吳明德：鄭家純真出手？分析百億注資新世界真假！內房爆煲燒香港 #珍Talk

Hello 大家好 歡迎來到《珍託》 大家看到恒大的危機 都影響了香港很多不同的富豪 包括這個鄭氏家族 新世界早前傳財困要拿800多億的貸款 現在最新傳出鄭氏家族要注資100億 去救自己的公司 新世界股票飆升 這件事怎麼去解讀呢? 今天我們請了資深銀行家吳明德教授 跟我們講一下 教授你好 Hello Sarah 你好 我們要看香港房地產一個關鍵 就是看新世界 因為現在遇到財困 不僅是他 還有很多中小型的房地產商 都一樣遇到這樣的情況 所以新世界怎麼做呢? 也都影響了香港整個房地產的走向 所以我們不如來說 新世界是不是可以 鄭氏家族跟他注資100億 是不是真的想救呢? 他不是想救 他根本不用救 因為他是救這樣的財政實力的 只不過是短期的資金錯配 就是他的項目就需要還錢 但是項目因為前幾年的COVID拖了他兩年 加上香港那個政治的一國兩制底下 受到港版國安法的衝擊 使得市面非常不好 所以他是有錢搞得定的 只要大股東肯一聲號令 我加碼 你給他時間就可以了 但是你看到他最近的這個傳聞 很多東西都看到的 我們就看他用什麼 他保證的 保證就是大股東的意志 現在他出來保證了 那都是預期的 因為他這些東西風雨來風未必無因的 但是你作為跟他 剛剛六月底給他800多億的銀行 就很歡迎這個傳聞走出來 因為你要想多幾下銀行家是怎麼想 才能想通他為什麼突然間這個傳聞 和市場對新世界或者對整個市道歡迎的程度 我們先說他受到這些傳聞 他的股價當天就升了10% 他也例牌出來說 我們鄭氏家族沒有真是有這些想法 現在不是這樣想 可能明天就不是了 不過他講明家族注資這100億 就不是現在想的東西 原因就是這個傳聞我們要知道 就是說他不只是他注資100億 他還找了兩家那些長線資金的錢 Blackstone和Capital Land 這些就是說如果要長遠 令到新世界對市場的投資者 給市場投資者有信心 那就不是一鋪過的 他是一個比較 就是更有秩序和更有一個前瞻性的想法 為什麼這樣說呢 我們要重去拿到那800多億 三至五年的續債 就是再續期的債項 就是銀行家給他時間 給他時間去甩貨 給他時間去消化他現在的資產錯配 和那些還錢期 在這個過程裏面 銀行不會死錯人的 因為他有這麼多專家計算過 知道現在整個新世界 在表面上看好像受財困 實際上他只不過有時間給他 他就能搞定 但是為什麼會令到市場對新世界有信心呢 同一時間這個借貸 是令到那些銀行家 在香港打工的那些高級管理的行政人員 去到他自己的總行 大部分都是在外國 是有所交代的 所以如果當談續期的時候 你調頭想想 六月底給你之前 你已經叫新世界 你先拿一百億出來 我才肯續那一百億 現在先批給你 然後你纔拿 完全是兩碼子的事了 因為如果批給你 總行都看到 我不用你那一百億 我都信得過你 然後你可以不用拿那一百億 就給我看市三、四、五年 但你不是 你現在起步就馬上說 我會有考慮拿多一百億作為股東資金注資 我也會引入一些長線的投資者 例如Blackstone、Capital Land 來做這件事 然後才說我長遠有這樣的做法的話 我是沒有需要的 不用你銀行 這三至五年裡面 單打獨鬥 要自己銀行再融資 跟市場再拼搏 我加註 對市場馬上有不同的反應 除了新世界自己的股東對自己有信心之外 他對市場 整個商業市道 地產市道 他都等於他有信心 對這件事來說 第一 我們叫做 不只是為神功 還是為他的弟子 而這次的弟子就是銀行家本身 馬上可以回到辦公室 有靚靚的照片看到 第二就是 大家都知道他現在 正在商討賣K11 如果這個K11摸 說的是一百多億的東西 如果你自己告訴別人 我抱著一百億 我都不賣 都不注資的話 人家會懷疑你是否看差過市 如果你看差過市 人家更加會壓你價 幫你買K11 變成整個曲譜彈出來的時候 非常之對自己不利 如果他現在反過來說 我不用注資一百億 是我自己主動去注資 銀行家沒有逼過我 你現在想幫我買K11 是因為我要將資產 和那個還錢期 那個錯配調整好 我才肯割愛 變成了 他賣K11的時候 他就有更好的 bargaining power 純正 天然 有效 他們是採用了 韓國六年筋的高麗參 用四百年的古法 六十天 九針九曬 純手工製成 有效去除腎中雜質 和造火腥 人參造代的含量比紅參高八倍 卡索氯是紅參的六倍 白參的十六倍 除了以賣的好賦益之外 特別推薦原參包裝 美拉原參頭大份量足 更需完整賣相好 採用了毒辣真空包裝 吃起來好簡單 一味開就吃得 口感好像果丹皮 而且用野生蜂蜜調製 有好濃的人參味道 回味無窮 一斤人參的效力等於五至六大口服液 可以分幾次服用 適合認可體質的人 一年四季都可放心使用了 另外 口水糖百分之八的純素 植物乳油 對提高免疫能力 消除疲勞 青樹菌、降生膏和膽固醇 都很有幫助 有需要的朋友 可以點擊視頻下方的連結 上我的專屬優惠碼 LZ2023 就可享受全球免費郵寄 可能是那些內幕人士 或者有機會去談判的人士 特意放出來 這個時間點 譬如根據彭博報道 他是在說 這個注資可能最早在今年底 他不是說 給人家聽說幾年纔想 今年底行不行 就會知道了 所以這個注資 不單止是新世界 就是說 救急 等那個 他要賣東西的時候 令新買家都覺得 新世界是有錢的 不過他 因為他的資金流動性的問題 纔要賣這些 這麼好的優質物業 在這個時間點 馬上 可以有一個承託力 第四 就是 這個資金 在100億來說 因為透過 鄭氏家族 透過周大福企業 這是一個現金流最多的現金流 這個家族 是他私人持有的 用這個 周大福企業 持有新世界的45% 對他來說 100億對周大福企業來說 是很少錢的 就是說能力上面 是一定可以的 最後就是他自己 他不會說 因為你 給了800多億 由你的銀行自己去看 三五年 他自己就明哲保身 掩著個錢包 因為他知道 現在雖然這三四五年 沒有機會發大財 但是你都要穩住個基本盤 如果樓市繼續跌 銀行未來三四五年 可能 一時間你賣的東西賣得不好 或者那些項目銷售得不好 銀行你到時候 要再和銀行談 再續約的時候 銀行又未必 見你這麼壞 又未必肯和你再續 又或者未必同一個條件 所以 如果你到時候才說 我肯銀錢出來 我給100億、200億 可能太遲了 不如早一點做 先下了一手好的棋子 變成他攻守 都兼備 所以在這幾個 情形底下的時候 市場其實 已經告訴他 如果你一收到消息 馬上自己股價升10% 帥一點 將來 你的股價 都是一些 可以再出來 借錢融資的東西 你就變成 對這個 新世界的前景 我們就要留意 如果年底前 他的正式 置資是真的落實 當然就會有好消息 就算現在 一直不落實 或者宣佈他沒有這些想法 但是市場都 很多人都猜測他 包括我在內 都會覺得未必無因 就已經不會主動 沽他的股票 變成他 做一個反過來的放風 就已經 十利而無一害 至於德銀 現在和他在談一些 新的貸款 看看會不會新的貸款 引入了新的 長線投資的 地產基金 這些長線投資基金 如果都肯 真金白銀買下來的話 對新世界 這家公司或者香港 那個商業的 一個市道會更好 所以這些 這些國際基金 和新世界的合作性 是已經有 二、三十年的歷史了 不是今天了 所以我們要用這樣的角度去看它 是的 新世界這個故事 已經講了一年多了 今年還傳出 有國家人物 有銀行 一定要支持新世界 穩拿證券 還有鄭家純 他一定要搞定 這些債務重組 否則如果債務爆煲 對香港的房地產 都不利 你怎麼看呢? 其實新世界熬不熬得住呢? 還有中共要銀行 去救新世界 或者鄭家純自己救呢? 他們會不會聽命呢? 還有鄭家純 你錢是自己的 那間公司不定當 拿錢增金白銀去救的話 你覺得 他肯不肯這樣去做呢? 他是主動願意去做呢? 還是被中共 國家任務逼著 這些所謂的外國商人去救呢? 正常的運作應該是怎樣呢? 現在我們看 在香港的管治 就是商業管治 還有 整個會計的制度 他這些 不是做假數的公司 到今天來說 他不是恆大 恆大之師雖是他做假數 報達六千多億的銷售 他一直 這些數字都是由 四大會計師的專業人士 看著 然後簽名下去 所以我們看到 這些數字這樣出來 譬如說去年年底 總債務是差 一千四百多億 裏面有些是 三百五十多億 永續債 實際上要還本金的 都是一千一百多億 你想一下 銀行已經幫他續了 八成了 基本上 三至五年 是完全不會有問題的 就是說 他的周轉 因為 給幾十家銀行 計算過的數字怎麼會錯呢 我們用一個 不用猜測的 客觀的理據 或者市場操作 就已經知道了 至於他鄭氏家族 什麼時候再注資 他有需要就再注資 因為 他現在今年來說 你借給他 去年年底那盤數 都有二百億 的現金 加上他現在一直 這七、八個月賣了那些資產 他現在有三百億 現金拿在手上 接下來還會有一個新盤 九龍城那個叫 進博開盤 也都有新錢回來 理論上 人家計算過他這三至五年 當然可以清倉 至於 譬如說最大型的 sky11 如果他 為了套現 可能就國外 或者隱痛 便宜一點都賣 這個不就是他進可攻退可守 的手上 所以他現在不是 沒錢去周轉 他的債務重 但是市場 對他的持續融資能力 是有 這樣的正面的信心 所以他才會說 不用你們說了 讓我來告訴大家 我看好我就注資 所以市場 這個傳聞 我估計 銀行家 跟他當然在談一些東西 談這些東西 就是說再借錢給你 都可以 那八百多億就逐期給你 大家不要一拍兩散 也都再借錢給你 大家出 你都出一些 出一半 大家可以找其他 那些長線投資 出一半 這些是銀行家跟他的合作 新的合作 這些這樣的 叫做注資技巧 或者什麼時間 怎麼去做呢 你知道香港那些 他都是四大家族 他一直建立起那些 金融圈的網絡 當然是 一等一 怎麼去做一些虧本的東西 所以我 自己個人來說 就看到 我們只是客觀看銀行 銀行怎麼去處理他 會計師怎麼去處理他的帳目 我們也都 知道 他不會無緣無故 去做這些 不等用的東西 那 是對 香港那個 商業市道 就是商業的樓房 是打了強烈的一針 所以是一個 好的 行動 好啊 所以你覺得新世界是不是 有機會割了骨 但其他的中小型的房地產 他們又怎麼樣呢 他們現在 香港房地產的市道又怎麼樣 你看到利房 就逐個爆煲 還爆了利行 利銀都是退市潮 包括這個盛京銀行東北 有幾個在香港的銀行 板塊都退市 這一波會不會對香港的 地產商都會有影響 跟他內房 內銀那些退市 你不用跟他擔心的 因為他退得市 就是說他裏面 阿爺那個透過他們 自己那個大血管 已經講定了 退市是不想將那些醜東西 讓出來給大家看的 等於恆大 可以退市就是 為什麼要搞這麼久呢 搞了五年 由他叫救命的2020 就是那些 弱弱強食 弱弱強食到已經 五體分屍 就是個個都罷了 就讓他退市 同樣盛京銀行 那些一樣 擺平那些東西才讓他退市 你馬上退市 某些東西一出來 就馬上退市 還沒有被人 五馬分屍 是不會退市的 至於你說香港 我們在香港 整個工商界 操作了 三四十年 當然知道 那個制度和可信性 那些數字的可信性 那些專業人士 比如律師會計師 他們的專業精神 到今天來說我們沒有一分懷疑 我本人沒有一分懷疑 在這個過程裏面 你說 如果連這些東西 在過去一直 運作下來的東西 是有操守有規矩的 之後 繼續發展變差了 我們沒有辦法可以預計 但是之前 做下來的 這些四五十年的 發跡史 是不會 沽名釣譽的 我覺得所有的制度 都是指向 比如說新世界 接下來幾個月我們就看到 那筆錢是不是真的放進去 然後談不談得攏 因為 在銀行家來說 不只是救你一個新世界 你就一定不會死的 是市場的信心 能不能夠恢復 去另外那十幾間 中小企業繼續 令銀行有信心注資 纔是最重要的 總之 那些外資銀行 特別是 你拿著槍指著它要救 它都可以 槍斃你 因為你的高管 自己做錯了 它輸得起 用不著聽你說一定要救 因為為什麼 它們是有自己的 背鍋制度 誰是以前 批下書的 如果不是偷竊拐騙的它就認輸 它沒有問題的 它們外資的做法是這樣的 所以 我們相信這些在 文明國家的外資 它不會逼死你的 因為錢來的 第二件事就是 它可以 看得到 如果 融資的過程 給你續約那八百多億 它肯定知道這間公司 所有的 資源一定支持得到 但最重要的 就是你不要做壞事 不要做壞事 比如新世界 你怕那些人走了 這3、4、5年 喜歡就要那些東西繼續 像Skyscraper掛到那麼高 沒有人買到 這樣就叫做壞事 如果不是的話 我也支持你那八百多億 反過來 你繼續去 運用你的 這麼多四、五十年建立的 金融的 那個關係 再去做得更好 反過來也幫助 現在談的那十幾間 變成那些銀行家 也都會覺得 你做得來也夠專業 所以 我就傾向相信 它會用後者 用專業的形式 繼續去打理它自己的公司 同一時間 也都令那些銀行 恢復 那個 對香港的專業市道 地產市道 專業界的人士 仍然信心繼續保持 好的 多謝教授的分析 喜歡我們的頻道 幫我們點贊和分享 多謝