利世民：香港樓市大揭秘！新鴻基劈價賣樓點解？美孚太古城仲有冇運行？ #珍言真語 #梁珍 #珍Talk

Hello 大家好 歡迎來到《珍討》 今天我們想講一講香港樓市 因為很久都沒有講過這個話題 其實關稅戰下面除了對股市帶來衝擊之外 對香港樓市有些什麼影響呢? 今天我們就請了財經分析員賴振明先生 和我們一起分析一下 Simon 你好 你好 你好 你好 是啊 講樓市 其實真是 香港樓大家就知道跌得很厲害 都不斷地跌 但是租金又升 但是看那個新盤 看到現在新鴻基新開的一個叫西沙的Cellar C 開的價錢就接近一萬元一呎這樣 還不到300萬就可以入場了 那怎麼看現在新盤它以這個價錢開出來 會不會虧蝕呢? 虧蝕是一定的 但是我們看看什麼纔算虧蝕 因為做生意的事 你就不可能每件事都賺錢的 你做的時候你當然是想著有條數計算過會賺錢 但是你去到不同的市況 你當然是要因應當時的環境 盡量賣到最多錢賣到多少就賣多少 新地這個在西沙的項目 其實那個規模是很大的 是他們在說過去這麼多年來 是很罕有地有一個這麼大型的發展 他們其實對上 真是整個好像一個區域 這樣去做所有的發展就是元朗 元朗那裡也都做得七七八八 還有一些陸陸續續有新盤出 但是已經是後期了 西沙這個盤其實一個 對新地來說 我的理解就是 他們接下來還會陸續有其他的盤要賣 如果你看一個定價策略 你想一下 你寧願是虧頭賺尾 還是你開頭就已經不是很賣得去 然後去到後面被人看到你減價 我如果站在發展商的立場 我開盤 我都寧願是頭一批 我是給買家可以有機會賺點錢 我虧一點點不要緊 因為我後面還有很多貨 大家都是利益共同體了 這次 你如果頭輪 二輪的買家 買了回來都還有點錢賺 我後面才容易賣下去 我想新地是想著要繼續賣樓 他不可以說我這一陣子就割了和青 或者我們現在用大陸的用語就是割韭菜 因為你自己還有很多貨在手 你一定要 無論如何你都要給買家有些好處 做生意的事情不可以說自己賺到盡 所以我覺得 我不敢叫大家 李世民是不是叫人買 千萬不要有這種想法 我的意思是 為什麼這個定價策略這麼進取 因為他其實都是覺得他這個項目 是他們長期將會是 不僅僅是現在這個樓盤 是整個區 接下來是他們一個很重要的 對於集團來說 長期營運是一個很重要的一個指標 所以他們都是很小心定價 這個結果就是現在這樣 大家覺得是不是樓市很差 諸如此類 樓市差還是好 我相信大家都有一定的判斷 但是無論是什麼市況都一定有人買 我又不敢說得太過悲觀 因為始終在現在這個環境 多少你都會有一些環境上的因素要考慮 我們會擔心全球經濟進入一種不明朗因素 大家說是不是會有一種好像70年代的滯脹 你想一下在歷史上 70年代香港 有幾個大型的屋苑樓盤 其實都是美孚 太古城 是不是? 自己是在美孚長大的 你是美孚長大的 我是美孚長大的 我都想說 其實你說當年的人 尤其是那時候給的息口 如果在70年代供樓的朋友就知道了 我家人就是那時候供樓的 我媽媽說那時候十幾釐息都是供樓的 當時不是說看著市況 因為什麼原因呢? 因為我出生了 家裡又賺到一點 那就算了 不如就買個地方安居樂業 這些後來都有的 好像已經中產了 不是賺到一點 上到美孚已經買到樓 已經叫中產了 坦白說我自己的家人 我成長整個經歷 無論是因為買了一個地方也好 甚至我後來去讀書 我長大了 出來工作之後 我買第一層樓 其實很大程度上都是因為當年就買了那層美孚 所以我不敢說在什麼市況之下不應該買樓 因為其實這個要看每個人自己個人身位的處境 你如果是有自己的財務狀況的情況 其實你是要因應每個人的情況去做這些決定的 不是說因為外圍環境 很多時候是因為你個人的情況去做不同的決定 所以外圍環境是重要的 但是那個只不過是故事的一半 是啊 其實我覺得美孚 我們不如說一下 其實我覺得香港的樓是有標誌性的 為什麼呢? 其實我是作為一個外來人來到香港 我要去買樓 我都看過美孚的 那時候我有小朋友想住得舒服一點 又不想那個價錢很貴 他們就說你去美孚 你說美孚這麼老的樓 你叫我去看 但是他們帶著你看了就不是了 看了之後發覺他住和那個花園 美孚旁邊的花園很漂亮 所以很多他們說以前取景 TVB拍戲都是在美孚的花園取景的 又是一個街市 生活是很方便 還有這麼大型的屋苑就算夠 有些還住得很好 他們裡面有些裝修得很厲害的 所以很多人捨不得離開美孚 太古城又是另外一個故事 你們說一下 其實這些屋苑 其實已經養育了香港很多的家庭 他們現在未來的前景要怎麼樣呢? 美孚 太古城如果他們都出現了孝患 或者租金都不行的時候 其實對於香港的樓市是什麼標誌性的東西呢? 地產這件事 其實我們要看 剛才說了 個人是一個很微觀的 很宏觀的看世界經濟 息口 但是每個地方自己的樓市 我們要看當時的人口 每一個樓盤我們要看它的環境 還有當時究竟是什麼人搬進去 美孚或者太古城這些 為什麼一直以來都是藍籌屋苑 或者我們至少在八九十年代 大家覺得那裡就是很中產的代表 如果大家想一下 就是在七八十年代香港經濟起飛的時候 就是有一幫中產搬進去這些地方 其實美孚有1、2、3、4、5、6、7、8期 你剛才說最豪的那些 很多時候就是第八期 我們說海邊 對著公園那個 是不是? 就是對著公園景那邊 對著現在的公園 以前是對著一個海景 對著昂船洲 那裡說的是1700呎 很大的 四房 我小時候就覺得 那個是一個我心目中的夢幻的居所 我有朋友在那裡住過 我簡直覺得是我當年作為一個小資產階級的小孩 就覺得那個就是有錢人了 當然年紀越大 世面見得越多 去過什麼布力徑 見過人家加多利山就知道 那些都只不過是中產的上層 但是無論如何都好 因為你如果一個地區 一個社區 聚集了一羣是某一個經濟階層的人 香港屋苑就是這樣 那你很自然的社區配套 你那個鄰舍的關係 你就有同一羣的人在那裡住 你說到了2000年後 你說屋苑開始老化 因為住下的人可能都老化 但是問題就是 有很多業主 他們其實的財富 其實在香港經濟起飛的時候累積下來 就是他們的實力在那裡 可能有些人就買回來收租 都買回自己住的地方 但是有一點要留意就是 因為你始終財富不是一個恆常的概念 我們很多時候說 你有錢你就一直不會窮的 其實就不是的 因為你真的隨著通脹 隨著各種的因素 很多時候我們就會看到這些家庭 慢慢其實就由 可能剛才說的 就是很高上層的中產 慢慢就會變成 雖然還是相對整個社會還是有些實力 但是可能已經不是最頂流的那一層了 可能就慢慢再下去 這個就是一個社區老化的情況 另外一個問題就是 你說好像美孚 太古城這些 其實銀行一直以來都有一個 在按揭審批的過程 對於樓齡是有一個限制的 其實美孚對太古城已經是格外開恩 將樓齡上限不斷推高了 但是始終它都是香港 1970年代到現在都55年了 美孚有些比較早的發展 你說第一期 第二期那些 比較近山邊 現在你看到那裡 就是早期的發展 其實就已經是60年打上 現在據我所知 有些是做不到銀行按揭的 太古城的情況都一樣 變成就影響了這些屋苑的交投和流動性 這個其實都有影響 因為正如我剛才所說 你就算以前賺到多少 你放了很多身家財產在樓上 如果那個財產不能套現 其實你都影響那個生活質素 是不是 你想一下 我可能住在第一期 我雖然那層樓已經供斷了 但是我是沒有辦法可以轉手 那唯有怎樣呢 就是變成一個租務 如果我自己不住 我移民 賣出去 買家又可能壓價 因為他做不到按揭 那怎麼辦 我唯有租出去 漸漸這些地方就會變成一個租盤市場 租盤市場本來都沒有問題的 如果你那個業主不等錢用的 你就先收租 但是始終不同的人有不同的情況 很容易就會做到一個問題 就是如果他要套現的話 他就唯有減便宜減賤 或者進來的買家純粹真的是一個投資者 他是完全以現金做收購 有沒有這樣的買家 有 但是少 所以現在比如美孚 太古城 這些出現了這樣的狀況 我都聽聞有 不單止美孚 太古城 例如銅鑼灣在伯德新街那邊有些住宅 用美國的省做名字 Miamia Florida Cleveland 好像我記得有 就是用不同的 那裡以前也是相對於美孚 太古城 銅鑼灣 伯德新街那一堆 其實一樣 甚至再高級一點 如果你問我 哇 銅鑼灣對著海景 我又近商業區又近中環 那些其實面對的問題都是一樣 就是現在做不到銀揭 那麼要不就是現金買家 現金就是用現金買家 通常那個數就算得很準 講價也都講得很硬 因為我有現金在手 尤其是現在這樣的市況 相對這些樓價就會受壓 但是賣家自己本身有實力 所以交投很少 但是這些是有一點特殊個案 所以我就說你分析地產市道 其實除了由很微觀個人 到很宏觀整個世界的息口 匯率 你香港的整體人口現在其實都在變化 很多時候都是新來的移民人口 香港樓市 他們也未必喜歡這些的 沒錯 普瑞堂的元寶核心系列 是我長期附庸和特別推薦 普瑞堂的核心理念就是純正 天然 有效 他們是採用了韓國六年金的高利貸 用48年的古法 60天 九珍九曬純手工製成 有效去除腎臟雜質和造火性 人身造代的含量比雄生高8倍 卡索率是雄生的6倍 白生的16倍 除了易賣的好負熱之外 特別推薦原生包裝 美拉原生淘大份量足 更需完整賣相好 採用了毒辣真空包裝 吃起來很簡單 一打開就吃得 口感好像果丹皮 而且用衍生蜂蜜調製 有很濃的人參味道 回味無窮 一斤人參的效力 等於五至六大口服液 可以分幾次服用 適合認可體質的人 一年四季都可放心使用了 另外 普瑞堂8%的純素植物乳油 對提高免疫能力 消除疲勞 清紓管 降生高和膽固醇 都很有幫助 有需要的朋友 可以點擊視頻下方的連結 輸入我的專屬優惠碼LZ2023 就可以享受全球免費郵寄了 有個挺有意思的 你說的美孚 太古城 還有一些叫做八個門樓 就是那些對面 很多電影導演喜歡住的八門樓 你知不知道 就住在現在高鐵站的對面 有一些很舊的區 佐敦那邊那些 是的 那些人就跟我說 那些風水就非常好 八門樓 叫他們要八門樓 就是那裡八門樓 就說很多人都住在那裡 我知道你說佐敦那邊 但是那裡我就真的不熟悉了 雖然我自己小時候在美孚長大 上學在油尖旺 大概都知道那個社區是怎樣的 佐敦那邊 但是如果我們說社區 剛才說新樓和一些已經成熟的社區 我想最大的分別 你從生活上就是 一些已經成熟的社區 你的佐敦郵寄比較穩定 也不是那麼多人搬出搬進 通常在這些環境之下 其他東西不用說 你旁邊的佐敦郵寄裝修都沒有那麼多 就是轉場那些東西 如果你住在新區 很多時候 你很視乎那個新區的業主的心態 香港過去三四十年 很多時候 那些新的樓盤 有一些是買來自己住的 有些是買來收租的 買來收租的樓盤 有一個 我覺得你說 佐敦郵寄很多搬出搬進關我們什麼事呢 因為香港人其實都是 自己關上門自己住而已 你有多少鄰舍關係 對的 但是 當你的社區人口比較流動的時候 你附近的那些配套 其實相對那個組合也都會沒有那麼穩定 你如果說九龍站上蓋 下面就有一個很大的商場 當然你說下面很大的商場 它那些商鋪的組合 其實都是由發展商的租務部去負責的 那個發展商的租務部 其實是不是能夠 可以穩定地提供到一些 你的生活所需呢 一個個而已 就是香港 我們其實今集一開始說新地 新地叫做以前相對是真的做得好一點 所以為什麼有些人喜歡住新地的樓 除了你自己那層樓的質素和管理 其實它下面那些配套 它附近那些商店 因為他們的商場租務部 是香港首位一致的 它選擇的那些客戶是好的 變成你的生活的便利就在這裡 但是現在香港那個社會經濟氣氛 已經甚至乎就算我作為商場業主 我想有一些固定的耿局的一些客戶 我都未必一定做得到 這個是一個社會的轉變 不一定只是因為那個商場的租務部 自己的工作 通常他們傾租不是傾一間的 是傾一套的 例如我和飲食連鎖店傾是傾一套的 所以你整個生活環境 你去看樓不只是看自己那個單位 你都要看整個環境 看那個區 看交通方便不方便 有很多因素要考慮 我請教一下你 那時我們覺得新鴻基樓是比長實漂亮 雖然我這裡不是說大家 這是個人觀點 但很多人覺得是比長實漂亮 但是長實的價格開的比新鴻基要貴 他拿到的地盤都是比新鴻基漂亮 好像我那時住千億 我住在那個豪傑灣 豪傑灣我們叫做 是的 豪傑灣 看你什麼時候入市 是的 我不是最高的時候 所以我買的時候已經花了很多錢 覺得這麼漂亮的樓可以給我們買 都覺得很慶幸 但是他隔壁就是延徐半島 那些樓的質素就是不夠新鴻基漂亮 但是價錢每次都是高他一點點 很奇怪的 每一個區都是這樣的 他們兩個都會打對抬 但是新鴻基在我們心目中 真的是質素的保證 所以當我看到新鴻基都是一萬元一呎的時候 你長實就不用說了 長實就知道他經常會劈價 因為他之前已經劈價了 但是他的質素 劈了也未必是我心目中的那一款 但是他是可以保值的 但是新鴻基是不同的 他的設計是很舒服的 你很喜歡住的 凡是新鴻基佬 無論哪個區我都很喜歡的 其實你說設計 坦白說 香港每個年代的樓 開職 我們說那個樓裡面兩房一廳怎麼選擇 其實是沒有什麼空間的 你不要想著 因為新鴻基請了好一點的建築師 所以設計得好一點 他們建築是有自己的建築公司 但是你說開職 其實因為香港有些很嚴格的建築物的一些條例 第一 第二就是 你要用盡地積比 其實因為香港賣地 其實大家就以為 我賣了那塊地 你喜歡蓋多高蓋多多 樓面面積都可以 不是 每塊地開的時候已經說了 你可見樓面面積是多少 基本上政府幫你開了職 所以你作為發展商 你可以做的就是跟著賣地條款 跟著當時的建築物的規例 然後就將那些積木砌出來 所以你說新鴻基樓和長實樓開的職 分別是不是很大 有些人就說我不喜歡鑽石型廳 其實鑽石型廳是因為當年那些 建築物規例的採光要求 再加上你可以開到的就是這些鑽石型的間隔 好了 但是回過頭來說 你說是不是那個建築好一點 管理好一點 長實和新鴻基有什麼最大分別呢 最大分別就是 剛才你說 拿青衣為例 長實那本我沒有記錯 跟港鐵合作 因為那時青衣有站 新鴻基如果大家留意 相對少跟港鐵合作 我不知道大家有沒有留意 原因是什麼呢 原因是因為港鐵纔是發展商 不過他不擺自己的頭出來 長實理論上就是中間做那個大判 他不是大判 他只是那個項目管理 然後他就建了那層樓賣掉 然後他要跟港鐵分帳 好了 你跟港鐵分帳你要談的 就是大概 為什麼你會拿到那塊地皮 一就是你開個價 第二就是你怎麼控制成本 然後你還有一筆錢分給港鐵 新鴻基通常不是港鐵上蓋 就是港鐵隔離 你看新城市就是一個例子 新城市那時候就沒有港鐵 但是隔離有鐵路的 就是九廣鐵路的沙田站 新鴻基很多時候就是鐵路的沿線附近買地 就不是做港鐵的上蓋 你方便有餘 但是就不需要受著 跟港鐵分帳這個成本限制 那你就可以自己控制成本 那裡有多一點空間 那你就可以在用料等等做得好一點 還有還是那句 其實社區的建設 不只是那層樓 不只是那些磚頭 就是如果大家買樓的心態 只是想著我打開門之後的那個環境 其實這個很狹隘 你是生活 其實你有一部分的時間 是在房子外面的 房子外面的環境是怎樣的 怎樣去長期管理 你下面的商場是怎樣的 等等這個其實 你就會看到不同發展商的差別 其實新鴻基最喜歡的那種發展模式 這個也是他們的商業策略 商場加上蓋發展 商場是長期收租的 上蓋的物業那些住宅的管理 其實也是一個長期的現金收入 其實它是 那個商業模式是令到 買了樓的人 住的人和發展商的利益相對地一致 長實就算做商場大家都知道 他們通常賣團 以前 長實因為它整個財務管理模式就是 我盡快將那個資金套現 然後再投資新的項目 所以長實為什麼現在這個經濟環境 長實就相對上那個資產的 比重就不是集了這麼多在香港 時時說李嘉誠為什麼在海外可以投資 因為我套現了 我的錢當然是看到哪裡有機會就投資哪裡 是兩種商業模式 我不是說哪個好一點哪個道德一點 但是你作為一個消費者 有時候你就想 我想要的是什麼 你說買長實也沒有錯 如果我作為一個投資心態 我買來收租我一定買長實 租客也不管這麼多 租客是一些很流動性的居民 我住兩年可能我都搬的 我管得了你的社區是怎麼樣 沒錯 租就是喜歡租長實的樓 自住就是喜歡買新鴻基的樓 我作為業主我買來收租我都買長實樓 我的入場費又便宜一點 我的租金回報相對又高一點 我的租客覺得我的租金相對廉宜一點 大家都有好處的 所以你是看不同的市場去因應發展 不是說哪個好一點哪個不好 所以這個我覺得有時候有些人很容易 一頭栽進去就覺得新鴻基會好一點 我喜歡長實樓多一點 不是的 你買來做什麼 你買來收租是一個概念 你買來自住是另外一個概念 甚至我現在都跟人說買來自住 舊區都沒有什麼所謂 有人舊區有舊區的好處 是 其實為什麼說到新鴻基呢 因為它好像土地的政策 和長實幾年之後現在就看到了 我記得我那時離開香港之前跑財經新聞 其實長實那時很少在香港投地 它投得很謹慎 但新鴻基就不同 那時還有投的 那時還沒有到2019年之前 大家還是對香港有 當時如果大家記得Raymond Kwok 曾經因為那時很多大陸地產商 跑來香港買地 海航那些 沒錯 我記得有一次在一個 我忘記了是業績還是 應該都是業績 它不是業績它很少出來說話 給了一句評語 就說那些不是天價 那些是顛價投地 沒錯 我記得 其實新鴻基買地都算過條數的 一定是算過條數 他們其實 這個小小我的理解 每間公司裏面總有一些部門 是特別重要的 說得是的 在新地裏面最說得是的部門 其中一個 就是控制自己的麵粉供應的部門 決定投地 或者決定怎樣補地價 怎樣去和政府談 那個部門 因為你整個供應鏈 第一件事你要有麵粉 麵粉供應商其實就是特區政府 特區政府有時候有什麼地方出來賣 放什麼地出來賣 什麼價錢 我們自己有多少原材料 即是那些可以轉換土地使用的地 怎樣去和政府 即是地政署 去劃船去談 談不只是地價 其實就是剛才我說的 你轉換土地使用 其實你基本上就是談那個條款 即是你可見樓面面積是多少 可以蓋多高 等等 去到林鄭月娥的時候 甚至這個特區政府是越來越難談的 負責談這些的部門 或者決定投不投地的部門 其實是很主宰了集團未來的發展 所以其實 你如果看 有些發展商 就沒有那麼多做這些功夫的 不是每個發展商做這些功夫 當然有些香港很反發展商的一些朋友 就覺得這幾個發展商 屯農地諸如此類 但問題就是 我不買原材料回來 我找什麼去蓋樓呢 如果我每次都坐在那裡等 好了 政府現在開什麼地 我就見到我才買 其實這個纔是一種很投機的心態 如果你真心想做一個長期的發展商 你一定要有自己的規劃 但是香港很慘 就是過去二、三十年 就開始有反地產發展商的思潮出現 有很多坊間的誤解 就說發展商屯了很多農地 其實 由香港有地產發展行業 其實不同的發展商 都一定要有自己的規劃 例如在某一個區域 我做了一個商場 我做了某一些社會的設施 公共空間諸如此類 其實我是 如果我自己做一小塊蛋糕 旁邊的蛋糕 就是不同的發展商做的 這種零碎碎片式的發展 有一個什麼問題呢 就是我作為發展商 我都不願意投入大量資本 做一個中間最重要的基建 所以 這些零碎式的發展 下邊配套的那些發展 又很零碎 你如果要有一個整體性 我們時常說社區的發展 有時候我們要有一些規模效益 其實長實 以前都有這些 發展模式的 你看黃埔 海爾 海爾半島 黃埔 其實長實 到什麼時候開始呢 就變得 寧願將那個投資 縮減一些 不做一些大規模地區性發展 90年代之後 主權移交之後 其實你說李嘉誠 家族 到他的兒子 對香港 我不是說像大公報 那樣批評他們 反而我覺得 他們是有些高知遠足 他們是知道有 政治風險 不是說因為他們貪錢 貪賺錢處處 他們比較早一早就知道 一定要將他們的收入資產 是全球性的 這樣分佈 要分散 全球分散風險 其實有辣有不辣 就是你的管理團隊 也很不同 你整間公司的 結構也會變得很不同 你變了以財務為主 傳統的發展商 你說恆基也好 新地也好 恆基根本就沒有這種 你講得出的 我都想到將軍澳 新都城都是90年代的事 恆基是 大規模一個個 區域的發展 做到有藍籌屋苑地位的事 它有發展 但不是像 新鴻基那麼大規模 如果你說香港真是有規模地 一區區發展 去到後期去到現在 其實真是隻有新鴻基 會做這些事 沒錯 所以新鴻基 感覺上 香港到處都有 新鴻基的樓 長實的樓 到處都有的 不過規模 不是很大 港鐵站上的項目 都會站一個 但你看整個將軍澳 幾個站這樣算 由調景嶺 到將軍澳站到坑口站 都是有 新鴻基 調景嶺站比較細 有維景灣半 你去到 將軍澳站上 全都是新鴻基 然後你再 開遠一點去到坑口站 有個東港城 東港城就是 比較少數 你見到 就算是商場 在將軍澳 都是一個 幾核心的商場 你見到 當年發展將軍澳 這條線 沿著鐵路沿線 是怎樣發展 比較少數 是新鴻基和港鐵的合作 其實新鴻基和港鐵 不是完全沒有合作 就算IFC ICC都有 其實和港鐵合作 是非常痛苦很困難的一件事 據我理解 所以其實 某種程度上 他們以前的發展商 到今天就看到他們的結果 以前中資發展商 搶到那些地 貴到不得了 後來海航那時 全部都是中資搶完的 一半以上 都是中資搶完港資 我們那時做新聞 經常說要天價地獲 當然我們不會天價 什麼為之贏 你看去到最後 是不是 其實我們有一種心態 一定要戒 你買到一樣東西 你很厲害你贏 這些就真是 電視劇雜色的思維 其實那時 我們甚至有個說法 經濟學上叫 Winner's curse 我讓你贏了 那是一個詛咒 你賣得出就贏 買得入有多厲害 真的 做生意的心態一定是賣得出就贏 我們今天開頭說 CLC 新鴻基 好像價錢很低 我們要看的 整個樓盤去到最後 新鴻基賣到 一個多少 有時你都要 益一下買家 如果你每次都割韭菜 割和青 以後還有什麼人跟你做生意 你都在盛產新鴻基的樓盤 但新鴻基以前的定價 進取極都好 他們是很少 會那麼 進取 我以前買過幾次 新鴻基樓 維景灣半 是新鴻基的虧本貨 哦 所以你都是買廣東區的 維景灣半是在調景嶺站 調景嶺 但是太古和新鴻基的合作 當時賣點幾個 太古和新鴻基合作 我那時是一個 很漂亮的 頂樓對落一層雙簾單位 在海山景 很漂亮 我想我這麼多年來 買過的樓 我最喜歡 印象最深或個人經歷 就是維景灣半 因為你在蘋果上班近你 所以那時張光浩 我們看完之後都覺得 算了太遠了 真是遠了 雖然是很漂亮 但是社區 環境 我想起這麼多年來 如果你說大廈管理 樓下那個 我們的座頭 管理員 等等 最深的記憶 之一就是維景灣半 當然美孚的記憶都很深 因為住了很多年在那裡長大 但是我覺得 我自己的心態都有轉變 我想踏入 過了 金融海嘯之後 金融海嘯我都有入市 過了金融海嘯之後 其實香港 我自己越來越 過客心態 所以 後來買過住過的地方 有些東西 我近來纔想起 原來我住過這些地方 我住過九龍塘 我自己想起住過都兩年 我住過 新都城 很多地方 我都住過 很多樓我都買過 回想起來 比較真的有記憶心 就是這些大型 藍醜屋苑 好的發展商做的 所以 節目最後 最後 很多人想買不買樓 Simon你告訴我 我租好還是買好 很多人 看得很極端 你告訴我租金利率 租金利率 我可以告訴你 但我不能告訴你 你的個人情況 還有兩個因素很重要 要看那個區 香港整體環境 社會 剛才說到一半 因為香港現在的人口組合 開始改變 整體的人口結構改變 這個都影響到 你怎樣選擇社區 所以你應該 至少分四個層次去想 自己要租 還是買 租哪裏買哪裏 租甚麼價位 買甚麼價位 你至少 要想的問題是有七個 還有你看到 現在樓價下跌 連范冰冰都說 香港的樓太貴買不起 但他會租的 租金是新的 所以 我就是跟你說 如果你只是問我租金升還是跌 利率升還是跌 這個不是你唯一考慮的因素 所以我不喜歡評論 單一這些東西 我可以告訴大家 樓價下跌 租金升 利率升 就是這樣 用價多 應該是這樣說 不一定 就算我作為投資者 我都一樣可以有我的考慮 都一樣我可以計算到 一樣可以 香港還是有希望的 當然你說 如果我有錢我最好做甚麼 你可以用途也很多 買樓收租絕對不是唯一的用途 買樓收租行不行 也都可以 不過看你怎樣做 多謝Simon 今天有些回顧 大家的故事 都很感觸 新鴻基 美孚 太古城 這些都是我們耳熟能詳的 不過我還有一個問題可能問得多 為甚麼他們叫攬炒屋園 你攬炒股份 我就知道為甚麼叫攬炒屋園 因為在某一個時段 他們的 流動性很高 你要賣一定賣得出 攬炒股就是這樣 攬炒股我如果在股票市場 我要賣 定即時可以套現 流動性夠高 世價股你要賣 有時候就要截現 在那個年代 你在美孚你賣樓 和我在深水埗 要賣樓 你深水埗有個樓盤 要放盤 可能你要等很長時間 價錢也都不是那麼明確 攬炒屋園的好處 流動性高 價格的指標是很清晰 所以為甚麼那時候 做甚麼中原領先指數 要計香港的樓價上落 用攬炒屋園作為指標 因為它流動性夠高 OK 好啊 多謝 喜歡我們的節目記得幫我們訂閱 點讚 我們都是學識 一個好的機會 多謝Simon 今天都聽到很多故事 拜拜