依家如想買樓，決定前一定要睇❗️施永青又再「老點你」多一次⁉️｜29 Dec24

各位觀眾大家好 今天是禮物 施生最近發表了一個意見 就是說2024年香港的樓價已經見底了 2025年基本上只升不跌 教授不如留言一下 這個是信眾要求的 因為我們起碼有一半人口是有樓的 所以每個人都會看很多一些測量師 業界的那些地產發展商的言論 我們都有很多集講這些 這次特別講一個我們中介之父 就是施永青先生 他有幾位網友很想即時評論他最新的預測 我就比較要做多一點功課 因為他指明這個人對樓市預測究竟我怎麼看 他一向都是在行業裏面的三四十年 他當然是摸著心臟來做 告訴你心跳是多少 但是他可以告訴你 如果你看回他以前的預測 你就覺得他摸著心臟的時候 他講漏了一些東西 講漏了一些東西會影響他的判斷 他可能是漏了 還是他知道那一點未必是那麼重要 又或者那一點對他整體的總結有反駁之處 所以他就不講了 我就膽粗粗以學生之名 去和這位樓市的老師討論一下 先講一些網友覺得他以前的預測 三十年來頭25年的預測都很準確 但是這五年的預測開始出了問題 其實我說不是這五年 其實是這三年 就是2021年樓市又高又下的時候 這三年的預測 他沒有以前那麼準確 過往的預測 這三年的預測沒有那麼準確 都是由於他自己賣樓的中介 或者自己有vested interest 所以他只是表達那些factor對樓市傾向看好的 就算你經濟不明朗 不明朗不等於他要看淡 所以他就數一些看好的原因給你聽 所以你會覺得他過往都是傾向樂觀一些 第二就是他過往這三年預測樓市不會跌 或者會反彈 實際只會中一兩個月之後就錯了 第三就是我們去了解他 為什麼會錯呢 就是他很多東西沒有講到 因為那些是對樓市有壓力那些他沒有講到 這些是什麼呢 多數是香港和國際經濟的聯動性 還有他樂觀估計美國未來的政策對樓市有利的那些factor 我們知道他以往是這樣 我們再看看他 主要他講的樓市那些預測基礎 作為我們學習的對象 他講的那些基礎預測 全部都是最重要的factor 供求關係 土地供應 息口走勢 和地緣政治的因素 這四點我們都可以comment他 如果講供求關係或者土地關係那些 應該還可以講多一些什麼 譬如他說土地供應不足 你要看他的分析是比較直線思維 沒有彎彎曲曲的融匯貫通 在供應不足裏面 他就是衍生購買力和實際的需求變化 那個需求那邊就特別弱一些 弱在哪裏呢 就是他對人口的增長 全世界生育最少的地區香港 也都過去這一兩年 用percentage計算是全球移民最高的地方 就是走的地方 另外他在文章裏面也都錯誤地誤讀了 發展商如果買貨沒有 就不是因為供應緊張 供應緊張纔要買貨 其實是因為不賣不行 因為有很多接下來的現貨 或者接下來的盤太多 所以就要劈價去買貨 這個他就有些令人誤讀了 對於需求我們再深入一些看他 當然老齡化和移民潮 他比較上在人口結構這一點 他講得太少了 或者重點沒有放進去 也都對投資偏好 他引用了我們過去三四十年 有買貴沒有買錯的概念 所以他覺得如果要投資香港 就是投資石頭 就是地產就最好了 但是現在的年輕人 已經二十多歲三十多歲那些 投資比特幣多過投資土地 投資房子 所以選擇渠道多很多 另外他用大市會全面復甦 其實就比較太過武斷一點 應該要你分類型 因為你留守在這裡的小型單位 中型單位 始終都是那些人會在實際的剛需求 但是你會看一些豪宅那些 因為那些人要移民的話 這一筆是他最大的資金 所以在訂貨方面 就比較中高型單位那些 就太過打擊大了 人口極強的變化 至於他在息口影響方面 比如他說 接下來會減息1.5至2釐 在接下來這一兩年 我就覺得這個是忽略了 其實聯儲局對於經濟的判斷 他都沒有一口咬定說他會減多少 只可以摸著石頭過河 但是聯儲局最新的言論 就是由過去 宣佈減息上個星期之前已經放得很應了 你再下這個減息1.5釐和2釐 跟聯儲局現在說減息兩口 在2025年減了半釐息相差甚遠 而未來 現在由2022年一直來的加息潮 站在那個位置站了兩年半這麼久 其實對那些人的購買力 消耗很大 這個還沒有立竿見影 只不過我們現在減了一點點息 相對你加了5釐25息 你減1釐息都還不夠 你只可以說 在香港來說 最多你減了上次0.4分1再加8分1 再加4分1 你都是減了0.625 你都還不夠1釐息 所以市場的信心 因為在息口這方面 其實是信心不足的 就是說他會減息 他的文章就覺得 這件事反而他樂觀一點 另外一件事 他經常都去分析政治 美國對華政策 他就覺得可以管理得到 我們就覺得這個纔是對香港長遠 能不能夠繼續維持一國兩制 獨立關稅區最大的因素 因為美國說不是 你就是不是 所以這個不可以故意不提 另外就是內地的經濟波動 就會因為中美的貿易戰這個政治因素 而令到看淡的機會大很多 這個賺不到錢的內地經濟 又令到那些錢下來香港買樓的資金 自動收細 加上這個內地經濟 雖然數字上不是衰退 但我們叫大倒退 都會影響你怎樣去引那些人下來 他都沒有辦法可以找到流動資金下來 所以這個纔是對香港中長期 要看的就是什麼時候有水到 所以他就看差不多底 反而我就會參考曾煥平先生 他一直都看樓市最少要跌 由最高位跌50% 跌足五年那個看法 所以我預期的結果 大膽的說短期就不會止跌 第二要細分市場 即是你在江衰的三四百呎的樓 至到七八呎樓下那些 因為有三四百呎 永遠住在這裏的人他會換 這個市場就會動得好一些 如果整體復甦就沒有機會了 因為你只是看那些區域 那些租金你就知道了 即是譬如你在那些expectory那些區域 或者本身是吸引那些中產人士那些區域 就只是租金不停下跌 現在那些新移民進來的 好像北角區或者新界區那些 你才會租金上升 即是說這些是區域性的細分市場 和對整體不能夠帶動到 而最大的風險就是第四點 就是地緣政治這個風險 這個就在持續性的發展方面 就要夾得很緊 所以這個我和他的看法 剛剛就是調轉的 而我們去總結施永青先生 他最新的看法 他主要的問題出在哪裏 主要問題就是他對息口的預測過於樂觀 第二就是他解讀的土地供應 這一方面只是用市場感覺去解讀 在需求的分析 他沒有考慮到深入的人口結構變化 那些躺平的人 他們現在的文化改變了 對看樓的需求的分析不夠 對外部的風險 引起的風險 譬如說內地經濟要持續衰多久 中美貿易談判 關稅談判 會不會持續地壓著中國的經濟發展 但是無論怎樣都好 譬如你看到我是看淡 他是看好 大家都用不同的分析 去做一個總結的話 就給大家一個建議 如果參考蕭永青那些 你就做參考一樣 就是和我告訴你看淡 大家用的數據不一樣 大家要用多方面多視角去參考 然後你自己運用你記得的資料 做一個綜合性的分析 才做出一個謹慎的決策 去令你配合自己個人的財政狀況 和你會在香港投入居住有多少 要多久 你才決定自己是否入市 在這個時間 多謝大家 希望這個比較客觀的分析 能夠幫助大家去決定 未來一個重大的買不買樓的投資決定 有機會的話請加入我們的Patreon 支持我們更長遠的發展 拜拜