獨家文昭：中外房地產稅的那些坑，你都清楚嗎？這稅該繳嗎？

大家好 今天我們來聊聊房地產稅的話題 在英語國家有一句諺語 相信朋友們都很熟悉 說的是人生有兩件事情是避免不了的 一是死亡 二是納稅 房地產稅是多數國家所徵收的稅種 是所謂直接稅之一 直接向所有者徵收 不能轉嫁給別人 房地產稅在北美一般簡稱爲地稅 是北美華人討論最多的公共政策之一 但是在中國 這個房地產稅醞釀了很久 多次呼之欲出 但是也沒出 也不是絕對沒出 在一些地方有試點 但是一直沒有在全國範圍內廣泛徵收 那今天我們就把中外的房地產稅合在一起來聊一聊 看看這個稅是不是真的徵得天經地義 在中國徵收房地產稅的提議其實從2010年代起就一直存在 也就是2009年開始的那個4萬億刺激經濟政策 實施以來中國進入了基建框模時代 中國大城市的房價也開始飆漲 2009年這一年 中國的大中城市房價 比頭一年就同比上漲了25% 是冠絕世界 從那之後一直不斷有人提出中國應該徵收房地產稅 但是這個提議的目的一直在變化 最後沒有全面開徵的原因也一直在變化 在大約10年的時間裏 提出徵收房地產稅的人 他們的目的是要增加物業持有環節的成本 就打擊投機和囤積房源這類行爲 目的是要抑制中國過熱的房地產市場 直接目的還不是增加政府的財政收入 那麼抵制的力量來自於哪 從而也就很清楚了 那當然就是手裏囤有最多房源的那批人嘛 那這些人除了職業炒房者還有企業之外 職業炒房者在中國最有名的就是溫州炒房團 除了他們之外 其實最大的灰色群體就是官員 自從習近平2013年開展反腐運動以來 中國就多了一串流行語 叫做房叔 房嬸 房姐 統稱房氏家族 就是指那些不查不知道 一查發現在大城市擁有大量房產的人 這些人一般是基層官員 平時不顯身漏水 你還和他以什麼叔嬸姐相稱 但是一查才發現他們是擁有鉅額灰色財產的人 比如在2014年 官媒中心網就登出了這麼一位房叔 60歲左右 被查出在上海擁有132套住房 這位房叔曾經做過村支書 在被銀行查封之前 他用這些房產向銀行抵押了7000多萬元 還有云南省第一人民醫院院長 王天朝這麼一位老兄 被查出從2005年到2014年這10年期間 他受賄的財產當中就包括有100餘套房產 還有100個停車位 還有2013年 廣東一位警察被查出擁有房產192套 普通市民需要奮鬥幾十年 才能在大城市擁有一套安身立命的住房 可是這些芝麻綠豆大的官 憑藉手中的權力 動輒擁有幾十套上百套房產 這是引爆民怨的一個重要領域 如果說連這些芝麻綠豆大的官 手裏都有大量來源不明的房產 那麼請問高級官員呢 那當然高級官員持有財產的方式更加隱祕 多數是通過代理人持有的 但是官員這個群體所擁有的房產 佔到了市場存量的多少呢 沒有公開透明的調查 但估計是一個相當驚人的比例 那麼一旦需要爲房子每年繳稅之後 對於物業代持人來講 就會有成本支出了 那對於那些手裏動輒有幾十套 上百套房子的官員來講 就不太容易找到代持人了 這就是他們需要面對的 一個非常麻煩的問題 如果大量拋售這些房產 又容易露出腐敗的馬腳 房產是大筆資金的替代物 是存放資金的蓄水池 大量拋房之後 這些鉅額現金如何處置 不引人注意 又成了一個很麻煩的問題 所以可以想見 這些官員是抵制房地產稅實施的 一個相當強大的阻力 這是和中國官員財產不公開 這個現實掛鉤在一起的 當然這些灰色群體 爲了避稅大量拋售房產 也會擾動房價 對於開發商 對於銀行 還有那些期待房價永遠上漲的 有產者來講 都是不願意看到的 所以這些原因都造成了 中國房地產稅一試點 就試點了十幾年 一直都沒有能夠推開 中國的房地產稅試點 是選了兩個大城市 上海和重慶 從2011年就開始了 也就是在東部和西部 各選了一個 人口千萬級規模的大城市 來試點房地產稅 重慶的試點方案非常簡單直接 只針對高價公寓 和價格昂貴的獨棟別墅 在中國獨棟別墅 北美叫做detached house 所以就完全避開了 被灰色群體 大量囤積的那種房源 在重慶徵稅的這部分住宅 它只佔全部住房供給的 很小一部分 所以重慶試點模式 對於抑制炒作平衡供需 基本上沒有任何作用 上海模式要務實一點 也是後來要在更大範圍內 推廣的模式 就是制定一個免徵稅的面積 家庭人均是60平方米 而且是隻針對當地市民第二套 以及以上的住房來徵稅的 稅率是超出了 免徵面積之上價值的 0.4%到0.6% 這種徵稅方式 有賴於建立健全的社會徵信體系 人們得誠實的申報財產 而且從多個渠道都可以查實 那這個徵信體系的建設 又是政府的工作 等於讓官員 自己來監督自己的財產 所以這又是一個鬼打牆 沒有辦法解決的問題 因此事實上 上海模式也是推廣不了的 房地產市場這個東西 具有高度地方化的色彩 不是有一個說法嗎 說房地產業的三條黃金法則 就是location 和location 就是看地點 中國房地產業 雖然是一個高度扭曲的產業 但是也具有一般特徵 所以一旦房地產稅 在全國範圍內開徵 它一定是地區差異化很大的 中國最接近 全面推出房地產稅的時候 是在2021年 那一年 全國人大常委會授權國務院 在除了上海和重慶之外 更多的地方 搞房地產稅的試點 基本原則就是中央政府 只規定一個最基本的框架 然後充分授權地方 因地施策 一城一策 在2023年9月份 全國第14屆人大常委會的 立法會議上 會前盛傳 這次會議會通過一個 房地產稅的徵收立法綱要 但是沒有任何消息 啥也沒有發生 就銷聲匿跡了 這一銷聲匿跡 就一直到今天沒有下文 原因是從2022年開始 大型房地產開發商逐個爆雷 從恒大碧桂園到萬科 這段時間 中國也是失業率飆升 市民階層的收入下降 所以這個時候 不推出徵收房地產稅的理由 也變化了 以前是那些房叔房嬸們怕曝光 現在是擔心 一旦房地產稅上路 就會進一步打壓房價 那麼中國房地產業 全行業的爆雷 就無可避免了 儘管說現在政府非常缺錢 這個賣地也賣不動了 地方政府更加捉襟見肘 大夥都盯着存量房產 這個金飯碗 不用也眼饞得很 但是由於害怕 搞到整個房地產業爆雷 地方政府也只好忍着 這是目前中國房地產稅 被凍結的狀況 那上面說的是 中國這十多年來 房地產稅開徵幾次預阻 原因主要是來自於 當局自己的考量 中共真的要想徵的時候 是沒人能夠攔得住它的 但是也確實社會上 一直有反對意見 儘管反對力量比較弱小 中共想踢開它的時候 隨時都可以踢開 但是反對的這一方 講的是道理 一直也有很穩定的支持者 理由就是中國這個地方 確實不存在 徵收房地產稅的法理依據 前面說了 房地產稅是一種直接稅 直接稅是直接向所有者徵收的 所以房地產稅的法理依據 其實就是房屋的產權 而在中國是啥 是土地國有制 購房者 你只是購買了 房屋70年的使用權 如果你買的是二手房 還不到70年 其實大家都不擁有完整的產權 就不可能成爲納稅主體 建房用的土地 也不是開發商向私人購買的 是向地方政府購買的 所謂購買土地的買地的錢 正式名稱也不叫買地 叫做土地使用權出讓金 這部分使用費 其實開發商已經算到房價裏面 轉移給購房者了 這個出讓金 在中國房價當中所佔的比例 按照行業內人士的估計 是高達30%到50% 這相當於什麼 相當於購房者 已經向政府預付了一大筆租金了 在這種情況下 還要在房屋持有的期間內 去徵收房地產稅 那就是重複徵稅了 本身也是相當不合理的 上面是介紹中國房地產稅 這10年來的起伏爭議 以及爲什麼一直沒有廣泛開徵 說到中國以外 情況就要簡單多了 只要是承認土地私有權的國家 就避開了前面所有的坑 在開發商建房這個環節 通常他們只需要向政府 繳納一次性的土地交易稅 大多數時候 這個錢是買家出的 有的時候是買賣雙方分擔 這個土地交易稅的稅率 最高的情況下 也就是佔交易價格的2%左右 然後再繳納一個產權變更的登記稅 買地環節的繳稅 也就是如此而已 開發商在建設之前的成本 在美歐日澳這些國家 它主要不體現在稅收上 主要體現在行政程序上 就是你得通過住宅項目的環境審批 還有市政規劃 有的時候得把土地的用途 由農業用地 工業用地變成住宅用地 這個行政程序往往耗費時日 拖個幾年是家常便飯 如果開發商是借錢買地的 就會有融資成本 這是在發達國家建房之前成本的體現 而購房者買房之後 在持有環節交的稅 就是老百姓一般講的地稅了 交稅的原則 是按照政府對房價的評估 每年繳納 在北美大城市 一般繳納的地稅 是房產評估價格的1%以內 每年都要交 有些小城市地稅稅率高一點 一般也不超過2% 少數財政緊張的小城市 能夠高到4% 比如在多倫多市 地稅的實際中位數 大約當下是房產政府評估價的0.61% 不到1% 北美的情況是 越是大城市地稅稅率偏低 小城市就偏高 原因是小城市市政收入來源單一 它沒有那麼多商業 市政府主要就是靠地稅來撿羊毛 而且小城市人口也少 房子的數量沒有大城市多 稅基也不夠深厚 所以在小城市地稅稅率就會高一些 這就是我和咱們許多觀衆朋友 每年都會交的稅 那麼問題就來了 在歐美日澳這些國家 是不是地稅就徵收的合理 糾正一個問題 有朋友說 澳大利亞的自住房是不用交地稅的 我查了一下這個說法是不對的 北美的這種property tax 我們叫做地稅 澳大利亞也是有的 叫做市政稅 council rates 澳大利亞的land tax 中文直譯也叫地稅 是針對投資房徵收的 那這個稅自住房是不用交的 今年年初 伊隆馬斯克提出了一個問題 就是如果美國人每年都要爲自己的房子 向政府交錢 那請問誰纔是房子的主人 是我還是政府 交的這個錢 請問到底是稅還是地租 就提出了這樣的問題 在北美 如果你長期不交地稅 通常會面臨4個 逐步升級的法律步驟 首先你會收到政府的欠稅通知 要求你補稅 而且還要繳納欠稅的罰款 也就是你欠稅的這部分 會被處以一個 比市場利率水平要高的利息 如果你還不繳錢的話 就會進入第二個步驟 你會被納入催收名單 社會信用分數會被大大扣減 你要辦很多事情都會很麻煩 如果你頭比較鐵 還不繳錢 還在硬扛 那麼就會進入第三步 你對房子的處置權就會被凍結 你想出租想轉讓就不行了 如果你繼續投鐵死扛到底 那麼就會進入第4個步驟 你對房屋的產權都會被凍結 房產會被政府指定的資產清理機構扣押 直至最後被拍賣 當然99.99%的人 都不會走完這4個步驟 通常經歷前一兩個步驟 你就得趕緊把房子賣了 繳清欠稅 但是有這樣的步驟 確實讓人感到很迷惑 你到底是不是這個房子的主人 政府有一套工具可以收拾你 看起來他纔像是主人 房地產稅和所得稅 資本利得稅 這些稅種的徵收邏輯是不一樣的 那些稅是根據你的所得來徵稅 你賺的多就交的多 賺的少就交的少 甚至你收入還沒有實現的時候 也不用交稅 比如你在投資賬戶上的股票債券 它沒有賣出變現的時候 雖然有賬面的浮盈 就是賬面上的增值 但是它沒有變現了 你也是不用交稅的 而房地產稅就不一樣了 是房子擺在那就要交稅 哪怕你房子是自住的 不給你帶來一分錢的收益 你也得交稅 而且是固定每年交 從這個性質上來講 房地產稅確實是更像地租 政府在向你收租 所以有的經濟學家乾脆也不裝了 就大大方方的承認 這個房地產稅 其實就是地租的國有化 那麼接下來 更嚴重的問題就來了 既然房地產稅 是地租的國有化 那請問誰是地主呢 那很自然 政府就是大地主 我們都成了租客 如果不給政府交地租 它就有一套辦法來收拾我們 那這樣看起來歸根到底 土地和房子還是歸政府的 我們並不是真正的主人 而這就是伊隆馬斯克提出的問題 似乎在歐美 也是變相實現了土地國有 當然要這麼說 也容易產生誤導 好像歐美日澳政府和中共 是天下烏鴉一般黑了 當然事實上也不是那麼簡單 在歐美日澳 政府對土地和土地上的房屋 準確的說 是有一定的處置權 但是這個處置權是受限制的 受到一系列法律的約束 不像中共政府說 要爭你的地 他就拿走 反正土地也是歸國有的 說要拆哪就拆哪 那麼強橫 歐美日澳的政府是做不到的 雖然說政府通過地稅 地租國有化的這種方式 對土地和房子 能有一定的收益權 但是這個收益權 也是很有限的 他沒有辦法 像中共的地方政府那樣 直接賣地 所以在歐美日澳 實質上是政府和私人 分享了土地和房屋的產權 但歸根結底 還是政府那邊強一些 所以一種比較客觀的描述 是房地產稅這個東西 是對私有產權compromise了 是損害了私有產權的完整性 對私有產權的完整性 構成了威脅 那當然私有產權 是自由社會的根基 對這個東西有威脅 也就是動搖了 整個體制的根基 所以伊隆馬斯克提出的擔心 也是有道理的 其實美國從殖民時代早期起 就有徵收財產稅的傳統了 早期徵稅的對象 既有土地也包括牲畜 之所以對房地產稅 這個東西有所偏好 是由於政府的特性所決定的 它來源比較穩定 就是你這個房子土地擺在那 政府規定一個稅率 它就可以躺着每年收錢了 政府的收入比較穩定 它編制預算就比較容易 所以政府就對財產稅 特別是地產稅比較偏好 美國房地產稅實際上普遍實施 是在20世紀上半葉 是在經歷了大蕭條之後 大蕭條期間 地方政府對財政的穩定性要求 大大增加了 所以也就更加偏好房地產稅了 同時20世紀整個的趨勢 是政府擴權 政府要辦普及教育 還要辦各種公共服務 所以市一級的財政 對房地產稅的依賴度 就步步上升 在北美中小學公立教育的開支 有40%到60% 都是來源於地稅 接下來就是市政管理的開支 也很依賴地稅 市政管理這一部分 大城市佔比最高的 就是警察部門開支 接下來就是消防和衛生 再接下來就是什麼道路維護 還有市政設施的運作 公立圖書館 公園和溜冰場這一類設施 他們的開支也很依賴於地稅 在多倫多和紐約 這樣的北美大城市 市財政收入的來源比較多元化 比如2023年 多倫多市財政預算收入當中 地稅是佔到了42%左右 紐約還稍微高一點 佔到了44% 雖然都沒有過半 但是地稅都是市財政收入裏 最大的單一來源 如果要維護私人產權的完整性 請問地稅應該取消嗎 伊隆馬斯克是主張取消 其實從現實角度來講 很難完全取消 而且從付出得到的原則來看 市政府也不是啥事都沒幹 人家還是幹了很多重要的事的 像提供治安 還有提供良好的道路 衛生等等這些方面的服務 得把這些事做了 這裏的土地價值才能升值 老百姓也才能夠安居樂業 經濟才能繁榮 所以老百姓交財產稅 維護公共服務的品質 也是有合理性的 而且當代會計的分類 一般是把住房視爲投資品 不是消費品 所以房地產稅 就兼有租金 和對投資品課稅的雙重角色 這裏我們就得必須搞清楚 現實世界 往往比我們頭腦當中的那些概念 什麼產權私有公有 比這些概念要複雜多變的多 現實當中很多事情 我們確實也不能夠 簡單的貼標籤來分類 比如地稅這個東西 你就不好簡單的貼標籤 這也是生活常識的一部分 所以理想的情況下 地稅是應該儘量減少 而不是完全取消 得在維護私人產權的完整性 和維持一定品質的公共服務之間 去找一個平衡點 這也是通常處事的一般方式 減少地稅最直接的來講 就要減少中小學公共教育的投入 也要減少公共服務 減少投入以後 這些事怎麼辦呢 像馬斯克這樣的人 就是主張 像中小學教育 都應該由私人來經營 與其政府壟斷 這個錢花的效率不一定高 就不如政府制定標準 以監管考覈的方式 來督導教育業 對於一些低收入家庭 你讓他自己上私立學校 交不起錢怎麼辦 政府就給他退稅 以及補足學費差額的部分 來解決教育問題 總之只要你想省錢 公共教育投入這一部分 也是可以省的 對於中國人來講 一聽說減少教育投入 那就是十惡不赦 這確實是國情問題 中國的現實是 公共教育投入一直不足 在美國 人們要關注的問題是 減少了公共教育投入以後 會不會拉低人口文化素質 現在的爭議在於 美國的公共教育 是花了很多錢 但是嚴重質疑被浪費了 學生的學業沒有搞上去 太多的資源被投入到了 搞什麼性別覺醒 還有多元平等 這類左派議題 這就導致許多保守派家長 非常不滿 我們交了錢 這些傢伙糟蹋我們的錢 還給我們的孩子灌迷魂湯 家長還無權干預 這就不是產權被compromise的問題 是啥權都被compromise了 於是一些比較激進的保守人士 就提出了乾脆取消地稅的建議 就等於給左派斷糧道 還有一個問題就是 環境衛生和公共交通這類服務 是不是可以不由市政府來辦 由私人經營就可以了 這當然也是降低市政開銷的 一個重要領域 市政開銷降下來了 地稅也可以降下來 要知道紐約市地鐵 在它創建的最初幾十年 就是私人經營的 而且還成功地保持了低廉的票價 還實現了盈利 也是從大蕭條以後 1932年起 紐約市地鐵才一步步 由市政府來經營的 直到1968年 整個紐約市地鐵網絡 才完全由市政府接管的 所以公共交通由私人來經營 也不是沒有先例 而且還有成功的先例 關於紐約市地鐵 又是一個非常有意思的話題 我們以後找機會來細說 不知道大家對地稅這個東西 是怎麼個看法 也歡迎大家留言討論 今天這個話題 我們就聊到這 謝謝大家 咱們下回接着再聊