NHA TRANG: VÌ SAO SIÊU CAO ỐC 5.000 TỶ BÊN VỊNH BIỂN BỎ HOANG NỬA THẬP NIÊN? #loigiaikybi #bds

Hai tòa tháp 38 tầng, gần 5.000 tỷ đồng và một tầm nhìn trực diện ra Vĩnh Nha Trang, nơi người ta vẫn nói rằng không có mét vuông đất nào là rẻ. Vậy mà sắt thép ở đây đã rỉ xét, cỏ đã mọc âm tùm, một số ô kính đã vỡ, toàn bộ khu đất quây kính bằng tôn. Công trình này dừng thi công từ cuối năm 2021, nhưng có một con số đáng nói hơn cả thời gian. Khoản nợ gắn với nó đã bị đem ra bán 19 lần, 19 lần và vẫn không có người mua. Nha Trang không phải một thành phố đang đi xuống, đây là một trong những điểm đến biển được săn đón nhất cả nước. Mỗi năm hàng triệu lượt khách đổ về, các khu nghỉ dưỡng ven Vĩnh vẫn sáng đèn, vẫn kính phòng mùa cao điểm. Vậy mà ngay trên mặt tiền Vĩnh, ở vị trí mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng mơ, có hai khối bê tông khổng lộ đã im liềm gần nửa thập niên. Thế nhưng đây không phải câu chuyện về một dự án hết tiền. Nếu chỉ là hết tiền, thị trường đã xử lý xong từ lâu. Một tài sản tốt, ở vị trí tốt, gặp chủ nợ quyết liệt, thì thường sớm muộn gì cũng có người nhỉ vào. Rào bán vài lần, giảm giá sâu là bán được. Nhưng ở đây thì khác, người ta rào bán 19 lần, vẫn không ai mua. Vậy câu hỏi thật không phải là vì sao dự án này thất bại. Câu hỏi thật là vì sao một tài sản nằm ở nơi đắt đỏ nhất lại trở thành thứ không ai dám chạm vào. Để hiểu được nghịch lý này, chúng ta cần quay ngược lại năm 2015. Năm đó, tỉnh Khánh Hòa giao và cho thuê hơn 47.000 m2 đất tại khu vực đường Nguyễn Cơ Thạch, phường Bắc Nha Trang. Chủ đầu tư là công ty cổ phần khách sạn Bến Du Thuyền. Dự án có tên chính thức là Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia, nhưng thị trường quen gọi nó bằng cái tên La Luna. Điểm đặc biệt nằm ở đây. Đây không phải một dự án thương mại thuần túy. Nó được xác định là dự án hoàng vốn, tức là nhà nước giao đất để chủ đầu tư trả công cho việc họ đã bỏ tiền làm hai công trình công ích, nâng gấp mở rộng đường Mai Xuân Thưởng và xây ký túc xá cho trường chính trị tỉnh. Nói cách khác, đất ở đây được dùng như một tấm xét thanh toán, chứ không phải một món hàng bán ra thị trường. Tổng vốn đầu tư của dự án gần 5.000 tỷ đồng. Quy hoạch chia thành 4 khu. Khu A gần 6.000 m2, khu B hơn 3.800 m2, cả hai dành cho khách sạn và căn hộ du lịch. Khu C hơn 18.200 m2, khu D khoảng 19.000 m2 dành cho dịch vụ thương mại và vui chơi giải trí. Kế hoạch rất rõ ràng, khu A và B xây trong giai đoạn 2016-2018, khu C và D tiếp theo từ 2018-2020. Năm 2016, máy móc bắt đầu vào. Năm 2018, khu C và D được triển khai. Mọi thứ đi đúng tiến độ cho đến khi nó không còn đi đúng tiến độ nữa. Và đây là chỗ mà câu chuyện trở nên đáng suy nghĩ. Tầng thứ nhất, tất cả đều là bề nổi. Chúng ta thường được kể rằng dự án chết vì hết vốn. Điều đó đúng, nhưng nó là triệu chứng, không phải là căn bệnh. Hãy nhìn vào cách dự án này được tài trợ. Từ năm 2018-2019, chủ đầu tư ký nhiều hợp đồng mua bán căn hộ để huy động vốn từ khách hàng. Có những khách hàng đã thanh toán tới 95-97% giá trị căn hộ của mình. Theo thời hạn trong hợp đồng, nhà phải được bàn giao vào khoảng cuối năm 2019. Đến nay, đã quá hạn bàn giao hơn 3 năm. Nghĩa là mô hình ở đây rất quen thuộc. Lấy tiền của người mua hôm nay để xây căn nhà của ngày mai. Một mô hình không xấu tự nó, nhưng nó chỉ đứng vững khi dòng khách và dòng vốn tiếp tục chảy vào đều lặng. Khi một trong hai dòng đó ngưng lại, cứu trúc sập rất nhanh. Bây giờ hãy nhìn thẳng vào con số. Vì con số không biết nói dối. Năm 2023, khoản nợ gắn với khu B từng được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 1.145 tỷ đồng. Đến đầu tháng 7 năm 2025, cũng chính khu B đó, sau khi đã qua tay rao bán tới 19 lần, được đưa ra với giá khởi điểm 948 tỷ đồng. Hãy để tôi nói chậm lại một chút. Từ 1.145 tỷ xuống 948 tỷ trong khoảng 2 năm. Một mức giảm gần 200 tỷ đồng. Đây không phải là bán tháo, đây là một quá trình mòn dần được ghi lại thành văn bản. Và điều đáng chú ý là, người bán ở đây không phải kẻ mất bình tĩnh. Đây là ngân hàng, họ kiên nhẫn, họ rao bán nhiều lần, họ hạ giá từng bước. Nhưng càng rao nhiều lần, giá càng xuống và càng ít người dám mua. Đó là một vòng xoáy mà chính sự kiên nhẫn của người bán lại là thứ đang bào mòn giá trị tài sản. Có một điều đáng suy nghĩ ở đây. Bất thứ khi nào một tài sản tốt ở vị trí đẹp gặp khó, người ta thường hỏi giá đã đủ rẻ chưa? Ở đây giá đã rẻ hơn rất nhiều, nhưng người ta vẫn không mua. Vì thứ người mua cần không phải là giá rẻ, mà là sự rõ ràng về quyền sở hữu và khả năng hoàn thiện. Và thứ đó thì không ai bán. Nhìn nhận một cách khách quan và công bằng, chúng ta không thể phủ nhận rằng nhà Trang vẫn đang làm rất nhiều thứ đúng. Hạ tầng ven biển được đầu tư bài bản, sân bay quốc tế đưa khách đến đây dễ hơn bao giờ hết, dòng khách du lịch vẫn tăng trưởng, và điều quan trọng nhất, tỉnh đang thực sự bắt tay vào xử lý. Theo ghi nhận mới nhất, Khánh Hoà đang rà soát 133 dự án chậm tiến độ, vướng mắt kéo dài với mục tiêu xử lý dứt điểm trong năm 2026. Trung tâm Bến Du Thuyền Hoàng Gia nằm trong nhóm đầu tiên gồm 15 dự án liên quan đến đất ở, không hình thành đơn vị ở, đã giao dịch với bên thứ ba. Với nhóm này, hướng xử lý được nêu ra là rà soát lại quy hoạch, xem xét điều chỉnh mục đích và thời hạn sử dụng đất để trên cơ sở đó tính lại giá đất. Ngoài ra còn có 94 dự án thuộc nhóm 2 đã được giao đất nhưng chưa thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, và 24 dự án thuộc nhóm 3 chưa có quyết định giao đất. Đây là một quá trình đúng hướng, nhưng nó cũng cho thấy quy mô của vấn đề. Câu chuyện này không phải của riêng một tòa nhà. Và chúng ta có quyền đặt câu hỏi thẳng thắng hơn, nếu việc xử lý một dự án đã dừng thi công gần 5 năm, có khối tài sản bảo đảm rõ ràng, có 2 ngân hàng cùng quan tâm mà vẫn kéo dài đến vậy, thì những dự án khác trong 133 dự án kia sẽ đi trong bao lâu? Câu chuyện này không phải là câu chuyện của một thành phố biển xa lạ. Đây là câu chuyện đang diễn ra ngay trên những giải đất ven biển mà nhiều người trong chúng ta đã từng để qua. Và nó để lại 3 điều. Thứ nhất, thời hạn sử dụng đất không phải một chi tiết nhỏ. Khi bạn mua một sản phẩm gắn với loại đất có thời hạn, bạn không chỉ mua một căn nhà, bạn đang mua một giả định rằng sẽ luôn có người sẵn sàng mua lại. Khi giả định đó sụp, giá trị sụp theo, bất kể bê tăm còn nguyên vẹn. Thứ 2, vị trí không cứu được một sản phẩm sai. Mặt tiền vịnh đẹp nhất, tầm nhìn không chê vào đâu được, và vẫn nằm im. Vị trí là điều kiện cần, nó chưa bao giờ là điều kiện đủ. Và thứ 3, và đây là điều tôi muốn bạn mang theo, những tài sản khó xử lý nhất không phải là tài sản hết tiền, chúng là những tài sản có quá nhiều người liên quan, nhưng không ai nắm quyền quyết định cuối cùng. Đây chính xác là loại rủi ro mà không một bản phân tích đầu tư nào có thể tóm gọn, và cũng không một buổi đào hàng nào sẽ nói với bạn. Một dự án bất động sản, nếu không phục vụ nhu cầu thật của người dùng, thì cuối cùng cũng chỉ là một đống tài sản đang chờ ngày mất giá. Vậy, theo góc nhìn của bạn, khi một tòa nhà đã đứng im gần 5 năm, với 2 ngân hàng, hàng trăm khách hàng đã trả gần đủ tiền, và một phần đất còn chưa bàn giao dứt điểm, thì cách giải quyết đúng nên bắt đầu từ đâu? Từ phía chủ đầu tư, từ phía ngân hàng hay từ một cơ chế mới của nhà nước? Hãy để lại ý kiến và thảo luận cùng chúng tôi ở phần bình luận bên dưới. Đừng quên nhấn thích video và đăng ký kênh Lời Giải Kỳ Bí để không bỏ lỡ những phân tích truyền sâu tiếp theo. Xin chào và hẹn gặp lại các bạn.