【專訪】潘東凱:摩通預警20至40萬新香港人被追稅 樓市災難正式開始?【珍TALK】2026.08.28|潘東凱 #香港樓市 #追稅 #珍TALK #梁珍

Hello 大家好 歡迎來到《珍託》
今天我們關注的是香港樓市
最新看到摩根大通發表調查報告
說大陸最新的追稅政策
會影響新香港人20萬到40萬人
他們供樓的能力
換句話說就是香港地產的前景都造成了打擊
我們也請了熟悉香港經濟的時事評論員Gordon
Gordon 你好
Sarah 你好 大家好
首先我不是謙虛
我來了英國也有幾年了
你說對香港是不是像我以前那麼熟悉呢?
也未必一定的了
但是我有關注
我也有跟香港的投資界保持接觸
始終我人不在那裡
但是怎樣也好
香港的樓市是有一定的生命力的
也有一定的承接力
很多人在最初反送中、國安法之後
又有英國又有BNO 5加1
我有分析和看著整件事
其實有幾十萬人離開了香港
這幾十萬人就不只是來英國的
有很多去了澳洲、加拿大各地
去臺灣的也不少
這些全部都是中產或者以上的
很多都是賣樓的
他們其中一個能夠積聚財富的原因
就是說他們現在很多都接近退休年齡
或者工作了超過20年或者甚至30年
他們曾經置業的時候
他都是一個低水平入市
所以他們賣樓之後
就可以在外國支持一段很長的時間
因為香港的樓價
其實你看到2019年反送中運動的時候
其實是一個歷史的高位
但是到了國安法頒布之後
很多人看淡了之後又有反彈
我講這麼多的意思就是說
我是分析市場的
分析市場就是說
為什麼這麼多人走了
這麼多人掟貨
市場都撐得這麼硬
當然是有其他人吸納
所以就不需要摸著大銅龍來講
知道哪些人接貨
原本幾十年在這裡的香港人就離開了香港
去了其它地方
賣光自己的樓
但是市價不跌
還好像升了
就是說這些對香港有信心
或者他看好香港的地產前景
這些其實是來自大陸的新香港人
有人辭官歸故里
有人連夜趕科場
人棄我取
那個市場就可以穩定下來
甚至可以在低位反彈
你不要叫做小陽春
小陽春就是假的
小陽春就是曇花一現
結果都是冬天
這些就是施永青這些人唱好的原因
好了
你現在去到這個位置
就是說大陸的那種追稅的手段
我在這個節目也講過了
可以追溯到20年以上的所有的東西
什麼都可以包括
這個主要是一個心理的壓力
因為短時間它真的可以抽到這麼多文件
找到這麼多人
動員這麼多人力物力
逐個人要夾你吐出來
未必一定這麼容易
但是如果那個人
就是那個來自大陸的人
是去了美國、歐盟國家或者澳洲、紐西蘭
你追他不是一件容易的事情
但是現在特區政府
基本上是直接由中共管治的地方
這個香港
這個SAR
就是那個所謂一國兩制的關卡已經失去了
所以我的意思就是說
你那些大陸的新香港人來到香港置業
人棄我取
買了香港人賣出來的那些房子
撐著市場
但是其實他們過往
其實在這個北京奧運之後
就是2008年之後
大陸出現第一個投資泡沫
當時也累積了大量的財富
就是由那個作為第一個浪
去到2020年之後
去接棒的最後這一浪
其實撐著香港樓市的買家
由30%到70%新的買家
那個購買力
就是在大陸來的人接的
所以這個壓力非常大
所以這個市
意思就是說很簡單
香港人賣房子
有新香港人接貨
如果新香港人有壓力
過市看淡
或者要吐錢出來
誰接棒呢?
沒有人接棒的了
所以這個是一個結構性的
長期大災難的開始
這個就是
施永青說什麼都行
他自己中原地產
在大陸的佣金他都收不回
是不是?
他天天在這個AM730
可能他生意淡薄
沒事情做
每天去評論這個國際大事
根據他所說
伊朗已經贏了對美國的戰爭
美國已經輸了
就是如果用他那個預測和分析的能力
就是施永青擺在這邊
唱好
有他的原因
但是如果JP Morgan
就是摩根大通
他有他那個務實的想法
是掌握到實際的數據
我們作為一個旁觀者
你信A還是信B?
是不是?
就是你不可能兩個都對
也都沒理由兩個都錯的
所以我認為
未來香港的樓市
是要看淡一點
還有我認為這個災難是剛剛開始
休息一會兒
到今天的工商時間了
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而有人說
吃了一個月之後
20年的腳抽筋都好了
睡覺都不痛
還有一位我們香港的粉絲
類風塞關節痛了很多年
身體有11個位置的關節痛
試過很多治療都沒什麼用
吃了鴻海失業半年
痛楚減輕了很多
現在已經定義了
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所以其實某種程度上
香港政府經常都說
要吸引新香港人向大灣區遊客
中國人就用高材通
很容易來到香港
在這裡買樓自然就發覺
原來他們都逃不掉中共的魔爪
在這裡自然就有好處
有一樣是有好處的 Sarah
就是說
因為市場就由高位回落
如果有一部分的人
他們可能在高位買了樓
就是說他買的那些樓是沒錢賺的
那你最小的都不用怕了
那層樓虧蝕了
但是這件事其實都不知道是好是壞
是不是?
就是那些買樓沒盈利的
那你追稅都追不了
你是想
他們的計劃跟你不同的
如果看看他擺在哪裡
如果他擺在離岸信託
他不是說你賺了那些錢
你擺在那裡
他就提你20%的稅
但不是你賺了錢
我說這件事你抽清得對
就是你那層樓是沒盈利的
但是你那些錢是在海外賺回來的
就是你買了樓
你有磚頭的時候
你就通了天
就是說你的錢從哪裡來的
你要解釋財富來源
原來你過往的20年
在外面被騙賺了這麼多錢
那些收入就全部在這裡扣稅
是啊 你說得很對 Sarah
所以就是這個
現在還是找香港的外資銀行
跟他們把關
你知不知道匯豐銀行
現在又問一下大陸
你的錢到底是大陸賺的
還是境外賺的
如果是境外賺的
你纔可以在這裡開戶
如果是大陸賺的
連戶都不讓你開
我們都不接你的生意
是這樣的
開戶都沒得開戶
要跟你溝通
有一句話就是說
有很多事情都是不肯定的
就是說了都未必會發生的
但是有兩件事肯定
一件事就是要交稅
另一件事就是人會死
這兩件事是一個肯定
走不掉的
其它你開的那些什麼支票
講到天花亂墜都未必會兌現
這件事是走不掉的
未必一定是中國的稅局
全世界的稅局
都是政府這麼多部門裡面效率最高的
所以
你如果有任何幻想
你要放棄
只要那個新的法例推行了
它自然有方法找到一些辦法
是要將你賺到的錢
或者它覺得你賺的錢要全部吐出來
所以我覺得這個對香港來說
就應該是一個不能夠逃避的前面消息
因為我剛才都講過
如果那個人躲在紐西蘭
未必這麼容易
就是遲早都追到他
但最容易追的當然是追了在香港的那些
沒錯
所以我覺得這個
其實以前他們就經常覺得
你們有政治立場的
你們那幫人
中共搞你都是理應的
現在不是的
每一個人都是它國的對象的時候
其實他們就自己要選邊站的
反而是走得
就是你不順那個體制
你已經去了一些安全的地方
那些人反而是可以保得住的
是吧 可以這樣理解
是的 絕對是的
還有我覺得香港人
因為其實這麼說
香港人沒有離開外國的
他們都不會離開的
但是到了現在
還有很多正在退休或者將會退休的人士
他手上的那些磚頭
仍然比他買入的價錢有很大的溢價
就是賺了很多錢
但是他們看到
那些人又不是盲目的
他們又不會離開
他們又覺得
如果這個位置不套現
遲一些都不知道會發生什麼事
其實那些人去哪裏呢
我現在看到一件事
其實對大陸來說
是一個很大的
就是另一個相對地的危機
就是那些黃絲都走了
很多黃絲都不肯回流
因為他們政治上
連在英國買的那些MIC
Made in China的東西
他都要看清楚金晶火眼
如果知道是中國出產的
他就不買的
那些人是這麼堅定的
好了 那些人都走了
就是現在剩下的香港全部是藍絲
他們又退休了
那他們又覺得
樓市不穩定
大家帳面上有這麼多盈利
你知道那些人去哪裏呢
那些人去了中山
我看過很多這些人的個案
他們說中山便宜很多
你將香港那層太古城賣了
你去中山可以買一個面積大三倍的地方
吃東西又便宜
但是這樣
他們是沒有想過賺錢的
他說現在大陸買這些樓
不可能升值的
不過買了之後
就有個地方住舒舒服服的
所以他們沒有想過還賞
但是他將香港那層樓賣了
就套現了一個很龐大的現金
這個現金
他其中找一部份
買了一個新的居所
然後就不回來香港
這樣這個其實
在現在這個市場的氣候
那些黃絲早就訂貨了
但是現在輪到藍絲訂貨了
那究竟誰去接呢
是不是
所有有物業有錢賺賬面有盈利的
他都在訂的了
所以這個其實地產市場
我不是說什麼政治立場
我分析市場
是講供求的
當供應多需求少
這樣的市場就繼續倒
但是如果你繼續倒的時候
原本不想賣的人都賣了
是不是
這個是一個惡性循環來的
我認為
沒錯
這個纔是抑鬱到香港的根本
那些曾經
他們都覺得資產不值錢的時候
就是很危險的了
我們再看一下
就是黃夫院那裡
你看回這個
這麼多
說8月31日開始
最新的政策
看看他們是不是要接受政府的offer
但是在這個黃夫院之間
是沒有任何人
官員受影響
但是他們有一個被起訴的
就是王毅的豪華建夫婦
就是在講
賣樓套現了7千多萬
賣了10層樓
10個民宜
還有很多的
你怎麼看他們賣了樓
又不受任何的處罰
香港是怎麼說呢
就是一步一步來的
我們不一定講黃夫院
譬如說南丫島海南
那時候已經是主權移交之後
但是真的有個獨立調查委員會
起碼那些高官都會落馬
於是它有個法律的起訴
或者約束的能力
在追究誰犯錯誤
但是去到黃夫院
在壓力之下
就硬是弄了一個本質上完全不同的
在法律上完全沒有能力的一個調查的委員會
這個其實就是循例做一個報告的意思
在那個位置我們就看到
其實是不會有任何人落馬的
大陸它是沒有法律
或者不是法治
但是它叫做有人質
黨是有一個絕對的權力
黨就會執行黨裏面的紀律
所以有什麼天災人禍
一定要找一些人出來祭旗
無論如何都會有幾個高官落馬的
甚至有些要坐牢的
這個大陸我不是說它好
這個制度因為黨擺明車馬
在這裏做一黨專政
香港是沒有這件事的
你知不知道究竟
有沒有一個黨委書記在哪個部門
房屋署或者發展局裏面
是不是有一個黨委書記
我看不到有
所以現在官員互相推撞
但是因為香港貪腐的利益集團的傾斜
是由那些建制的政黨那裏開始
那些建制的政黨
好像民建聯、黃碧嬌這些人
他們長期在制度裏面
吃了一個位置
他們就坐在那裏可以收租
就是Rent Seeking
所以就是說
這幫人又沒有惹制裁
又沒有真正的一黨專政
這樣政府就最後出現一個現象
就是整個災難
透明度差不多等於零
然後最後結帳的數目是沒有人需要負責
沒有人需要承擔任何責任
所以我覺得其實說到這裏
沒得再分析
就是說不了了之
有份可能牽涉到他應該要負責的人
他們可以全身而退
這個是不是一個
我覺得是一早已經預期的現象呢?
特別說一下民建聯的黃碧嬌
現在說都有實證
就說她是套用那些死人的
冒她的名字來簽這些授權書
但都已經曝光出來
她又沒有事的
你怎麼看這個呢?
香港又有一套所謂
疑點得益於被告的法律框架
那些人是死了
但是那些授權書
究竟是不是在法律上有約束力
我們又要證明
那個舉證責任
證明黃碧嬌是偽造這些文件的
如果你沒有發出證明的時候
那她真正是這個授權者
就是被人授權的
如果是這樣
你又可以做些什麼呢?
還有我剛才說了
她是來自民建聯
是做了這麼久
民建聯在究竟
我的印象中
我記得在主權移交之後到現在
民建聯裏面的人
因為官非而要最後受刑責的
以前都不多
還有一些可能是個別的例子
我數來數去就數到程介南
但那些都是遠古時代
還有他得罪了在香港權力系統裏面
其中一部分的人
我們今天都不需要講這些細節
很多人有些
如果你有花邊新聞有興趣
你可以自己上網看
但黃碧嬌是一個新時代的產物
是不是
所以就是說
你整件事
因為官官相衛
和所有權力要互相保障
大家的安全
因為很明顯政府的部門很多都是失責
還有
去到現在
我說宏福縣究竟死了多少人
我們都不知道
是不是
那個數字都縮水了
所以你說
黃碧嬌的死者授權書
你會不會在法律上
有人採取這個行動呢
中共的黨官一早已經走出來護航
又不是護我
護航他
他說
你們這幫人是以災亂港
所以如果有任何的獨立調查的媒體
新聞界
或者那些個人
你誰會去
真的抽絲剝繭
在裏面做吹哨者呢
這樣香港是講證據的
所以我覺得
我認為百分之百
是不會有事的
是不是
因為你還有哪一份報章
裏面有一個記者
夠膽去將那些細節披露呢
因為這樣你就以災亂港了
雖然那個黨官他不是在說黃碧嬌
但是這把保護傘是在保護著黃碧嬌
都是香港的悲哀
那些人死了都沒有人需要負責
現在死了多少人我們都不知道
現在公佈的死亡數字
我認為我就接受不了
因為宏福縣是一個老牌的
第一代的
居屋的大型的建設
裏面有很多人
都是已經退休的上一代的香港人
退休的人士在這個宗數爆發火警
其實我覺得有大部份都留在家中
因為有很多原因
它可以令到最後公眾知道的死亡人數
是比真實的少
這是我的揣測
因為我無法去證明
所以真正的災難
其實我們在這個節目都講了很多次
那時剛剛爆發這個災難的時候
其實現在再講下去都意義不大
因為這個應該這麼說
我最後總結
這個是百分之百的人禍
不是天災
完全不是天災
由那些防火物料
原來是易燃的
還有有人吸煙
有人舉報沒有人行動
還有最初法國有著火
去到現在這一秒
整個災難發展過程
全部都是人為因素
我覺得你要衡量在新的政治環境之下
在香港特別行政區的普通的市民
每天承擔的風險
我覺得現在我們是低估了那個風險
因為那些風險存在在每一個角落
好的 多謝Gordon的精彩分析
我們下次節目再談
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拜拜
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