北京終於出招兒,樓市糟糕了 | 廣州救市最積極,房子為何賣不動? | 美國樓市冰封,如何扭曲經濟?【財經漫談】

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今天是6月29號 星期六
《華爾街日報》這幾天也是忍不住了
藉著吐槽人民幣的機會 批評中共黨魁習近平
對中國經濟的管理實在太差勁了
舊式大招根本打動不了市場和投資者
今天我們就回到中國的經濟
看看中國的樓市有了哪些惡化的情況
與此同時 美國的樓市也不太好了
那麼 冰封的美國樓市給美國經濟帶來了怎樣的影響呢?
週末我們來聊聊這些樓市的話題
先從中國的樓市開始
這個星期中國大陸樓市最大的一件事情
就是北京終於忍不住出招了
這個星期三的傍晚 就是6月26號
北京終於扛不住
也終於追著517救市措施開始放鬆樓市了
中共的這個十世紀的517救市措施
是終於激起了中國大陸的四個一線城市
不過 北京是比當局的措施出臺足足晚了一個月
這四個一線城市最先熬不住的就是廣州
那這個一早一晚的兩個一線城市
放開樓市限購之後 前景會如何呢?
大陸自媒體賬號財經百化發文說
北京的樓市是難了
而廣州的樓市 用廣東話說
粗俗一點的說法就是鋪街了
廣東話叫鋪街 什麼意思呢?
其實就是橫屍街頭
那從這樣的一個用詞
看來這個市場真的是危險至極了
那麼為什麼跟著中共的517救市措施
會讓這些地區的樓市更加危機了呢?
我們先來看看北京的動作
北京的動作是對於首套房的首付
無論是商貸還是公積金貸款
這個最低下限是達到20%
二套房首付以五環為界限
五環內首付35% 五環外首付是30%
這一點跟上海很像
但是有一點北京仍然是文思不動
是什麼呢?
就是對非戶籍限購的社保年限要求
上海在5月27號將非戶籍居民
購房所需繳納社保或個稅年限
從連續繳納滿五年級以上
調整為連續繳納滿三年級以上
對於之前執行最低三年社保的區域
則是下降到了兩年
但是北京在這一點上仍然是窺然不動
仍要連續繳五年的社保
如果橫向對比這四個一線城市的利率
首套房最低利率
北京、上海、深圳均是3.5%
二套房最低利率
北京、深圳、上海也均是3.9%
但是廣州是全面取消了這個利率下限
所以四大一線城市這麼對比出來看
北京的放鬆其實是最保守的
而廣州的放鬆的力度是最大的
就是廣州的樓市現在是最鬆的
根據中共國家統計局最新公佈的
5月份房價數據來看
北京新房價格環比下跌了1.1%
同比則是下跌了1.8%
二手房環比下跌是1.2%
同比下跌是達到了8.6%
這是官方公佈的數據
體感樓價是下降了多少呢
根據界面新聞6月20日的一個報導
說是一個位於北京豐臺區的
叫做中建一品花香一號項目
6月中旬開盤
根據不同戶型的面積
單價最低只賣每平方米4.9萬元人民幣
那這個項目的銷售指導價
是每平方米7.2萬元人民幣
相當於是個6.8折
界面新聞對此的評論是
這是捅破了北京新房的價格
那為什麼北京的房價會有這麼個跌法呢
原因很簡單
就是房子賣不出去了
那看看北京統計局自己的數據
今年前5個月
北京新建商品房銷售面積是373.8萬平方米
同比是下降了13.5%
其中住宅銷售面積是262.7萬平方米
下降幅度達到16.3%
辦公室是26.8萬平方米
下降了11.5%
商業營業用房是19.7萬平方米
下降幅度更是達到27.5%
那如果大家現在看不出來北京樓市下一步的走向
看看上海也許就知道未來的趨勢了
上海舊市30天之後
樓市出現了回暖
那有業主感慨的說
掛了一年多的房子終於是賣出去了
賣是賣出去了
價格如何呢
大陸媒體報導說
歷經一年多的波折
這個在2023年4月初就開始掛牌的房子
終於在今年6月初賣出去了
但是相比最初的掛牌價
價格的降幅已經達到了30%
在這個期間業主是三次降價
一位品牌中介上海金安區某店長告訴騰訊新聞說
所在板塊七八套高性價比的房源
在這波熱度中被賣掉了
但是剩餘的房源和新增的房源的掛牌價相對較高
市場逐漸進入新一輪的價格博弈狀態
什麼意思呢
就是客戶普遍認為還沒有到漲價的階段
只有等業主下降心理預期的價格
這些房源纔可能被成交
現在還是以價換量的階段
那這波熱度持續了不到一個月
浦東某板塊的中介就說
最近一個星期
自己的板塊成交量已經出現了下降
價格也基本上降住了
這說明什麼呢
資本市場有一句話
沒有賣不出去的商品
只有賣不出去的價格
就是這個價格還沒有跌到位
還說明一個情況
中共出臺所謂的利好措施
對於大家來說就是套現離場的機會
每一次利好都是逃跑的機會
剛才我們說了四個一線城市中
廣州是放鬆的最早的
也是最寬鬆的
那麼廣州為什麼這麼急呢
根據財新網披露
6月25號
廣州是舉行了今年上半年最後一次的圖拍
從上半年的成果來看
上半年廣州只賣出了四塊地
銷售金額也只有64.77億元人民幣
這是什麼一個概念呢
廣州的全年計劃供應是90宗地塊
但是上半年僅成交了4宗
財經百化賬號說
沒有對比就不會知道這個下滑的慘烈程度
廣州在2021年是成交了78宗宅地
成交金額是1779億元人民幣
2022年成交了47宗
收入也在千億元以上
是1221億元人民幣
2023年成交了43宗
賣地收入是1183億元人民幣
如果只看上半年
2023年的上半年
廣州宅地成交是16宗
收入是431.2億元
所以大家看到這個慘烈程度了
那為什麼土地賣不出去呢
因為廣州大量的房子賣不出去
庫存高企
房企賣不出去房子換不來現金
還要保命
那還哪有錢來買你中共的土地呢
所以即便廣州在一線城市中
是救市最積極的
房價依舊是0跌
5月份廣州的二手房價跌幅
達到了兩位數
下跌了11.4%
那廣州房價整體
是已經回到了2017年的水平
那我們再深入的想一下
為什麼廣州的房價會跌得這麼慘呢
文章分析說
一個城市的經濟問題就要看產業
廣州依靠的是消費和工業
但是廣州的工業產業並不紮實
這一點在出口順境中表現不明顯
但是在逆境中就會立馬露餡了
今年前五個月廣州的出口在下跌
跌幅達到了9.5%
四個一線城市我們已經說了三個了
最後再快速的看看深圳的情況
過去三年半的時間裡
深圳的房價是從八字頭跌到了七字頭
什麼是八字頭
什麼是七字頭呢
就是深圳的每平方米住宅的均價
從八萬多下跌到了七萬多人民幣的水平
那再跌入如今的六字頭
房價已經回到了2018年
那照此預測
2024年深圳的房價很有可能會跌穿六字
進入五字大頭時代
就是每平方米的房價均價是五萬多人民幣
那財經白話的作者總結了有事的趨勢
他說
原本一線城市的房價
就是和絕大多數普通工薪階層是沒有關係的
當下一個普通工薪階層
想要在深圳買房
需要不喫不喝40年以上纔行
算上喫喝
按照現在的房價
這輩子都沒希望了
北京、上海也好不到哪去
一線城市的房價
早就已經透支了這些城市本身的承受力
房子的中流砥柱是中產階級和富人
現在的中國經濟前景充滿了不確定性
讓有錢人沒有信心和預期買房投資
有首富能力的人羣在選擇持續觀望
既怕追高又怕踏空
那當下的收入和失業
也讓相當一部分買不起房的人
更加買不起房
所以作者最後用一句話概括就是
富人不買
中產不敢買
普通人買不起
那麼造成這種局面的根本原因是什麼呢
應該說是中國百姓的信心沒有了
談什麼都沒有用
為什麼沒有信心
因為很多中國人是醒了
很多人看到了中共玩的這場房地產遊戲背後的本質問題
中共竊政之後
是壟斷了中國的土地和房地產
把原本市場和商業化的交易變成了他來定價
他來指揮
就是把原本市場自由交易的這種資源
掠奪到自己的手裡之後
開始想方設法把這個權力變現
於是就出現了今天畸形的中國樓市
房子是可以自由交易
但是中共可以通過抬高地價
和採取限價限購這些措施
來限制市場的交易雙方的權利
百姓表面上是被房企割了韭菜
但是結閤中共打壓房企的手段就看到
中共是等著下場收割房企和買房的韭菜
所以當越來越多的中國人看透了這個房地產的遊戲之後
那大家還會願意買房嗎
說完了中國的樓市
其實美國的樓市也不太好了
華爾街日報的專欄直接用冰封這個詞來形容現在的樓市
那麼這樣的樓市對經濟有什麼樣的影響呢
我們來看看這篇標題是
美國冰封的樓市正在扭曲經濟的文章怎麼說的
文章說
廉價抵押貸款迫使數百萬美國房主按兵不動
由此產生的影響已經不僅是美國房地產市場的問題了
這個影響已經外溢到了美國的經濟
高利率對美國住房產生了意想不到的影響
高額的抵押貸款非但沒有像商業地產那樣
引發房價的下跌
反而是推高了住宅的價格
根據全美房地產經紀人協會的數據
5月份現有住房的中位數價格升到了創記錄的41.93萬美元
而在疫情發生之前這個中位數是27萬美元
也就是在4年間足足上漲了55%
成本高沒人買房房價不是應該下跌
那為什麼房價還上漲呢
這種奇怪現象背後的邏輯是什麼呢
其實並不奇怪
剛纔想到的房價也好買房也好
都是從需求的角度在思考
那麼供應端是什麼情況呢
問題就是出現在了這個供應端
文章說低利率時期獲得的超低價的抵押貸款
產生了鎖定效應
就是鎖定了樓市市場的這個供應
就是這些抵押貸款將房子困在了房主手裡
摩根士丹利住房策略師吉姆·伊根表示
美國三分之二的未償還抵押貸款利率低於4%
如果這些房主辦家
他們不得不負擔新的30年期抵押貸款利率
就是接近7%的利率來支付利息
那從4%到7%
這是至少自20世紀80年代末以來
從未有過如此大的利率差距
所以房主們不願意出售他們現在的房子
那隨著越來越多的業主留在原地
市場上的房屋數量就隨之減少
供應緊張就自然推高了房價
不僅推高了房價
也縮小了有能力購房的買家羣體
那有數據顯示
一個年收入為10萬美元的家庭
目前只能負擔37%的掛牌房屋
而在一個均衡的市場中
這個數字或者說這個比例
應該是達到62%
那冰凍的房地產市場還帶來哪些經濟後果呢
與房屋銷售相關的消費有所下降
人們通常會在將房屋投放到市場之前
花費巨資來修繕房屋
或者是在入住後對房屋進行翻新
但是這些活動都已經減少了
並且處理交易業務的專業人士
例如律師還有房地產經紀人的工作量
也隨之減少
根據全美住宅建築商協會估計
這些活動連同新房建設
通常佔美國生產總值的3%到5%
那麼這麼大的利率差異
造成的鎖定還有什麼樣的影響呢
有一點可能是大家萬萬沒有想到的
就是對美國勞動力市場的影響
雖然不太明顯
但是我們也說來聽聽
航天航空領域高端人才搜索和招聘公司
Nostar Group的聯合創始人克雷格·皮肯說
為公司匹配合適的高管變得非常困難
因為搬遷會產生員工和僱主
都不願意承擔的經濟成本
他舉例說
一位公司的工程副總裁
被困在了一個工作崗位上
那他的上下班時間都很長
公司給他安排了一個新的職位
但是他拒絕了這個職位
為什麼呢
因為他現有的房子
貸款的利率只有3%
如果這位高管要去新的工作場所
他就要搬家
即使新的工作工資有所增長
但是這個增長的幅度
也會被更高的房屋抵押貸款成本給吞噬了
那根據加州大學歐文分校
和加州大學伯克利分校的
經濟學家進行的一項研究估計
在截至2023年6月的一年中
利率的鎖定效應阻礙了
66萬美國人遷移到新的地區
謝謝觀眾朋友們
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