利世民：美推50年超長房貸 福兮禍兮？房價會大漲？特朗普要還稅於民 $2000關稅紅利派錢或退稅？ #50年房貸 #關稅紅利 #珍Talk

Hello 大家好 歡迎來到《珍託》 今天想講一下一個經濟問題 因為最近特朗普提出會推出50年期的房貸計劃 延續當年的羅斯福的新政 以前是30年 這次他提出50年期 到底對美國的住宅或者是樓價會有什麼影響 今天就請了經濟分析員一起來分析一下 Seth 你好 你好 我先請你上來 這次我們講一下美國的房地產 你都知道了 我知道以前我們會員節目那裡都講了很多 大家可以聽回節目 但這次這個改變還沒有吸收到 一定要請你上來分析一下 好 幾個事實的分享 第一 其實大多數人 我聽到很多人說 50年了 這輩子都玩不完 其實現在美國雖然有30年的按揭 但是我不知道大家知不知道 大多數的按揭 其實12年就還清了 大多數在實際的日常的運用裡面 很多人大概12年就還清他的按揭 所以市場上最流行 最多人做的 通常都是15年定息 然後12年就還清 這個就是現在的市場常態 當然有人會擺30年 現在就要提出50年 他有這樣的產品不代表你一定要用 為什麼要有這個產品 就是下一步說 但是第二個 大家只要計算就可以計算到 30年的按揭和50年的按揭 我做同一個金額的按揭 其實你每個月還款可以省到的錢 不是說省到 就是你每個月還款額的差距是15% 就是說如果你做30年按揭 你每個月要還2000元利息的 你同一個按揭做50年 不是還利息 本和利加起來 每期供款是2000元 假設30年按揭 50年按揭的每個月的供款就是1700元 就是2000元和1700元的分別 差300元 差15% 好了 差15%是不是容易上車呢 因為我們很多時候要做按揭貸款 他要計算的就是你那個 我們所謂你的收入和你的那個 就是用收入去計算負擔能力 其實不是看房子值多少錢的 大家一定要搞清楚 從來銀行也好 金融機構也好 他是看你的還款能力 對他來說 他不是借錢給房子 他是借錢給你 好了 差那15%的還款額 每月供款額 其實真的對於那個樓價來說 你說整體你可以買到多了多少金額呢 也不是太多的 不過 雖然說每個月的供款是供少15% 但是你供多20年 那我就計算過那條數了 如果你30年的貸款裡面 假設你還的利息總共是100萬 同一個按揭 如果你做50年的貸款 同一個金額 你還的利息支出總共是184萬 多84% 我很直接的去看 著數的是誰呢 銀行 銀行有一些穩定的收入 理論上 如果你不爆煲 不煮盤 但是其實 如果銀行是很想有這個產品的 就要一早去政府遊說 其實現在為什麼銀行不可以推出50年按揭呢 就因為根據現行的一個銀行監管的法例 我們叫做Dodd-Frank 就限制了銀行不可以做超過30年的按揭 有趣的地方就是 其實這次這個轉變 如果你問我 我就覺得不是說 純粹是銀行業很想要推出這個產品 甚至幫不幫到人上車 這個我覺得關係都不是那麼直接 最直接的影響就是 我覺得美國政府很想 在我們所謂的消費信貸 就是你房地產其實都是一種消費信貸 希望將銀行整個所謂的loan portfolio拉長 當銀行它借出去的錢 那個年期越長 銀行它自己本身持有的資產的結構 一樣都是要找一些長期債券 去做它自己那個銀行本身的資本 其實銀行借了錢出去 它們都要多少有些渣拿的 每家銀行一定要有資本的 它們不是持有現金的 它們是拿著債券的 我借出去的錢的年期越長 我拿著那些資本的那些資產 理論上都是用一些越長年期的資產就越好 在這個時候 市場上哪一個是最終提供這些長期資產的單位呢? 就是政府 其實到了最後 現在最想將整個我們所謂的loan portfolio 就是整個社會、整個國家 大家欠債的年期拉長的第一個就是政府 政府最想這麼做 因為現在迫在眉睫的就是 你短期還不了的錢你可以怎麼做 不用說什麼 我們香港有些房地產發展商 我們都說他們搞不定 那現在怎麼辦 搞不定你長命債長命還 我們的說法就是做一些再長期一點的債 現在美國政府其中一個 其實現在美國政府其中一個解決他們現彌之急的方法 就是將債的年期拉長 你要將債的年期拉長 市場上一定要有這些需求 而怎麼製造這些需求呢? 就是製造一些長期的這些按揭的產品 其實整件事是很合理的 當然我自己覺得 我們始終作為一個消費者可以自己選擇的 其實現在有30年 但是大多數人都是做15年 那你已經看到 我們其實未必一定會買 但是有人會買 哪些人會買呢? 正正就是那些負擔能力相對地弱的人 其實每一次當政府說要去幫人置業 我們一定是會在背後有一定的代價 有個成本 成本就是整個樓市的風險是會增加 好了 最終是誰承擔風險呢? 銀行當然承擔了一部分 但是銀行所謂的承擔 最終還是找聯儲局去包底 好像2008年那一次 最終還是由社會整體去包底 那麼 第二個承擔風險的就是買了房子的人 做長期的按揭最大的風險在哪裡呢? 三個 第一 就是 如果你利息上升的話 當然你說不是 我做定息 我已經綁死了我的利息 有什麼影響呢? 是的 問題就是 我們在說 很有可能 接下來我們面對的經濟環境叫做滯脹 滯脹就是 樣樣支出的成本都會增加 當然你住的房子 可能樓價都會上升 但是可能你每一天上班 要用那些花費 開車、吃飯那些好像越來越貴 但是你又不見得自己的收入上升 你會供房子供得很辛苦 這是最低的一個成本 第二 如果有什麼三長兩短 有些不好的事情 就是你年期越長 你將會遇到各種 無論是經濟上或者個人上 收入的轉變的機會都是大的 所以其實我們時時都說 越長期的債裡面有多的不穩定性越多 第三件事其實我覺得就是 其實你這樣想 很多人 你越做得長期的債 其實等於你的槓桿越大 你負資產的機會也越大 這個 我不是說你一定會負資產 但是 機會是大了 這幾個因素加起來 其實我想對於很多 要置業的人都要問一下 如果 我們時時都是那一句 就是你 全部現金去買房子不是沒有 我們所謂的cash buyer不是沒有 但是做cash buyer其實是不划算的 因為在通脹的時候 你為什麼買房子會贏了 就是因為 你有多少槓桿 但是 你那個可以控制的風險是多少 就一定要計算那個數字 50年 我想對大多數人來說都是太高 其實有些地方 他們有很多不同的按揭方法 有些地方可以只是還息不還款 都有聽過 那些人要來做什麼呢 就是 盡量做到他自己 每個月還款的金額很少 然後就 不斷地買房子收租 買房子收租 這個是不斷的槓桿的做法 那你就看到 有些好像香港現在那些 買了舖位 買了商業房地產的那些人出事了 就是這樣 所以 我不是說叫人不要買房子 我是叫人明白風險 這一點很希望大家清楚瞭解 加拿大GeneX 西洋生黑高脂 只是吃了一瓶 血糖就降到140左右 就算偶爾飲食不小心 都可以維持在150至160之間 蘇先生還說 最大的改善是睡眠更加安穩 體力和精力都有明顯的提升 他自曾跟我們說 怕血糖升得高 又怕要洗腎 所以一定要繼續吃黑高脂了 其實類似的案例 不止一個 很多朋友都說 吃了黑高脂 血糖是更加穩定 精神更加好 這些都是因為西洋生 含豐富的竈袋 和多種的固性成分 可以幫助調節血糖 增強免疫能力 改善睡眠 恢復精力 黑高脂不含糖 不含西藥 溫補不上火 適合長期調理 另外一小瓶的GeneX黑高脂 大約是300美元 但透過我們的平臺買 兩瓶只是306美元 如果再輸入我的專屬優惠碼 Liangzhen 馬上減8至15 折了只是260美元 一樣在美國直發 還有北美和中國大陸 臺灣 香港都爆藥 是的 所以問一個比較節節的問題 很簡單 它加長這個年期 月供就減低了 對於樓價 到底是升還是跌呢 樓價升或跌 其實可能跟這個不同 當然我直接想 這個做法會不會令到 需求增加 不過問題是 你買得起 就減少 是的 買得起 多了人 但是 你要知道在美國這個市場 其實供應都可以 很彈性的 你不一定要買現成的樓 其實從來地產 我都是跟別人說 就不要看整個市 地產是一個很微觀的市場 尤其是如果很多朋友 他是很長期做地產投資 他就知道 無論那個市場是怎樣 你如果你是懂得去找 你都一定可以找到 有些回報是高的 一些樓盤 當然那些回報高的樓盤 背後一定有些東西你要處理 所以其實很多時候 舊樓你要去收拾 你要去 就是我們所謂的Fix Upper 這些是 怎麼說呢 不是賭風險的 如果純粹說 是不是樓價會升 樓市會升 其實從來在大城市裡面 我都跟別人說 在大城市裡面 由於供應限制了 已經發展了的地方 通常樓價是 長遠而言都會就著通脹上升 但是你說整體美國就很難說 整體美國 其實現在我們看 都是要看地方 看區域性的問題 有些地方其實就 有些朋友就看 你是藍州 紅州 這些因素 我覺得都有一定的指標作用的 的確是 但是 我自己會這樣想 你任何時候你要懂得計算那條數 就是計算你的租金回報 就算你是自住都好 你都要當自己買回來 自己租給自己住 不過只不過你交租的錢拿去供樓 你都要計算的 就是我同一層樓我買了租 究竟怎樣比較划算 你都是要計算的 買來自己住 都是要當自己在交租給自己 你用這個方法去計算 我覺得會比較 好過純粹看市場的升跌 當然另外你看一些區域 你自己喜不喜歡 那個區域的經濟是不是蓬勃 其實樓市是很微觀的 你說看宏觀因素是沒有什麼意思的 你知道現在美國的息口都很高的 就算減息 這幾年大家買樓 最大的問題就是 因為那些貸款利息太高了 都高過百分之六千 所以很多人買不起樓 就變成去租 但是如果是這樣的話 你配合這個減息的話 這個貸款利率會不會降低呢 減息這個說法其實是 我覺得有些簡化了 因為現在我們在說銀行減那些息 是減短息 那個叫聯邦儲備基金 借的那些錢是銀行自己互相 我們叫隔夜錢 就是你今天借明天還 它其實是純粹短期的流動性的資金 對於長期的 就是十年三十年的那個利率 其實那個影響不是一對一的 就是我們有時候是短息減長息可以升的 有時候可以反過來的 所以不是必然的 現在我們看到其實長息那個環境是挺穩定的 在百分之四的那些位置 上上下下是百分之四 你在那裡再加上銀行自己本身要有的利潤 銀行要有的利潤可能一釐多一些 一兩釐 所以現在就是我其實息口五六釐那些位置 可能這個數字 我們要問的問題就是這個數字會不會再升 現在的樓市 為什麼出現供應短缺呢 其實現在不是說那個需求加減的問題 反而是供應的問題 很多在2017到2021 那四五年間買了樓的那些人 現在是不捨得賣樓 不捨得賣他手上的那一層樓 因為我做的那個按揭很划算 我如果賣了一層樓 我沒有了那個按揭 也都是因為這個原因 令到有一部分的市場 是好像沒有供應 我自己住的這個地方就出現這個問題 我們這一區也是那幾年的增長 人口增長也都非常之快 結果就變成怎樣呢 就變成了樓價有些 擋住了 怎樣都跌不到 這種擋住了膠著的情況 是可以維持非常之久 但是你說它升也不會升得很急 它升得很急的那些日子通常是 大家有些許恐慌性買樓 就是我們說的在疫情期間 反而是恐慌性買樓 業主開可能100萬 那它最終成交價可以去到125、130萬 就是你是要給一個好一點的offer 它開價歸開價 一開價就已經有6、7個offer湧進來 通常是會 我給夠120萬 給夠130萬來那些 所以如果我們看到這樣的情況 就我自己覺得 一旦變成貪婪事我就恐懼 現在就變成恐懼事 我想我都不會說 我自己是不斷很積極地去看的 但是如果你問我 始終現在我們進入一個很不同的境況 長期通脹的環境 也都好像已經成為一個定局 因為為什麼說長期通脹 就是因為 回到今天最重要的原因就是 政府自己面對的財政問題 最終解決方法都是靠增加債務 或者增加 或者印鈔票 無論如何都好 增加債務也好 印鈔票也好 都會令到長息長盛 這個就是回到剛才那個說法 如果我們說 真的要考慮 現在我們看到4釐息 可能會對比以前覺得貴 但是當它如果升到6釐的時候 你又會覺得 4釐那時候我做的那個按揭很划算 我不捨得賣 是的 這個都是很實際的問題 還有你那個區是很特別的 因為我記得那個時候 很多人 就是給offer 特別是退休人士 買了那層在華盛頓DC的樓 然後去德州 佛州去退休 然後跟兩邊 就是這邊賣了 那邊又幫你買了一層樓 給你退休 有有有 是的 有很多人都這樣做 是的 但是現在 因為它聯邦的人數減少 那你那裡現在就開始逃離 好像現在紐約都是這樣 就是紐約的 就是那個 聲稱是信奉社會主義的 那個新市長上市 都可能會帶來這個叫萬達尼的遷移 都是想搬到佛州 或者德州 因為佛州可能現在最熱的就是德州 那你那邊是不是都會受到一些政策影響 是的 我們這裏除了聯邦政府的僱員 還有其它行業的 你說軍工業 這裏是我差不多每個郡 我都見到有洛克馬丁和波音的辦公室 那這裏Raytheon 這裏還有軍工業的很發達 有很多人是做那些contractor 也有很多退休的聯邦僱員在做各種顧問工作 始終美國聯邦政府都會繼續的 我也相信美國國進民退的機會 是大於撥亂反正的 我自己當然是認為 美國聯邦政府要維持下去 是一定要裁員瘦身 現在其實停擺的目的 某程度上都是我覺得是一種壓力測試 就試一下哪些地方 不是的 我們不用上班六個星期了 七個星期就要來了 沒問題 那不如解僱你們 特朗普都說是不是要考慮研究永久解僱那些人 我想這個也是 我自己覺得是一個長遠健康的新陳代謝 但是在我們這區毫無疑問 我看到租金 尤其是我們近DC 我們叫Beltway 就是我們那裏叫做有一條環迴公路 好像北京的四環五環那些 我們這裏有一條叫Beltway的495 495附近對裏面的很多租金 我想是打了一個八五折左右 比起前年 租金而已 但是樓價其實仍然企硬 樓價減了一點 也不是說很嚴重 其實現在我們面臨著 這裏就出現了這個問題 你說加州 很多科技企業 Amazon都說要裁員 我們其實現在正是另外一次經濟轉型 那些鹹淡水交界 其實是挺 我自己都在觀察 我都不敢說哪些地方會強一些 哪些地方會沒那麼強 但是轉變是一定會有的 是的 無論怎樣 那些錢向美國湧入 這個是不可否認的事實 包括關稅收入 所以特朗普說 每一個人可能要給你2000元的關稅福利 所以現在成為熱點話題 是不是我們身為美國人拿到2000元呢 當然今天貝森達出來說 就說可能會變成一個退稅的方式給你 因為其實要拿支票給你 需要國會的批准 你知道國會現在有多少 現在填牌的問題 我們希望這個星期搞定 很多東西都是制裁的 但是怎麼看呢 現在美國的經濟整體來說 是強勁的 包括這個住宅市場整個氣氛 我不知道最終這件事會不會成事 但是大家如果記得 在疫情期間 都有類似的那種派錢的措施 而我們如果看一下 當年美國政府的財赤 也是那個時候的暴政 大家不要小看那筆錢 美國假假地有3億多人口 每個派2000元 你就乘一下那筆錢 很厲害的 你自己就乘一下 2000元一個乘3億 就6千多億 大佬 今天美國不是很多錢在錢包裡 你說人人通派2000元 那個時候很開心的 可能就是吃了它 你知道現在的美國人 都不會的 我想有些是言未知吉也好 什麼都好 但是其實COVID那一期都是這樣的 但是你看一下後遺症 那個後遺症 其實拜登連任不了 我覺得很坦白的說 特朗普 我不是說針對他個人 甚至很多政策 其實有一定程度上的延續性 很多人覺得他是一個很大的轉變 我反而覺得不是一個很大的轉變 唯一這一屆政府最 至少頭11個月到現在為止 最重要的一個 讓我看到它在做的事情就是 知道財赤問題是去到一個臨界點 關稅是為了處理財赤的 你問我 甚至乎你說賣什麼移民金卡 H1B要收10萬美金一個人 各樣東西全部都是看著盤數做人 甚至乎這次停擺 我覺得是一種壓力測試 看看有多少人可以炒 那時候後來出動報 也是想著炒人 想著省錢 其實由始至終都是看盤賬 這個數字式管理 如王仁宇所說 是一個比較科學的做法 當然你在這個比較科學的做法上 你當然要找一些政治包裝 你找政治包裝了 但是派錢 正如剛才說30年的案件變成50年 一樣都是為了這個政府的公共財務 去做一些功夫 你問我 但是在這個環境你又派錢 就等於將之前做過的全部逆轉了 6千億左右 其實就差不多是今年關稅的收入 但是那個關稅的收入都不夠你還息 你真可憐 美國政府現在每年 每年只是利息支出 已經在說8千多億 如果很幸運 它不需要再增加負債 不需要利息 那個利率沒有再上升 就是這樣的數字 你接下來如果利率上升的話 或者你現在這裡6千億 本來你可以還錦一點債 你又不拿去還錦一點債 說的那個37萬多億 38萬億 喂 不要啦 就是寧願 我覺得既然要做一個負責任的政府 那就不如做到底 我覺得坦白跟人民說 美元那個長久的價值 美國在國際金融體系的地位 是來得比起派一次錢兩次錢來得重要 就是奠定美國至少還是在眾多發達國家 有一個財政紀律 這樣的一個信息 我覺得絕對值得6千億 比6千億更加有價值 最後都想補充一個問題 因為它之前講到這個50年期 還有一個就是另外一個關於房地產的 就是將房地美和房利美要公開上市 這件事有些什麼影響 有沒有影響 它以前本來都有上過市的 是不是要在 重點就是在金融海嘯之後 他們要政府救 但是當然作為上市機構 他們會更加積極進取去做生意 又是那句 他們本來的功用就是 那個按揭的一個擔保 將那個按揭的市場 按揭證券的市場變得活化了 其實現在本身都是 你說是不是很基本 很大問題也不是 但是將它上市 對美國政府又可以將一筆資金套現 其實都是回到很根本的問題 不要想樓市那些 美國政府等著用錢 這個又不是一個抵毀它的一件事 的確它的負債很嚴重 能夠用不同的方法將資產變成了可以減債的 這個也是值得做的 是的 沒錯 多謝Simon今天和我們聊了很多 一些技術性的問題 都很有興趣去了解的 下次節目再聊 拜拜 拜拜