國資拋房套現、奪路出逃,預示大雪崩將至!「高不見頂、深不見底」的中國經濟是這樣造成的...(文昭談古論今20230929第1301期)

大家好 歡迎來到《文昭談古論今》
今天是加東時間2023年9月29號 星期五 是中秋節
但是東半球的朋友們看到應該就是農曆8月16了
所以還是先送上節日的祝福
祝朋友們中秋愉快 闔家平安喜樂
剛剛看到一條消息
就是北京 上海 廣州 濟南有多家央企和國資機構紛紛拋售房產
目前已知不完全數據已經拋售了數千套了
比如濟南國資平臺就甩賣了1341套現房套現28億元
北京市朝陽區住建委掛牌轉讓154套現房底價就是10億元
還有廣州國資集團甩賣400套準現房價值5億元
那這些國資機構們紛紛拋售自己所囤積的房源
從積極的角度來說 是讓很多人有如夢初醒的感覺
房住不炒 那請問這個房價又是誰炒起來的呢
是誰在房價瘋漲的年代囤積房源呢
又是誰在抵制房地產稅的落地實施
又是誰對政策有強大的影響力頂住了政府
就是讓政府管著房地產企業們不讓他們降價呢
難道說做所有這些事情的都是溫州炒房團嗎
今天我在互聯網上考了一下股
在2000年代的頭10年是溫州炒房團聲譽鵲起的年代
那個時候 溫州和附近的幾個縣
大約有8萬人在全國各地置業購房
總價值大約是420億元
溫州那也不是人人都是富翁
那是富翁也不能把所有的錢都押在不動產上 是不是
溫州加上週圍幾個縣
8萬多人的炒房大軍就算是高估了
那請問這8萬來人和400多億元
能夠拖得起中國長達十幾年的房地產牛市嗎
在中國被罵得最厲害 千夫所指的人經常就是背鍋俠
那現在央企和國資機構們也開始甩賣房產了
是有助於澄清某些都市傳聞
到底誰纔是真正最給力的炒房團
這是從積極的方面來講 我們澄清歷史
那麼從現實的層面來觀察這件事情
大家就更要當心了
當國資機構們都開始拋房套現的時候
那經常就意味著大的政策變動要到來了
而且還不是一個地方單個國資機構在行動
而是包括了許多一二線城市的他們在行動
那這個雪崩的規模和這個時間的緊迫就更加不容樂觀了
那這個雪崩會是什麼呢
就是除了一二線城市放開限購之外
放開限價 準房價跌 這個事很可能已經站在門口了
到了這一步就可以說中國政府打出了拯救房市的底牌
但是還不是最後一槍
這個最後一槍是什麼會在今天節目末尾揭曉
還記得在幾集之前
我們談廣州市一線城市當中第一個鬆綁限購的城市那個話題嗎
在那集節目當中我們介紹過一個生存準則
就是在當今的中國要倖存下來
一定要牢記一件事情
就是反直覺
當你直覺認為什麼事情它不會來的這麼快的時候
它往往會來的比你想像的最快 還要快
這當然不是指責大家的直覺不靠譜
而是過去長久以來所建立的那個預期
比如政府不會放手讓房價跌造成社會動盪
這個房價它會只漲不跌等等
這一類印象它其實是政府、媒體、專家
這些把持著話語權的力量所故意維持的
他們並沒有告訴你背後正在發生的事情和已經發生的事情
那麼對於普通人來講
你的直覺其實已經高度脫離了快速變化的現實
那現在就需要反其道而行之纔是正確的直覺
那請大家注意 多地的國資機構拋房套現
它是和另外一個消息同時出現的
就是《華爾街日報》剛剛發表了一篇文章
說中國重新考慮樓市限價政策
後果難以預料
什麼意思呢
所謂重新考慮樓市限價政策的意思
就是取消開發商實際售房的價格
不得低於向政府備案價格15%的那個規定
就是開發商你賣房的時候打折
可以超過15%了
後果難以預料的意思就是說
這個風險被積壓的太久
風險資產的總量太大
一旦鬆綁了限價
那房地產企業就會展開血腥的價格戰
之後會發生什麼沒有人知道
而且這種風險難以預料還有兩層意思
第一就是很難有緩步推進的試驗空間了
一旦放開限價的話
至少會從二線城市起步
因為房地產價值的三要素就是
地點 地點和地點
三線和三線以外的城市
就算全面取消限價
它的總體市場規模有限
資金往那裡去的意願也有限
所以房地產企業們就算降價賣房
能夠回籠的現金也有限
它不足以從整體上拯救房地產業的危機
像很多被稱之為鬼城的地方
什麼內蒙古的鄂爾多斯
還有愛連浩特
房子就算白給
你只交物業費都沒人願意去住的
所以中國實際上現在已經失去了政策試點
在逐步推開的時機了
就必須得從上規模的市場
二線城市起步
另外說後果難以預料還有一層意思
就是房地產業它是地區高度差異化的產業
所以中央政府它很難拿出一個周全的
全國性的政策出來
它只能夠放手讓各個地方去做
而各地做法肯定不一
風險很大
但具體有多大
對不起
現在沒人能夠給出一個全面的估計
《華爾街日報》這一次
並不是得到了什麼特殊的放風才這麼說的
它就是從中國官媒半遮半掩的表態裡面
嗅到了風向
另外引用了一些諮詢機構的意見
比如9月23號
在東莞舉行的中國實體經濟發展大會上
國家統計局原副局長賀鏗就說
中國房地產閒置的容量到底有多大
最極端的說法是說足夠住30億人
這個說法可能誇張一點
但是14億人填不滿
那是有可能吧
這就是一個非常悲觀的放風了
在供給如此過剩
而且又分佈如此不均勻的情況下
除了讓價格自己發揮作用
放手讓它跌
然後讓市場自己找回平衡點之外
就沒有別的更好的辦法了
說這個後果難以預料
但是我們這個節目當中
還是得給大家預料預料 是吧
否則看文昭談估論題有什麼意義呢
有些大的方向還是可以判斷的
就是在中國有大型城市羣的地方
它產業層次多
而且產業門類也比較齊全
在經濟危機當中
當然生存能力也會比較強
那這樣的地方在中國
就是珠三角和長三角
它們的房價相對會比較挺一些
在經濟地區只有北京能扛
河北和天津是扛不住的
在廣東GDP排名靠前的城市當中
大家看 除了廣州和深圳之外
其它有好多也是在珠三角
像佛山 東莞 珠海 中山 江門都在珠三角
惠州的一部分也在珠江三角洲
那這個地區已經達到了高度的城市化
總人口有超過82%是居住在城市
所以它的房地產是有底線需求的
長江三角洲也是有大型的城市羣
有上海 南京 蘇州 杭州這些大型城市
在長三角的27個城市當中
人口城市化率在80%以上的有6個
這個地區總的城市化率有68%
所以長三角和珠三角
都是中國城市化率靠前的地方
所以對房地產的需求
也是有比較底線保障的
但是說到這兒也得打個補丁
大家千萬別以為廣州 上海
它會有什麼紐約都會區
倫敦都會區的房價那麼抗跌
華爾街日報在引用這個金融危機期間
北美 歐洲 日本的這個房地產數據
來對比中國其實是很不合適的
那是和中國經濟的整體虛胖的體制有關的
歐美和日本的經濟是開放的
它的人性比較好 自育能力比較強
就是國內需求不足的時候
它可以利用國外市場的機會
所以它恢復起來會比較快
那在這樣的開放環境當中
這個市場的參與者也比較成熟
玩家的情緒相對比較穩定
所以它市場當中的理性成分相對也就多一些
什麼叫理性成分
其實就是咱們上面講的
大家有比較正確的直覺
大家能夠估摸出這個經濟的底在哪
這個經濟的現狀是什麼
也有比較準確的判斷
比如現在普遍預計2024年全年
利率都會保持在比較高的水準上
那就會影響到上班族貸款買房的能力
那當然房價也就會相應做出反應
市場規模越大 它就會越不透明
就像一根針如果是掉進了一杯水裡
你一眼就能看到 就能把它撈出來 對吧
可是如果這根針掉進了游泳池裡
你就找不著了
這是簡單體量造成的問題
越大的經濟體 它的雜音越多
那你要辨識出真正有用的信號
難度也就越大
這是單純的體量問題
它就會給決策造成風險
但是這也就是歐美日
這些成熟的市場所面對的全部問題了
而在中國除了這個體量大之外
更關鍵的還有制度造成的不透明
有許許多多的內幕交易
而且中南海裡面那幾個腦袋在想什麼
又是高度難以揣摩的
這就造成了更多和更大的風險
那這就造成了中國經濟是高度非理性的
人們也更加容易受驚嚇
而且現在中國還要和世界脫鉤 要內循環
人家發達經濟體的機會你還利用不上
那請問中國經濟自己的底在哪呢
這個問題都沒人心裡有底
是要退回到1999年
還是退回到1979年 甚至1949年呢
你這個底都沒有
那你要問房價的底在哪
豈不是更加說不準了嗎
所以中國的房價用兩句話就可以總結
叫做高不見頂 深不見底
不見頂和不見底都是由於不透明造成的
高不見頂是炒作炒出來的
什麼離奇的故事都編得出來
也總有人接盤 總有人相信
而這個深不見底是危機到來的實情
西方媒體老用日本失去的30年來對比中國
這是完全不合適的
還日本失去的30年
朝鮮失去的30年還差不多
那麼在這樣一個黑箱環境當中
對於韭菜來講唯一理性的選擇
就是跟領導走
領導上哪買房你就上哪買房
領導買什麼股票你就買什麼股票
最起碼領導比韭菜更加有信息優勢
你跟著他走風險小一些
所以當大家看到央企和國資機構
都開始拋售房產想在高位套現的時候
那也就意味著價格的大幅度下跌快要到來了
所以大家也就知道該做什麼了
當然我要這麼說肯定還是會有人質疑
因為樣本量太小不夠有說服力
目前國資機構不過才拋售了幾千套房產
憑什麼說大跌的時代就要到來了
你要這麼質疑我真的是無話可說
不過您要想在中國等到樣本量足夠
證據足夠充分的時候再做出行動
你通常都會是最後一個
你也不會等到有這一天的
如果跟領導跑路這個風氣一旦起來
其實當局就會有行動了
國資機構拋房的這個潮流
就會被更大的領導所叫停
那國資機構們就會以更加隱晦的方式拋房套現
他就不會讓你看到了
他們在雪地裡留下的那串腳印就會被掩蓋住
輿情部門也會很積極的刪貼
所以在中國對於韭菜來說
你識別信號的窗口期會很短的
首先你要鑑別你自己是誰
你到底是鐮刀還是韭菜
對於鐮刀來講你有很多選擇的機會
你的判斷期也可以拉長一點
可是如果你是韭菜的話
你的窗口期是很短的
沒辦法大家就是生活在這樣一個環境
留給你的機會就是稍縱即逝
同時還有許許多多的雜音拉扯著你
幹擾著你的判斷
讓你猶豫
那該怎麼辦
大夥自個看著吧
為了便於大家做出判斷
文昭談古論今再給出兩組數字
一個是今年8月份
中國的房地產開發商們
代售住宅的面積
也就是庫存
超過了3.13億平方米
同比增加了20%
請記住這個數字20%
它意味著過去兩年房子沒有賣動
積壓的庫存一直在增加
另外一組數字是
今年中國房地產業到期的債務
其實內債總量比去年
還增加了13.3%
可是今年已經過去了三個季度
大家看到國內債務違約的例子
並不是很多
是吧
特別是那些大房企例子不多
那是因為國內的債務
是比較容易展期的
是容易挪到後面去的
但是外債就不那麼容易了
10月份到11月份
是中國房地產企業外債
集中到期的月份
所以大家看看
開發商們代售的住房面積
增加了20%
現金回不來
而到期的債務
總體規模還在增加
這意味著什麼呢
不用再多說了吧
該懂的都懂
這個星期成都也出了房地產新政
對於中心城區新賣出去的土地
其上的商品房項目取消限價
也就是說
對於遠期交房的部分住宅
取消了限價
同時成都也取消了
對二手房的指導價格
另外有些地方
對於一次購買多少套以上的團購交易
也取消了限價
可以打更多的折了
那這都是不同的地方
摸著石頭過河
在試探市場的反應
那大家注意到沒有
現在中國房地產市場的氛圍
就非常像2022年秋天
清零取消之前的情況
當時所有人都已經意識到
清零是沒有出路的
是既防不住病毒
又毀了經濟
但是核酸仍然要查
方艙仍然要建
喉舌上還不斷地出文章
堅定大家清零到底的畢生信心
2022年11月份
是河北省石家莊市
首先取消了全員核酸檢測
就在大家歡呼
石家莊打響了
與病毒共存第一槍的時候
石家莊市政府
就對於迅速上升的感染人數
壓力又扛不住了
那些關閉的核酸點又重新開了
又反覆折騰了這麼一圈
直到12月份突然全面取消清零
把大家全都震住了
而現在就是類似於石家莊
率先取消核酸檢測的那個時節
中國房地產業債務纏身
誰都知道一二線城市
那個高房價是挺不住的
一旦房地產企業大批倒閉
那麼銀行業的危機也就到來了
昨天恆大集團已經證實了消息
許家印被採取了刑事強制措施
恆大的劇終到來了
那也就意味著更大的雪崩即將開始
相比起來恆大的風險
已經是不那麼重要了
所以政府就主動引爆了這個雷
說到這兒也多說一句
恆大的雷本來不應該爆得這麼慘烈
2020年央行和住建部
推出房企融資三條紅線的時候
恆大就是三條紅線全踩的企業
這個三條紅線就類似於
房地產版的動態清零
引爆了整個系統的危機
其實恆大在2021年9月份
首次出現兌付違約的時候
它的總資產還是大於總負債的
當時淨資產還有3500億元
如果這個時候準恆大降價賣房
再給它一點短期流動性 短期貸款
那麼對於恆大的投資人們
和債權人們來講
雖然最後也會受一些損失
但是還不至於虧到血本無歸
可是你看當局幹什麼呢
第一 它不救恆大
第二 也不讓它破產
它所幹的是敦促恆大賣掉
能夠帶來現金收入的優質資產
這是讓恆大其後的償債能力
變得越來越差
相當於這家裡本來就不剩什麼了
還把那幾隻能生蛋的母雞給宰了
政府為什麼要這麼做呢
是為了讓恆大先把國有銀行的債還上
讓銀行解套退出
可是在這兩年的時間裡面
給了市場恆大還有救的虛假希望
讓恆大的股票債券
還包括在一些品種的理財產品當中
在市場上流通
而且恆大開給供貨商們的商票
也仍在繼續流通
債主和投資人們
失去了最後止損退出的機會
直到恆大的末日暴雷到來
萬物歸零
我今天早上看到消息
許家印被抓消息被證實以後
有恆大的投資人跳樓了
那請問該怪誰呢
中國最近幾年發生了大事
都可以用三個字總結
叫做早知道
早知道和病毒共存無法避免
那你還不停的做核酸建方艙幹什麼呢
你把做核酸的這些錢用來引進疫苗
擴容醫院不好嗎
最後是該做的沒做
突然開放的時候全無準備
社會遭受沉重的打擊
陷入巨大的混亂
經濟也死翹了
早知道賣房子降價
和與病毒共存一樣是無可避免
你就早讓它降價
早讓它跌
讓整個房地產行業的債務
沒有惡化到那種程度的時候
讓房企們互相競爭降價
擠掉一批融資成本太高
又缺少盈利能力的房企
那在這個過程當中
雖然雷被引爆了
但是老百姓得到實惠
買到了降價的房子
沒準年輕人就願意生完了
也不躺平了
也願意拿出更多錢來消費了
結果你一直捂著捂著
到最後不得已還是得降價賣房
可是房地產業全行業暴雷
年輕人也不生了
也不消費了
你現在再降價啥也沒了
所以這個現實就是
千金難買早知道
豈止是千金
萬金萬萬金都買不來早知道
但是這個結果也不是那麼難預料
我這個頻道幾年都在這麼講
只是對某些人來講
早知道對他是一件太困難的事情
最後揭曉一個前面提出的問題
就是放開限價準房價跌
這是政府拯救房地產市場的底牌
但不是最後一槍
最後一槍是什麼
就是降了房價
房企們回籠的資金
仍然還不起債
怎麼辦
就只好讓國有房地產公司
接管這些民營房地產公司
但是你接管了人家的資產
也要接手人家的債務嗎
這些國有房企們又怎麼去還債呢
這就簡單多了
銀行給他們定向貸款
錢從何來
就是開動印鈔機
大灌水
這是最後一槍
有人說
中國房地產危機的最後一步
就是無錨印鈔
造成惡性通脹
人民幣變成衛生紙
如果說房地產危機
最後拖累到整個銀行業暴雷
是會那樣
但是如果只是
為了挽救房地產業的債務危機
在理論上說
仍然有可能
是以房地產業的存量債務為依據
來確定
增發貨幣的供應量
在這種情況下
就還不算完全無錨
還算是有點譜有點錨
你的人民幣
也就不會變成衛生紙那麼慘
會變成餐巾紙
那麼今天的時事話題
咱們就聊到這
明天是星期六
在咱們的會員網站
文昭.ca上有更新
是譚經女士接著來聊
A kid 王毅
在日本之死的第二部分
這個話題第一部分播出以後
在咱們的會員和非會員網友當中
引起了一波爭議
就有觀眾認為
王毅是不是餓死的
對這個問題有意見
還有觀眾對這個話題
是不是冒犯了死者有想法
我覺得王毅是一個非常特殊的案例
因為像在日本和加拿大
這種社會救濟比較健全的國家
從技術上來講
它是可以完全消除飢餓現象的
所以王毅的悲劇
有其特殊的原因
對於潤友們來講
也是有借鑒意義的
是反映出了
在移民出國過程中的
一些常見誤區
所以這個事情作為公共話題
我認為是有意義的
是有助於潤友們
瞭解潤圖當中的坎坷
避開明顯的坑
做到負責任的潤
和有質量的潤
只要我們不是歪曲事實
是在探討公共話題
應該就沒有對死者不敬的問題
所以這個節目
就相當於是給潤友們的一封信
明天在會員網站上
是它的第二部分
那麼在文昭
談古論今這個YouTube頻道
咱們就是下個星期一再見了
祝大家週末愉快
謝謝大家