【중국인사이트】 중국 집값 대붕괴! 3만 위안 아파트 속출, 도시가 버려지고 있다! (보도 이태연)

안녕하십니까 이태현입니다. 한때 중국에서 집은 가장 안전한 자산이자 평범한 사람들이 부를 축적할 수 있는 가장 확실한 수단으로 여겨졌습니다. 그러나 최근 중국 곳곳에서는 불과 수만 위안에 살 수 있는 주택이 잇따라 등장하고 있습니다. 과거 수십만 위안에 거래되던 집이 몇만 위안까지 떨어지는가 하면 집값보다 남아있는 주택담보대출이 더 많은 이른바 반면 일부 지역에서는 임금 수준은 낮지만 집값과 생활비가 여전히 높아 평범한 주민들이 몇 년 동안 돈을 모아도 대학금조차 마련하기 어렵다는 목소리가 나오고 있습니다. 집값이 싸다고 해서 반드시 살기 좋은 것은 아니며 집값이 비싸다고 해서 반드시 가치가 유지되는 것도 아닙니다. 오늘은 회북과 회남, 학강과 하리빈, 다칭과 방성항, 황야산 등 중국 각 지역 주민들의 경험을 통해 중국 부동산 시장의 현실을 살펴보겠습니다. 지금 회북에서 집을 사려는 사람이라면 실거주가 꼭 필요한 경우가 아니라면 아무리 싸도 손대지 않는 것이 좋습니다. 지금 집을 사면 대부분 사고 나서 후회하게 될 겁니다. 지금 같은 시장 상황에서는 시중에 나온 집의 80%는 해가 갈수록 더 싸질 가능성이 큽니다. 유동성이 떨어지는 단지는 앞으로 집값이 오를 여지가 거의 없다고 봐야 합니다. 또 다른 블로그는 안일성 회남씨의 집을 구입했다고 말했습니다. 그가 구입한 집 주변에는 마트와 쇼핑몰, 병원 등 기본적인 생활, 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있었다고 합니다. 집값이 저렴한 것은 물론 일상생활에 필요한 시설도 부족하지 않았다는 설명입니다. 총 10만 육란으로 신 일선 도시 중심가에 4집을 마련했습니다. 반듯한 구조에 남북으로 통풍이 잘 되고 넓은 발코니까지 있습니다. 계산해보니 1제곱미터당 가격이 2,500위안도 채 되지 않았습니다. 댓글과 DM으로 어떻게 10만 위원짜리 집을 찾았냐는 질문이 쏟아졌습니다. 오늘은 제가 실제로 집을 구입한 경험을 공유해보겠습니다. 입지가 뛰어나고 매매가도 저렴한 1980년대 관사 아파트의 경우 이런 오래된 집들은 인터넷에 매물로 올라오지 않는 경우가 많아 직접 발품을 팔아야 합니다. 게다가 오래된 단지는 미로처럼 워낙 넓어서 아예 정문조차 없는 곳도 있습니다. 여성이라면 무엇보다 안전이 중요하니 노인이 많이 살고 세입자가 적으며 단지 규모가 크지 않은 곳을 우선적으로 찾는 것이 좋습니다. 이런 곳은 이웃끼리 서로 잘 알고 지내고 조용해서 문제도 적습니다. 이 블로그는 현재 살고 있는 집을 찾기 전 가격이 더 저렴한 다른 주택도 둘러본 적이 있다고 말했습니다. 해당 아파트 단지에는 주민들을 위한 식당까지 마련돼 있어 처음에는 상당히 마음이 끌렸다고 합니다. 그러나 어느 날 밤 집을 확인하러 갔을 때 단지 전체가 칠흑같이 어두웠고 가로등 하나 켜져 있지 않았다고 말했습니다. 그녀는 너무 무서운 나머지 곧바로 뒤돌아 달아났으며 결국 가격이 저렴했음에도 그 집을 포기할 수밖에 없었다고 설명했습니다. 비쌌을 때는 30만 위안을 준다고 해도 팔지 않았습니다. 그런데 지난해에는 3만 위안에 팔았습니다. 이곳은 대부분 민간개발업체가 지은 아파트이고 재개발 이주용 아파트는 많지 않습니다. 10년도 채 지나지 않아 사람은 줄고 집은 늘어나면서 집값이 크게 떨어졌습니다. 꼭대기층은 1만 위안, 5층은 1만 5천에서 2만 위안, 1층은 5만 위안 정도입니다. 학교도 있고 마트도 있고 생활하는 데 부족한 건 하나도 없습니다. 흥용강성 학강이 계속해서 사람들의 관심을 받는 이유는 특별한 지리적 위치 때문이 아니라 이른바 배춧값 아파트라고 불릴 만큼 집값이 매우 저렴하기 때문입니다. 현지에서는 3만 위안 남짓이면 55제곱미터 규모의 중고 아파트 한 채를 구입할 수 있는 일이 더 이상 새로운 이야기가 아닙니다. 학강의 집값이 이처럼 크게 떨어진 것은 우연이 아닙니다. 학강은 2012년 자원고발도시로 지정됐으며 석탄산업이 쇠퇴하면서 도시의 핵심 경제기반을 잃었습니다. 일자리가 감소하고 인구가 지속적으로 빠져나가면서 주택수요 역시 급격히 위축됐습니다. 결국 집값은 계속 하락해 이른바 배춧값 수준까지 내려왔습니다. 그러나 주목해야 할 점은 학강이라는 도시 자체가 아니라 이처럼 극단적으로 낮은 집값 현상이 경제가 비교적 발달한 지역으로도 확산되고 있다는 사실입니다. 중국의 주요 부동산 플랫폼을 살펴보면 장강 삼각주 일부 3성과 4성 도시에서도 유사한 현상이 나타나고 있습니다. 강소성과 안위성 저장성 일부 구도심과 외곽지역 노후아파트단지에서는 중고주택 가격이 지속적으로 하락하고 있습니다. 매매가가 수만 위안에 불과한 주택도 잇따라 등장하고 있습니다. 이처럼 수만 위안짜리 집이 나타나는 현상은 가볍게 웃어넘길 일이 아닙니다. 이는 하나의 시대가 막을 내리고 있다는 신호일 수 있습니다. 부동산이 국민 자산 형성의 가장 중요한 수단이자 도시 발전을 이끌던 만능 성장 엔진으로 여겨지던 시대가 끝나가고 있음을 보여주고 있습니다. 이 블로그의 집은 비록 32제곱미터에 불과하지만 합의빈 도심에 위치해 있다고 합니다. 건물 바로 아래에는 시중점 고등학교가 있고 주변 생활 편의시설도 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 집값이 좋았던 시기에는 이 집이 30만 위안이 넘는 가격에 거래될 수 있었다고 합니다. 그러나 최근 부동산중개업소에 문의한 결과 중개업소가 제시한 가격은 고작 5만 위안에 불과했습니다. 이 가격을 들은 블로그는 도저히 믿을 수 없었다고 말했습니다. 합의빈의 집값이 이 정도까지 떨어질 것이라고는 상상하지 못했다는 것입니다. 1,140만 위안을 모두 쏟아부어 꿈에 그리던 작은 집을 샀지만 막상 살아보니 평생 지워지지 않을 실수를 저지렀다는 걸 알게 됐습니다. 2022년 온가족의 전재산을 털어 집을 마련했고 180만 위안의 대출까지 떠어났습니다. 매달 주택담보대출 상한금만 7,800 위안을 내야 합니다. 친척과 친구들은 어느 정도 손실을 감수하더라도 집을 빨리 팔라고 거원했습니다. 그러나 그녀는 끝내 결정을 내리지 못했습니다. 평범한 직장인 가정은 뒤에서 경제적으로 바쳐줄 사람이 없기 때문에 어떤 일이든 쉽게 결정할 수 없다는 것입니다. 그녀는 의지할 곳 없는 평범한 사람들에게 집은 단순히 잠을 자고 머무는 공간이 아니라고 말했습니다. 집은 자신들에게 남아있는 유일한 버팀목이라고 강조했습니다. 이 블로그는 과거 오랫동안 전셋집을 전전하며 살았다고 말했습니다. 당시 가장 걱정했던 것은 분양받은 집의 공사가 중단돼 이른바 미완공 아파트가 되는 것이었습니다. 그러나 2024년에 마침내 새집을 인도받아 정식으로 입주할 수 있었습니다. 이후 아이가 태어나면서 그녀는 집에서 육아와 가사를 전담하게 됐습니다. 가정의 경제적 부담은 사실상 남편 혼자 짊어지게 됐다고 합니다. 그럼에도 부부가 함께 성실하게 노력한다면 현재의 어려움도 언젠가는 조금씩 나아질 것이라고 믿고 있다고 말했습니다. 집을 산 뒤로는 무엇 하나 마음 놓고 살 수가 없습니다. 혹시라도 대출금을 갚을 돈이 부족해질까 봐 두렵기 때문입니다. 사람들은 집을 사는 이유가 더 행복한 삶을 위해서라고 말합니다. 그런데 저는 집을 사고 난 뒤 행복이 무엇인지 도무지 느낄 수가 없습니다. 광성항의 바다전망 아파트는 1제곱미터당 가격이 5천에서 6천 위안 정도에 불과합니다. 남령보다도 절반 이상 저렴합니다. 그렇다면 당연히 불티나게 팔려야 할 것 같죠. 하지만 직접 분양사무소에 가보면 찾아오는 사람들은 대부분 외지인이고 광시 현지인은 집을 사는 경우가 거의 없습니다. 왜 그럴까요? 첫 번째, 너무 멉니다. 남령에서 주말에 하룻밤 쉬러 오려고 해도 차로 3시간이나 걸립니다. 도착하면 주말도 금세 끝나버립니다. 이런 별장은 1년에 몇 번이나 이용하겠습니까? 결국은 빈집으로 방치돼 곰팡이만 피게 됩니다. 두 번째, 생활 인프라가 부족합니다. 학교도 평범하고 병원도 평범하며 쇼핑 시설도 그저 그렇습니다. 노후를 보내려고 한다면 어르신이 아프실 때 어디로 모셔야 할까요? 아이를 키우는 젊은 부부라면 좋은 학교는 도대체 어디에 있을까요? 이 블로그는 방성항이 수영을 즐기기에 적합한 곳은 아니라고 말했습니다. 방성항은 산업항구 지역이기 때문에 해안선 대부분이 부두와 공장으로 이루어져 있다고 합니다. 많은 사람이 상상하는 햇살과 백사장, 푸른 바다가 펼쳐진 휴양지 풍경과는 상당한 거리가 있다는 것입니다. 중국의 대표적인 휴양지인 싸냐와는 완전히 다른 곳이라고 설명했습니다. 많은 사람이 방성항으로 이주하면 바다를 마주한 삶을 누릴 수 있을 것이라고 생각합니다. 그러나 실제로 살아보면 현실과 상상 사이에 적지 않은 차이가 있다는 사실을 깨닫게 된다고 말했습니다. 한 블로그는 재정착 아파트를 가급적 구입하지 않는 것이 좋다고 조언했습니다. 재정착 아파트란 개발업체나 지방당국이 토지를 수용하고 기존 건물을 철거하는 과정에서 철거 대상 주민들에게 보상 형식으로 제공하는 주택을 말합니다. 일반 분양 아파트보다 가격이 저렴한 경우가 많지만 등기와 관리, 거래 과정에서 다양한 문제가 발생할 수 있다는 지적이 나오고 있습니다. 이 블로그는 재정착 아파트를 추진하지 않는 이유 가운데 하나로 일부 주민들의 공동생활, 의식 부족을 들었습니다. 얼마 전 고객과 함께 재정착 아파트 한 채를 둘러보면서 단지의 주거 환경과 주민들의 생활 모습을 직접적으로 확인할 수 있었다고 말했습니다. 가격과 건물 구조만 살펴볼 것이 아니라 실제 주민들이 공용 공간을 어떻게 사용하는지도 반드시 확인해야 한다고 조언했습니다. 방금 있었던 작은 일 하나만 말씀드리면 무슨 뜻인지 바로 이해하실 겁니다. 엘리베이터를 타고 내리자마자 복도 입구에 물건들이 가득 쌓여 있었습니다. 복도에는 물건이 가득 쌓여 있어 거의 전체 공간을 차지하고 있었다고 합니다. 다른 주민이 지나갈 때도 발 디딜 곳이 거의 없을 정도였습니다. 이 블로그는 이런 이웃들과 매일 같은 공간에서 함께 살아야 한다면 자신은 도저히 견딜 수 없을 것 같다고 말했습니다. 주택을 구입할 때는 집 내부뿐만 아니라 복도와 엘리베이터, 계단 등 공용 공간의 관리 상태도 반드시 확인해야 한다고 강조했습니다. 한 부동산 블로그는 페북에서는 구입할수록 오히려 더 가난해질 수 있는 주택 유형이 있다고 경고했습니다. 첫 번째는 40년 토지 사용권 아파트입니다. 이런 주택은 구입 단계부터 세금 부담이 예상보다 클 수 있다고 말했습니다. 더 큰 문제는 40년 사용 기간이 끝난 뒤 사용권을 연장할 수 있는지가 법적으로 명확하지 않다는 점이라고 지적했습니다. 그는 괜히 잔소리하는 것이 아니라 주택 구매자들을 위해 하는 말이라고 강조했습니다. 두 번째는 등기증이 없는 재정착 아파트입니다. 이런 집을 구매하면 거주하는 동안에도 마음이 편하지 않을 수 있다고 말했습니다. 또한 등기증이 없기 때문에 은행 대출을 이용하기 어려워 매입 대금을 전액 현금으로 지급해야 하는 경우가 많습니다. 등기증조차 없는 집을 전액 현금으로 구입할 사람이 얼마나 되겠느냐고 반문했습니다. 한 부동산 종사자는 집을 구입한 뒤 구애하는 사람이 매우 많다고 말했습니다. 중고주택 관련 일을 시작한 이후 더 많은 집주인을 만나게 됐고 그만큼 집을 산 뒤 구애하는 사람도 많이 봤다고 합니다. 누군가는 속아서 집을 샀고 또 다른 사람은 충분히 알아보지 않은 채 구입한 뒤 구애했습니다. 새 집과 중고주택 가운데 어느 쪽을 선택해야 하느냐는 질문에는 원칙적으로 중고주택보다 새 집을 사는 것이 좋다고 조언했습니다. 가능하다면 새로 지어진 아파트 단지를 우선적으로 고려해야 한다는 것입니다. 오래된 아파트는 오래된 휴대전화와 같다고 설명했습니다. 시간이 지날수록 작동이 느려지고 사용하는 과정에서 답답함이 커질 수 있다는 것입니다. 주택 역시 시간이 지날수록 건물이 낡고 수도관이 파손되며 전기 배선이 노후화되고 전반적인 품질이 떨어집니다. 결국 집의 가치도 함께 하락할 가능성이 큽니다. 따라서 입지가 좋은 새 아파트를 우선적으로 고려하는 것이 좋다고 조언했습니다. 한 블로그는 자신이 상압산시 참산구에서 20년 넘게 살아왔다고 밝혔습니다. 그녀가 보기에 상압산은 주민들의 소득 수준이 비교적 낮은 도시입니다. 그러나 임금이 낮다고 해서 물가까지 저렴한 것은 아니라고 말했습니다. 실제 생활비와 주택가격을 고려하면 평범한 주민들의 경제적 부담이 결코 가볍지 않다는 것입니다. 고기구이도 수십 위안이면 두 사람이 배불리 먹을 수 있습니다. 목욕탕은 10에서 20위안이면 이용할 수 있고 조격과 마사지까지 받아도 100위안 정도면 됩니다. 마사지도 정말 시원하게 잘해줍니다. 제1백화점 거리에서 8백화점 거리까지는 어떻게 걸어도 길을 잃을 일이 없습니다. 제1백화점과 송강 쇼핑몰에는 브랜드 의류와 먹거리도 제법 다양하게 갖춰져 있습니다. 운동을 하고 싶다면 가까운 산에 올라가면 됩니다. 멀리까지 갈 필요도 없습니다. 저는 상해에서 2020년에 300만 위안의 집을 샀고 계약금으로 80만 위안을 냈습니다. 대출은 220만 위안, 여기에 인테리어 비용까지 합치면 총 350만 위안 정도가 들었습니다. 5년 동안 주택담보대출도 40만 위안이나 갚았습니다. 그런데 지금 이 집을 팔면 얼마를 받을 수 있는지 아십니까? 200만 위안입니다. 팔지 않으면 앞으로도 25년 동안 계속 은행을 위해 일해야 합니다. 그렇다고 집을 팔아도 집값으로는 남은 대출금조차 다 갚을 수 없습니다. 5년 동안 대출을 갚은 돈은 사실상 허사가 되고 거기에 수십만 위안까지 손해를 보게 됩니다. 이게 어디 집을 산 거라고 할 수 있겠습니까? 오늘 살펴본 사례들은 중국 부동산 시장이 하나의 모습으로 설명되기 어렵다는 점을 보여주고 있습니다. 일부 지역에서는 과거 수십만 위안에 거래되던 집이 몇만 위안까지 하락하고 있습니다. 학교와 마트, 병원 등 생활 인프라가 갖춰져 있어도 인구가 줄고 일자리가 사라지면 집값은 계속 떨어질 수 있습니다. 반대로 임금 수준이 낮은 지역에서도 주택 가격과 생활비가 주민들의 소득에 비해 여전히 높아 내 집 마련이 쉽지 않은 경우도 있습니다. 또한 집값이 저렴하다는 이유만으로 주택을 구입했다가 교통과 의료, 교육, 건물관리, 등기 문제 등으로 후회하는 사례도 적지 않습니다. 집은 단순히 가격만으로 평가할 수 있는 상품이 아닙니다. 일자리와 인구, 교통과 의료, 교육과 생활환경, 그리고 실제 거주 가능성까지 함께 살펴봐야 합니다. 무엇보다 과도한 대출을 떠안은 채 집을 구입할 경우 집이 삶의 안식처가 아니라 평생 감당해야 할 부담이 될 수 있습니다. 한때 중국 경제성장의 가장 강력한 엔진으로 불렸던 부동산 시장은 이제 지역과 계층에 따라 전혀 다른 분위기의 모습을 드러내고 있습니다. 수만 위안짜리 집의 등장은 단순히 집값이 싸졌다는 의미가 아닐 수 있습니다. 그 도시에서 일자리와 인구, 그리고 미래에 대한 기대가 함께 사라지고 있다는 신호일 가능성도 있습니다. 중국 부동산 시장의 변화가 앞으로 주민들의 삶과 지역 경제에 어떤 영향을 미칠지 계속 지켜볼 필요가 있겠습니다. 오늘 영상은 여기까지입니다. 시청해 주셔서 감사합니다.