年底一種未有的暴跌浪潮，席捲了中國！嚴重的是，過去靈的辦法這次不靈了（文昭談古論今20241218第1496期）

大家好 歡迎來到《文昭談古論今》 今天是加冬時間2024年12月18號 近期有一篇自媒體文章在牆內牆外都火了 叫做《一股暴跌潮正在席捲中國》 這裡說的暴跌並不是指樓市暴跌 也不是股市暴跌 也不是工資暴跌 指的是什麼呢 指的是大城市的商鋪租金暴跌 這個商鋪租金它是和店面的營業額聯繫在一起的 所謂旺鋪就是人流量大營業額高的店面 那相應它的租金也會高 那租金暴跌意味著什麼呢 也就意味著城市消費力的萎縮 更準確的說是城市中小型零售商 中小型批發商和一些服務業者 他們的生意越來越難做了 當然每一個行業都有其特定的週期 並不會說這些中小型零售商和服務業者生意一難做了 第二天就反映到商鋪租金上了 通常業者和房東所簽訂的租約是有一定期限的 短則半年 通常一年 也有兩三年的 在租約期內租金是不會變化的 但是在某些特定的時間段上 商鋪租金會迎來他方式的下跌 年底就是這樣特殊的時間段 因為有大量商鋪的租約集中到年底到期 如果有很多承租戶表示我不想續約了 或者要求房東給他降租金才續約 那商鋪租賃市場就會迎來租金比較大幅度的波動 而這篇熱傳的自媒體文章反映的就是這樣一個現實 其實這是中國的中小型零售商 批發商和服務業者 所迎來的第二波衝擊了 第一波衝擊是在年底之前就有一批開店的經營不下去了 就趁著租約陸陸續續到期就收攤結業了 還有一些是哪怕租約不到期 但是開一天店就多虧一天 所以哪怕他房租已經提前預付出去了 也提前關門止損 因此在年底之前就已經有為數不少的商鋪空置出來了 這就給了另外一些商家提供了溢價的籌碼 他們年底租約到期的時候就可以去要挾房東 明年得給我降租 如果你不降的話 你隔壁那家商鋪已經空出來幾個月了 你不給便宜的那家房東願意給便宜的 比如文章作者就舉了個例子 自己樓下小區有一家按摩店 原本月租是15000塊錢人民幣 年底這個按摩店的店主就和房東協商降租金 房東就不同意 結果店主就換到了隔壁一家空置了兩個月的店面 那家店原來是一家美容店 也就是經濟學者傅鵬數據採樣過對象 中國的美容店在2024年經歷了關門潮 杭州上半年就有500家美容店轉讓 那這就是女人和女人背後的男人們沒錢了的表現 美容店通常在裝修上的投顧會比較高 那這篇網文作者說的 按摩店搬到了美容店 什麼都不用改 直接拎包又可以重新開業了 而那家美容店的房東幾個月之前 也是同樣的牛皮轟轟的心態 原本月租金是2萬元 這個美容店的經營者也要求房東降房租 那房東就頂著不降 說我這是旺鋪 憑什麼降價 你不租有人租 結果這個美容店的店主實在幹不下去了 乾脆關門止損 裝修的投資也扔了 結果這個店面空了兩個月 房東就傻眼了 真的沒人租 房東就扛不住了 結果就被那家按摩店店主撿了個漏 月租8000元 由2萬降到8000 他也咬牙認了 這都不是腰斬了 基本上都是膝蓋斬了 為什麼房東要含淚降價呢 馬上就會說到 結果被按摩店老闆撿了個漏 原來按摩店的那家房東 估計現在腸子都悔青了 他這個鋪面如果也空了幾個月租不出去 很可能最後也只能接受含淚吸斬的結局 房東之所以含淚認慫的原因 是因為他們買這個物業有貸款 租客喊著要降價 可是房東向銀行還的月供是不降的 物業費也是不降的 當物業空置時間越長 當然他的資金壓力就越大 到最後只要租金能夠維持每個月 還銀行的月供加物業費 這些基本支出就可以含淚 這是房東的底線 這個情況其實是反映出了 蕭條當中的風險傳導鏈 就是跑得了和尚跑不了廟 租客相當於是和尚 他生意做不下去 可以及時止損跑路 他靈活性比較高 而房東就相當於是一個小廟了 他就不那麼容易跑路 他的流動性就不高了 而房東在特殊情況下 也可以含淚止損 最後跑不了的那個廟是誰呢 是銀行 這就相當於是小鍋落大鍋 最後那一落鍋全都給銀行了 銀行是最後跑不了的那個廟 它是最後風險的承擔者 這其實就反映出了 之前很少人談到的一個領域 就是在中國個人和企業 以商租為目的的購房貸款 那麼現在由於商鋪租金下降 城市消費萎縮 這部分貸款 面臨著斷供爛尾的危險 之所以之前比較少有人提到它 那是由於以商租為目的的購房 在中國的房地產市場當中 只佔很小一部分 貸款的規模 通常是以存量貸款的餘額來體現的 所以在中國 這些個人和企業的商租貸款 它的餘額有多少 我今天查了一圈 沒有查到全行業的數字 這部分貸款的不良率 我也沒有查到 估計它只佔購房貸款 總額當中的一小部分 中國人的購房貸款 絕對主體還是居民個人購房貸款 但是哪怕這些商租為目的的 購房貸款只佔一小部分 可是在一個複雜的經濟體中 它仍然有可能成為 導致整個系統變化的催化劑 這是巨型交易系統所帶來的問題 一個很次要參數的變化 都有可能造成最後結果的改變 也正因為它次要 在造成很嚴重的破壞之前 都不會被人注意到 從根本上講 什麼都有可能成為危險的原因 是在於中國的銀行體系 是跑不了的廟 它在承受來自於各方面 越來越大的壓力 整個系統的脆弱性增加了 就像氣球被越吹越脹 氣球皮就變得越來越薄 多吹一口氣 有可能讓它爆掉 擠一下有可能讓它爆掉 怎麼樣受力不均 有可能讓它爆掉 溫度升高一下 有可能讓它爆掉 彈一下 扎一下 都可能讓它爆掉 有一萬種不同的方法 讓它爆掉 可是氣球如果沒有被吹脹 所有這些問題都不會發生 現在中國銀行體系 所承擔的壞賬壓力 就是來自於借款人 沒有辦法如約還款 借款人 既包括了地方政府 也包括了企業和個人 也包括了各種動機 單說個人住房貸款這一部分 2024年6月份 中共央行的數據 它是佔到了 全部人民幣貸款總額的 15.06% 你一聽才15%出頭 好像比例不是很高 風險不是很大 但問題是它分佈不均勻 在某一些銀行 個人住房抵押貸款 佔的比例 可能高過1% 大家可能會經常看到 各種雷的說法 一會說地方債是個雷 一會說爛尾樓是個雷 一會又說別的事是個雷 到底哪個雷風險比較大 今天我們就從銀行的痛苦指數上 把各個雷由大到小排個序 那麼大家對於目前的局勢 對於中國的金融風險 就比較有數了 最大的一個雷 是地方政府的隱形債務 債務的總規模 保守說 是在100萬億元人民幣之上 其中銀行貸款 佔到了這部分債務的一半以上 是給銀行埋下了 至少50萬億元 這樣一個雷 是最大個的一個 個人住房貸款 今年6月份的餘額 是37.97萬億元 接近40萬億元 是第二大個的雷 房地產開發商的貸款餘額 是大約在16萬億元 至17萬億元之間 是第三大的雷 第四個雷是爛尾樓 它是包括在個人購房貸款裡面 總的資金規模 當然就沒有那麼大 但是它卻是這些雷當中 最容易爆的一個 為什麼 因為買了爛尾樓的這些業主們 他們壓力超級大 他們得交兩份錢 一邊得交自己 現在住著房子的房租 另外一邊還得給爛尾樓 繼續還銀行貸款的月供 可是那個樓都一直沒建起來 它沒法搬進去 所以他們遭遇最大的不公 有最大的憤懣 而且也最絕望 他們隨時都有可能給銀行斷供 那麼這部分爛尾樓的個人房貸 佔到了房貸總額的比例是多少 從資金規模上講並不大 上海一居研究院做了個測算 截止到2022年上半年 這部分購房貸款 是佔到了個人房貸餘額的 1.7% 也就是9000億元左右 2023年 是迎來了一波爛尾樓的高潮 截止到我做這集節目的時候 比較高的估算 認為是佔到了 個人房貸餘額的3% 也就是1.1萬億元左右 而今天所講的 由於商鋪租金暴跌 造成了購買商業地產的業主 去給銀行斷供 這種風險是所有類當中 最小的一個 這部分資金的比例 也是相對最小的 所以我們把前面所講的 各個雷大小排一個序 最大的一個雷 No.1是 地方政府隱形債務 No.2是個人房貸 No.3是開發商貸款 第4位的是爛尾樓 最後是商業房產 看圖說話 這麼一瞧 大家就該清楚了 也該理解 政府拆雷的優先次序了 最緊急最緊迫的任務 肯定是給地方政府劃債 這是No.1的任務 排名第二的就是穩樓市 得同時穩住房奴和開發商兩頭 第三重要的 就是爛尾樓的保交樓 至於第四五六 勾框K重要性的 那就愛誰誰了 其實政府就顧不過來了 但是中國的國情是 問題最有可能出的 就是在政府顧不過來的那些領域 最後造成塌方的窟窿 很有可能 就是拆東牆補西牆造成的 比如我們今天講的 商業地產的租金暴跌 就是這種可能性之一 有一家叫做萬德資訊的機構 列舉了中國32個城市 2024年與2021年 相比 商鋪租金下跌的情況 4個一線大城市的跌幅 都在10%以上 上海的商鋪租金跌幅 居然高達了24.1% 你就可以看得出來 上海的市民消費 萎縮的有多麼厲害 深圳的跌幅是16.2% 在32個城市裏面 有24個城市的商鋪租金 跌幅都在10%以上 只有南通 無錫 和徐州 這三個城市的商鋪租金 2024年有上漲 而且這種下跌 還是全行業 不分各個細分市場的下跌 既有各類商城的 那種批發性商鋪的租金下跌 也有底圈商鋪的租金下跌 所謂底圈 就是底層商圈 它通常是指社區商圈 什麼便利店 社區超市 社區服務這一類 它是實體商業當中 最不可被替代的部分 可是連它們都關門了 所以這就不僅僅是什麼 實體商圈內部 各部分比例調整的問題 它也不僅僅是電商 對實體商圈衝擊的問題 它真的就是反映 中國大城市消費力 極具萎縮的表現 尤其關註上海和深圳 所以商鋪租金下跌的問題 它反映出的是一個 遠為整體 遠為系統性的問題 在今天所講的 這篇自媒體文章當中 除了列舉中國的大城市 還專門舉了香港的例子 香港也在經歷同樣的情況 香港銅鑼灣 羅素街有一個商鋪 2008年 以月租58萬港元的天價 租了出去 2012年 這個旺鋪 又被奢侈品牌手錶 浪琴給搶租過去了 月租金達到了230萬港元 是天價之上的天價 結果到了今年 浪琴就浪不下去了 終於是撐不下去天價鋪面了 脫手了 這家商鋪 被一家手機配件店 給轉租下來 月租金降到了多少 13萬港元 是230萬天價的 6%左右 跌了94% 比起2008年的租金水平 也下跌了大約78% 香港終於和祖國同呼吸 共命運了 香港旺鋪租金的暴跌 其實是揭示出了 另外一個誤區 也是早先所熱傳的 經濟學家 傅鵬演講當中的一個誤區 在上海匯豐銀行的 客戶活動當中 有人現場向經濟學家傅鵬提問 說在艱難歲月當中 我們做商業的應該怎麼做 傅鵬的建議是 放棄中間瞄準兩頭 你們忘記中產階級 要不然就把你的客戶 瞄準到最有錢的那部分人 他們受經濟寒冬的影響比較小 他們的消費習慣不太容易改變 要不你就去瞄準社會底層 做大排檔 什麼龍江豬腳飯 嘎嘎香 魚汁菜也不錯 大約去年這個時候 我也做過一系列 經濟寒冬話題的節目 也是相近的看法 確實富人從全球範圍來講 他受經濟不景氣的影響比較小 經濟差了 他們也不至於改變消費習慣 你一年掙100萬 和一年掙80萬 收入減少20% 但是你80萬 也足以cover 你所有的消費 不會改變你衣食住行的習慣 但是你一年收入10萬 變成掙8萬 可能就相當緊巴了 很多消費就得壓縮了 如果你是中產階級裡的下沉階層 你原來一年收入5萬 減少20% 就變成4萬了 你很可能連房租都交不上了 那就慘了 你就得搬到更遠 更小更破的房子裡去了 但是今年我這個看法就有改變了 如果你是在美國和加拿大 經濟不景氣了 你把你的目標客戶 鎖定到富人階層 是沒有什麼問題的 可是在中國就不行 在香港也不太行 可是香港不是富人扎堆的地方嗎 為什麼不太行 為什麼反映出來 今年的香港奢侈品銷售 也遇錯了 那是因為香港和大陸同化以後 它的安全性也下降了 香港的高淨值人羣 是集中在金融貿易 和地產這些領域 由於中資過去幾十年 對香港滲透的加深 香港富人們 他們在人際關係 資本關係上 都和大陸緊密相連 所以大陸那邊的風吹草動 不管是權貴鬥爭 還是習近平針對行業的什麼捶報 他們都受到波及 他們是拔出蘿蔔 被帶出的泥 要說反送中 香港富人羣體有最強的動機 可是他們不敢說話 香港失去了獨立的地位 富人是首先不安全的 小粉紅和祖國是片刻不可分割 但是富人們只是嘴上不可分割 身體上巴不得分割 富人們的優勢 是辦法多 潤法多 雖然不景氣也不安全了 這是指香港了 但富人們卻可以選擇跑路 最新有一份報告說 香港有12%的奢侈品消費者 計劃來年減少消費 什麼意思 就是香港的富人跑得太多了 剩下的就是不那麼富的一些人了 他們要買奢侈品 就要在乎價格了 這就和之前親中媒體報道的 不一樣了 親中媒體報道說 香港核心商圈 由於租金大跌 愛馬仕他們又回來抄底了 好像商戶租金大跌還是好事了 愛馬仕他們又回來開新的店了 實際反映出的情況 和他們的報道就不一樣了 這樣看來 在零售整體下滑的情況下 香港的奢侈品行業 還是沒有辦法一直堅挺的 有可能過程中 個別商家還會漲點價 他目標是抓住鐵桿粉絲 漲了價 雖然銷量下滑了 也能夠彌補回來一些損失 可香港的特點是人員進出 比大陸更加靈活 富人就不一定需要 在香港買奢侈品嗎 愛馬仕在哪買不香 高淨值人羣走了 當然就把最頂尖的消費力 給帶走了 這是香港的奢侈品行業 最終沒有辦法逃脫寒冬的原因 如果在香港從事零售的 還是像往常那樣 經濟不景氣之後 把目標瞄準高端人羣 那麼這一回可能就不靈了 中國的情況就更加是這樣了 不完全比不景氣來得更快 中國富人面臨的 還有遠洋賭撈 有倒茶水30年 你看香港還不會遇到這種情況 中國的富人們 面臨著各種花式的割韭菜 和殺豬拔毛 這還只是來自於政府的威脅 還有潛藏在社會各處暗處的威脅 身邊的人都窮瘋了 那些紅了眼的張獻忠們在哪 你是不知道的 也許出門不遠就會碰見 也許就是你公司的員工 在這種環境下 奢侈消費險山漏水 顯然不是個明智的選擇 咱們說了半天富人 其實誰是富人 也不是說只有什麼李嘉誠 霍英東 他們這種大富豪纔算富人 在多數國家 定義富有 通常是指擁有財富 在社會居前5%的那部分人 100個人當中 有5個人就算是富的了 更窄一些的 就是擁有財富前1%的那部分人 在美國能夠拿出100萬美元 可投資資產的人 就被定義為高淨值人羣了 他們就算是富有了 在加拿大能夠拿出100萬家園 可投資資產的人 也被定義為富人 但是自住房不算 這部分人在美國 是佔總人口的7% 在加拿大佔4% 所謂的高淨值人羣 銀行有專門為他們服務的部門 有專門的個人銀行家 可是如果這部分人羣 都低於1%了 也就不構成 我們通常所講的 零售市場和服務市場了 那些什麼百萬分之一的超級富豪 你平時在社會上哪見得著 而且它也不構成那次會上 聽眾向富朋所提的目標客戶了 中國的城市人口當中 擁有財產佔前1%的人 由於中國人口基數巨大 所以這部分人雖然只有1% 但是總數也不少 中國的一二線城市人口 加在一起有3億多人 那麼前1%的人口 也就是3到4百萬 這部分富人他們的消費習慣 也會隨著經濟蕭條而發生改變 這是中國特色 不是因為沒有錢 而是因為沒有安全 他們可以選擇潤到別處 不在中國消費 也非常有可能選擇壓縮消費 和低調消費 所以在經濟寒冬當中 中國的商家們和別處不一樣 其實並沒有把目光 瞄準高端這條出路 連香港都沒有這條出路 中國國內就更加不會有了 生意要做下去怎麼辦 今後的出路 只能夠目標下移 去做低收入人羣 加入捲的競賽 並沒有向上的出路 抱歉 每到年中 就要做一些預測性的話題 我只能說明年的春天 比今年的冬天更寒冷 今天的時事話題 咱們先聊到這 年中歲末是預言季 咱們這個頻道是正說 在另外一個開腦洞的頻道思緒飛揚 那裡是玄說 那麼當前活躍的 這些預言界的奇人們 對2025年 請問有哪些預測 有一些今年沒有了結的事 明年肯定要繼續 什麼俄烏戰爭 臺海緊張 還有川普上任以後的關稅大戰 這些事情是不用捕掛 不用夜觀天象 你就知道會發生的事 但是像自然災害 傳染病 還有這些國際危機爆發的進程 你是靠邏輯推不出來的 那麼什麼捕掛星象 就有了用捕之地 對於來年的運程 雖然各路玄學大咖們意見有分歧 但普遍認為 2025年會是超級震盪的一年 而且總結起來 在某幾個月的風險 會特別集中 世界會為之顫抖 所以請大家收看這集 2025年的這幾個月 世界將為之顫抖 我把這集節目的鏈接 現在放在屏幕上方 請大家移步觀看 也請大家多多訂閱和支持 文昭思緒飛揚這個頻道 那麼在談古論今 這個YouTube頻道 咱們下回再見 就是星期五了 謝謝大家