銀行如何給房子估價？我們是否能依據估價買房？千萬別買貴了！

各位觀衆朋友們大家好,我是萬夢軍,歡迎來到這期節目 這期節目我跟大家聊一個話題,買房的時候估價到底重不重要 當我們去看上一套自己喜歡的房子 我們仔細調查這套房子所擁有的學區,小學中學我們都滿意 然後研究了這套房子的戶型,戶型四四方方的空間很大 我們也很滿意,甚至有的人還會去看風水 周圍的街區你也很喜歡,綠樹蔭蔭,而且周邊的鄰居也很和善 可是當你買下這套房子之後,別人只要說一句話就會讓你的心情陷入孤立 這房子都挺好,可惜就是買貴了 這句話是非常洗腦的,不論你做了多少努力,付出了多少心血 別人只要這話一說,就會讓你陷入到一種自我懷疑的境界 所以很多所謂的買房大師,他在給你洗腦的過程當中只會說一句話 你這房子買貴了,你還是不懂 只要這話一說,你就陷入到自我懷疑 因爲我們華人特別怕房子買貴 特別怕自己支付了自己不應該支付的價格 因爲每個人買自住房的時候都會有一些情緒在裏面 這個房子買貴呢,實際上有幾個直接的損失 第一個是財務的損失 你想想這個房子明明值350萬,你400萬買了 那你就等於說多花個50萬塊錢 平時你可能花個5塊10塊都要省,這一下多花50萬 那你說你這心裏上不上火 第二點就是買房買貴了之後呢,你怕銀行評估不到 比如說你原本是計劃這個400萬的房子 你打算要貸80%,結果銀行說只值350萬 那你這一下子就少貸個40萬 那你這錢要從自己的口袋裏出 那對你來說也是一個沉重的打擊 是不是,如果你剛好沒有這個錢 那你這個貸款又只批了這麼多 那你說你這不就玩完了嗎 所以我們中國人對這個房子價格特別敏感 在我開立這個房地產社羣的時候呢 很多人最常問我一句話說 汪汪局你看我幫我看看這個房子 這個房子的這個這個價格你覺得合不合適啊 出多少價格比較合適啊 所以其實大家如果看房子久了 你會發現對於街區對於這個戶型 對於選哪個區 其實我們自己心裏都有一杆秤 根據自己的預算呢 其實能選的區就那麼多啊 比如說你的預算就是300萬以下200萬以上 那你可能選的都是就是在Red還有山區這一邊 然後當你預算能達到300是350萬以上的時候 那你可以稍微看一些這個上北的一些區域啊 我們就喜歡北區嘛 因爲學校好 但是在估價方面呢 很多人都是喫不準啊 就是有的時候就是說這個房子之間怎麼比較啊 怎麼看比較合適 所以很多人就特別癡迷這個房子的真實價格 不但會去問一些專家啊 問一些這個行業人士 同時呢也會就是看這個數據啊 現在不是有個數據軟件叫RPData嘛 銀行也在用啊 就是銀行用的估價系統也是RPData 這個RPData是怎麼評估的呢 它實際上呢 它是權重幾點 第一點呢 它會找這個房子附近 就是大概500米到800米附近的成交價格啊 第二點呢是找這個面積啊 和這個房間數是一樣的啊 比如說找你周圍這個房子附近500到800米啊 全部都是比如說是都是5房啊 或者是700米大g啊 跟你都是一樣啊 比如你也是700米和5房啊 但是如果你這個500米到8米範圍之內呢 沒有那麼多的這個就是相似的房源 就在最近的時間成交 最近三個月成交 那它就會擴大這個範圍啊 主要是其實依據就是什麼呢 就是跟你一樣的g啊 給你差不多的這個房間數量 同時呢在你這個房子附近 那如果銀行是派這個評估師進去評估的話 就是有人專門進去評估 不是通過電腦的話 那他還會看這個房子裏面這個室內裝修啊 基本上就是以這些爲權重 所以我們在看房的時候呢 很多人第一點就是說這房子估價怎麼樣啊 千萬別買貴了 所以在外面啊 我們普通人買房的技巧當中呢 其實都是講怎麼是以低價買到房子爲主啊 比如說什麼賺的中介會把房子賣便宜啊 怎麼參加那種mortgage sale啊 就是法拍房啊 就是銀行拍賣的時候的房子 同時呢說什麼呢房子啊 就是說這種硬商是我們可接受的範圍之內 同時呢還能讓我低價買到房子 所以就是我們太希望就是低於這個估價去買到房子啊 這樣的話我們覺得合適啊 同時未來可能低於銀行的評估價格 那這個房子成交後再過幾個月 銀行一評估我還可以套錢出來 所以我們的整個思維和我們整個操作技巧 都是在圍繞怎麼去便宜買到這個房子啊 千萬別買到估價以上啊 今天我跟大家講啊 其實作爲買家中介來講啊 作爲一個就是房地產投資人來講 就是我投資然後在這個行業裏面 這個十年的時間裏啊 我個人覺得估價呢只是一個參考值 並沒有大家想象的那麼重要 因爲我覺得估價呢有幾方面呢 它是涵蓋不到的啊 哪幾方面呢 第一點呢就是因爲估價呢 永遠是用過去歷史的數據 來對你現在進行判斷 但是呢我們現在這個行情呢 它並不是一成不變的 它有可能是往上走的 我舉個例子啊 我在2021年年初的時候 幫客戶買了一套曼裏的公寓啊 這個當時買的價格是300萬出頭 當時如果是按這個2P data這個評估啊 按照周圍的這個房子的 就是這個價格去評估的話 那這套房子公寓其實值280萬 所以我在跟別人講的時候 很多人都覺得說我這個房子買貴了啊 你說人家付你錢 諮詢你是不是找你做買家中介 這房你還替人買了一個這麼貴的房子 你這不真的是搗血黴了是不是 結果呢你會發現一個很有趣的事情 因爲當時我們買的那個點啊 就是2021年的這個年初的時候 剛好是行情開始逐步往上爆發的時候 所以我們買的時候這個房子的這個估價啊 就是2P data給的估價是280萬 但是再過一個月以後呢 這個房子就變成360萬了 就是非常誇張的一件事情 而且大家也要注意一個細節啊 就是很多時候啊 就是這個電子系統給的估價和銀行給的估價是不一樣的 因爲銀行的人呢 他會實地進這個房子看 然後呢 他會看這個裝修 看這個這個房子的接的位置 會綜合這個區的一些特點 所以很多時候電子評估系統給的一個估的低價 不代表銀行派人去了之後 他給的價格也是個估的低價 像我買這個曼裏的房子說銀行的評估時進去之後 給的也是合同價值吧 但是我可以跟大家講的是 就是說所有的估價呢 他都是根據過去的數據去評估 但是一旦市場馬上走走的時候 他每次都會出現新的高價 所以你的評估的價格是跟不上這個市場的變化 所以一旦市場出現井噴行情的時候 你會發現買的每一套房子實際上都是高於這個估價的 你會感覺你都是買貴的 但實際上來講的話就是你以更高的價格買 等到下個月的價格變得就更高了 所以這就是在2021年發生的事情 你如果去看的話很多好的房子 尤其是好的房子有潛力的房子 它基本都是高於估價很多很多個賣出去的 然後呢這個銀行也是給了就是合同價 同時呢你會發現等到下個月的時候 你再去看這個評估價格的時候 你發現這個評估價格已經跟這個估價是一模一樣 或者已經高於這個房價了 因爲市場是在變的 你所有的對這個房子的判斷和評估是過去的數據 但是市場它可能往上走也可能往下走對不對 所以這個估價只是說今天這個價格合不合適 但不代表未來這個價格合不合適 所以這點大家一定要明白 如果在一個上行的市場當中 你就不要再太在意這個估價 這是第一點 同樣道理下行市場也是一樣的 比如說我當時在帕金頓幫客戶看一個房子 當時的時候就是銀行的估價給的是370萬 後來當時我考慮到帕金頓這個市場 可能有一些下行的狀況 因爲Oxford Street這條街就是感覺有些衰弱 各種各樣的原因有機會跟大家講 所以我就說這個估價是假的沒有用的 這個房子它肯定會以一個比較低的價格去買 後來我給了這個owner一個比較低的offer 然後當時我記得好像是310萬左右 當時中介還跟他談 後來owner幾乎要接受我 然後最後有一個人出了比我出了更高的offer 應該是325萬價格把它買下來了 所以你會看到市場上行和下行的時候 估價是基本上是不作數的 所以它只能是給你一個參考 就是現在的是個什麼情況 市場是瞬息萬變的 這是第一點 第二點就是估價它只會給你一個參考 但是它沒有考慮到這個房子的本身的一個獨特性 我舉個例子來說 我們最近在看一套房產 就是47號Park Street, Earth Can View 這套房子的話是我個人非常喜歡 也是非常獨特的一個房子 那獨特在哪一點呢 首先Park Street是Earth Can View一條非常好的街 然後它就是綠樹蔭蔭 然後拐角就是咖啡店和法式餐廳 同時這個房子是少數在Park Street是有停車位的一個房子 而且這個房子的前寬非常的寬 它的前寬是9.6米左右 但是你知道在Earth Can View的排屋 它的平均前寬的話差不多是3.6米 所以等於說是當地的平均的面寬兩倍以上 你知道我們在買排屋界有一句話叫什麼 就是排屋多寬一米加10萬都值 因爲臺屋越寬的時候 你這個房子的空間感越好 然後同時你的採光也會越好一些 所以我非常喜歡這個房子 而且它是個半獨立的房子 所以這個房子在off market的時候我去看過 但是off market的時候第一天開放的時候來個25組人 Owner看這個架勢馬上就off market取消 直接放到市場上去 當時他們想要的價格是250萬 但是我覺得250萬的價格是完全不可能的事情 然後我就跟他講我說這個價格不可能 然後Owner又提出了另外一個價格 但這個價格我們還是接受不了 然後同時我跟客戶溝通的時候 我發現也是很難讓客戶去相信這個事情 爲什麼呢 因爲如果你這個房子土地面積是194平 你如果看過去的Earthcome有200多平的房子 一個是賣的是Bingding Street賣過一套房子 當時那套房子是需要大裝修的房子 它是220平 前寬應該是7米左右 它是賣了199萬 然後還有一套房子在Scenic Street前寬6.8米 也是200多平 賣了大概是206萬 這套房子前寬更寬 但是面積比較小一些 但這個房子戶型非常好 而且它是有前後有兩個小院 就是說這種幾乎是個完美的房子 所以你很難用銷售數據去證明 你看同樣都是200多平 是不是 你這個房子一個沒賣200萬 當然需要裝修 另外一個只賣到200萬出頭裝修過的 你這個雖然好 戶型好 有獨特性 但是你值得要非要那麼高的價格嗎 就是非要230萬嗎 當時我給中介說的價格是220萬 中介說那好 這是你最好的offer是吧 那等一等 然後不出意外沒多久 中介就把它賣了 上面寫的是Contact Agent 他跟我講他賣的價格是231萬5 等於說這個價格其實又刷新了 Earth Camel單層排物的一個機物 所以一個有稀缺性的房子 很快就賣出去了 有人接受 你很難用你的估價去評估這個事情 因爲畢竟房子這個東西它是用來住的 很多人願意爲舒適去花額外的錢去買單 它有一定的情緒價值在裏面 你怎麼去說呢 同樣道理 我們把這話反過來說 你知道在這個Northride 有一條路叫Lancourt Road 大家都會開過 是一條主路 六車道的一個主路 你知道在這個主路上有很多的House 最近剛剛在2022年的 就是年底賣了一個House 是個5房的House 700多平 它只賣了大概130多萬出頭 你用銀行的系統去評估 它那個房子是值195萬 那你說那買的人真的賺錢了嗎 你看到Lancourt Road 賣的所有房子 基本都是130 120 130 120這個價格 但是你用銀行的系統去評估 全都是140 150 那你說難道真的是價值低估嗎 當然不是了 因爲這個房子也有一個稀缺性 這個稀缺性當然不是好的稀缺性 是壞的稀缺性 就是它挨着主務 因爲這個事情實在是太壞了 所以他把它所有的什麼面積 錢寬全部都給遮蓋住了 是吧 就這一條就讓這個房子價值貶值了 那同樣道理 我們就是Earth Camille那個房子 Park Street那個房子 你去CBA銀行的系統去評估的話 它只評估到200萬 當時銀行的bunker聽了之後 就覺得說買家中介有意思 這房子明明值200萬 系統明明值200萬 你非要讓客人是220萬去出價 你這讓人去買貴房子 他不理解 結果這個房子就230 1萬5就賣掉了 所以當一個房子有獨特性 稀缺性的時候 你不能按這個評估去看 因爲你評估是根據附近的城鄉積物 但是如果當地全都是500平的房子 你出一個700平的house 你用500平的標準 你是沒有辦法看這個事情 大家明白這一點 再比如說你像我之前說過 Manly的Melvin Street 平均兩年出一次房子 它每次價格它一定是高價買下去的 其實這是一個事實 第三點還有一點就是說 你買這個房子 如果低於評估價 有的時候也未必是一個好事 你還要看這個區域未來的發展 我舉個例子 你在Winter Worlds Point 買到一個房子 然後評估價是75萬 你65萬買了 你美滋滋的說你這房子買便宜了 結果你會發現你買入這房子之後 你周圍左右兩側 都不停的蓋新的大樓 是不是 然後樓越蓋越多 然後開發商它的戶型 虧的是小戶型 是不是 跟你一樣是兩房 你可能兩房75平 他兩房65平 它的總價比你價格可能還便宜 你知不知道 所以就走這種文字遊戲 所以它就會降低你的房子價值 再比如說你買了一個區域 就比如說假如說 像買的埃平伯魯這種區域 這個區不斷建新的公寓樓 是吧 等於說降低了這個區域的門檻 這個區域的人口 就是等於說置換了一遍 把更多低收入人口 帶到了這個區域裏面 你覺得買這個房子 覺得你挺合適 我買到這個區域的房子 我低於評估價買的 但是這個區域已經在 未來已經在 往越來越差的方向變化當中了 那你當然你的價格 肯定是越來越差 所以有的時候價格 它只是微觀層面的一個層次 你還要站在一個宏觀層面去計較 這個微觀層面的事情 只代表現在的價格 它不代表未來的價格 而同時未來的價格 還受到區域發展的影響 同時你還要結合這個房子吸血性 這纔是非常重要一點 所以當一個專業人士 去挑選房產的時候 他第一點關注的 不是說我能以多低的價格去買 而是說你要想一個問題 說這個區域未來可不可以保持 未來是不是變得越來越好 有沒有它的吸血性 有沒有它的獨特性 是不是這個房子 是千里挑一的 萬里挑一個房子 它擁有的東西 是大街上90%的房子 沒有的東西 這纔是你真正關心的事情 而估價不是不重要 它是一個錦山天花的一環 而不是最重要的一環 真正保持你價值的 不是你多低的價格 買入這個房子 而是這個房子本身所在的吸血性 和區域未來的發展 這就是今天 我想給大家分享的事情 希望大家喜歡這期節目 然後有什麼事情可以跟我留言 感謝大家收看 我們下次再見