記住唔好聽啲人講「供平過租」就「戇居居」買呀⁉️｜17 Nov2024《淺見回顧》

教授今晚跟他求證 到底現在有些細價單位其實已經很便宜 最重要是租金很便宜 會不會有機會供便宜的租金呢 供便宜的租金就是用來給別人宣傳的 在香港特別那個社會 通常就是過去四十年都是拿著這個formula 如果供樓比租金便宜就不如供樓 長時期用了這條formula都贏 其實不是因為這條formula贏 其實是因為香港的體制贏 香港的體制就是廉潔 公務員有效率 加上全世界把樓宇當成商品 變成所有在廉潔政府和有效率政府的領導下 完成一單買賣交易是比英國快十倍 比美國快十倍 所以你要買樓支付必然是來香港的 所以才引導全世界的資金來香港投資的物業市場 因為所有東西都有利益 但是現在已經轉了另外一樣東西 我們還沒有看到廉潔的程度 你看到ICAC已經退息了 沒有了以前那種鎮壓著的牆 因為被北面的人入侵 北面的人入侵 可想而知 以前有個視頻不知道你有沒有看過 訪問內地的小孩 七八歲 問他將來的志願是什麼 你有沒有看過他們的志願 證明你很留意 如果一代人是這樣的話 可想而知當他長大的時候 他又傳到下一代 現在因為體制變了 所以人們就抽資 但是仍然用舊的版本 中介承認說 現在又減息了 減第二次息 現在很快來了 供樓便宜過租樓很快來了 你們還不上車 我們不開他的名字了 大字標題 現在香港銀行減息可能超預期 因為這次是超了預期 原因是什麼呢 因為上一次給大家看一張幅圖 優惠利率那個 這張稍後才給大家看 這個最優惠利率 你現在看下去 原來在2008年的11月 就是5釐25 麻煩調低一點 5釐25 然後去到2018年 就是加息了 5釐375 但是加了一次之後 就不敢了 就不能再加了 那要去到什麼時候呢 去到2022年的9月 你記得我們那次 他因為2022年的3月美國開始加息 加了兩次之後 他才開始減息 開始加息 加回很輕微的1% 接著你再下去 美國加了5釐息 我們香港都只是加了 由5釐25 就是5釐25 加到2023年的6釐125 就是加了0.875 他加50我們加0.875 所以現在的減息 我們就覺得 行內人覺得 沒理由減得這麼快 他只是減了兩次 加起來4分3 我們就已經減了兩次 等於減了半釐息 不像中介說 香港就應該 加息就慢了 減息就會很快 來引人說 如果減息快的話 供樓就便宜過租樓 但你要知道 基本上 Private是在一黎附近移動 關什麼事 供樓和租樓 租金你現在看到 是有跌的 相比過去 由加息潮到現在 有跌 但在加息潮底下跌 最主要是 供樓便宜過租樓 是因為樓價跌得快 跌三成 所以要借的錢就少了 但是 接下來利息會不會大減 就要視乎很多因素 那些因素只不過 跟不跟得到 就要視乎我們的聯繫匯率 那裏撐不撐得住 如果撐不住 就不能減息 如果撐得住就可以減息 第二件事就視乎 是不是那些錢除了美金之外 還有很多外幣湧進來 因為我們最擔心 很多外幣進來 就是劣幣驅逐良幣 而引港元出來 引港元出來 令到港元好像很鬆動 而不用減息 而不用加息 可以即時減息 這個是將 要看深一點 我們才知道 這是長遠的影響很大的 我們因為今天的題目 不說這裏這麼深 所以就不說 不過我們要阻止那些人 誤信了 減息令到 供樓便宜過租樓 從這裏可以看到 減得多少息 過去幾年都是在一釐 附近 只不過按揭的加減息 因為銀行受到 風險增加 你記得以前借五成 2018、2019借五成 我就收低息 現在已經借到全方位 多了這兩成風險 以前如果你要借 就是問財仔借 或者問按揭公司借 他都要收你貴息 或者給保險金 這些現在不用給的話 保險金和財仔的高息 就要入到銀行 銀行借五成 可能是批減2.5 現在借夠七成 就全個洞 要批減1.5 這個加息 加一釐息 舉例一釐息 用來保障 借多20%風險 你當 每年收貴一釐息 兩年 20年收貴20釐 20釐等於 20%樓價 等於借多兩成 給你的風險 若我這樣 因你就知道 如果是這樣 利率 實際銀行利率 已經上去了 按揭利率 遲些 如果樓價再跌 這個利率 就可以鬆動 不用再加 因為樓價跌 新做的樓宇按揭 風險比較低 所以 大約因著這個數 不過我們要知道 如果不是因為 綜合利率 的改變 令樓價 借的時候 供款少一些 這是一個 謬誤 我們要記住 不要因為這件事 入市購買 第二 他告訴你 會加快減息 這是一個謬誤 因為在美國特朗普 做總統 他的政策 內變減稅 即是國內減稅 對外加稅 這個政策 通貨膨脹 必然走高 他的對沖 就是美國 因為大削 政府開支 令到 經濟走下坡 走下坡 可以令 息率向下走 這兩個對沖 會同時出現 所以我們覺得 短時間裏面 因為經濟是後發的 而 通貨膨脹是先到 變了 那個利率 未來半年 至一年都是看升 不看跌 但到他有經濟衰退 他才會 聯儲局才會減息 你就變了在這個時間 要留意住這個 利率受外圍的影響 就不要相信那些人會 加快減息 我們再看 因為施政報告 出了一些招數 所以施政報告 出了一些招數 大圍都唱好 他 我們未講大圍怎樣唱好 我們看一些真實的數據 就是施政報告 出的時候 就撤了九個月 中原城市指數 就去到138.57 那就是 連續 那五週來講 他中共有四周升一週跌 剛剛 如果澳洲 第五個星期比對第四個星期 因為第四個星期跌 第五個星期 就升回1.24 這個是回應 10月16日施政報告 那個放寬 投資移民 和按揭到七成 其實你要留心 上一次 那個二月底 施政報告 亦都 二月底撤納的時候 亦都令到樓價連升 三個星期升了2.84% 如果你從 即是 這五個星期計 五個星期計 亦都升了 接近2% 所以這五個星期 由那個 施政報告到現在 如果你五個星期前 看回 施政報告出之前 最低位 麻煩你滾到下面 藍色那裏 最低位五個星期前 就是135.86 如果你相比 比撤納前 那個 低位 即是那個低位 就是143.02 就跌了5% 你再滾下去 如果今年來說 由年頭到現在 跌了5.87% 如果你 全個樓市 過去四十年的走勢來說 最高位 就在2016年 在2021年的 八月到十月期間 就創了 191.34 現在我們大約 138.57 比對歷史高位跌了27.6 這些就是 最近的五個星期 中原城市市長反映 施政報告 但是市場 太多人 拿著短期的聲浪 其實這個短期聲浪 只不過 是一個 你當它是放煙花 因為 很多 很多的 過去都說了 給大家聽 這個浪除了上一次 那個 即是開關的浪 令到它的小陽春 可以升了 十幾個百分比之外 之後那些 都是隻有幾個百分比 的升幅就是切勒 這次也是 接下來我們 面對的事情 就不是那麼樂觀的 因為現在特朗普開展出來 那個內閣 全部是鷹派 這些鷹派還要 在外相 他們叫國務卿 我們叫外相 他們外交方面 找了 不找龐佩奧 找一個近鷹的 那個 烏比奧 馬可烏比奧 這個 就是跟足中國 和中共 這個體制 最近這十年 差不多年年都出一個 政策去針對它 所以某些 市場人士 包括那些人 可能用了一生人的 的 老行尊的身份 告訴你樓市 見底會回升 明年年初 年底會回升 5-10% 又或者某一些人說 香港 事實上是太富裕 那些人有錢樓市隨時會 轉跌為升 有些投行 又說 可以再 回升 第一季 就會回升3% 譬如行裏面的 中介特別是 中原的施永青 也都告訴大家 第四季已經是足底 應該最少 會年底 這兩個月會 回升2-3% 通通這些東西 你只可以用來參考 但是就不可以用來 作為你買樓的決定 因為買樓 是用來自用的 現在就沒得炒了 用來自用 你要記住你入市 去買一層樓 什麼時候會沽呢 就是因為你要由細單位搬大單位 可能都需要 平均5年時間你才做這個動作 你不可以因為 短時間樓市好 我進去 就會買到便宜貨 不會有這隻小哥 這個是我 和行內 那些人他們自己 看法有很大的分別 大家都 可以拿來作為 正反雙方的參考 最主要 你也都今天 看得清楚當時唐英年 告訴你 不投地的原因 就是算不清楚 為什麼呢 政府又銳意去推 龐大的土地出來 這個龐大的土地 推出 我們都經常提醒大家 等於你將它概念 化了 等於它將 84到97年那個時間 每年限50公頃 現在每年推 6倍這麼多出來 你就可以知道 整個情況 是會令樓價 即地價 提振不起 因為供求 理論 所以一個唐英年 他一向都是代表 企業家和商界 樓的利益 而香港企業家商界樓的利益 最多就是在 地產發展那邊 第二 就是梁振英 他推出行 他以前說8萬5 但為什麼最新 是他大力反駁土地政策 因為他 上了車 他擔心上了車那些負資產會增加 所以他特別提 幾行字 房屋供應不是越多越好 他說矯枉 過正後果嚴重 這些後果嚴重 是什麼呢 政府需要去 令後果不嚴重 要用科學和專業 的態度 去拿捏 土地供應 不是拍拍腦袋就推 因為 如果你這樣的話 只會從98至03年 衍生負資產問題 到時 他就擔心世界的政局 98至03 那時 世界合作和平 所以到時的金融問題 政府能否應付 現在 連續三年財赤 都是過千億 所以這些是苦口婆心 突然之間 不知為何他對香港這麼好 不過 他說的話是真的 我很同意他 這些新觀點 都是為香港那些 未來的 土地發展 說真話 所以 要將所有這些 的因素去參詳 然後才決定你何時 入市買樓 多謝大家支持 這個頻道 有機會的話 支持我們的Patreon 再見