【央企內訓】工程項目商務管理 項目商務策劃助推商務管理

各位學員，大家好 首先做一下自我介紹 我是來自八局二公司的李興地 現任八局商務序列專家 同時兼任山東省公共資源交易中心評標專家 山東省財政廳政府採購評審專家 濟南市工程造價管理協會專家庫成員 非常榮幸參加本次活動 與在座的各位學員共話管理之道 今天我將以踐行項目策劃 助推商務管理爲題 主要從以下四個方面 商務管理的整體思路 項目實施階段的商務管理 解決商務問題的新思路 商務管理的感悟 四個維度展開交流 商務管理的 整體思路 我主要從報批報建手續的策劃 合同談判的策劃 盈利點虧損點風險點分析 分供採購策劃技術方案策劃 五個方面進行分析 當前我們所承接的項目 主要呈現出重大多難的四大顯著特點 重是目前我們所承接的項目 多爲省市重點工程 具有廣泛的社會影響力 承接此類項目意義非凡 標準高，責任重大，規模大，風險大 承接的項目工期長 蘊含的風險係數的，場地佔地面積的 民設費用一次性投入大，政策性風險大 多是專業多，分包多 工程涵蓋的專業領域多分包數量較多 這對項目的整體協調與管理提出了更高的要求 難是索賠難，創效難在當前的大環境下 EPC項目在創收方面突破難 清單計價向綜合單價轉換 總包管理工作也極具有挑戰性 項目實施階段的商務 管理呢，我主要是通過 報批報建手續策劃的三個案例 合同談判的三個案例 分供採購策劃的四個案例 以及技術方案策劃的七個案例 來詮釋一下項目施工過程的全商務管理 一般項目中標後簽訂總包合同 成立項目部 形成項目組織架構及職責分工 由項目經理商務經理帶領著 項目總工生產經理材料主管專業公司的副經理 對整個項目進行策劃 主要是從制定成本管控指標識別無效成本清單 對成本管控要素進行分析梳理 成本管控指標首先是項目要簽訂目標責任書 確定成本管控的關鍵指標設定成本管控的預警值 控制值在實施階段發現偏差及時糾偏 建立成本考覈機制 對成本控制工作進行評價考覈識別無效成本清單 對項目進行成本分析識別出可能存在的無效清單 如浪費的材料不合理的施工工藝 重複的工作制定無效成本清單控制措施 避免無效成本清單的發生 建立無效成本清單統計臺帳 定期對無效成本清單進行清理和總結 成本管控要素 分析梳理成本管控要素 如人工成本材料成本設備成本管理成本等 找出成本管控要素的重點難點 制定相應的管控措施 優化項目的成本結構 提高項目經濟管理效益 這張流程圖呢 就是通過 報批報建的這個流程圖的這個策劃 包含了提到各個階段 手續辦理的相關信息 在哪個階段 該辦什麼事情，到哪個部門去辦，需要多少個工作日 在整個流程圖中逐一的清晰呈現 可以看到 項目從立項備案 立項審批初審 項目開工建設 綜合驗收及備案整個過程 根據這個流程圖呢梳理出了 三十五項費用 梳理出了繳費的名稱標準 納費的依據，收費的單位，納費的單位 下面我主要講一講這個報批 報建手續費用的這個表格分析 第一項是水土保持方案評價費 這個參考的依據是關於開發項目水土保持諮 詢服務費的這個指導意見 收費單位呢是方案編制單位 納費單位呢是建設單位 第二呢是施工圖審查費 施工圖審查費是一平方四塊四毛五 這個是根據物價局關於這個施工 圖審查費的標準來弄的 收費的單位是濟南市建設工程勘察設計院 納費單位是施工單位 第三是渣土處置費 渣土處置費是按一立方五元來收的 這個收費的標準是 魯發改費字 1997-103 號文和 1998-416 號文 這個依據來收取 收取的單位是濟南市財政局 繳納單位是施工單位 第四是渣土保證金 渣土保證金是按渣土每立方兩元來繳納 繳納也是根據剛纔那個渣土費的文件是一致的 收納單位是濟南市財政局 繳納單位是施工單位 第五是建築工程交易費 這個收費標準是根據《魯發改費字》2001-243 號 這個是根據中標價爲基數 500 萬以下按 0.07% 收納 500 萬到 1000 萬是按 0.06% 1000 萬到 3000 萬是按 0.05% 3000 萬以上是按 0.04% 這個收費單位是濟南市工程交易中心 納費單位是施工單位和建設單位 各承擔 50% 第六呢是招標代理費 參考的是按差額率進行累計計費的 這是根據發改委的2002 1980號文 這個收費單位呢是招標代理機構 納費單位呢是建設單位 第七呢是招標價控制諮詢費 這個呢是根據魯建發字1997 3號文來繳納 這個收費單位是控制價編制單位 納費單位呢是建設單位 第八呢是城市建設綜合配套費 這個呢是每平方按246元交 它有兩塊費用 一個是城市建設配套管網的費用 一個是配套費 這兩塊費用都是根據 集證發自2003年3月3日的文件 收費單位呢是濟南市城鄉建設委員會 納費單位呢是建設單位 第九呢是預測會費 這個呢是每平方按2.04元繳納 這個納費的標準是國測財字2002 3號文 收費單位呢是濟南市房產測繪院 納費單位呢是建設單位 第十 規劃放線測繪費 這個呢是根據測繪工程產品價格2002 收費單位呢是濟南市勘察測繪研究院 納費單位呢是建設單位 第十一是規劃覈實測量費 這個呢是根據國測財字2002 3號文 這個呢，根據規劃要素不一樣， 有的是按棟數，有的是按戶，有的是按建築面積， 還有的是按管線測量是按平方來收 這個呢，收費單位呢是濟南市勘察測繪院 納費單位呢是建設單位， 第十二是實測繪費 這個納費標準呢，是根據七層以下的住宅 是按建築面積每平方1.36元 小高層住宅商業辦公是按每平方2.04元 別墅多功能建築是按2.72元 這個也是根據剛纔那個文件國測財字2002 3號來繳納， 收費單位呢是濟南市房產測繪研究院 納費單位呢是建設單位 第十三，防雷檢測費 個納費標準呢，是每平方1.1元 交納依據呢是魯價發字2010 10號 收費單位呢是山東省雷電防護技術中心 納費單位呢是施工單位 第十四項建築電氣設備檢測費 繳納的標準呢，是每平方一元錢 納費的依據呢是魯價費字2006 89號文 收費單位是山東省廣安消防技術服務中心 納費單位是施工單位 第十五項水資源論證報告編制費 這個是按每個項目15萬元 這個一般依據是項目合同約定 收費單位是編制單位 納費單位是建設單位 第十六項水土保持補償費 這個是根據水土保持補償徵收使用辦法 這個收費單位是行政主管 納費單位是建設單位 第十七項變壓器租賃費 這個變壓器租賃費呢 是根據按臺 每月多少錢 這個納費的標準是 魯價格字2009-52 這個收費單位呢 是供電局 納費單位呢是施工單位 十八項臨時接電費 臨時接電費它是每千瓦220元 這個根據 魯價格發字2004二十五號 收費單位是供電局 納費單位是施工單位 第十九項 城鄉建設檔案技術服務費 這個是按根據建築面積 按每平米零點九元繳納 這個是根據政府的文件規定 收費單位是城建檔案館 納費單位是施工單位 第二十項竣工結算報告編制費，這個根據政府文件規定 收費單位是編制單位，納費單位是建設單位 第二十一項總包合同印花稅 根據建安造價的萬分之三來繳納 根據政府文件收納單位是稅務局 納費單位是建設單位和施工單位各承擔50% 二十二項電梯檢測人防設備檢測費 這個一般是根據檢測單位的清單報價 由施工單位來交納 23項室內空氣檢測這個也是根據檢測單位的清單報價 然後檢測費用由施工單位來交納 24項消防檢測費消防檢測費是按建築面積 每平米1.5元繳納，根據政府的文件規定 收費單位是檢測單位，納費單位是施工單位 25項臨時用電施工費 這個是根據清單報價由專業的公司 來收 然後呢交納單位呢是施工單位 26項臨水保證金 這個根據政府的文件嘛 一般是自來水學會的自來水公司 這個由施工單位來交納 27項臨時用水施工費 這個根據專業公司的清單報價 由施工單位來交納 28項人防工程異地建設費 這個是根據政府的文件 收費單位是人防辦，納費單位是建設單位 29項沉降觀測費還有裝機檢測費 這個是根據檢測單位的清單報價 繳納單位是施工單位 第30項建築垃圾處置費 這個也是根據政府的文件 收費單位是渣土辦 繳納單位是施工單位 三十一項建築勞務工程公司保障金 這是按中標價的百分之一 根據市裡的勞動工資資金管理辦法 這個收費單位是一個監管帳戶 分別由建設單位和施工單位分別交納 第三十二項建築企業養老保障金 這是按中標價的2.6%根據政府的文件 然後收費單位是在濟南市企業養 老保障金管理辦公室的專用帳戶上 這個交納是建設單位交納 這個費用竣工後再由這個帳戶直接撥付給施工單位 第三十三項安全文明施工措施費 這個是按中標價的3.73% 這個根據政府的文件，基建標誌2015年7號 這個收費單位是施工單位，納費單位是建設單位 這個是施工單位有一個進賬單給了建設單位 依據這個進賬單到窗口上去辦開工許可手續 第三十四項費用，新型牆體材料專項基金 這個是按建築面積每平米10元繳納 根據一個專項基金的徵收辦法 收費單位是濟南市財政局，繳納單位是建設單位 第三十五項建築業工傷保險 這個納費的標準是根據中標價的0.2% 納費的依據是根據《濟人社發》2015年112號 收費的單位是社保經辦機構 納費的單位是建設單位 通過梳理的35項費用 明確了納費主體，明確了責任 爲今後施工許可辦理築牢了基礎 同時避免了 因爲責任不明而延誤施工許可的辦理進度 確保了項目能如期推進順利的開工 通過梳理報批報建的這個策劃 我們共策劃了 15項費用在這兒展示的只有7項 這7項費用分別是企業養老保障金安全文明費 建築工程一切險施工圖審查費防雷檢測費 臨時用水臨時用電的費用 策劃的金額達2600多萬元 下面呢，我重點講企業養老保險金、安全文明費 還有建築工程一切險這三項費用 因爲這三項費用都與那個文件的調整有關 有時候呢，政策性的調整也是我們創效的好時機 第一個案例呢，是企業養老保險金的案例 我曾經參與的一個項目呢，是2016年1月29號中的標 同年的2月10日簽訂的總包合同 投標報價時，施工單位企業養老保險金是按政府的 老文件，以建安工程造價的2.6%進行的投標 企業養老保險金的新文件調整時間是2016年的5月 新文件規定建築企業養老保險金的徵收標準 統一按建安工程造價的1.3%進行繳納 也就是說，由原來的老文件2.6%調整爲現在的1.3% 業主要求按調整後的文件執行 因爲該項目是在政府文件調整 之前中的標並簽訂的施工合同 因此新的養老金的文件不適合該項目 經過多次與業主及政府窗口溝通 該項目仍執行老文件 由建設單位按建安工程造價的2.6%進行繳納 減少了企業損失1765萬元 PPT上的圖片就是當時政府下發的新文件 第二個案例呢，是安全 文明施工費的案例 這個案例也是與文件的調整有關 這個我們當時投標是根據2015年2號投的標 當時的安措費是總造價的3.38% 業主想按此費用給我們交納 由於這個項目2016年1月份中的標 但辦理施工許可手續的時候是2016年5月 這個時候在2016年4月份的時候 政府下發了一個關於安全文明施工費用調整的文件 這個文件由原來的安措費的 3.38%調整為現在的3.73% 此費用屬於不可競爭的費用 因此項目在 這個交納的時候呢正好是新文件執行的時候 政府窗口部門要求 業主按新的文件執行 我公司呢與業主溝通 業主也同意因為這是提前支付的嘛 業主也同意按新的文件進行執行 這樣我們就 提前收取了安措費呢 3000多萬元節約了資本呢 98萬元 節約了資金成本 這個 邊上這個 文件就是當時政府下發的文主要是調整了 工程排污費住房公積金危險作業意外傷害險這三項 第三個案例是建築工程一切險這個建築 工程一切險也是和政府的文件調整有關 這個勢力下巴的工商冒險是在 15年的10月份下發，當時並沒有強制執行 但是這個文件裏有一個明確的規定 建設單位應當在工程概算中將工傷保險的費用單獨列支 不作爲可競爭的費用，不參加競標 並在項目開工前一次性支付工傷保險 建設單位應當與總承包單位 簽訂工傷保險的代繳協議 依據這個文件 我們就多次與建設單位磋商 因爲我們投標的時候這個文件並沒有執行 這個費用呢 建設單位也沒有單獨列支到概算裏 它應該現在增加這個概算 通過溝通呢 最終呢由建設單位按總價的百分之 0.2繳納工傷保險 施工單位協助辦理參保的登記手續 此費用共計351.24萬元 這樣項目同時也少繳納了意外傷害險 右側這個文件就是當時繳納保險的一個文件 下面講一講合同談判的策劃 合同談判的策劃主要是從重點條款優化條款 合同談判的難點三個方面進行分析梳理 重點條款主要是梳理與造價相關的合同條款 如施工範圍質量標準付款節點及比例 合同價款的調整施工節點獎罰條款等 優化的條款呢主要是依據合同條款進行分類 突破底線的條款關於政策性調整的條款 如人工費材料費政策性的涉及設計變更的條款 調差機制的條款進行優化 談判的難點呢一般的合同版本呢都是由業主提供 合同版本條款的調整呢比較困難 需要分析梳理條款的合理性 陳述事實梳理出合理的依據 並把握關鍵的人與事 合同談判的策劃呢 我們共策劃了20多項費用 在這兒展現的只有7項 主要是展現的這個質量標準的調整 安全文明工地工期延誤重大設計變更 付款比例責任條款履約條款七大項 共策劃金額有4600多萬 我下面給大家逐一的講一講 第一個是質量標準的策劃 在前期投標的時候 為確保這個項目中標 我們在這個質量目標這一塊 是確保整個項目的優質結構杯 但是因爲這個項目是個群體工程 建築面積從幾百到幾萬不等 依據政府創獎對面積的要求 不可能所有的單體都要創獎 在這種情況下 我們與業主磋商簽訂合同的時候 簽訂了《確保部分單體優質結構杯》 策劃的金額900多萬 第二是安全文明工地 當時投標的時候也是 整個項目是安全文明工地投標 但是經過我們後期的優化 因為省級安全維民工地不可能兩個地塊 這個項目是兩個地塊組成的 不可能兩個地塊都達到省級安全維民工地 從節約創文明工地示範的成本來說 我們在合同里約定了 部分單體整潔安全文明工地 從而節約了創優的成本 這個策劃的金額有907萬元 第三項是工期延誤 在合同談判階段工期的罰款業主沒有標明上限 工期當時給的合同標準 工期罰款的違約是每天按萬分之四來罰款 因爲這個項目的合同額達17億多，一天的罰款額度很高 根據政府文件規定 工期的罰款是在萬分之二到萬分之四之間 經過與業主的多次磋商 工期的罰款調整為由萬分之四調整成萬分之二 累計總額度不能超過合同額的百分之三 這樣我們策劃的金額有一千多萬 第四是重大設計變更 EPC項目在合同簽約的時候 對重大設計變更沒有約定 合同談判階段我們與業主磋商 如果過程中出現了重大變更怎麼辦 這個時候業主經過我們多次的磋商 業主明確如果這個重大設計變更 我承認或者是我簽訂的這個重大設計變更 或者是外部環境變化造成的重大設計變更 只要我確認這個費用就由我來承擔 而且這一項費用 是不可預見的 後期我們和業主磋商把這一句話 就標明瞭業主確認的重大設計變更 費用由業主承擔 後續呢確實也發生了新的重大變更 這個我們策劃的金額呢500萬 第五項付款比例的調整 因為這個項目呢是個EPC的項目 它是按節點的 每個節點呢它整個合同涉列的節點有十多個節點 為了緩解資金壓力吧 提前收回工程款 我們要求業主在主體和竣工階段 總付款比例不變的情況下 前四個節點提高5% 每個節點提高5% 理解 這樣也緩解了我們資金壓力 這樣節約了我們 資金成本呢，有五百多萬 責任條款在這個解約合同條款 沒有明確過錯方承擔責任 也沒有明確過錯方 就是說 責任怎麼劃分 在合同優化過程中 本着公平公正的原則 在合同解除中明確了 有過錯方承擔責任 這是我們策劃的金額 三百多萬 第七項是 履約保函 在合同中業主 給我們 在我們履約的時候要提供履約保函 合同中呢我們 同樣找到 業主並沒有給我們提供支付保函 在這種情況下，我們要求 如果提供履約保函 那業主就得給我提供支付保函 在公平公正的原則下 我們共同磋商 業主不給我提供支付保函 同時也取消了履約保函 這樣就減輕了我們的履約保函的壓力 這樣節約的資金成本有300多萬 下面我講合同談判的三個案例 第一個案例由於周邊環境影響工期 對工期影響主要有三個事件 第一是東區的北側道路佔用山林 需要移除苗木破壞山體 這個需要業主完善用地手續 第二個是北側 北區西側的這個場地內有軍用的高壓線杆和線纜 這個需要拆除 第三個是 在36號 樓北側土幹道上 有幾個民墳需要遷墳 就是我們 PPT上這三張圖 根據這 這三個事項 我們派了這個專人跟進 對於這個 每個事項每天都一式 都要做一個彙報 有專人跟進業主辦理完善用地手續 有專人跟進北側高壓桿兒的進展 及電纜的拆除進度 然後因爲軍隊上的手續辦起來比較慢 所以每天的彙報不僅僅是我們去協調 業主還有地方一些關係幫着去協調 這個民墳是我們利用了專業分包隊伍的社會關係 借力打力拆遷了民墳 保證了工程的順利 然後避免了工期罰款 因爲這三個事項均在關鍵線路里 重大設計變更 重大設計變更就是我們剛纔 在前面講的 在合同里約定了 由於外部環境 及業主確認的重大設計變更 費用由業主承擔 在我們施工過程中確實遇到一個特殊的事 我們工程 已經開工了，在這個項目的西側呢增加了一條地鐵線 與這個項目與我們這個項目共用一條紅線 而且這個地鐵線呢開挖深度呢 17米 因為它是我們這個圍牆的臨邊嘛距離比較近深度又深 對項目西側的這個車庫還有四個樓座呢都有較大的影響 而且呢影響的是地基承載力 這樣在這種情況下呢我們與業主 和設計院多次溝通 在保障結構安全的情況下 把車庫外擴一塊四個樓 同時要下臥 保障整個樓體的安全性 而且下臥這一塊做了架空層 同時也不增加 它不使用也不增加建築面積 這塊費用是根據我們當時合同的約定 另行計算 經過測算的這個費用也500多萬 左邊這張圖就是我們竣工以後 地鐵還在施工的一張圖 它有一個重大範圍的變更 就是紅線外增加了施工內容 一個是當時在談判的時候 我們的界面是以紅線為界面 紅線內屬於是我們施工的範疇 紅線外不在我們施工範圍內 在施工過程中增加了 一個是西南門的山體道路的景觀的工程 東側一號樓有一個上山的消防道路 北側北門的人工道路的兩側加寬 還有整個瀝青路面都要翻新 因為項目要竣工了 整個小區的一個必經的市政路 在這種情況下 業主要求我們盡快的施工完畢 經過多次磋商 我們以紅線為界 見尊精佳麗的元帝耶穌 就是以山體周邊環境治理的理由 另行和我們簽訂的合同 同時實現了創收1175萬