓 2010以前你買的時候回報也不錯 但是在2010年以後你會發現 整體burwood的房子 表現回報就不是很好 其實這一點是非常符合中心的規律發展的 舉個例子 Bondi Junction你知道這個區 Bondi Junction其實這個區它有很多的這種排屋 它東區它有很多的排屋 它其實離旁邊排屋區就woollahra也很近 但是我從來沒有跟任何朋友推薦過 說你要買排屋要買Bondi Junction爲什麼 因爲Bondi Junction的排屋 相對其他排屋區的話 其實回報是相當差的 爲什麼 因爲他就是在一箇中心的房子 因爲大家買house的時候 還是以置換人羣爲主 大家還是喜歡買的一個鬧中取靜的地方 而不是買的一個非常熱鬧的地方 這點大家要明白 所以中心的house和公寓 我是絕對不會去碰的 但是這個中心是用來我來判斷 這個區域整體發展是否會好的 但是這個中心有的時候 大家還有一點要跟大家講的 就是有的區它的中心功能被拆解成三塊 比如說你像北區Ryde 這一帶中心其實被拆了三塊 怎麼拆成三塊 就是Macquarie Park是個中心 但是Macquarie Park主要是負責就業 當然也有一個購物中心 然後Epping也算是有一些就業 就有一些辦公樓 Eastwood 屬於就是說購物就這樣 它幾個是完全拆開的 有的區域會有一兩個中心 比如說像南區的話 George River這邊的話它有Hurstivlle是個中心 旁邊的Kograh也算是一個小的就業中心 St George的總部正好在那邊 然後它有一個就是小的商場 然後有火車站之類的 所以有小的中心 但是不管是像Hv這種大中心 還是這種Kograh的次中心 我都會在找到這個區域之後把它標誌出來 標誌出來之後我幹嘛 我就看它附近的區域 任何一箇中心地帶緊挨着它旁邊的區域 尤其是低密度區域你要非常注意 這個區域就是當地人想住的區域 我常說過普通置換人羣買房 他已經有套房子 他想買更好的房子說 他一定想買到一個鬧中取靜的地方 他離什麼都很近 但是近在咫尺開車可能兩三分鐘就到了 但是當地又非常安靜 有沒有這樣的區域呢 比如說Bankstown很多的公寓 非常熱鬧的一個區域 那Bankstown旁邊的區域是什麼區 叫condell park condell park這個區有townhouse 完全沒有公寓這個也是很神奇的 你去什麼punchbowl Greenacre 這些區域就是周圍Bankstown這些區域 都有一大堆的公寓 但是你看Bankstown這旁邊這個區域 就緊挨着Bankstown這那condell park 什麼公寓都沒有 再比如說burwood和strathfield的關係 burwood你看有很多的公寓 但是strathfield確實也有公寓 主要在火站旁邊 但是你過carrington ave以南 這不高的以西 那一帶就整個strathfield就全是house 而且都是那種大宅鬧中取靜的 比如說你看bondi junction是一個商業中心 然後有很多的聳入雲霄那種大樓 建了非常多的公寓 但是你看旁邊的queens park全都是house 然後當地綠化也非常好 就是鬧中取靜的一個地方 所以你會發現每一箇中心旁邊 一定會有一個鬧中取靜的地方緊挨着 這個是最受關注的 比如說HV旁邊有個HV Groove 對不對 還能看到水當地的一個區域 Kograh旁邊有個Kograh Bay也是能看到水非常靜 幾乎沒有任何公寓 最近剛剛建了一些公寓 在主路上建了幾棟 以前是完全沒有公寓的區 所以當我分析一個區域的時候 我會先標記它的中心 然後我看它的中心和次中心 看它的中心未來的發展有沒有前途 怎麼叫有沒有前途 第一點它離cbd近不近 就是離City越近的中心越有前途 第二點當地的辦公樓多不多 商業辦公樓越多的地方越有前途 然後第三點的話 就是看當地的這種基建工程之類的 然後標記好中心和次中心以後 我會在中心附近的區域買房 就緊挨着中心附近的低密度區域買房 像我說過這是一個買房的科學 每一箇中心旁邊一定有一個低密度的區域 因爲富人也喜歡熱鬧 但是他要鬧中取靜大家要記住一點 就買在中心的旁邊 你burwood strathfield, bankstown和crodell park paramatta旁邊有個叫Oatlands對吧 旁邊有個區叫Oatlands 裏面全都是那種大宅 然後像castle hill這也是個中心 但是它現在還沒有過度發展 但它上面其實也有一個區域 旁邊有cherrybrook 我看這樣的所有這些中心附近的房子 所以所有這些中心附近的區鬧中取靜的區 而且就是說本身是低密度的區 是我重點關注對象 當中心發展好有前途 第一個選擇的不是中心的公寓 也不是中心的house 而是中心旁邊的低密度區域 這是我的選擇 同時我會分析 council其他的區域 其他區域其實就是所謂的這種平常的區域 就是我說的第三位就是普通區域 他沒有鬧中取靜 並沒有緊挨中心 那些普通區域的話 我就會分析就是說這些 區域有沒有什麼特色 對於那些普通區域大家有幾方面去分析 第一點就是學校好不好 如果當地學校非常好 這就是一個很大的bonus 尤其是小學非常重要 第二點當地的地勢是不是那種丘陵狀的 就是高高低低 大家知道買房的時候 大家都喜歡是這個房子是平地 但是大家知道有些區的話 其實當地勢高高低低的時候 反而是它的一個特色 比如說像Constitution Hill 大家可能很少有人聽到一個區 就是在Tongabbie 還有Wentworthville旁邊也沒有火車站 也沒有商場 但這個區的特點就是它土地是高高低低的 當然也有屏蔽了 好處是什麼 就是在它一些特定的街 比如說constitution road 它可以看到那種 Ct的景色 有的是能遠遠望去直接看到悉尼塔景色 有的是看到paramattaCBD的景色 同時這個區域的話綠化好不好 這個區域是不是公寓很少 不同的區域它要求是不一樣 像我說過在這個paramatta河南邊 大家主要喜歡這個區是很安靜的區 就完全沒有公寓 這個就是很大的賣點 比如說像內西的Rodd Point Rodd Point這個區完全沒有公寓 這點在內西是很難見的一件事情 就是普遍任何一個內西區 它都是有公寓的這個東西 然後但是在北邊大家比較看重這個區 到底熱不熱鬧 是不是有什麼商場 有一些這種開的很多的商店 village feel這種感覺 所以我會看我進入這個區域 我首要是關心中心有沒有前途中心 然後中心臨近的這個區域 就是鬧中取靜的區域這個區我也去看 當這個區價格很高 或已經超過炒過一波之後 我會看剩下那些區就是那些普通區域 這些普通區域那裏面我會找 找他們有什麼特色 如果在我說的這些條件當中 它能滿足兩項或者三項以上的時候 這點就是我重點關注專攻的區域 比如說區域它能看到景色 然後綠化比較好學校也不錯 還有住其他的一些條件之後 我就會把它填入重點名單 然後有些普通區域的特色什麼 就是它這個區域就是說它 在某個區域的好區的一個邊界線上 我舉個例子 canterbury bankstown coucil本身沒有合併之前的時候 canterburry是獨立的council canterbury這個區以前的名聲並不怎麼樣 但大家知道canterbury那邊有個區 叫Belfied Belfied這個區的話是緊挨着strathfield 這邊最近幾年 Belfied特別的火 很多人喜歡置業到Belfied 大家知道爲什麼 因爲Belfied這個區 緊挨着strathfield 所以大家如果買不起strathfield 可能就是買在Belfied 這邊感覺就是我離strathfield很近 那些普通的區域 如果你所在 council不是很好 但是普通的區域 它緊挨着旁邊貴的 council 就是非常富人的council 這個也會成爲它一個賣點 所以這一點的話 如果它房價比周圍council的房價便宜很多 它緊挨着對方這個也是它的賣點 像我看最近很多 就開始看Belfied, Greenacre之類的 只要離strathfield近一點會比較好一些 像以前買不起crydon 也開始看crydon park這樣的一個感覺 所以總結下來就是啥 就是說中心是我們決定投資哪個區域 就是哪個商業中心有前途 我們投資哪個區域 然後選定區域之後 我們選擇中心附近鬧中取靜的區域 當鬧中取靜的區域 已經被炒作完一波以後說已經很貴了 我們就看剩下的普通區域 普通區裏面我們看它有什麼特色 根據它的配套比如說什麼綠化教育 同時是不是挨着好區作爲它的配套 最後把這個區域給選出來 這是我們選區的一套思路和方法 選區多重要我跟大家可以講一個數據 根據我自己根據rp data找的數據 在悉尼最好的區 漲幅最好的區域和漲幅最差的區 根據我們查到資料 它中間的漲幅差價會差50% 我們假設就是說如果 好區和壞區 同樣都是100萬的話當然是不可能了 但是給大家理解就是說好區會比壞區多漲50萬出來 多漲個50%出來 但是好區當然它的總價更高一些 所以掙的錢就更多一些 如果就是說我們不能拿好區和壞區比 比如說我們同樣拿一些好區 比如南邊的好區和北邊的好區 有前途的好區和那些我認爲正在衰弱的好區的去比的話 好區和好好區之間是差20~30% 好區和壞區之間 漲幅最差的壞區會差百分之50 當然並不說這個區窮 它說一定是壞區 他是有要滿足一些因素 像我說的他沒有發展的前途 然後有一些特定的問題 比如說就是說當地的人口 就是犯罪率特別高 公屋特別多之類的一個事情 所以這是爲什麼我們去選區 因爲大家記住就是說你 同樣是買好區的房子價格差不多 就是你選對好區你就能多賺20% 甚至30% 當然你買差區就是你完全不懂 純圖便宜去買個差區 中間和好區之間可能差50% 當然不是每個人 有錢去買那種頂級好區的 比如說像Manly之類的 所以這就是今天跟大家分享 所以大家今天看完這期節目之後 要學會做功課 看到每個區域裏面哪個是這個區域的中心 哪個是這個區域旁邊鬧中取靜的區域 比如說然後你想腦子應該涌出出很多區域 比如說Manly 和 Fairlight 然後Hornsby和Normanhurst 像 Epping和Beecraft 就諸如此類的選這種比較安靜的區域 然後同時找一些特色 離就是高速公路近不近 然後學區怎麼樣諸如此類的 這樣會讓我們的投資回報真正有勝算 而不是我們去賭 或者聽別人講說什麼區好 或者查小紅書說別人跟我說這個區比較好 這樣的話我們投資它是有章有法有根據的 好不好 感謝大家收看這期節目我們下次再見