Como Invertir en Pisos para Alquilar con Poco Dinero en 2024 (mi experiencia)

Bueno chicos Vamos a aprender hoy en este vídeo acerca de inversión inmobiliaria Vamos a aprender uno de los métodos que más ilusión me hace que sepáis que ya hemos entrevistado dos veces en el canal y que es acerca del método que usa Carlos galán de libertad inmobiliaria un gran amigo mío en el que básicamente es una estrategia de inversión en la que invertiremos en pisos baratos para sacarles mayor rentabilidad y para encima aportar un valor a estas zonas que suelen ser más humildes Y que suelen estar más descuidadas porque les has un lado de cara las dejar más bonitas reformados etcétera de hecho vamos a ir una inversión en concreto que que es un piso que está prácticamente destrozado y que gracias a un lavado de cara que vamos a hacerle y cuatro cosas que vamos a comprar vamos a hacer que el piso se vea mucho más bonito y que la gente que viv allí en el futuro via mucho más a gusto no Cuántas inversiones has hecho con la metodología de Carlos tres pisos el primero lo compré el año pasado yo este año quería invertir uno y con eso ya me daado con un canto los dientes pero pasó algo muy muy gracioso Y es que salió la oportunidad de dos pisos a la vez en la misma semana tenía el dinero y me apetecía invertir en pisos y a vi que vi las dos no sabía muy bien Por cuál de cantarme y se me ocurre la idea de pues la fantástica idea comprár los dos a ve cuánto tiempo tardas aproximadamente media en alquilarlos nada nada este vamos a ver no es el único que puedo enseñar porque aún estoy reformando pero el último que que compre este año ya está alquilando es una locura lo rápido que que se alquila inversión inmobiliaria sé que es un un campo que se habla mucho y tiene muy buena imagen pero que poco profundizamos acerca de diferentes métodos que realmente funcionen en todo esto como ya sabéis con mi propia experiencia os he intentado enseñar este canal en algún vídeo ya Cómo se puede hacer y sobre todo ya sabis que aquí nunca ha sido el experto me gusta traer en el canal a gente que sepa mucho de lo que de lo que hablamos en cada vídeo y en este caso lo hacemos con mi gran amigo Carlos Carlos es una persona que conozco desde hace años ya y yo siempre querido aprender de él y preguntar porque es una persona que sabe muchísimo tiene mucha experiencia y lleva muchos años en esto es una persona que le apasiona me gusta mucho su metodología me gusta mucho cómo ayuda a los demás y cómo la hace de forma genuina porque realmente él quiere ayudar y no quiere solo beneficiarse sino que simplemente quiere hacer que más gente pueda beneficiarse de todo esto y es lo que quiero contarte en este vídeo Te quiero contar desde algún ejemplo que vamos a visitar en persona hasta algún ejemplo que vamos a enseñar en el ordenador de Carlos que nos ha enseñado de sus operaciones para que podamos aprender juntos todo esto sin tapujos ya sabéis que luego os contaremos más a fondo un taller gratuito que está organizando vale que de hecho os podéis apuntar el link en la descripción luego os contaremos más a fondo de queé va todo esto pero es un taller gratuito del 23 de septiembre al 26 en el que Vais a aprender todo esto con más profundidad si te apasiona el mundo de la inversión inmobiliaria O al menos si sientes que es como esa asignatura pendiente que tienes que dedicarle un poco de tiempo aprender un poco más sobre el tema para ponerte cuanto antes a trabajarlo Bueno aquí estoy con un hermano para mí Carlos galán estamos en en Zaragoza vale Carlos te cuento este piso eh es un piso de banco está un poco más destruido de lo normal entonces eh lo que voy a hacer ahora va a ser hacerme un lado de cara e con un Home staying y en principio eso va a revalorizar la apariencia del piso para luego poder alquilarlo un poco más caro entonces lo que queremos ver vamos a abrir un poco las mamente Aquí vamos a ver el potencial que tiene el piso vale esta esta zona ya para empezar así una zona un poco más humilde es buena o es mala no este tipo de barrio es perfecto los barrios de toda la vida barrios trabajadores Bueno de hecho este barrio es el barrio con más población todo Zaragoza Y eso hay mucha vida mucho comercio estamos ya en el portal que como ves Bueno tú ya estás acostumbrado a serc este tipo de portales y ahora vamos a subir escalera arriba por qué Porque un consejo que me diste una vez Es que muchas veces en el piso en el que tú no querrías vivir es donde está la mejor oportunidad y este piso es un tercero sin ascensor muy bien es eso es algo común no Sí o sea es bastante común e porque es cierto que cuando Buscamos un piso para nosotros pues nos da un poco de cosa invertir comprar sin ascensor pero realmente para invertir el precio es mucho más bajo como Prácticamente la mitad de que si que si tuvieras asensor y sin embargo el alquiler es prácticamente el mismo por lo tanto la rentabilidad pues es mucho mayor Carlos qué es lo que más influye a la hora de comprar un piso la ubicación la calidad del piso para mí Lo que mandan siempre son los números como sabes lo que no son cuentas son cuentos evidentemente pues cuanto mejor esté el inmueble cuanto mejor situado mejor pero para mí lo que prima todo son los números que salgan y que de la rentabilidad que que busco para el objetivo que tenga hemos hecho un cambio de sitio de grabación porque ahora estamos en el estudio con Carlos analizando una inversión que que ya hicisteis en su día vamos a analizar cosas para que la gente sobre todo lo que quiero Carlos es que entiendan la metodología que tú utilizas vale tío Entonces vamos a enseñar el antes vamos a enseñar el después y luego analizamos los números de la inversión te parece V me parece genial vamos a por ello Pues mira esto que estamos viendo en pantalla es la última inversión que que he hecho este año que es Pues un un piso eh pequeño de unos 55 m en un barrio de los de toda la vida un barrio eh tradicional eh este piso en concreto pues es pequeñito Yo creo que tiene 50 y pocos metros 52 quizá y tiene dos dormitorios este pues es el el dormitorio principal vale Eh pues esto es exterior a hasta calle esto es un tercero sin sin asensor vale Este es el el baño Pues como ves es todo bastante básico O sea no hay no hay grandes eh lujos No pues es un baño Pues más bien pequeño pero bueno realmente habitable y luego por aquí pues tenemos la la cocina con todo lo con todo lo básico pues eh nevera horno vitro e lavadora vale Y por último Esta última habitación más pequeñita que esto ya da un patio interior vale así así es como compré el inmueble porque a mí me gusta que que tampoco tengan muchísima reforma ahora vamos a hacer ahora vamos a ver lo que es el después no no sé si tú tienes más o menos noción de una reforma como la que vamos a ver qué precio puede llegar a tener sí en este piso Pues aquí veis la diferencia Este es el el salón y más o menos entre lo que es lavado de cara en cuanto a Pues aquí me parece que pintamos algún desperfecto que había lo lo reparamos que eso sería más albañilería y luego está la parte ya de decoración de homestaging y de poner algunos algunos muebles muchas cosas reutilizando Pues esta mesa por ejemplo estaba hay muchas muchas cosas que que estaban es ese mueble también estaba pero cambiándole la estética pues conseguimos esto no aquí entre ese lado de cara y el homestaging y decoración han sido unos 3500 super de precio la gente creo que se imaginaría muchísimo más totalmente y mira Así quedó vale ese es el salón vale es el salón comedor luego la habitación La habitación pequeña Pues que ya conchón el mismo No claro aquí aproveche lo que lo que había Es simplemente pues adecentar y ponerlo más más atractivo vale la la cocina Pues fíjate que es lo mismo pero es jolín pues ponerlo un poco mono la el ángulo de las de las fotos también para que bueno también haya algo de de marketing aquí Bueno chicos Bienvenidos a cas empezamos ya con el Tour del piso lo que vas a ver es cómo lo hemos comprado que literalmente está Pues bueno como Vais a ver ahora mismo Vale ahora os contar más números más en detalle después cuando analicemos la inversión es un piso de banco verdad esto es un piso de banco exactamente Qué diferencia hay entre un porque me lo explicaron pero no terminé de entender es como que como que están más baratos aún no que que un piso normal podría ser sea un piso de banco es que viene de que en su día pues seguramente esto vin de una de una ejecución hipotecaria de que alguien Pues a lo mejor en el año 2009 2010 pues eh No no pagó la hipoteca y hubo un proceso en el que bueno salió a su basta etcétera etcétera y ahora eh Pues tú has comprado el piso ya cuando cuando ya está libre digamos Esta es una de las habitaciones eh ahora os hago un recuento de habitaciones y todo pero de momento quiero que la gente lo vea para que se haga la idea de lo que es una esta inversión en el anes vale aquí Juan puedes enfocar el baño sobrano aquí la cocina que como veis es está reventada literal está s sucia y todo eso y si seguimos por aquí el el Tour esto sería un dormitorio con esto ya irían dos dormitorios un baño y una cocina vale Y esta sería la última parte que es el salón que como veis esto está Pues bueno mejor ni nos sentamos en este sofá está lleno de polvo y tal o sea esto puede haber estado meses sin no no a mí me gustaría destacar fijaos cómo está cómo está el piso que seguramente esto no lleva meses esto Lleva años igual este piso no sé lleva 5 años 10 años incluso vacío que está que no que no es habitable a día de hoy sin embargo jolín muchas veces se ve a los inversores como los malos y realmente tú lo que estás haciendo aquí es arriesgar un dinero que te ha costado tu tu esfuerzo ganarlo y lo estás arriesgando aquí a veces incluso hipotec grandote para esto para h adecentar lo etcétera etcétera y luego ponerlo en el mercado para que haya un un un inmueble más en alquiler que Precisamente lo que falta son pisos en el mercado de alquiler jol lo que hacemos los inversores Precisamente es eso solo por comprar esta vivienda ya de primeras pagas un itp que ya es dinero que le das al Estado miles de euros luego cuando hagas la reforma lo mismo das trabajo a das trabajo a alguien que te pones a a mover la economía brutal estáis viendo por pantalla ahora mismo El antes y el después de por ejemplo el último piso que que hemos comprado también es es radical la diferencia o sea simplemente el hecho de entrar nosotros con esa inversión hace que se mejore la experiencia de la gente que va a vivir aquí con lo cual también me hace sentir un poco a mí como que estoy haciendo algo justo para la gente porque no solo es querer sacar el dinero a las personas sino también querer que vivan bien que también está está bien eso así de primeras es típica distribución es mala es buena como la ves Carlos Sí yo la veo la veo bien o sea no no es la perfecta porque es un pasillo muy largo oí digamos que a la calle lo que te dan son este balcón y esta y esta ventana el resto son es un patio interior pero no es no es tampoco la peor está bien o sea lo ideal sería que sea lo más exterior posible Incluso si da dos calles y con poco pasillo Para aprovechar mejor los metros Pues eso sería lo ideal pero muchas veces eso es imposible entonces analizando más los números de la inversión eh tú recomiendas Hacerlo con un Excel que que es lo que tú le recomiendas a tus alumnos y con este Excel que es estamos el que estamos viendo en pantalla vamos a poder ver todo literalmente vemos todos los números desde la compra hasta los impuestos que has tenido que pagar hasta incluso otros gastos que que son son indirectos pero que también son importantes Como por ejemplo fíjate el el gasto de seguro de impago vida hipoteca el hogar O sea hay un montón de cosas que no se tienen en cuenta pero es importante tenerlas en cuenta para que los números sean de verdad y que no sean simplemente cuentos Pues mira en este en este Excel lo que tenemos que hacer es rellenar eh las las celdas que hay así en en azul el resto son cálculos que que se hacen automáticamente y bueno resumiendo este inmueble yo he pagado 63,000 eh para comprarlo vale Bueno 63,000 al al vendedor vale la reforma lo que hemos hecho 3500 comisión de agencia 3000 masiva es decir en total tal si yo no hubiera financiado si no hubiera financiado son 76,500 esto se alquila se ha alquilado esto ya es real por 680 al mes y bueno estos son los gastos de comunidad de mantenimiento etcétera eh que que tiene el el inmueble vale Y aquí podemos ver la la rentabilidad que sale vale bruta es un 10,7 por vale eh Y luego el el dinero que me queda a mí en un supuesto prudente son 1700 al año en un supuesto optimista 2700 al año después de pagar después de pagar todo vale optimista te refieres a caso cculo es como que no haga falta hacer algún tipo de claro de cambiar un mueble cosas así no la diferencia entre prodente optimista está en el Eso es en el en el mantenimiento vale que que que haya mantenimiento Y que el piso esté todo el año alquilado y luego muy importante claro a la hora de invertir en pisos hay muchas rentabilidades no la rentabilidad bruta es pues los ingresos que generas entre todo el entre todo este valor de de del inmueble luego la rentabilidad neta el Cash Flow que es lo que queda en tu bolsillo realmente cada cada mes o cada año pero luego a mí me gusta mucho que claro lo bueno de los inmuebles es que Eh no pones todo todo el dinero del valor del piso de hecho yo para esta para este inmueble he puesto 26,150 si no estoy equivocado porque he financiado un 80% al a 25 años a un tipo fijo del del 355 vale me ha quedado una una cuota de 254 esta rentabilidad del 10 o incluso aquí que hay una rentabilidad neta del cco Pues realmente se multiplica es ese apalancamiento porque como he puesto menos dinero de mi bolsillo Eh pues la rentabilidad si tenemos en cuenta todas las rentabilidades está Pues eso en el 18 al 22 por que ya es mucho más atractivo bueno Esto es lo mismo pero de forma visual los ingresos y todos los gastos que que va viendo y eso es la evolución del del Cash Flow anual porque lo bueno es que también con con la inflación pues cada vez eh el dinero que recibes es es mayor pues eh hablando de de los números que cuesta esta esta esta casa aquí tengo el Excel con todos los datos es un piso que vale 56,000 el precio de compra con lo cual es una un precio por debajo de Mercado actualmente y con los gastos incluyendo la compra y la lo que vamos a hacer de bueno faltaría la la la reforma del hom staying pero estamos hablando por encima de los 60,000 apenas unos 60 y pocos 1000 euros A falta de cuadrar algunos detalles con lo cual es una inversión muy buena porque es un piso que en la zona en la que estamos literalmente hay pisos cerca de aquí que se están alquilando por 600 con lo cual es una rentabilidad que yo creo que es bastante buena para lo que sería el mercado inmobiliario y para algún tipo de inversión en general Yo creo que por encima de 600 seguro seguramente unos 620 630 si además lo dejas en plan chulo y vas a estar en una rentabilidad Pues eso de entorno un 10 o incluso por encima que para alquiler tradicional es está super bien la gente De hecho tiene esa creencia que se piensa que es mejor comprar un piso de 300,000 porque la persona que que va a ir a esos pisos como que tiene más dinero y te va a dar menos problemas pero me gustaría saber cuál es tu opinión Al respecto porque claro la gente puede pensar per es que un piso así quién lo va Quién lo va a alquilar va a alquilar una persona que tenga poco dinero y que probablemente te haga te haga un impago no esto Cómo cómo se trata realmente Cuál es la realidad yo estoy más estoy más cómodo con distintos inmuebles porque Claro si compras uno de 300,000 Pues a lo mejor ya no puedes comprar todos los hos en una cesta No claro Entonces yo prefiero tener distintos alquileres y además pues unos alquileres eh más medios o incluso bajos para mí me a mí me dan más seguridad porque que lo puede pagar el 95 por de los españoles sin embargo Si te vas a un alquiler yo que sé de 1000 10000 1500 como podría ser un un inmueble caro pues ya no tanta gente lo puede pagar Tú siempre dices que hay como tres tres rentabilidades realmente no con una inversión inmobiliaria por un lado está El el roce que es digamos la rentabilidad del alquiler es decir el dinero que entra en mi cuenta vale pues eso es el la rentabilidad del alquiler luego el patrimonio neto creado me refiero a esto precisamente a que cada mes voy pagando un dinero al banco y tengo menos deuda es decir cada vez el piso es más mío y la tercera es que esos ladrillos que que yo tengo cada vez valen más por el por el efecto de la inflación vale Okay pues para repasar a la gente los tres pasos o sea bueno perdón los pasos que hay a la hora de hacer el método de caros galán o el método de libertad Inmobiliaria en primer lugar lo que vamos a hacer y el objetivo número uno que es lo que más gente tiene o sea lo que más miedo tiene la gente es empezar y para empezar no deja de ser poner tamb mir anuncios y empezar a mover la pelota Yo creo que es muy importante a nivel de mentalidad que la gente se piense que no es tanto el tener un conocimiento sino un poco echarle esos juevos de decir Oye voy a empezar a preguntar voy a empezar a hacer visitas no necesitas conocer el este tipo de inmuebles el tipo de inmuebles rentables pues Generalmente no estamos acostumbrados entonces necesitamos entender bien eso y entender el contexto de cada barrio incluso de cada calle o sea te tienes que convertir en un experto de de esa zona y luego lo siguiente que van a hacer es hacer llamadas no O cómo es eso visitas Perdón hacer mínimo 20 visitas Claro que que 20 visitas no sabes todo pero tienes un criterio ya bastante bueno Yo te diría que mínimo que nadie compre un inmueble sin hacer esas esas 20 visitas pues entre 20 y 50 te diría yo vale Ya pasaríamos a la siguiente parte de la del método que es la parte de una vez apruebo que es la inversión que me cuadra etcétera voy a buscar la financiación del banco No tendríamos que poner realmente el mismo foco en la financiación en buscar esa en convencer al al banquero el encontrar el banquero adecuado que lo que ponemos en Buscar oportunidades rentables el tema de los de los bancos es un de personas una vez conseguimos que todo salga claro aquí viene la duda no la incertidumbre Pero cuánto voy a tardar en alquilarlo ese piso la realidad en en España prácticamente en cualquier punto Incluso en un pueblo perdido Es que la demanda de de alquiler es es brutal pero si lo pones al precio de Mercado en te diría dos semanas como mucho lo tienes alquilado seguro pero realmente es pasivo Carlos esta inversión a ver pasivo 100% no porque Oye como mínimo pues lo que tien tienes que hacer es comprobar que te está pagando el el inquilino que luego te va a tocar hacer la declaración de la renta de vez en cuando algo va a pasar te diría que de media es una llamada dos llamadas al año sobre todo este vídeo ya sabéis que el objetivo es abrirte a una nueva oportunidad a la hora de Cómo invertir creo que la gente siempre piensa la cabeza en invertir en inmubles como invertir en la casa en la que van a vivir hipotecarse de por vida y esa es la inversión que has hecho pero hay formas muy divertidas de poder hacer esto y a mí me parece muy importante que la gente entienda que es bueno engancharse a la rueda de la propiedad vale incluso Aunque tú tu visión no sea la de la de ser inversor y de alquilar Si tú no vas a hacer nada de inversión pues por lo menos cómprate tu propia vivienda porque jolin lo bueno de los inmuebles es que el banco te va a poner la mayor parte del dinero y empiezas por algo pequeño que a lo mejor lo pones en alquiler o a lo mejor vives ahí y luego puedes ir aumentando el valor de esas viviendas pero ya estás enganchado a esa Rueda y chicos una cosa que os quiero comentar es una algo que organiza libertad inmovilaria que me parece la que es un taller gratuito online es un taller total ente nuevo que lanzamos ahora en en septiembre que son es del 23 al al 26 y son los cuatro cuadrantes de la libert inmobiliaria bueno el taller trata de cómo de cómo ir pasando de un cuadrante a otro pues evidentemente no vas a ser libre de la noche a la mañana pero en el el taller Lo que explico es todo esto son más o menos pues unas 4 horas de de formación una hora más o menos por en en cada en cada taller y es mi mi método Eh condensado vale al entrar al ayer lo que lo que te doy es una una calculadora como la que hemos visto para que puedas para que puedas analizar tus tus operaciones ya sabéis tenéis el link en la descripción para poder apuntaros a este taller Yo estaré por ahí online en directo aprendiendo de todo esto 23 al 26 de septiembre apuntaros es ratu luego el que quiera podrá apuntarse la formación de pago en el que se han formado miles de alumnos ya espero que os haya gustado muchísimo Este vídeo si es así votad lo dadle me gusta os dejaremos el canal también de libertad y móvil á abajo en la descripción os os recomiendo también muchísimo su libro el libro de Carlos es una auténtica maravilla os dejo el link abajo para este taller Espero que os haya gustado esto que os Inspire a vosotros a poder manejar vuestro dinero de esta forma y que os adentr en este bonito mundo de la inversión inmobiliaria y nos vemos en el próximo vídeo Adiós adiós