【REITs包租攻略】躺著收租の財富密碼 REITs迎來上市三週年

好,大家晚上好,歡迎來到九算教育,讓理財變得更簡單 今天的話呢,我們來講一節基金市場觀察的專題課 我們課程的主題是公募REITs上市三週年 那麼好,我們來看一下課程安排 這期課的話,我們會講三個部分的內容 第一部分是REITs迎來上市三週年 第二部分是全球REITs的發展概況 第三部分是REITs的投資價值分析 首先我們來看第一部分 REITs迎來上市三週年 在6月21號 東方財富網轉載了一篇 關於上海證券報的一篇文章 這個文章的主題叫首批公募REITs迎來上市三週年 REITs的市場步入擴容提製新階段 我們知道2021年6月21號 國內首批9支公募REITs在湖深兩大教育所上市 那麼到今年,2024年的6月21號也就是上週的話 那麼剛好是滿三週年的這麼一個情況 那麼三年的時間,我們可以看到通過將具有持續穩定收益的不動產 轉化爲可上市交易的資產知識證券 那麼公募REITs爲盤活龐大的存量資產 開闢了一條新的出路 那麼在爲投資者提供更多的投資機會和資產配置的工具的同時 也進一步有力的支持和服務了國家的這個戰略 助力中國經濟轉型升級 那有的學員的這個地方可能會提出一個問題 我們知道REITs是一個投資工具 怎麼跟國家戰略經濟轉型升級還扯上關係了呢 這個我們需要了解一下REITs這個產品它的一個特點 首先我們要清楚這是一張REITs的運作示意圖 REITs很顯然的是一個舶來品,你看它這個英文的縮寫嘛對不對 REITs翻譯過來翻譯成中文的意思是什麼呢 是不動產信託投資基金 首先它是什麼 它是基金 其次它投資的是什麼,它投資的是不動產 也就是我們現在看到圖當中左右兩個大圈它表達的含義 首先看左邊 左邊呢它是什麼 它表明它是一個基金的運作方式 投資者把錢投資到REITs當中去 以基金份額的形式購買REITs對吧 然後REITs賺錢了以後呢它會什麼分給這個基金投資人 所以它是一個利益共享風險共擔的基金的這種運作模式 那麼好了 當投資者把錢買了REITs以後 那麼這個REITs的錢會投向哪裏呢 它不買股票也不買債券 它投向哪 它投向不動產 所以呢叫不動產信託投資基金對吧 那這個不動產包括什麼呢 我們傳統意義上的不動產大家認爲是什麼就是房地產對吧 實際上的這個範圍更加寬泛 你比如說包括園區這個園區包括 產業園物流園對吧 等等這都是什麼 不動產 還有包括那像高速公路 你看高速公路能挪嗎不能挪不能挪投資屬於不動產 那麼拿這個錢呢就去投資這個不動產 那麼這些不動產都有個共同的特點 它有比較良好的現金流比如說你投資一個園區 那麼這個園區 它這個辦公出租或者是車位出租 它就會有很好的什麼現金流進來對不對 有租金的這個收益 那高速公路的就更不用說了 過路費啊過橋費啊 那是很好的現金流入對吧 那麼把這個現金流呢 刨除了經營的費用以後 絕大部分的這個利潤 90%以上幹嘛 需要分給這個投資人 這就是瑞士的運作模式 所以瑞士呢它本質上是基金 但是它投向的是不動產 然後呢有很好的現金流分給投資人 並且呢 它可以什麼呀 上市進行交易 像股票一樣的進行買賣 100分100分的可以進行買賣 所以呢這樣的一個產品的話呢 在整個國家的轉型升級經濟的轉型升級過程中 它起了一個非常重要的作用 我們可以看啊 在2021年的3月份 就是在2021年6月份推出來之前 2021年的3月份的話呢 當時有篇文章叫重磅 基礎設施瑞士列入十四五規劃 講的是什麼就是 十四五規劃那麼它的 包含的內容是 這個國民經濟和社會發展第14個五年規劃 和2035年遠景目標綱要 那麼在這個十四五規劃當中的話呢 就闡述了叫拓展投資空間的教學當中呢 就明確的提出 要推動基礎設施領域不動產投資信託基金 就是瑞士的健康發展 有效的去盤活存量資產 形成存量資產和新增投資的良性循環 大家知道呢 這個我們叫什麼 我們外號中國的外號叫什麼 叫基建狂魔對吧 就我們有大量的基礎建設 有大量的不動產 但是呢我們需要什麼呀 把它盤活使它有效的什麼運轉起來 並且在十四五期間 在2035年遠景規劃期間 我們還要不斷的去新建更多的新的基建 對吧那這些項目什麼 它都需要資金對不對 那這個資金怎麼來 那就需要通過瑞士這種方式 來使它什麼呀 形成一個良好的投融資的這樣的一個循環 所以呢這個瑞士呢 它標誌着基礎設施什麼 已經成爲了提升投資效率 促進投資合理增長的重要手段 那因此呢這個 我們說這個產品這個工具啊一推出來 那麼就得到市場上一個熱烈的追捧 我們來看啊 在2021年的5月27號 當時呢瑞士呢在發行的過程當中 募集資金嘛對吧 那麼公募瑞士徹底火了 募集314億元 平均有效認購超7倍 一日授慶無懸念什麼意思 就是第一批認購的時候啊 9只瑞士 一共要募集多少錢呢 募集314億 可是第一天什麼呀 我們看啊就2000多億資金撲進來了 7倍以上的這個認購 一天什麼呀就賣完了 對吧這就是當時瑞士在 2021年6月份一推出來的時候 一個火爆的這個局面 那麼好了 那這麼多人去追捧這個瑞士 那它是不是能給投資人帶來合理的收益呢 我們來看一下啊 這個呢是2022年的6月21號 就是剛剛過完一整年嘛 它是2021年的6月21號上市的嘛 到2022年的6月21號 當時呢我們在課程當中做了一個統計對吧 那我們可以看一下 首批瑞士一週年的時候 這9只瑞士啊 它的平均漲幅達到20.21% 9只裏面有8只都是上漲的 有1只是跌了不到3個點 那麼在8只上漲的過程當中 漲的最多的這個富國首創水務的話呢 漲了36.72% 第二名的這個鹽田港漲了34.7% 那剩下還有百分之十幾百分之二十多 平均漲幅在20%以上 那麼20%收益多不多呢 要跟同期的市場去比 在這個瑞士剛剛上市的一週年啊 就是從2021年的6月份到20206月份的 市場是一個震盪調整的過程 那麼當時呢創業板指呢跌了16% 互聯三百呢跌了15% 偏股的混合型基金呢跌了10% 普通的股票型基金呢跌了10% 那包括上證指數中證額外都跌了5% 6%這樣的點位 那我們可以看到的是什麼 這個瑞士呢在上市第一年的時候 那麼它的收益是什麼呀 啊就是遠超同期的股票及基金指數 基金指數的表現 不過呢這種情況呢 它沒能夠一直持續 呃大約在一年三個月左右的時候 那麼它的市場呢開始下跌 我們知道呃它是2021年6月份上市的 一上市呢遭爆炒 那長得非常好 我們可以看這張圖啊 這裏面這根深藍色的曲線是什麼 是中正瑞士的這個指數走勢圖 而這個灰顏色的線呢 是瑞士當時的換手率 那麼大家可以看啊 2021年的時候 那麼瑞士的換手率非常高 就說明很多人什麼呀 啊很多資金撲向了這個市場 所以呢瑞士呢一開始呢被炒得很高 那即便到2022年的啊這個 9月份10月份的時候 仍舊呢還是什麼呀 這個有很好的這樣一個收益 因爲那個時候呢啊保租房瑞士上市了 啊那麼當時的話呢這個一上市啊那個 上市第一天啊直接漲30% 所以呢市場的熱度也可以 不過我們都知道呢在2022年的時候 那是什麼呀 然後10月份的時候那是新冠疫情什麼呀 呃最糟糕的這個階段對吧 那麼隨着疫情的這種發展的話 那麼很多的比如說像產業園呢 啊像高速公路啊都受到很大的影響 產業園你想想那很多公司花高價 租了這個辦公園區 結果封城 呃員工不能去大家都在家待著 那你說這個對於公司的影響非常大 所以很多的公司後來他就不續租了 對吧那你不去租瑞士 他就沒有現金流了對不對 高速公路也是這樣的 動不動一封城 那高速公路他根本就沒有車跑 所以呢高速公路的這個現金流的話也出現問題了 那麼導致整個2022年的就是第四季度 包括整個2023年啊 那麼瑞士的跌幅非常的大 啊超出了很多人對於瑞士的一個認知 對吧那麼在這個過程當中的話呢 監管層的話呢也提出了像 FOF基金呢他可以投資瑞士 那在今年年初我們看瑞士是什麼呀 來了一個開門紅 對吧在經過長期下跌以後啊 那他是超跌反彈的這麼一個態勢 並且呢在目前的這種情況下呢 由於資產荒 啊股票不賺錢房子不賺錢等等對吧 在這種情況下呢 哎由於資產荒而瑞士呢有很好的什麼呀 這個分紅他是一個高股息策略的這麼一個投資品 所以呢再次受到什麼資金的追捧 我們可以看一下啊 那麼在瑞士呢他的一個 今年以來的表現啊就從今年的 1月1號以來的表現我們可以看一下 那麼全體的瑞士呢 從第一批9只上市啊 到目前來說就我們講課的當下的話呢 已經有38只什麼呀上市了 那麼38只瑞士上市的過程當中呢 我們可以看到今年以來的平均收益是8.37% 這個收益呢其實比呼聲300要好 呼聲300的平均收益是2.83% 比中正500的-4.94呢也要好 但是呢略低於中正紅利指數 大家都知道呢從去年年底到今年的上半年的話呢 基本上紅利風格他是佔優的 什麼叫紅利風格佔優 就是高股息的資產是資金比較追捧的 收益率比較好的 對吧瑞士呢其實他也符合這個特點 因爲瑞士他的分紅很多啊 他90%的那個可分配金額都要分呢 所以呢哎我們說這是很多資金去購買瑞士 導致瑞士上漲的一個很重要的原因 那麼瑞士的平均收益是8.37% 但是呢也有部分的項目呢 他的收益是超過中正紅利指數的 啊你比如說這個清潔能源漲了12.03% 比中正紅利指數要收益要好 生態環保漲了13.85% 包括呢寶珠房 那麼他的這個今年以來的收益達到13.37% 這些收益什麼呀都是跑贏中正紅利指數的 對吧那這就是我們看到了什麼 公募市場他的一個表現 那麼好了 那我們如果把時間拉長的話 從2021年到現在 啊我們用什麼呢用瑞士的這個指數減去呼聲三百的指數 這就是藍顏色的這根曲線 然後呢用瑞士的這個指數呢減去中正紅利這個指數 就是紅顏色這個曲線 那我們會發現一個很有意思的現象 就是瑞士呢他是長期跑贏呼聲三百和中正紅利指數的 怎麼說大家來看啊這地方有一個零軸對吧 零軸是什麼意思 就是當這個線在零軸的時候 實際上呢就是瑞士呢和呼聲三百的收益是一樣的 對吧那我們看到的情況是什麼呢 在絕大多數的時間裏面 那麼這兩根線的都是在零軸以上 說明什麼說明瑞士呢他是長期跑贏呼聲三百和中正紅利指數的 那這也是爲什麼說那麼這個產品的話呢值得大家去重視的一個原因 那麼好了那我們瞭解了瑞士呢上市三週年以來他整體的一個表現 對吧那我們來看一下在全球市場當中瑞士的一個發展概況 第二部分全球瑞士的發展概況