中共再誤判樓市？房地產新規急換軌，債券融資增加、房企資金反跌，新模式為何已現變形跡象？ | #新視角聽新聞 #紀元香港 粵語

中國正在試圖重建房地產的融資和運作模式 從旗樓、城市建設投資到REITs都在換軌道 但樓市還在失血 新制度為何就急著上路 這套新模式最後會是怎樣 這一集就來講講這個主題 歡迎收聽新時代新聞 我是靜兒 8月27號、28號 央行等好幾個部門密集印發3份文件 調查房屋銷售、房地產信貸和資本市場融資制度 從目前的市場情況來看 這輪新規要破舊立新並不容易 官方加速推動的房地產發展新模式 也已經出現變形跡象 問題是新規想要建立什麼模式 樓市還沒止血 這套新模式又為何會變形 第一個問題是 當局為何會選在8月底推出新規 從時間上來看至少有兩個考慮 第一3月全國兩會上 中共國務院總理李強在政府工作報告中稱 補交房任務全面完成 在官方宣稱補交房任務完成後 這次新規進一步堵塞新項目南美製度漏洞 相當於建立一道增量防火牆 第二是提前為2027年的城市建設投資 簡稱城投退平臺鋪路 根據2024年8月底四部位非公開印發的文件 全國幾千家城投平臺 必須在2027年6月底之前脫離政府融資職能 也就是退平臺 這些城投平臺之後要逐步轉型為城市綜合營運商 或各有資本投資公司 所以8月新規一方面限制地方政府繼續靠城投融資 另一方面也透過Bridge不動產私募基金等渠道 替城市建設投資公司轉型後的存量資產尋找新的出口 從這個角度來看這輪新規不僅是調整房地產融資 也是在舊模式離場之前提前搭建下一套資本運作框架 第二個問題是房地產真的止血了嗎 8月新規開始大幅度調整制度 但2021年樓市泡沫破滅後留下的失血問題 到現在還沒有完全止住 要看樓市有沒有止血 可以看成交、房屋資金、開發投資和土地市場這四方面 從接下來幾組數據來看 目前比較好像是從主動物破裂進入慢性失血 但血還沒有真正止住 第一個面對的是成交 2026年1至7月新建商品房銷售面積下跌11.8% 銷售額下跌13.1% 第二個面對的是房企資金 2026年1至7月房地產開發企業到位的資金按年下跌了20.3% 房企拿到的錢縮水縮得比買樓收入還要快 多數中小民營房企仍然面臨很大的生存壓力 第三個面對的是開發投資 2026年1至7月全國房地產開發投資 接近兩成 房企拿地的意願也很低 整個行業仍處在不擴表、不拿地、消耗存糧的狀態 第四個面對的是地方土地收入 2026年上半年國有土地使用權出讓收入9,778億元 按年下跌了31.5% 如果下半年繼續是現在這樣的下降趨勢 2026年的土地出讓收入仍可能落到這10年來的低位 所以從成交、融資、投資到土地收入 幾個主要環節都在收縮 舊模式已經失靈 但支撐新模式的市場條件還沒恢復 這就是這輪新規要面對的最大難題 第三個問題是新規為何容易變形 過去賣期樓 房企可以先拿購房人的首期款和按揭貸款 再繼續買地、開發 形成高槓桿、高周轉、高擴張的模式 但2021年樓市泡沫破滅後 這套模式已經行不通了 原本的資金循環也跟著斷裂 現在政策要推動期樓逐步轉向燃樓銷售 房企就要另外建立一套資金循環 前期靠股權和不動產基金 建設時靠銀行和債券 之後再透過收購合併整合 成熟資產就要ABS和REIT退出 新規想建立的大致就是這套模式 用新的金融循環 取代過去高槓桿的期樓模式 但問題是樓市還在失血 中國資本市場本身又存在不少結構問題 原有的利益格局還沒打破 在這樣的情況下 新模式很難完全按照市場邏輯運作 從股權、債券到REIT、收購合併和ABS 都已經看到行政力量介入的跡象 先看股權融資 也是首次公開招股IPO和再融資 現在市場自由定價的空間縮小 配股的重要性反而上升 符合條件的房企可以透過配股融資 而承接資金更多來自地方國有資產和國有資本 接著看債券 房企現在發債並不容易 已經發行的地產債也經常折價 普通基金和散戶自然就不太願意接手 政策支持的房企 就可以透過增訊這些機制提高發債能力 而主要承接力量集中在大型國有金融機構和長期機構資金 最後是基礎設施REIT和不動產私募基金 隨著REIT市場擴大 保險資金這些長期機構資金已經成為重要買家 市場也在持續推動社保、養老金這些長期資金進場 所以REIT現在除了市場投資功能 也開始承擔盤活存量資產 引導長期資金進入不動產市場的政策功能 這樣這些變化只是制度設計上的推測 還是真的已經反映在資金流向上 接下來這組數據很關鍵 中指研究院統計顯示 2026年上半年房地產行業債券融資超過3,100億元 按年增加21.7% 但同一時間房企實際拿到的資金竟然是往相反方向走 而這些新增的債券資金最後又流到哪裏 先看信用債 超過1,700億元的信用債 發行主體幾乎都是中央企業 國營企業和地方重點國營企業 出現民營企業仍然很難借到錢 再看ABS 這個系統融資超過1,200億元 增加27.5% 其中CNBS、CNBN商業按揭支持證券 和REIT之類佔了近八成 顯示市場正在更多地利用既有資產和現金周轉來融資 再把這兩組數據放在一起看 反差就更加明顯 債券融資增加了21.7%的同時 房地產開發企業實際到手的資金就下跌了20.2% 債券市場看起來多了錢 但整個房地產行業真正拿到的資金反而更少 增加的債券融資 主要集中在少數中央企業和國營企業 並沒有給整個行業恢復造血能力 最重要的銷售回款到現在仍然沒有真正恢復 房地產自己的造血能力還沒回來 債務和風險當然也不會憑空消失 那麼最後這些風險由誰來承擔 中央這套新規的做法是中央不直接把錢全部拿出來 也不讓市場自由崩潰 更沒有直接把債務抹掉 而是透過金融工具和行政力量 把風險處理的時間拉長 再逐步分散到銀行、國營企業和長期資金 問題也就在這裏 原本應該由爆煲房企和投機資本承擔的市場危機 經過金融重組和拉長週期後 風險可能被分散出去 最後由更廣泛的金融體系和社會資金慢慢承擔 從舊模式離場到新模式開始變形 房地產的風險並沒有消失 只是換了一種方式存在 你認為這輪制度換軌能夠穩住樓市 還是會把風險拉得更長 歡迎留言討論 本次的新視覺聽新聞就到這裏 請記得訂閱點贊 粵語版部分內容已加入大紀元的Patreon 請大家多多支持 我太太因為做飲食的 長期站在這裏 有時候回來又說腳痛 買了一盒回去 她吃了差不多半盒 她已經說腳膝蓋的痛楚已經舒緩了 我的腳走路很不順很不舒服 特別睡醒覺起牀 或者坐得久起牀走路 很不舒服很不順 但我吃了關節膚後 就比較順暢了很多 我睡覺時的腳很不順 要用枕頭按著 但我現在吃了它之後 就不需要用枕頭 我的腳滴來滴去都比較順暢了很多 慢性關節痛和三高的背後原理 是慢性發炎的過程 這個都是代謝綜合症 現在的文明病 最近的研究報告指出 這個病的根本原因是發炎 發炎就是病的元兇 所以我們關節痛可以治療炎症 急性炎症或者慢性炎症都有作用的 關節痛可以促進增生軟骨 但是軟骨其實是退行性關節炎 軟骨不是鬆散的概念 軟骨好像乾了的肉一樣 充滿了水份的時候 這個纔是軟骨整體完整的樣子 但是年老的軟骨就好像肉乾一樣 已經纖維化了 裏面的水份沒有了 會縮起來的 不是鬆散的 所以我們還是要改善關節基本的狀態 還是需要抗老化 所以抗老是比較重要的 其實說軟骨沒有了 這個說法是不對的 軟骨就是變乾了 就好像我們吃的肉乾一樣 很相似的 老化就是細胞脫水 軟骨脫水就是退行性關節炎