吳明德：租置無影是政治原因？賣公屋能滅財赤嗎？真相是…. #施政報告 #香港樓市 #珍talk

大家好 歡迎來到《珍託》 今天我們講一下香港人關心的房屋問題 也請了資深銀行家吳明德教授 上來和我們一起分析一下 教授你好 你好 珍姐 教授 我們看回最近剛剛過了施政報告 提出資金會存 是不是公屋要買賣 但現在就是突然間說不買 就被認出是彈出彈入 你怎麼看 為什麼現在有些風要吹 要賣公屋纔可以抹財赤 你要知道 它是談了兩年 談了兩年 二、三年開始談 二、三年就是我們貴為一尊的 風頭一時無兩 是不是 風頭一時無兩 但它經濟差 所以要你香港先談好 因為先談好 如果你賣光公屋 那個錢是很多千億的 這些很多千億 當時一尊可能需要 但現在你看到開始 一尊好像由今年年初到現在 他自己能不能站穩都成問題 是不是 如果他站不穩的話 就代表他在黨裏面操盤的時候 他要跟別人分權 是不是 如果分區權的人 當然看到 他以前那兩任再加 現在做了三年 就是13年來 他做的事情當然不對 是不是 不對就是可能別人跟他分區權 當然要糾正這些錯誤 如果糾正這些錯誤的話 可能就需要香港繼續生三萬萬 香港生三萬萬 你千萬不要賣公屋 因為你賣公屋 一連串引起的負效應 會令到整個香港六沉的 為什麼 因為如果你將公屋賣了出去 你一時可以有8千多億的 我們怎樣去算這8千多億出來呢 我們先了解一下 先了解我們香港的公屋佔了整體 有多少個百分比和多少個單位 然後假設每個單位賣多少錢 又是得到多少 為什麼得到那8千多億呢 然後你有了那8千多億會搞亂些什麼呢 搞亂整個香港 到時香港倒塌了 那裡我會分析給大家聽 我們先講一下第一部分 香港的住宅結構就是 香港有大約三百萬的單位 其中第一批就是租出去的公屋 就是香港房委會 房協他們持有的 大約有86萬個單位 大約佔28% 是吧 大家記住這個86萬個單位 而其中在董建華的時代 賣了他98年要8萬5推出 所以當時就拿了一些公屋的單位分期去賣 他總共由1998年賣 賣到2022年 就賣了15萬個 他推出來的單位是18萬個 就是很受歡迎 賣公屋 公屋賣的時候佔了82%賣得出 所以現在在公屋裡面 是私人擁有的15萬個 15萬個就是佔了300萬裡面的總單位的5% 然後居者有期屋 我們就有大約30萬個 30萬個居屋就等於佔了大約10% 剩下的57%是什麼呢 就是私人住宅單位 大約知道分開這四類 是吧 假設現在剩下來的第一類的公屋租戶 有86萬個 如果你叫他買 當作平均100萬個 所以100萬個分開這5年 或者他急於賣 推出來的這2、3年賣完 這2、3年就會收到8千億 100萬個你就收到8千億 不過你收到8千億之後 是不是放在庫房裡 上一次這幾年花了6千多億 現在有這8千多億在那裡堆著 那就變成你的財政儲備又多了 去到5千多億再加8千多億 這幾年就頂得住了 不過你會跟著這幾年整個社會都倒塌了 怎麼倒塌呢 我分析給大家聽 第一 你公屋的輪候 沒有了這80多萬個公屋的輪候 那些本身在公屋住的人想升級 他就會轉為居屋或者轉為私樓 這些就沒有空間騰出來 就變成拉長了輪候冊的那些人 就很麻煩 跟你現在 何永年說要縮短輪候冊 從以往7年縮到6年 5年 現在就說4年多 是吧 遲一些3年多 這些就是因為你的政策 房屋政策沒有變才會這樣 如果你現在突然間這樣 你就打自己的嘴巴 第二 賣光公屋 是不是就炒了房委會的人 很多公總在房委會那裡 過萬個職位在那裡 因為你沒有租收了 所有的維修 護理 管理 全部那些立案法團自己去做 自己去做 那就是你本身房委會倒閉了 房業就倒閉了 那你就create了一個社會問題 好了 第三 珍珍的節目需要廣告商的支持 現在是1分鐘的廣告時間 請大家不要走開 這次介紹一款對糖尿病 有幫助的保健產品 美國馬西根州65歲的 瑪丁尼女士 患糖尿病20多年 最怕的是傷口難癒下 前陣子不小心割傷了手指 之前發炎有幾個星期 但這次她每天服食了 紅海參梳剖靈膠 只是三天 傷口已經長出新肉 還沒有紅腫發炎 她跟納美優品的合謀 我真的很相信 這就是紅海參強大的細胞修復力 這款紅海參梳剖靈 主打兩個字 修復 修復血壓不穩定 修復慢性發炎 修復痛風關節 最重要的是 對於糖尿病引起的慢性 傷口難癒下 它有顯著的效果 這款產品用濟州島手工採摘的 野生紅海參製成 沒有添加防腐劑 結屬和肉物殘留 品質天然安全可靠 包裝上印有三星的LOGO 由三星公司為產品品質做保證 大家可以放心購買 紅海參修復已經很容易賣 現在要掛網大陸的存貨 美國和加拿大的分倉 已經斷貨 現在接受預售 先訂先得 想訂購的朋友 可以點擊視頻下方的連結 或者掃描屏幕上的二維碼 用我的專屬優惠碼 LIANGZHEN 即上百五折優惠 也可以打客服電話 180-880-5697 好套落單了 上一次1998年 就是因為在 1997年的2月 就是CY量 梁振英幫當時 後任的特首董建華 寫了一個 十年房屋計劃 未來十年 每一年要提供8萬5個單位 給那些香港人 去擁有 原因就是根據 社會學家的分析 當你的社會 擁有自製物業 越來越多 最好多到七成的話 社會就穩定了 當時我們 自製自己擁有物業 大約55% 所以他不是要從工營那裡 叫那些房業 房委想方法 蓋屋蓋屋蓋不及 就說將那些 租開的公屋單位 變成做買賣 所以那時才說 第一節說那段時間 推出了18萬個 公屋給人家 買了15萬個 不過在當時的經驗 就很差 因為你即時鬥搶生意 那時剛好 98年你推出的時候 剛好屋漏兼逢夜雨 香港就受到 大鱷衝擊 聯繫匯率 就因為在亞洲金融風暴之後 的後遺症 而這個後遺症 所以一衝擊 加上你的 供應量由你工營單位 多了這15萬個 那你就搞到私營單位 那些剩下來的貨 沒有人要 所以 春江水暖鴨 當時的李嘉誠的 長實集團 在1998年的 端午節開售 凝聚半島 一千多二千個單位 連續賣了48小時 通宵 比市價減價 25%至30% 現在你看回就知道 原來就是受到這個 供應房屋 拿出來賣的 影響 他當時當然是董建華的 自脈的 商界朋友 由於江澤民 在中間的 關係 所以他當然知道 那些政策 事後你看回 大約30年前的事 就知道人家的政治影響力 有多大 那次的經驗 就引致 樓價跌 63%私人樓 終於要孫明陽的 孫九招拿出來 這個痛苦經驗 現在的人匿匿在目 怎麼會再 拿出來賣 供屋 如果你賣供屋 那些庫存單位 私人住宅單位 那些庫存單位 已經要賣三四年才賣完 你真的叫那些地產商 去大插插你 是不是 雞犬不寧 所以從來 樓市和房屋政策 都不能夠 獨立來看 你要看的是政治 經濟 民生 拉扯的關係 所以很多人說 都考慮了兩年 好處很多 這些只不過是從 你自己那個持份者 那個利益集團出發 因為有不同的持份者 地產發展商一定叫你不要的 銀行本身 因為你那些供屋按揭 細細粒 但是都要做那麼多 而且在市道低的時候 那些股價 價值沒有私樓那麼好 他覺得 這些風險不幫你 政府做又不行 幫你要收貴息 你又說不行 所以銀行又不喜歡 私人發展商又不喜歡 銀行又不喜歡 是某一些基層市民 透過他們那些 想不通的人 只是看自己那一面 我買了就好了 不用租了 還有一些譬如說 現在你那十五萬個 賣了出去的那些 有時去談 因為你政府只剩下那十幾個百分比 你都沒有發言權 你就要維修整個屋邨 即是賣了的屋邨 大把人都不同意 因為你要夾錢 不是每個人都有能力夾錢 所以這些賣出去的屋邨 拆散了 其實沒有了 好像私人屋苑那樣 一早賣的時候 大家都在管理費裡夾好錢 所以你是叛徒出家的 就搞到現在 那些賣出去的屋邨 那些容貌 在保養方面差 因為怎麼說都說不完 有這麼多的 負面影響 政府除非被迫 如果一天它又要拿出來 我又再考慮賣屋 那你都可以想好 陰謀論 當然 中聯辦那邊 給指示它要想 中聯辦給指示它想 當然在北京裡面 那些既得利益 權貴人士賺不夠錢 要去潑水 那一定是打沉了香港 那個未來的 吸引力 那所以 這是其中一個指標 賣屋的指標 是指向究竟 北京那個 玩這個整個 中港經濟那幫人 他是不是 覺得自己 是要糾正 由糾正派 去掌舵呢 如果糾正派繼續掌舵的話 即是 要由戰狼 要由 指點世界 所有 人類命運 共同體收回頭 只顧自己中國 那些人類命運 那香港那些公屋 就一定不會賣的了 是吧 所以這裡一踏著了 你就會又多一個 那些指標給大家看 嗯 其實現在 很多坊間就說 賣公屋可以搞什麼財劇 其實你覺得這個財劇的 根本問題是誰造成的 還有 現在這個賣公屋計劃 其實長久來說 對香港會造成 是怎樣的影響呢? 一直以來我們都覺得 政府是不應該有這麼多儲備、現金在的 就是你以前有12,000億 是用來足夠在這個COVID-19這四、五年用了一半 你只可以說這些儲備是需要用的 不過用不用得對 用不用得其所 我們大家 香港人自己心中有數 是吧 比如說在林鄭時代 為什麼呢? 只是去防疫都用了3,000億 這些用不用用這麼多 或者益了什麼人呢? 大家也是心中有數 是吧 但是你現在有5,000、6,000億的儲備 我覺得已經足夠了 你的政府有這麼多錢來幹什麼呢? 那你不夠的時候 你就再納稅 是吧 再夾錢 就是因為你的儲備太多 你才會養懶人 才會養這麼大幅的公務員 不去利用AI時代 不利用高科技的東西去裁員 是吧 所以對那個財赤 其實以香港納稅人來看 其實不要這麼多錢給政府 是吧 那現在是能夠達到的 好了 到你說你的未來財赤增加 是因為你要建基建 是吧 那就多借點錢 為什麼呢? 因為今時的香港已經不同往日的香港 今時的香港是你要融入未來的外地 下來做香港人那些 是吧 那它需要運用我們的基建的時候 它到時候就要給錢 到時候要給錢 那你現在就投資定了 到時候就收回它的錢 是吧 那就是說什麼呢? 透過幾種方法 你可以用那個 比如發展西北都會區 要一萬多億的 是吧 你分開十年來做 每年都是用你一千億 而這一千億裏面可能有七、八億可以借的 是吧 然後有二百億可以跟那些發展商 一起參與那些 好像地鐵 那個完善那個建屋計劃那些一種 香港已經有了這些成功的例子給你看的 所以對這個興建那個新煤計劃 就是好像北區都會 這些其實不會引致擔心的財情 是吧 因為出來的土地將來也都會跟發展商好 跟那個未來的投資的 未來的香港人 它要用這些這樣的新的土地 那你就用它們現在要投入的錢借錢 是吧 將來賣給它們的時候就還錢 所以財赤完全不用擔心的 香港 好的 多謝教授的分析 我們下次節目再見 好的 再見