做泰國業主及租客各自的權益及責任【Ahli and Fan 窮退泰無憂】

各位好 我是Alia
很多朋友都在收租
做了泰國業主
又或者近年都很多朋友過來了
好像我和阿凡這樣
四處租樓
感受一下泰國不同地方的生活情況
貼地去了解一下泰國的生活
如果正在收租的
就打算做包租婆
包租公
按按腳
又可以過著一些愉快的收租生活
但大家有沒有試過一些不愉快的經驗呢
其實很多香港人過來
對於買樓收租
又或者對於自己正在租樓有什麼權益
又或者有什麼責任呢
都不是很清楚的
所以我希望今集
就可以和大家分享一下
我找到的資料
和一些泰國的法律責任
希望大家知道了之後
日後來泰國投資也好
租樓也好
都可以避免一些無謂的爭拗
我看回泰國的法例
原來是非常遲的
去到2020年1月30日
才正式立案
又組合了兩條法例
兩條法例當中
也有很多改善了的地方
這兩條法例的名字
如果我照譯
就說是
建築租賃合同控制業務法
BE2562
又或者是叫做
住宅建築租賃法
又或者是叫做房屋租賃法
這個譯名都挺多不同的名字的
而這個法例
也是結合了移民法BE2522
當中其實也不是很多點的
但是每一點我都覺得挺清晰的
不如今集我們的影片
就逐點講一講
在房屋法例租賃之下
就有13項條例的
第一就是一定要立約的
法例就建議
一份合約最好不要超過5個單位的
第二
在法例裏面
是會指你承租的建築物的
建築物的意思
是不包括宿舍和賓館
只是包括公寓
condo
一棟大廈裏面的某一個單位
apartment
一些套房
或者聯排住宅
又或者一些獨立屋的
第三點就是合約裏面所有的字
是不可以小於2mm
而在一吋闊的範圍裏面
那些字也都不可以超過11個字的
那就是說沒有那些魔鬼條約
小小的字
看到租客都看不到的
那就是不平等的了
所以租約一定要清清晰晰
列出租金和所有出租要求的內容
第四點
業主真的要聽清楚了
原來泰國是有法例要求業主
要給一張交租的發票給租客的
那交租的發票
就是在你們訂立租約交租日之前的7天
又或者不可以少於3天
去給這張發票
去通知租客去交錢的
但是其實
問心說
我自己過來泰國租了幾年了
我就從來沒有收過業主催促
又或者沒有收過他們任何
叫我交租的發票
但是原來法例是有相關的條文寫了的
而下一點
很多業主其實在泰國都沒有做的
但是在法例上
法例都建議做的
就是你去出租你的物業給租客之前
最好都拍照看那個物業的狀況
大家同意了
就釘在合同那裡
可能你有些相片
又或者有些
記錄了哪個地方本身是不對的
又或者要特別注意的地方
大家同意了就連同那份合約
一起簽個名而去做的
那就很正規的
如果你問我有沒有試過這樣
我就會拍照
就是我搬進去那個單位之前
一般我會拍照
然後就跟業主溝通的Line
或者WhatsApp
然後就發一些照片給他
總之就保證我拍了照
我有個記錄
業主也都被通知了
這個是我的做法
接著這一點就說
你什麼時候退還那個按金和那個上期
因為一般租樓在泰國
要交兩個月按金、上期
和一個月預繳的
所以第一筆是要預三個月的
當成租人退租之後
一定要在七天之內
還回那兩個月給成租人的
其實法例是會寫即時的
但是有些業主未必即時有時間過來
再看看物業有沒有什麼問題
就算是要看的話
法例上都要求七天內
一定要退回那個保證金
和那個押金給成租人的
好了來到這裡
大家要聽清楚
因為這條法例在香港完全不會有的
是泰國纔有的
就是如果成租人不想再繼續租住這個單位
而之前他又和你簽了約
那是不是他可以隨時取消租不租呢?
如果成租人已經住滿合約的一半時間
他是有權隨時取消租不租的
但是當然不是即日通知
他至少要30天以書面形式通知出租人
他不租了
而且當中他不可以拖欠租金
又或者拖欠其他東西
而出租人也都要按法例
退回一些正常的按金、押金給成租人的
所以如果租客
有些案例就是租客找到工作
他轉去另一個省
泰國太大了
他逼著不租的話
其實你都沒有辦法的
又或者他覺得住著覺得
找到另一個單位舒服一點
他也是可以去轉其他物業而不和你租的
即使他之前已經和你簽了約
當然出租物業都是雙向的
如果業主覺得成租人經常不交租
又或者是違反了那棟大廈的一些條例
反反覆覆都改善不了
業主是有權終止合約的
但是一早就要在合約上面用斜看字
用紅色字
總之就要大粒一點的字寫明
業主是有權隨時因為租客的不當行為而終止合約
但是也都不可以無理去終止合約的
一定要有條件有理由之下才可以去終止
如果業主因為以上的內容
都是決定不租給這個租客
都是需要以30天的書面通知
和寫明不續租給他們的原因
但是有些情況是例外的
例如發覺租客在裏面販毒
或者是做一些違反泰國法律的事情
業主都有權立即終止租約的
我都聽過一些案例
很多租客在還單位給業主的時候
業主亂扣按金的
在法例上面其實也都有標明
如果因為出租的單位裏面有設備
又或者有其他東西損毀的話
所懲罰的金額是不應該超過
你出租給他的月租3個月的
譬如說他每個月給你1萬匹租金
你就最盡最盡可以罰他3萬匹
你就不可以3萬零1匹
如果真的碰到一些租客
又沒有交水電費
又或者是顧網費
上網費等等的話
也都只可以實報實銷
業主不可以在上面再加一些錢
說要多收一些服務費
Admin charge等等
總之就是要實報實銷
這樣在租客的按金那裏扣回
接著在正常情況之下
一納約就不可以隨便在合約上面
更改租金數目
所以都是一般
這個我想都很少人會做的了
最後這一點原來都是法例來的
我覺得很有趣
就是你們訂了約之後
記住租客一份正版的合約
然後業主自己一份正版的合約
這些是一般的
沒有什麼特別的
但是因為你在泰國買樓
你租給泰國人和外國人
就有以下的分別
這個也都納入了一個法律之下的
第一就是房東是有責任
為外國客人去報TM30的
TM30是什麼來的呢
就是你的外籍租客
如果他離境
離開泰國再入境
在24小時之內
業主是有責任去移民局
經過網絡
或者經過自己親身去移民局
去為租客報TM30的
否則是會罰款
而這個罰款
應當由業主去承擔的
就是800匹至2000匹一個人
如果那個外籍客是全家人5個人的話
最低限度就是要800匹乘以5
就斷人頭計的
還有正常情況之下
你如果出租你的單位
你是必須要連同你的護照副本
又或者你身份證副本
如果是本地泰國人的話
就有身份證
連同你擁有的Condo
你擁有的物業的證明
譬如你買賣合約
有你的名字
還有物業的詳細資料
一般香港人在泰國買樓
就有一本藍寶
就是藍寶有一頁
會有你的相片和地址等等
你就要影印釘在那份合約上
否則就是違法的
法例就是這麼多
不知道大家瞭解多少清楚多少
如果作為租客的你
業主真是拒報TM30的話
大家就可以去消費者委員會投訴業主
但是如果你去移民局報90天的時候
也是要報你入境的時候沒有報的TM30
還有要付錢的
那些錢當然是要業主去承擔
一般來說
就是有時候有些案件
就租客先付了
因為為了要簽那個90天報告
之後再在租金那裡扣減
如果有什麼爭拗
怕日後怕麻煩
當納約第一天的時候
就最好寫在合同裏面
很感謝大家這麼用心聽完我說的所有東西
因為很多條例
其實大家都要很清楚的
如果有什麼可以留言給我
或者私訊給我的
特別是會員
我就會盡快在一兩天內回答你的
希望大家在泰國生活愉快
收租的開心收租
如果是正在租樓的
都住得開開心心
有什麼我們下集談
拜拜