和親友一起買房？

【大紀元2026年09月04日訊】（記者季薇報導）房價上漲時，和家人、朋友一起買房，曾是看起來很划算的選擇。幾個人共同支付首付、申請房貸，一套原本難以負擔的房子，也可能因此買得起。

但當房價下跌，問題就來了。一些在市場高位共同買房的人，如今不僅面對房屋貶值，還要處理房貸缺口，以及共同借款人之間究竟由誰承擔債務的問題。

加拿大房地產協會（CREA）的數據顯示，全國平均房價較2022年2月高峰下降約16%。對於在高位買入、首付又較少的買家，如果房價跌幅較大，賣房所得可能不足以還清剩餘房貸。

房子賣了債務未必消失

《金融郵報》報導了一個案例。2021年，三兄弟和父親共同買下一套房子。後來，一個兒子失業並搬去海外，另一個搬到美國，父親退休後住在墨西哥，只剩第三個兒子仍住在多倫多，並在加拿大有工作和資產。

如今，這套房子的價值比剩餘房貸低約17.5萬元。貸款拖欠後，房屋進入「出售權」（power of sale）程序，即貸款機構依法出售抵押房產，以收回欠款。

問題是，賣掉房子，債務未必就此結束。如果售房所得不足以還清貸款，剩餘欠款仍可能被追討。

持牌破產受託人公司Hoyes, Michalos & Associates共同創始人格拉斯．霍伊斯（Douglas Hoyes）表示，貸款機構會向能夠追討的借款人追討欠款。這也是共同買房最容易被忽略的風險之一。

如果共同借款人對房貸承擔連帶責任，即使幾個人私下約定各自支付多少，貸款機構仍可能向有償還能力的借款人追討欠款。

當其他共同借款人失業、搬到海外或沒有可供追討的資產時，仍在加拿大、有收入和資產的人，面臨的壓力可能更大。

另一個容易產生誤解的地方是房貸違約保險。在加拿大，如果首付低於 20%，通過受監管金融機構申請房貸，通常需要購買房貸違約保險。但這類保險主要保障貸款機構，並不是替買家承擔房價下跌的損失。

因此，房屋出售後如果仍有貸款缺口，借款人並不會因為有房貸保險而自動免除相關債務。

房價下跌並不意味著共同置業就不可行。卑詩省Collaborative Home Ownership共同創始人諾姆．多爾金（Noam Dolgin）表示，目前仍有人選擇共同買房，除了家人、朋友，也有原本互不認識的買家組合置業。

這類房產可以採取「分權共有」，每名業主持有一定比例，首付、產權比例及彼此之間的債務安排也可以不同。

但這並不意味著銀行也按照這個比例追債。例如，一套200萬元的房子，兩名共同業主可能分別承擔50萬和90萬元貸款。但如果雙方對房貸承擔連帶責任，貸款機構追討欠款時，並不受兩人內部約定的分配比例限制。

多爾金表示，協議可以提前約定有人停止付款、希望退出或出售份額時如何處理。

財務規劃師休斯（Jennifer Hughes）提醒，共同買房不能只考慮如何進場，也要提前想好退出安排。幾年後，如果有人搬走、出售份額或財務狀況發生變化，其他的共同業主都可能受到影響。

多倫多房地產律師鮑勃．亞倫（Bob Aaron）也提醒，父母或祖父母幫子女買房，只要名字出現在房貸文件上，即使產權比例很小，也可能承擔貸款責任。

因此，共同買房前，最好通過律師把產權、付款及退出機制寫清楚，尤其要約定：一旦有人退出或停止付款，剩下的人怎麼辦。◇

責任編輯：齊守善