Thuế mới 20% sắp ban hành! - sở hữu nhiều nhà, đất bỏ không coi chừng TOANG

Xin chào mọi người. Hôm nay mình muốn ngồi xuống với các bạn để bàn kỹ hơn về một chủ đề nghe có vẻ khô khan, nhưng lại có thể chạm đến ví tiền, thậm chí là cả giấc mơ của rất nhiều người trong chúng ta. Đó là đề xuất đánh thuế 20% đối với bất động sản thứ hai. Nếu bạn là người chỉ có một căn nhà để ở, chắc sẽ thấy chuyện này chẳng liên quan gì đến mình. Nhưng nếu bạn đang có ý định đầu tư bất động sản, hoặc đang sở hữu hơn một tài sản nhà đất, thì đây sẽ là một thay đổi có thể làm đảo lộn toàn bộ kế hoạch tài chính, chiến lược đầu tư và cả tương lai tích lũy tài sản của bạn. Mình biết, nhiều người vẫn nghĩ rằng chuyện đó còn lâu lắm mới xảy ra, làm gì có luật nào cấm mình mua thêm nhà, hoặc thậm chí là chính phủ không dám đâu, người dân phản đối lắm. Nhưng mình muốn kể cho bạn nghe một chút về bức tranh toàn cảnh. Khi bạn nhìn được cái gì đang diễn ra phía sau hậu trường, bạn sẽ hiểu vì sao đề xuất này không phải là một lời dọa xuông, mà là một ván cờ đã được lên nước từ rất lâu. Câu chuyện bắt đầu từ chính những căn nhà bỏ hoang. Bạn có từng đi qua những khu đô thị mới xây, biệt thự liền kề khang trang, đèn đường sáng trưng nhưng không một bóng người. Nhìn bên ngoài thì rực rỡ, nhưng đằng sau là hàng chục, thậm chí hàng trăm căn biệt thự bị bỏ trống suốt nhiều năm. Không ai ở, không ai thuê, không hoạt động kinh doanh gì. Và điều nghịch lý lạ. Ở ngay gần đó, công nhân thì chen trúc trong những khu trọ chật hẹp, sinh viên thì chật vật tìm phòng ghép, vợ chồng trẻ thì vắt chân lên cổ trả góp từng đồng mua nhà xa trung tâm. Đó là một bức tranh mà ai nhìn vào cũng thấy lệch. Và lệch đến mức chính các nhà hoạch định chính sách cũng không thể ngồi yên được nữa. Thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua phát triển rất nhanh, thậm chí là quá nhanh. Cùng với sự phát triển đó là tình trạng đầu cơ, gom hàng, đầy giá. Người ta mua nhà không phải để ở, cũng không phải để cho thuê hay làm ăn, mà chỉ đơn giản là để giữ tiền. Nhà đất trở thành nơi trú ẩn, an toàn. Một dạng kết sắt có thể sinh lợi. Đặc biệt là trong bối cảnh lạm phát, đồng tiền mất giá, thì càng nhiều người đổ tiền vào bất động sản. Mua xong để đó, hai năm sau bán lại kiếm vài trăm triệu, thậm chí vài tỷ. Không ai đánh thuế, không ai hỏi hàn. Lợi nhuận gần như trọn vẹn. Vậy nhà nước được gì trong cuộc chơi này? Rất ít. Hiện tại, ở Việt Nam, người bán bất động sản chỉ cần đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, tính theo tổng giá trị giao dịch. Và trong đa số trường hợp, giá giao dịch được khai rất thấp, thấp hơn giá thật rất nhiều. Một căn nhà bán ngoài thực tế 10 tỷ, nhưng khi ra công chứng, hai bên tự thỏa thuận khai 4 tỷ. 2% của 4 tỷ là 80 triệu. Nhặc rẻ như trò. Và đây là chưa kể hàng loạt trường hợp lách luật, truyền nhượng nội bộ, tặng cho, hợp đồng đặt cọc, kéo dai rồi khủy kẹo, để không phải đóng đồng nào. Tất cả những thứ đó, khiến ngân sách nhà nước thất thu nghiêm trọng trong lĩnh vực nhà đất, dù giá trị giao dịch lên tới hàng triệu tỷ mỗi năm. Và đó là lý do khiến nhà nước đang rất nghiêm túc nghiên cứu việc đánh thuế tài sản, đặc biệt là tài sản không phục vụ cho nhu cầu thiết yếu. Như căn nhà thứ hai. Ở các nước phát triển, chuyện đánh thuế tài sản không có gì mới mẻ. Singapore, chẳng hạn, đánh thuế cực cao cho bất động sản thứ hai, thứ ba và cho người nước ngoài. Mục đích đích rất rõ ràng. Hạn chế đầu cơ, đảm bảo nhà ở cho người dân. Anh Quốc thì đánh thêm 3% thuế cho người mua căn nhà thứ hai. Mỹ thì có thuế tài sản hàng năm, tùy theo từng bang, có nơi lên tới 2-3% giá trị tài sản. Hàn Quốc thì không chỉ đánh thuế sở hữu, mà còn đánh thuế thẳng dư khi bán lại tài sản thứ hai, thứ ba. Tất cả đều hướng đến một mục tiêu chung. Nếu bạn mua để đầu cơ, bạn phải chia sẻ phần lợi nhuận của mình cho xã hội. Việt Nam cũng đã manh nha đưa ra những chính sách như vậy từ nhiều năm trước. Nhưng mãi đến bây giờ, các điều kiện về hạ tầng công nghệ, dữ liệu dân cư, quản lý tài sản mới tương đối đủ để thực hiện. Trước đây, bạn có thể nhờ người thân đứng tên nhà đất, mở công ty con để mua đất hoặc chia nhỏ tài sản để tránh bị soi. Nhưng giờ, dữ liệu về thuế, đất đai, ngân hàng, chứng minh thư, căn cước công dân đang được kết nối với nhau một cách mạnh mẽ. Thậm chí, chỉ cần tra mã số định danh cá nhân là biết được bạn có bao nhiêu căn nhà sổ đỏ đứng tên bao nhiêu mảnh đất ở tỉnh nào, mua bán năm nào. Khả năng truy xuất đã không còn là trở ngại nữa. Chính vì vậy, chuyện đánh thuế bất động sản thứ hai không còn là nếu, mà là khi nào. Vấn đề còn lại là nhà nước chọn thời điểm nào để áp dụng và áp dụng theo cách nào cho hợp lý. Hiện tại, đề xuất đang nghiêng về việc đánh thuế phần lợi nhuận, tức là phần tranh lệch giữa giá bán và giá mua. Nghĩa là, nếu bạn mua một căn nhà 5 tỷ, bán ra 7 tỷ, thì phần 2 tỷ đó có thể bị đánh thuế 20%. Điều này hoàn toàn hợp lý, vì đó là thu nhập. Và thu nhập thì nên chịu thuế, như bất kỳ loại hình kinh doanh nào khác. Tuy nhiên, có một vấn đề rất lớn. Làm sao xác định giá mua thật? Rất nhiều giao dịch ở Việt Nam không ghi đúng giá thật trong hợp đồng. Giấy tờ chỉ ghi 2 tỷ, trong khi bạn trả 5 tỷ. Vậy khi bán lại 6 tỷ, bạn chỉ bị đánh thuế trên phần tranh 4 tỷ, hay chỉ 1 tỷ. Đây là lỗ hỏng mà nếu không xử lý được, thì chính sách sẽ bị vô hiệu hóa, hoặc tạo thêm kẽ hở cho gian lợn. Và cũng chính vì vậy, một hướng khác đang được xem xét. Đánh thuế dựa trên giá trị tài sản định giá lại, theo thời điểm hiện tại. Cụ thể là, căn nhà đó bây giờ có giá thị trường là 7 tỷ, thì bạn phải đóng thuế thường niên dựa trên giá trị đó. Mức thuế có thể không cao, nhưng sẽ là nguồn thu ổn định cho ngân sách, đồng thời tạo áp lực với những người mua đầu cơ mà để tài sản nằm chết. Một yếu tố nữa khiến chính sách này có khả năng áp dụng sớm là vì đây là giải pháp kép. Vừa tăng thu ngân sách, vừa ổn định thị trường. Bất động sản hiện nay đang bị tê liệt vì thanh khoản thấp, giá cao, nhưng ít giao dịch. Nếu áp thuế vào tài sản nhàn rỗi, sẽ buộc nhiều nhà đầu tư phải bán bớt, và điều đó giúp thị trường có thêm nguồn cung, giá sẽ hợp lý hơn, người mua thật có cơ hội tiếp cận tài sản tốt hơn. Nhà nước thì có thêm nguồn thù, xã hội thì có thêm sự công bằng. Ba mục tiêu đạt được cùng lúc, thì không lý gì lại không làm. Và cuối cùng, có một thứ quan trọng hơn hết, sự đồng thuận xã hội. Trước đây, nhiều người phản đối thuế tài sản vì cho rằng người ta mua nhà bằng tiền của người ta. Sao lại đánh thuế? Nhưng giờ đây, khi khoảng cách giàu nghèo ngày càng rãn rộng, khi người sở hữu hàng chục căn nhà sống ung dung, còn người trẻ thì mãi không mua nổi căn đầu tiên, thì người ta bắt đầu suy nghĩ lại. Nhiều người đã ủng hộ chuyện đánh thuế vào những tài sản không dùng đến. Nhiều người trẻ lên tiếng rằng họ không cần chính sách nhà nước cho nhà, họ chỉ cần một thị trường lành mạnh, nơi không bị chiếm dụng bởi những người mua gòm. Sự thay đổi về tư duy xã hội đó mới là yếu tố then chốt cho tính khả thi của chính sách thuế tài sản. Nếu phần 1 là để nhìn vào lý do vì sao đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 gần như chắc chắn sẽ xảy ra, thì phần 2 này mình muốn dẫn bạn đi sâu vào một câu hỏi quan trọng hơn nhiều. Nếu thực sự chính sách đó được thông qua, thì chuyện gì sẽ xảy ra? Ai là người chịu tác động mạnh nhất? Và hiệu quả thực sự của nó có giống như kỳ vọng mà các nhà hoạch định chính sách đang vẽ ra không? Trước hết, mình muốn kể bạn nghe một chuyện mình từng chứng kiến tận mắt. Đó là vào khoảng năm 2018, khi Hà Nội bắt đầu xiết lại các giao dịch nhà đất trong khu vực nội thành. Lúc ấy một người quen của mình, anh Tùng, sở hữu 6 căn hộ trung cư đã bàn rào, 2 trong số đó đang cho thuê, 4 cái còn lại thì để không. Anh Tùng rất tự tin vào thị trường. Với anh, bất động sản là kênh đầu tư an toàn nhất, không phải lo giữ tiền mặt hay gửi ngân hàng ăn vài phần trăm. Mỗi năm anh chỉ cần bán ra một căn là đã lời vài trăm triệu đến cả tỷ bạc. Nhẹ nhàng, không cần làm gì nhiều. Nhưng đến năm 2019, khi chính quyền xiết quản lý, giá bắt đầu chững, dòng tiền không đổ vào như trước. Và quan trọng nhất, tiền thuê không đủ gồng gánh các chi phí bảo trì, phí dịch vụ, thuê phí linh tinh. Lúc đó, anh Tùng mới vỡ ra một điều. Sở hữu nhà không tự động đồng nghĩa với giàu. Nhà để không, không ai thuê, mà mình vẫn phải trả phí, thì chẳng khác gì ôm một cục đá mỗi tháng phải đổ thêm nước vào. Giờ bạn thử tưởng tượng, nếu với mỗi căn hộ thứ 2, thứ 3, bạn còn phải đóng thêm thuê 20% trên phần lợi nhuận khi bán, hoặc thậm chí là thuê sở hữu hàng năm, thì cuộc chơi sẽ thay đổi hoàn toàn. Những người như anh Tùng sẽ không còn thấy ngon ăn như trước nữa. Thậm chí họ sẽ buộc phải tính lại toàn bộ bài toán đầu tư. Căn nào còn cho thuê tốt thì giữ, căn nào bỏ không thì phải bán sớm kẻo thành cục nợ. Vậy nên, điều đầu tiên mà chính sách này sẽ tác động, đó là nhóm nhà đầu tư đang ôm nhiều tài sản, đặc biệt là tài sản nhàn dối. Trước đây, họ sống bằng kỳ vọng mua đi trở tăng, nhưng khi chi phí nắm giữ tăng lên, lợi nhuận sau thuế giảm xuống, thì nhiều người sẽ phải bán bớt. Và việc này, về mặt thị trường, lại có thể tạo ra một tác dụng dây chuyển. Thị trường bất động sản Việt Nam vốn rất nhạy cảm với tin tức. Một đề xuất nhỏ cũng có thể khiến giá tăng đột biến, hoặc rơi tự do. Nếu chính sách thuế được đưa ra, kể cả chỉ là dưới dạng dự thảo, thì nhiều người sẽ bắt đầu lo lắng. Họ sẽ bán trước khi luật có hiệu lực. Họ muốn thoát hàng sớm để không phải nộp thuế. Và điều này sẽ tạo ra một làn sóng chốt lời, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cho thuê, nhà đất vùng ven, hoặc những tài sản không có dòng tiền rõ ràng. Thử tưởng tượng, một loạt nhà đầu tư cùng lúc xả hàng. Giá có thể giảm nhẹ, thanh khoản sẽ tăng trong ngắn hạn. Người mua thật có cơ hội mua được tài sản với giá hợp lý hơn. Và đó chính là một trong những hiệu quả mà chính sách hướng đến. Phá vỡ thế độc quyền giá của giới đầu cơ, đưa bất động sản trở lại đúng giá trị, sử dụng thực sự của nó. Tuy nhiên, câu chuyện không đơn giản như vậy. Một thị trường nếu chỉ có người bán mà không có người mua, thì sẽ xảy ra chuyện gì? Đúng vậy, sẽ bị đóng bằng. Người mua thì sợ. Mua xong liệu có bị đánh thuế, giá sẽ giảm tiếp không? Có khi để thêm 6 tháng nữa, giá rẻ hơn thì sao? Người bán thì hoàng màng. Giờ bán rẻ quá thì tiếc, giữ lại thì sợ luật áp thuế sớm. Và như vậy, thị trường sẽ rơi vào thế rằng cò, không ai dám làm gì. Đó là một hệ quả rất thực tế. Nếu chính sách không được truyền thông minh bạch và lộ trình rõ ràng. Và đây cũng chính là lý do vì sao. Khi nghiên cứu chính sách này, Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan đều phải cân nhắc kỹ lưỡng. Không ai muốn thị trường bất động sản, vốn đã trầm lắng suốt 2 năm nay, lại rơi vào khủng hoảng vì một cú đánh quá mạnh vào tâm lý. Điểm thứ 2 cần phân tích là tác động lên nhóm trung lưu. Đây là tầng lớp đang chiếm tỉ trọng ngày càng lớn trong xã hội và cũng là nhóm bắt đầu tích lũy đủ để sở hữu tài sản thứ 2. Thường là một căn nhà nhỏ ở quê, một miếng đất dành để dành dụng cho con cái, hoặc một căn hộ để cho thuê. Với họ, khoản đầu tư này không nhằm đầu cơ, mà là để phòng thân, để an toàn. Nhưng nếu bất động sản thứ 2 bị đánh thuế nặng, thì liệu họ có bị ảnh hưởng như giới đầu tư lớn? Câu trả lời là có, nhưng mức độ khác nhau. Chính sách nào cũng phải có ngưỡng. Có thể sẽ quy định rằng tài sản trị giá dưới 2 nơi 3 tỷ thì được miễn thuế, hoặc chỉ đánh thuế nếu tổng số bất động sản vượt quá một mức nhất định. Cũng có thể phân loại theo loại hình. Nhà ở thì đánh ít, đất nền thì đánh mạnh hơn. Tất cả những yếu tố đó sẽ quyết định việc nhóm trung lưu có bị vạ lây hay không. Nếu thiết kế không khéo, thì rất dễ dẫn đến việc tạo tâm lý lo lắng trong đại bộ phận dân cư, và điều đó thì không ai muốn. Thứ ba, hãy nói đến nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đây là nhóm biết luật, có chiến lược rõ ràng, và thường không ôm tài sản kiểu ngồi chờ tăng giá. Họ kinh doanh bất động sản như một ngành nghề, mua, sửa, bán lại, cho thuê có dòng tiền, đầu tư theo chu kỷ. Với nhóm này, thuế không phải là điều khiến họ sợ. Họ chỉ cần biết luật để tính toán lại. Và thực tế, nếu luật minh bạch, thuế hợp lý, thì họ sẵn sàng nộp, miễn là được tiếp cận tài sản dễ dàng, quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch. Chính vì vậy, chính sách đánh thuế nếu áp dụng đúng sẽ không loại bỏ họ khỏi thị trường, mà thậm chí còn lọc ra những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thay vì để sân chơi bị chiếm bởi các tay ngang chỉ biết mua rồi để đó. Một hệ quả đáng quan tâm nữa là ảnh hưởng lên các khu vực vendo, nông thôn, hoặc các tỉnh đang phát triển. Nhiều năm nay, nhờ làn sóng đầu tư, các khu vực như Hòa Lạc, Ba Vị, Long An, Bình Dương, Đà Nẵng, Vùng Ven đã thu hút một lượng lớn nhà đầu tư cá nhân. Họ mua đất chờ tăng giá, khiến giá đất ở đây tăng theo cấp số nhân. Nhưng, nếu giờ áp thuế mạnh vào tài sản không có dòng tiền, thì khu vực nào sẽ bị bán tháo đầu tiên? Chính là những nơi xa trung tâm, thanh khoản thấp, không có giá trị sử dụng thật sự. Và như vậy, thị trường bất động sản Vùng Ven có thể sẽ trải qua một đợt điều chỉnh rất mạnh, theo cả nghĩa tiêu cực, giá giảm sâu, lẫn, tích cực, loại bỏ bong bóng. Đây là điều mà nhà quản lý cần lường trước để tránh gây sốc cho kinh tế địa phương, đặc biệt ở những tỉnh đang phụ thuộc vào đầu tư đất đai làm nguồn thu chính. Cuối cùng, đừng quên yếu tố quan trọng nhất, phản ứng của người dân. Chính sách nào cũng cần có thời gian thích nghi. Việc đánh thuế bất động sản thứ hai, nếu được áp dụng quá đột ngột, có thể gây phản ứng tiêu cực, làm dậy sóng truyền thông, khiến thị trường mất kiểm soát. Nhưng nếu có lộ trình rõ ràng, ví dụ công bố trước hai năm, áp dụng dân theo từng bước, có ngưỡng miễn giảm, phân loại rõ ràng, thì hoàn toàn có thể chấp nhận được. Và mình tin, người dân Việt Nam hiện tại đã khác trước rất nhiều. Không còn là kiểu phản ứng bản năng, mà là sẵn sàng đồng hành nếu thấy chính sách minh bạch, công bằng. Ai cũng hiểu rằng, để thị trường phát triển lành mạnh, và sau còn có cơ hội mua được nhà, thì phải có ai đó nhường lại lợi ích. Và việc đánh thuế người sở hữu quá nhiều tài sản chính là bước đi đầu tiên để thiết lập lại trật tự. Ở phần 1 và phần 2, mình đã chia sẻ với các bạn về lý do vì sao đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 gần như là điều không thể tránh khỏi. À, và nếu thực sự áp dụng, thì thị trường, nhà đầu tư, người dân sẽ phản ứng ra sao. Nhưng bây giờ, đến phần 3, chúng ta phải nhìn từ phía bên kia bàn cờ. Nếu bạn là người làm chính sách, nếu bạn là cơ quan thuế, là người xây dựng hệ thống luật, thì bạn sẽ gặp những rào cản gì. Và điều quan trọng nhất, để một chính sách đánh thuế bất động sản thứ 2 có thể triển khai thành công tại Việt Nam, thì cần điều kiện gì? Mình bắt đầu bằng một sự thật. Từ ý tưởng, đến nghị định, nghị quyết, và đến luật có hiệu lực là một chặng đường dài và đầy trông gai. Một chính sách có thể rất hợp lý về mặt lý thuyết, nhưng để đi vào cuộc sống, thì cần vượt qua 3 vòng lửa. Một là kỹ thuật, hai là pháp lý, và ba, khó nhất, là lợi ích nhóm. Nói về kỹ thuật trước đi. Một câu hỏi đơn giản. Làm sao biết một người có bao nhiêu bất động sản? Ở nhiều nước, hệ thống định danh cá nhân gắn liền với tài sản. Chỉ cần một cú click chuột là cha ra ngay ông A đứng tên 4 căn hộ, 3 mảnh đất. Có vai ngân hàng hay không? Có cho thuê hay không? Thuế đã nộp chưa? Nhưng ở Việt Nam thì sao? Chúng ta đang trong quá trình chuyển đổi. Đúng là bây giờ đã có căn cước công dân gắn chip. Đúng là dữ liệu đang số hóa dần. Nhưng mình phải nói thật, hệ thống vẫn còn phân mảnh. Đất đai do Sở Tài nguyên và Môi trường Quản lý. Dân cư do Công an. Thuế do Tổng cục Thuế. Nhà ở xã hội lại do Bộ Xây dựng. Và giữa các cơ quan đó, việc chia sẻ dữ liệu, nói dễ thì dễ, làm thì vẫn còn rất nhiều vướng mắt. Chưa kể đến việc tên đứng trong số đỏ không phải lúc nào cũng là người chủ thật sự. Rất nhiều người dùng người thân đứng tên hộ hoặc lập công ty để sở hữu nhà đất. Hoặc chia nhỏ cho con cái đứng tên từ sớm để lách luật. Tức là, nếu muốn đánh thuế đúng người, thì nhà nước phải có một cơ sở dữ liệu cực kỳ sạch, đầy đủ, liên thông, và không bị che mắt bởi các chiêu trò hợp thức hóa tài sản. Chưa dừng lại ở đó, còn một khía cạnh kỹ thuật nữa. Định giá tài sản như thế nào? Nếu bạn định đánh thuế trên tổng giá trị tài sản, thì giá đó do ai xác định? Nếu đánh theo tranh lệch mua bán, thì lấy giá mua nào làm căn cứ? Trong khi phần lớn giao dịch hiện nay vẫn ghi giá khai thấp hơn giá thật. Bạn có thể thấy rõ bất hợp lý. Cùng một căn nhà, nhưng người khai mua 3 tỷ, người khai mua 7 tỷ, thì sau này tính thuế ai bị nhiều hơn? Chưa kể giá thị trường biến động liên tục, mỗi nơi một kiểu, thậm chí cùng một khu, nhà mặt đường với nhà trong ngõ giá đã lệch nhau mấy lần. Muốn xử lý chuyện này, phải có một cơ chế định giá độc lập, khách quan và cập nhật liên tục. Nhiều nước có tổ chức thẩm định giá, có bản đồ giá đất theo thời gian thực. Việt Nam thì sao? Chúng ta vẫn dựa vào khung giá đất của nhà nước, mà ai cũng biết là thấp hơn thị trường rất nhiều, thậm chí ở vài nơi chỉ bằng 20-30% giá thực tế. Nếu lấy cái giá đó ra tính thuế, thì thu không đủ. Nhưng nếu buộc người dân phải khai giá thị trường thật, thì sẽ phát sinh tranh cãi, khiếu nại, và quan trọng nhất, không ai muốn lột trần lợi nhuận của mình cho nhà nước nhìn thấy. Chuyển sang yếu tố thứ hai, pháp lý. Muốn đánh thuế bất động sản thứ hai, phải có luật. Mà luật thì không thể ngày một ngày hai là giả. Phải qua nhiều vòng, soạn thảo, góp ý, thẩm định, trình quốc hội, thông qua, ban hành, rồi còn phải chờ hiệu lực. Hiện nay, luật thuế tài sản vẫn chưa có. Chúng ta mới chỉ có luật thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhưng đều chưa đủ để xử lý toàn diện vấn đề sở hữu nhiều bất động sản. Vì vậy, muốn chính sách đi vào đời sống, phải bắt đầu từ việc xây dựng một bộ luật hoặc nghị định mới, chuyên biệt, rõ ràng, và có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, như mình nói lúc đầu, khó nhất là vượt qua rào cản lợi ích nhóm. Bạn thử nghĩ xem, ở Việt Nam hiện nay, ai là người sở hữu nhiều bất động sản? Chỉ là các nhà đầu tư cá nhân như anh Tùng, chị Hoa ở quê đầu. Còn có cả giới kinh doanh, quan chức, người có quyền lực. Có những người sở hữu hàng chục căn hộ cao cấp, việt thự biển, đất nền ở nhiều tỉnh thành. Và tất nhiên, họ không muốn luật sờ tới mình. Họ sẽ vận động, tác động, tìm cách làm chậm lại quá trình ban hành chính sách. Thậm chí, họ có thể tạo ra những luồng thông tin gây nhiễu. Thuế tài sản là vô lý. Đánh thuế sẽ làm thị trường sụp đổ. Chính sách này sẽ bóp chết người nghèo. Và nếu không cẩn thận, thì tiếng nói của số đông sẽ bị lấn át bởi tiếng nói của một nhóm nhỏ, nhưng rất có thế lực. Nhưng đây cũng là lúc người làm chính sách cần bản lĩnh. Cái gì đúng, thì phải làm. Nhà nước không thể mãi mãi dựa vào nguồn thu từ thuế tiêu dùng, thuế xăng dầu, thuế thu nhập cá nhân. Trong khi tài sản lớn nhất của xã hội là bất động sản, thì gần như miễn dịch với thuế. Càng không thể để tình trạng người mua nhà để ở phải chấp nhận giá bị đẩy lên bởi những người mua để đầu cơ, để chữ, để thao túng. Chỉ cần bạn nhìn vào số liệu sau đây là đủ hiểu. Theo một báo cáo của Bộ Xây Dựng, hiện có khoảng 700.000 căn nhà bỏ không trên cả nước, chủ yếu ở các khu đô thị mới. Tức là 700.000 căn nhà được xây lên, nhưng không có người ở. Một nguồn lực khổng lồ đang bị giam giữ, không xin lời, không đóng góp cho xã hội. Và tất cả những điều đó đều xuất phát từ việc người ta được quyền mua, giữ, bán, mà không phải chịu bất kỳ một áp lực nào về thuế phí. Đó là một sự bất công không thể chối bỏ. Vậy, muốn thay đổi, nhà nước phải làm gì? Theo mình, có 5 điều kiện tiên quyết. Một, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu liên thông để biết ai sở hữu gì, ở đâu, giá trị bao nhiêu. Không có dữ liệu, mọi chính sách chỉ là trên giấy. Hai, cải cách cơ chế định giá tài sản, công khai, minh bạch, sát thực tế và có tính cập nhật liên tục. Cần có bản đồ giá bất động sản quốc gia giống như bản đồ quy hoạch. Ba, phân loại rõ đối tượng chịu thuế, không đánh đồng nhà ở duy nhất với tài sản đầu tư. Có ngưỡng miễn giảm, ưu tiên người nghèo, người có nhu cầu thật. Bốn, lộ trình triển khai hợp lý, công bố sớm, áp dụng từ từ. Có thể thử nghiệm tại một vài địa phương trước, sau đó mới nhân rộng toàn quốc. Năm, truyền thông chính sách hiệu quả, để người dân hiểu rằng đây không phải là chính sách trừng phạt người giàu, mà là để tạo công bằng, ổn định thị trường, và đảm bảo sự phát triển bền vững cho tất cả. Nếu làm được năm điều trên, mình tin rằng, chính sách đánh thuế bất động sản thứ hai không chỉ khả thi, mà còn là một bước ngoặt lớn trong quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu bạn đã theo dõi đến phần này, thì xin cảm ơn vì đã đi cùng mình trong cả một hành trình dài. Từ lý do chính sách ra đời, tác động lên thị trường, những giao cản cần vượt qua, cho đến bây giờ. Viễn cảnh sắp tới, nếu chính sách đánh thuế 20% vào bất động sản thứ hai thực sự được ban hành và áp dụng vào cuộc sống, đây sẽ là phần mình muốn viết với góc nhìn rất thực tế, không hù dọa, không tô hồng, mà đơn giản là, giả sử ngày mai chính sách này có hiệu lực, thì chuyện gì sẽ diễn ra, và chúng ta, những người bình thường, nên làm gì? Trước hết, hãy cùng tưởng tượng một điều. Quốc hội thông qua luật mới, bắt đầu từ ngày 1-1-2021-2026, tất cả các cá nhân sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên sẽ phải đóng thuế 20% trên phần lợi nhuận khi chuyển nhượng, hoặc một mức thuế định kỳ hàng năm dựa trên giá trị tài sản. Luật này sẽ được công bố trước một năm để người dân có thời gian chuẩn bị. Trong khoảng thời gian chờ luật, điều gì sẽ xảy ra? Câu trả lời là, một cuộc tái cấu trúc tài sản quy mô lớn. Những người ôm nhiều nhà đất, đặc biệt là tài sản không tạo ra dòng tiền, không cho thuê được, hoặc nằm ở vùng xa, sẽ nhanh chóng tính toán và tìm cách bán ra. Sẽ có một làn sóng chốt lời sớm vì ai cũng muốn thoát hàng trước khi phải nộp thuế. Và không ít người sẽ hạ giá bán để bán nhanh, dẫn tới mặt bằng giá tại nhiều khu vực có thể giảm đáng kể. Đây có thể là cơ hội lớn cho người mua thật. Với lẽ, trong 2-3 năm gần đây, rất nhiều người ôm tiền đứng ngoài thị trường vì giá quá cao, vì lãi suất vai ngân hàng không đủ hấp dẫn, vì tâm lý sợ bị đẩy vào chu kỳ bong bóng. Nếu giờ thị trường có điều chỉnh giá, thì đây chính là lúc họ có thể nhảy vào và chọn được tài sản chất lượng với mức giá hợp lý. Đặc biệt, những căn hộ cho thuê có sẵn hợp đồng, những nhà phố trung tâm có dòng tiền ổn định sẽ trở nên có giá hơn bao giờ hết. Vì đó là loại tài sản vừa an toàn vừa không bị áp lực thuế lớn, do vẫn đang tạo ra giá trị thật. Ngược lại, các khu vực từng nóng sốt theo tin đồn, theo mùi sắp nhập tỉnh, theo sân bay tương lai, hoặc đặc khu treo sẽ là nơi chịu thiệt hại nặng nhất. Đất nên ở những nơi này, phần lớn không có người ở, không có hạ tầng và bị đầu cơ lướt sóng quá nhiều. Khi dòng tiền đầu cơ rút đi, khi thuế đánh vào phần lời, thì ai cũng muốn rút lui sớm. Giá ở những nơi đó sẽ tụt nhanh, thanh khoản đóng băng và nhiều người sẽ mắc kẹt không bán được, không cho thuê được, cũng chẳng dám giữ lâu vì thuế. Nhưng chưa dừng lại ở đó. Việc đánh thuế còn tạo ra một thay đổi lớn về mặt tư duy đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Trước đây, người ta coi nhà đất như một món tài sản tích chữ. Mua xong, không cần cho thuê, không cần làm gì, chỉ cần để đó và tăng giá theo năm tháng. Nhưng khi chính sách thuế buộc mỗi mét vuông đất phải trả phí hàng năm, thì tư duy giữ đất sẽ dần bị thay thế bằng tư duy sử dụng đất. Người ta sẽ bắt đầu tính nếu tôi giữ miếng đất này 3 năm, thì mỗi năm tôi phải đóng bao nhiêu thuế? Nếu tôi cho thuê, thì dòng tiền thu về có đủ bù chi phí không? Nếu không đủ, thì tôi có nên bán và chuyển sang kênh đầu tư khác hiệu quả hơn không? Chính những câu hỏi đó sẽ khiến thị trường bất động sản trở nên thực chất hơn, lành mạnh hơn. Người sở hữu tài sản buộc phải chủ động. Năng động, chứ không thể nằm im hưởng lợi như trước. Và chính điều đó sẽ mở ra cơ hội cho một thế hệ nhà đầu tư mới. Những người có tư duy kinh doanh thực tế, biết tính toán, biết tạo dòng tiền, biết làm dịch vụ trên tài sản mình sở hữu. Họ không cần phải giàu có từ đầu, không cần phải có vốn lớn, nhưng có thể vận hành tài sản hiệu quả, từ đó tạo ra giá trị và thu nhập bền vững. Đây chính là cú dịch chuyển từ đầu cơ sang đầu tư, từ sở hữu sang vận hành. Còn về phía nhà nước thì sao? Chính sách đánh thuế bất động sản thứ hai, nếu triển khai thành công, sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách đáng kể, giảm áp lực phải tăng thuế tiêu dùng hoặc các loại thuế gián thu khác vốn đang đánh thẳng vào thu nhập của người nghèo. Đồng thời, còn giúp điều tiết thị trường, chống đầu cơ, giảm áp lực tăng giá nhà ở cho người dân. Và quan trọng nhất, khơi thông dòng chảy tài sản, để bất động sản không còn là nơi ngủ đông tiền bạc mà trở thành nguồn lực thật sự cho nền kinh tế. Nhưng để đạt được điều đó, nhà nước cần tiếp tục cải cách mạnh tay ở các khâu then chốt, từ cơ sở dữ liệu tài sản, hệ thống định giá, đến năng lực cán bộ thực thi thuế. Mỗi khâu đều phải minh bạch, rõ ràng và công bằng. Người dân chỉ chấp nhận đóng thuế nếu họ thấy đồng tiền mình nộp được sử dụng đúng mục đích, được quản lý minh bạch và nếu họ thấy mọi người đều bình đẳng trước luật. Chứ nếu một người dân bình thường sở hữu 2 căn nhà bị đánh thuế 20%, còn một ông quan chức đứng tên hộ 10 căn lại chẳng ai đụng đến, thì chắc chắn sẽ gây phản ứng dữ dội. Một điểm nữa cần lưu ý, thị trường sẽ có giai đoạn điều chỉnh mạnh, tâm lý bất ổn, thậm chí nhiều doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt là các công ty nhỏ, ít năng lực, sẽ phải rút lui hoặc phá sản. Đây là cái giá phải trả cho sự lành mạnh khóa thị trường. Nhưng nếu có chính sách hỗ trợ chuyển đổi, ví dụ cho vay ưu đãi với người mua thật, giảm thuế cho người chuyển sang đầu tư, có dòng tiền, như nhà ở xã hội, căn hộ cho thuê, thì thị trường có thể hồi phục nhanh và theo hướng bền vững hơn. Còn với người dân như bạn và mình thì sao? Nếu bạn đang có nhiều bất động sản, hãy bắt đầu rà soát lại danh mục tài sản. Cái nào không có dòng tiền, không có tiềm năng tăng giá thực sự, hãy cân nhắc cơ cấu lại sớm. Cái nào có tiềm năng cho thuê, đầu tư dài hạn, hãy giữ lại và vận hành nó cho hiệu quả. Nếu bạn đang có kế hoạch mua nhà, đừng hoảng. Chính sách thuế không áp vào nhà đầu tiên. Mà nếu mua để ở thật, thì bạn cũng không bị ảnh hưởng gì. Trái lại, đây có thể là cơ hội tốt để mua được tài sản với giá hợp lý vì nhiều người đang bán ra để né thuế. Nếu bạn là người trẻ, chưa có tài sản, thì hãy theo dõi thị trường thật kỹ trong thời gian tới. Khi thị trường điều chỉnh, rất có thể sẽ xuất hiện những cơ hội tốt với giá đất thật, chứ không còn là giá bị đội bởi đầu cờ. Và quan trọng nhất, đừng vội vàng, đừng chạy theo đám đồng. Hãy mua khi bạn thật sự hiểu rõ vì sao mình mua và tài sản đó có mang lại giá trị gì cho bạn không về dòng tiền, về nơi ở hay về chiến lược dài hạn. Còn nếu bạn là người trung lập, chỉ đang quan sát, thì hãy nhìn đề xuất này như một bước tất yếu trong quá trình phát triển của một nền kinh tế đang trưởng thành. Mọi quốc gia muốn phát triển bền vững đều phải đi qua giai đoạn tái cấu trúc thị trường tài sản. Thuế bất động sản là công cụ không thể thiếu để làm điều đó. Và mình tin, nếu được triển khai đúng cách, minh bạch và công bằng, thì chính sách này sẽ không chỉ là thu thêm tiền, mà là một bước ngoặt để bất động sản Việt Nam bước sang một trang mới, lành mạnh hơn, công bằng hơn và bền vững hơn. Cảm ơn bạn đã đọc hết bài viết này. Mong rằng nó không chỉ cung cấp thông tin, mà còn giúp bạn hình dung và chuẩn bị tốt hơn cho những thay đổi lớn đang đến gần. Hẹn gặp lại trong những chia sẻ tiếp theo.