¿Comprar una casa o alquilar e invertir el dinero? Guía completa para decidir

Bueno hoy vamos a hablar un poco acerca de lo que son las inversiones inmobiliarias más Precisamente lo que sería la inversión en una propiedad No si si conviene alquilar o si por el contrario Conviene comprar una propiedad mucha gente va a pensar que esta respuesta es obvia que siempre lo que conviene es comprar una propiedad Porque bueno las propiedades se revalorizan es una inversión funcionan muy bien pero la respuesta es un poco más compleja que eso y no en los casos Conviene comprar una propiedad antes que alquilar es más hay muchos casos en los que conviene alquilar y obviamente invertir el dinero por ejemplo en la bolsa de valores Entonces ese interrogante es el que vamos a estar respondiendo en en lo que es este vivo mucha gente hace un razonamiento simple Y dice Bueno la hipoteca el valor que yo tendría que pagar como hipoteca mensual es menor al alquiler de esa propiedad entonces Bueno me conviene eh comprar la propiedad con una hipoteca pago la mensualidad de la hipoteca vivo ahí Y encima me estoy pagando una casa y me estoy capitalizando Pero en muchos casos vamos a ver que esto no es así y no funciona así y obviamente muchas veces la gente se ve tentada por mensajes como podrías tener tu casa por 00 por mes $500 por mes 00 por mes el valor que sea entonces parece algo Bastante bajo y bastante accesible a lo que bueno muchas personas podrían eh verse digamos de alguna manera con ganas de adquirir una propiedad Porque dicen okay con 400 500 600 por mes me podría comprar mi casa mi propiedad vivir ahí capitalizarme y hacer una inversión en eso y obviamente para muchas personas Eso es bastante atractivo pero lo que vamos A ver es que en muchos casos no es tan conveniente comprar y conviene alquilar y obviamente todo se define con la matemática no con con lo que es eh los números básicamente Este es el primer mensaje que que dije que mucha gente tiene este razonamiento que es bueno si el pago mensual de la hipoteca es menor al alquiler que tengo que pagar me conviene comprar la propiedad con esa hipoteca Esto es lo que piensan muchas personas pero vamos a ver que es un gran mito de de lo que es la inversión en inmuebles y en propiedades digamos para vivir luego hay otros mitos que también vamos a ir desmontando a lo largo de de lo que es este video que es por ejemplo gente que dice mi casa fue la mejor inversión hay mucha gente no sé gente grande que compró su propiedad en los 80 en los 90 incluso antes que dice yo con mi casa gané mucho dinero fue la mejor inversión que hice y esto probablemente no sea cierto porque vamos a ver más adelante que las propiedades no son una gran inversión a largo plazo otro mito es que las propiedades siempre suben de precio vamos a ver que esto tampoco es verdad a veces las propiedades suben y a veces bajan otro mito es que el Real Estate es la mejor inversión que uno puede hacer y también es falso no es así en todos los casos otro mito es que los ricos invierten en propiedades esto tiene parte de mito y parte de verdad A ver si los ricos invierten en propiedades pero probablemente no se hayan hecho ricos con lo que son las propiedades otro mito es que los inmuebles son seguros son una inversión segura esto vamos a ver que tampoco es así porque tienen volatilidad y pueden subir y bajar y otro mito es que las propiedades nunca bajan de valor esto también obviamente es mentira hay incontables casos en los que las propiedades inmobiliarias han bajado de valor y las casas han bajado de valor históricamente bueno eh vamos a responder la primera pregunta las propiedades son una buena inversión y la realidad es que no tanto las propiedades Generalmente no son tan buena inversión como parece a primera vista según este estudio que hizo Credit swis que es uno de los bancos más grandes de todo el mundo que es el estudio se llama Credit swis global investment earbook que es un estudio que se lanza anualmente Este es el de 2018 por ejemplo se analizó el retorno desde 1900 hasta 2017 y se vio que las propiedades generaron un retorno del 1.3 por por encima de la inflación mientras que las acciones generaron un retorno del 5% por encima de la inflación esto nos indica básicamente que las acciones son mucha mejor inversión que las propiedades porque fíjense la diferencia de retornos es claramente muy pero muy muy grande básicamente y otro estudio que que va en línea con esto también es e este estudio que se llama no price like home global House prices que se analizaron eh los precios de las propiedades globales desde 1870 hasta 2012 o sea tenemos más de 140 años de historia de análisis de los retornos de las propiedades y se llegó a la conclusión de que las propiedades rindieron en torno al 1% por encima de la inflación recuerden esto con Comparado con las acciones que tienen un retorno del 5% por encima de la inflación a largo plazo e históricamente entonces con esto nos damos cuenta que las propiedades no son una gran inversión a ver puede haber ciertas propiedades o ciertas ciudades o ciertos sectores o países donde las propiedades suban muchísimo por un periodo corto de tiempo sí esto puede pasar pero el promedio de las propiedades no genera buenos retornos y siempre acá Tenemos que hablar de promedios de nada sirve hablar de un caso puntual porque yo también te podría mencionar una acción puntual que tuvo un rendimiento espectacular Y esto no no tiene mucho sentido no entonces analizando los promedios vemos que propiedades más o menos 1% 1 y5 por encima de la inflación y lo que son acciones rinden un 5% por encima de la inflación otro gran mito que vamos a desmontar acá es que las propiedades son una inversión segura y y esto nada más alejado que la realidad y básicamente podemos ver que estas son las propiedades de los Estados Unidos un país desarrollado que supuestamente es un país muy seguro verdad Bueno lo que podemos ver acá es que este es un gráfico de los precios de de lo que son las casas en Estados Unidos esto lo desarrolla la reserva Federal es información brindada por por la reserva Federal vemos más o menos los precios desde 19 88 hasta 2024 y vemos que sí obviamente la tendencia es alcista pero tiene sus subidas y bajadas por ejemplo de lo que fue el pico de 2006 hasta 2012 las propiedades bajaron un 30% del pico al mínimo en 2012 entonces las propiedades no son una inversión segura que nunca bajan sino que tienen subidas y bajadas como cualquier activo lo único que obviamente la propiedad No cotiza día a día entonces no la podemos ver ver como una acción pero si pudiéramos ver el valor de la propiedad día a día veríamos que va teniendo fluctuaciones va subiendo y bajando y algo muy a tener en cuenta es que en los periodos de crisis las propiedades por ejemplo en la crisis del 2008 bajaron entonces eh si estamos con problemas financieros Y encima nuestra propiedad baja bueno nuestro patrimonio se puede ver severamente afectado y vamos a otro caso mucho más extremo que es eh las propiedades por ejemplo en Argentina en Argentina las propiedades bueno tienen fluctuaciones mucho más brutales que las que vimos en Estados Unidos por ejemplo en este estudio que es una elaboración de properati en base a los datos provistos por Santiago magí y datos propios que bueno vemos el precio del metro cuadrado en Buenos Aires y vemos Que bueno fíjense desde más o menos los 80 hasta ahora fíjense la utilidad que tuvo el precio del metro cuadrado en Argentina el precio de las propiedades bueno específicamente esto es en la Ciudad de Buenos Aires fíjense que desde el pico máximo que se llegó en los 80 hasta el pico mínimo hay una bajada del 70 por. Entonces no las propiedades no son para nada seguras ni en el primer mundo ni siquiera muchísimo menos en los países en vías de desarrollo como lo puede ser Argentina por ejemplo Entonces qué es lo importante a considerar para tomar la decisión entre comprar o alquilar y lo más importante que tenemos que tener en cuenta a la hora de tomar la decisión entre comprarnos nuestra casa o vivir alquilando es el conjunto de Los costos irrecuperables el concepto eh de costo irrecuperable lo vamos a ver un poquito más adelante pero básicamente lo que tenemos que hacer es comparar Los costos irrecuperables de alquilar una propiedad Comparado con Los costos irrecuperables de comprar una propiedad y ahora cuando lo veamos van a ver que son valores muy pero muy intuitivos Cuál es el costo irrecuperable de alquilar es muy simple es el valor que tenemos que pagar de alquiler mensualmente se puede llamar alquiler o renta en otros países que es bueno lo que pagamos mensualmente por estar viviendo en un lugar en el caso de alquilar el costo irrecuperable es muy simple y muy intuitivo digamos ahora en lo que es el caso de comprar eh tenemos tres tipos de costos irrecuperables el primer costo irrecuperable es el costo de oportunidad Qué significa esto significa el costo de estar comprando esa casa En vez de invertir ese dinero en acciones Cómo se calcula bueno se calcula en base al rendimiento de las acciones menos el rendimiento de las casas o de las propiedades esto es un valor que habíamos visto anteriormente Recuerden que acá lo habíamos visto que que el rendimiento de las acciones es de un 5% y el rendimiento de las casas o de las propiedades de un 1% entonces la diferencia es del 4% en Eh bueno en este caso no que estamos viendo acá Ese es el primer costo irrecuperable de comprar una propiedad ahora el segundo costo irrecuperable de comprar una propiedad son los impuestos eh básicamente al comprar una propiedad vamos a tener impuestos asociados por tener esa propiedad del famoso impuesto inmobiliario o como se llame en tu país y otro costo irrecuperable que mucha gente no lo tiene en cuenta es el mantenimiento al comprar una casa le vamos a tener que hacer un mantenimiento anualmente para más o menos mantener su valor si no la casa se cae a pedazos básicamente y y luego de 15 o 20 años no nos va a servir para nada esa propiedad Entonces estos son los tres costos irrecuperables de adquirir una propiedad ahora lo que vamos a ver es una comparativa entre los dos con números eh aproximados y números realistas acá podemos ver los ejemplos de costos irrecuperables anuales en alquilar vamos a suponer un alquiler que sea del 5% del valor de la propiedad anual no entonces el total es el único costo irrecuperable es el 5% ahora en el caso de comprar tenemos los tres costos irrecuperables que habíamos visto el costo de oportunidad que lo calculamos en el 4% Recuerden que es este valor viene de el rendimiento de las acciones que es un 5% menos el rendimiento de las propiedades que es un 1% la diferencia nos da un 4% luego en impuestos más o menos se calcula un 1% de impuestos eh del valor de la propiedad anual y mantenimiento también se calcula más o menos en un 1% entonces acá en este ejemplo nos daría un total de 6% de costos irrecuperables qué conviene Entonces en en este caso bueno conviene alquilar en vez de comprar una propiedad con estos números Por qué Porque el total de costos irrecuperables es menor en el caso de alquilar que en el caso de comprar y también lo podemos ver de manera numérica por ejemplo una propiedad que vale $1,000 tendría en total costos irrecuperables de alquilar $5,000 anuales este sería el costo irrecuperable de alquilar ahora el costo irrecuperable de comprar esa propiedad sería el costo de oportunidad que habíamos visto que era el 4% 4% sobre $1,000 nos da $4,000 anuales de costo de oportunidad en impuestos era el 1% 1% por $1,000 nos da $1,000 anuales de impuestos y mantenimiento también el 1% o sea $1,000 anuales en total nos darían $6000 de costos irrecuperables como vemos acá se ve numéricamente que alquilar en este caso conviene antes que comprar o adquirir una propiedad ahora lo que vamos a ver básicamente comprar o alquilar pero con una hipoteca porque en el caso que vimos anteriormente es eh digamos comprando o alquilando en efectivo si tenemos todo el dinero en efectivo qué hacemos compramos la propiedad en efectivo o alquilamos e invertimos el dinero pero la mayoría de la gente no compra sus propiedades en efectivo sino que lo hace a través de un crédito hipotecario o una hipoteca como se llama y ahora en Argentina salieron digamos empezaron a salir los primeros créditos hipotecarios luego de mucho tiempo y todo el mundo está la verdad muy como muy expectante muy muy interesado acerca de de estos créditos hipotecarios hay récord de consultas sobre estos créditos hipotecarios y hay mucho interés por ellos y la verdad que por el momento a mí no me parece nada nada bueno y nada interesante Pero bueno hay mucho interés sobre esto y quiero brindar un poco de de Claridad sobre lo que es este tema más o menos la tasa de interés de estos créditos hipotecarios en Argentina está en un 7% y muy importante es tasa variable o sea no es tasa no es una tasa fija sino que se maneja con tasa variable que esto es mucho peor porque la tasa puede subir muchísimo también puede bajar obviamente Pero puede subir muchísimo esto es el promedio yo saqué acá un ejemplo de un crédito hipotecario que es del 8.5 por anual de interés pero con tasa variable encima O sea la verdad que no no es muy atractivo digamos luego por ejemplo vamos a ver un mercado mucho más desarrollado y estable como lo son los Estados Unidos en Estados Unidos una tasa de interés de una hipoteca hoy en día está más o menos en el 7% Pero lo bueno es que es una tasa fija O sea ya sabemos qué tasa vamos a tener en lo que son eh los créditos hipotecarios en Estados Unidos fíjense Acá más o menos tenemos un ejemplo de las tasas a diferentes años digamos que un promedio de un 7% luego tenemos en Chile por ejemplo lo que son los créditos hipotecarios que más o menos se manejan con una tasa del 7% de interés variable Eh Esto todo sin contar la inflación no digamos sería interés bruto ahora el tema es que en Argentina y en Chile por ejemplo eh la tasa la tasa que nos ofrecen es una tasa de interés que se suma a la inflación O sea que e es una tasa digamos eh bastante bastante elevada porque es la inflación más la tasa de interés en Chile es de un 7% y es tasa variable luego tenemos en México por ejemplo créditos hipotecarios que tienen una tasa de interés del 10% fijo es una tasa también bastante bastante elevada digamos y luego tenemos España en el caso de España es mucho más atractivo ya que la tasa de interés ronda en promedio un 3.5 por de interés fijo encima así que es eh bastante bastante interesante y si vemos lo que es la eurozona por ejemplo más o menos rondan el 3.5 por. acá podemos ver diferentes países de la eurozona y sus tasas de interés y acá a Chico un poco vamos a poder ver por ejemplo los diferentes países de la eurozona y la tasas de interés que tienen esos países Pero bueno Más o menos les di una idea de lo que son eh las tasas de interés en algunos países seleccionados y en Europa y en la eurozona acá Bueno vemos más o menos lo que son los cálculos de de las diferentes tasas de interés en los diferentes países y bueno acá lo que estamos haciendo básicamente es calcular el total de costos irrecuperables anuales pero contemplando la hipoteca en el caso del alquiler es el mismo el 5% esto no cambia ahora en el caso de eh comprar la propiedad cambia un poquito porque e hay que dividir lo que es el costo de oportunidad de el interés eh de la hipoteca el los impuestos y el mantenimiento quedan iguales De dónde salen estos dos valores de costo de oportunidad y de interés de hipoteca Bueno muy simple fíjense Acá tengo una calculadora por ejemplo y eh el de oportunidad sale básicamente de lo que es el pago inicial que tenemos que hacer a la hora de eh sacar un crédito hipotecario siempre hay que hacer un pago inicial que generalmente es del 20% de la propiedad el 20% lo tenemos que pagar y el 80% nos lo dan financiado por ejemplo Entonces en este caso si el 20% lo tenemos que pagar de una ahí podemos sacar el costo de oportunidad que recuerden es la diferencia entre invertir el dinero en bolsa o eh comprar la casa Esa diferencia es de un 5% menos un 1% nos da en total un 4% de costo de oportunidad entonces lo que tenemos que hacer es sacar el 4% 0.04 que es el 4% y lo tenemos que multiplicar por el 20% 0.2 nos da esto lo multiplicamos por 100 y nos da 0.8 por. esto es el costo de oportunidad el famoso down payment o el pago inicial el adelanto que tenemos que hacer para sacar el crédito hipotecario y luego le tenemos que sumar el interés de la hipoteca de eh el otro 80% entonces lo que tenemos que hacer es multiplicar el interés de la hipoteca Que recuerden digamos que más o menos está en un 0.07 que es el 7% y esto lo tenemos que multiplicar por el 80% restante del eh digamos lo que vamos a financiar nos da un 5.6 por yo redondeé en 5.5 por de costo irrecuperable pero bueno concretamente es un 5.6 por exactamente pero bueno para hacer números redondos puse 5.5 impuestos Ya vimos que es lo mismo que en el caso anterior y mantenimiento también es el 1% Entonces el total de costos irrecuperables de comprar con hipoteca nos daría 8.3 acá me están preguntando a Cuánto son esos ejemplos A cuántos años digamos es lo mismo puede ser a un año o puede ser a 30 años que el ejemplo es exactamente el mismo porque estamos calculando costos irrecuperables no estamos eh viendo un total de años luego al final les voy a mostrar un Excel que está muy bueno en el que muestro Bueno cómo se puede hacer un cálculo de eh qué dinero tendríamos al final si compramos la propiedad o si alquilamos e invertimos el dinero Van a ver que está muy bueno y que es realmente interesante este Excel Pero bueno eso lo vamos a ver al final Entonces si vamos a números esto lo pasamos a números de una propiedad de $1,000 El costo irrecuperable total de alquilar es de 000 y el costo irrecuperable de comprar es de $300 no es más que estos porcentajes puestos para un ejemplo de una propiedad de $1,000 estándar no así que fíjense que como ven no siempre Conviene comprar y no siempre conviene alquilar la propiedad hay que hacer el cálculo que es este cálculo eh simple en el que podemos hacer la comparativa básicamente algo que vamos a ver ahora es algo muy interesante que básicamente es un Excel en el que podemos definir Si e es conveniente comprar o es conveniente alquilar una propiedad eh es un Excel que que van a ver que está muy bueno porque les les va a mostrar Cuánto dinero tendríamos al final eh si compramos la propiedad o si alquilamos e invertimos el excedente Así que ahora aguá Denme que abro ese Excel y se los muestro bueno básicamente este Excel lo que muestra es la diferencia numérica entre comprar una casa y entre alquilar e invertir el dinero eh es bastante sencillo de completar este Excel porque lo que hay que modificar es lo que está en Amarillo por eso le puse acá solo modificar lo que está en Amarillo que eso es lo que tendríamos que que modificar por ejemplo para una propiedad estándar que vimos de unos $1,000 un valor de escrituración promedio digamos rondaría en el 8% entonces tendríamos que eh poner acá $8000 eh obviamente en negativo que es lo que tendríamos que pagar por ejemplo eh para escriturar una una propiedad luego ponemos el down payment que es el pago inicial que tenemos que hacer para sacar la hipoteca Recuerden que hipotecas por el 100% del valor de la propiedad prácticamente no existen Entonces siempre tenemos que hacer un pago inicial el siguiente punto que tendríamos que poner es la revalorización anual de la propiedad Cuánto se revaloriza anualmente la propiedad cuánto estimamos que se va a revalorizar anualmente yo le puse un 3% que básicamente De dónde viene este número Este número viene de una inflación estimada en un 2% y las propiedades que se revaloren un 1% más que la inflación O sea sería un 3% esto Recuerden que es a largo plazo son valores a largo plazo porque como ven acá durante 30 años vamos a sacar esta hipoteca Así que el siguiente punto es en años 30 ahora ustedes obviamente pueden ir jugando entre comillas con estos valores y pueden poner eh valores que ustedes consideren adecuados Por ejemplo si ustedes creen que la propiedad se va a revalorizar un 5% anual pueden ponerlo Pero bueno un 5% sostenido durante 30 años y es un número bastante optimista Pero bueno pueden ir probando diferentes valores para ver cuánto les da no y luego acá lo siguiente que tenemos que poner es el pago mensual de la hipoteca Que este valor hay una manera muy sencilla de sacarlo que es con una calculadora eh con lo que se llama una calculadora de sistema francés que si ustedes ponen calculadora sistema francés en Google les van a salir muchísimas Yo acá les muestro por ejemplo alguna calculadora la verdad que todas las calculadoras son más o menos iguales Así que no no no va a cambiar mucho acá por ejemplo vemos lo que es acá en esta página mariva bursatil por ejemplo sistema francés acá monto del crédito Por ejemplo acá habíamos visto que eran 8,000 cantidad de cuotas son 30 añ entonces son 360 cuotas y la tasa nominal anual suponemos un 7% de de interés anual de tasa y le damos a calcular y fíjense que las cuotas nos dan más o menos en unos $30 cada cuota cada cuota mensual con lo que es esta tasa de interés entonces en el pago mensual de hipoteca le puse estos 530 que lo saqué de esta calculadora de sistema francés que vimos recién luego en impuestos le puse el 1% que es más o menos lo que habíamos visto que hay que pagar de impuestos anuales por la propiedad y mantenimiento el 1% también que es lo que habemos visto que hay que gastar en mantenimiento de la propiedad para que más o menos siga eh manteniendo su valor y que no se caiga a pedazos básicamente y fíjense que acá me da un valor final de la propiedad luego de esos 30 años de 242,000 fíjense acá está el desglose todo lo que hay que pagar de hipoteca de impuestos de mantenimiento y el total digamos de pagos que hay que hacer fíjense por ejemplo acá en el mes un hay que pagar $30 de hipoteca la mensualidad de la hipoteca es siempre la misma siempre $30 los impuestos los puse que se vayan incrementando igual que la revalorización de la propiedad o sea un 3% anual por eso fíjense que va subiendo el pago de impuestos y el mantenimiento lo mismo va aumentando también en un 3% anual Entonces el total nos da el total de pagos digamos o de costos que tendríamos mensuales acá mes tras mes fíjense tenemos en total 360 meses con el pago que habría que hacer cada uno de los meses respecto a lo que es la hipoteca Respecto a los impuestos y al mantenimiento esto es en la parte de comprar la casa ahora vamos a ver lo que es la parte de alquilar e la misma casa alquilarla digamos pagar una renta o un alquiler e invertir el dinero en la bolsa para intentar sacar más rendimientos no Qué vamos a hacer entonces el down payment más el valor de escritura en vez de gastarlos en la hipoteca en el inicial lo vamos a invertir en bolsa Entonces estos $28,000 que es el down payment más la escritura la podemos poner a generar eh una inversión con un interés digamos del 7% anual que en bolsa es algo obtenible es algo que se ha ganado en los últimos 120 años de historia se ha generado este interés entonces podemos calcular el rendimiento de la bolsa en un 7% anual esto es rendimiento bruto esto no tiene en cuenta la inflación no y en años le ponemos 30 años también que es el mismo periodo que en el ejemplo de la hipoteca el valor final de esta inversión de $28,000 puestos al 7% durante 30 años nos da 213,000 luego vamos a tener que pagar un alquiler yo este alquiler Lo supuse en $420 que más o menos es un alquiler del 5% anual de este de esta propiedad fíjense si hacemos el 5% de $1,000 bueno obviamente son $5000 dividido 12 tendríamos que pagar más o menos unos $20 eh mensuales de alquiler no y el alquiler también obviamente se va a ir aumentando a medida que pasa el tiempo y aumenta a razón de 3% anual el alquiler No ahora lo interesante es que si en este caso si nosotros alquilamos e invertimos el dinero excedente el dinero que tenemos excedente por por no haber sacado este crédito vamos a tener al final de los 30 años casi 0000,000 entonces fíjense la diferencia entre alquilar e invertir el dinero y de comprar una casa Obviamente con este ejemplo con estos datos fíjense casi medio millón de dólares contra un cuarto de millón de dólares hay 250,000 de diferencia entonces eh Hay mucha gente que dice que no la casa es la mejor inversión y cuidado que comprar una casa podría ser la peor inversión de tu vida y la peor decisión financiera de tu vida y acá podemos ver de dónde sale ese valor No acá tenemos lo que es la inversión que podríamos hacer eh mensualmente que en vez de estar pagando la hipoteca los impuestos el mantenimiento de la casa podríamos destinar ese dinero a hacer una inversión al 7% anual a eso Obviamente le tenemos que descontar lo que pagamos de alquiler porque no vamos a vivir en la calle vamos a estar en algún lado y cuando le descontamos eso nos da un capital más intereses el primer mes de 278 no pero luego el segundo mes tenemos más disponible para invertir y lo invertimos en bolsa Entonces el capital más interés se va a ir incrementando mes a mes porque vamos a tener dinero disponible para invertir en bolsa nos va a quedar un excedente disponible para lo que es la inversión en bolsa entonces fíjense que acá se va incrementando cada vez más el valor de capital e interés que vamos teniendo y nuestra inversión se va a ir eh capitalizando Y se va a ir sumando sumando sumando sumando hasta el mes 360 que vamos a tener estos 280 de la inversión periódica que hicimos y a estos 80,000 hay que sumarles estos 213,000 que ganamos con esta inversión inicial que hicimos y nos da un total de 490 y casi 94000 entonces fíjense la diferencia con estos números de eh alquilar e invertir el dinero Comparado con comprar una casa fíjense hay que tener mucho cuidado con la tasa de interés que pagamos que eso amente es una de las cosas más importantes que que tenemos no Porque acá si la hipoteca por ejemplo con un interés menor si la hipoteca fuera de $400 fíjense que acá cambia muchísimo el valor fíjense que se va a 340 Igualmente sigue conveni eh alquilar e invertir el dinero pero ya no es tanta la diferencia Y si por ejemplo tenemos que pagar acá $50 de hipoteca bueno acá ya estaría muy eh muy similar eso obviamente lo lo principal que cambia este valor es el interés que vamos a estar pagando por por esa hipoteca entonces fíjense que hay que digamos calcular los números y no hay que hablar por hablar y decir No si yo me gasto $500 por mes y tengo mi casa sí es verdad te gastas $500 por mes y tenés tu casa pero eso le tenés que sumar la escritura y el down payment inicial y además sí vas a tener tu casa pero tu casa en 30 años va a valer 242,000 si en vez de comprarte esa casa hubieras invertido el dinero hubieras tenido medio millón de dólares entonces Esto es algo que puede parecer un poco contraintuitivo pero que una vez que lo vemos eh Y que hacemos los números Finalmente nos termina dando una diferencia ahora por ejemplo si el alquiler fuera más alto en vez de 420 supongamos 600 bueno ahí no es tan conveniente alquilar e invertir el dinero y fíjense cuánto tendríamos comprando Entonces en este caso si el alquiler fuera 00 mensuales convendría comprar la casa en vez de alquilar Entonces es cuestión no de hablar tanto sino de probar y hacer los números efectivamente con un Excel por ejemplo como este que yo hice en en medio día lo lo elaboré en un par de horas y con el que nos da un número para poder comparar Realmente si lo que conviene es alquilar o comprar una propiedad Porque la respuesta no siempre es lo más lo más intuitivo y acá me dicen con esto derribas el mito del primer techo claro Sí hay un gran mito de que hay que tener una casa sí o sí de que la casa es la mejor inversión y no no no en todos los casos es así y muchas veces podemos generar mucha más riqueza y mucho más capital alquilando e invirtiendo dinero que comprando una propiedad esto es muy importante y es algo a tener en cuenta no otros aspectos que hay que considerar por ejemplo en rentar o o alquilar no hay riesgo de comprar y que baje de precio la propiedad muchas veces una persona piensa que comprar es más seguro que alquilar pero a veces no a veces compramos una propiedad y esa propiedad puede bajar de precio lo lo que decía es que podemos eh tener un costo predecible de el alquiler el alquiler ya sabemos lo que vamos a pagar todos los meses o todos los años más o menos lo podemos predecir en cambio comprando no sé por ejemplo se nos puede romper algo en una propiedad y lo tenemos que pagar se nos rompe la ducha se nos rompe la calefacción se nos rompe una pared y la tenemos que pagar y eso no es tan predecible otra cosa importante del alquiler es que no tiene la ilusión de inversión mucha gente al comprar una casa piensa que está invirtiendo el dinero pero en realidad Está perdiendo dinero cambio el alquiler no el alquiler todo el mundo eh Ya sabe que no es una inversión alquiler eh el alquiler se lo puede tomar como pagar un servicio un servicio por vivir en un lugar estamos pagando una mensualidad por vivir en en cierto lugar y por ejemplo otra cosa muy importante es que al comprar estamos comprando una propiedad no tenemos ningún tipo de diversificación llega a pasar algo con esa propiedad con ese Barrio con esa ubicación con lo que sea y vamos a estar en problemas y un concepto muy importante de las inversiones es diversificar y al comprar una sola propiedad No estamos diversificando nada eh No sé ese barrio supónganse que se vuelve turbio o se vuelve ruidoso o hay algún problema y no no está bueno eso eh otro punto muy importante es que alquilar da libertad y cualquier cosa nos podemos mudar hay incontables ejemplos de personas que se van a vivir a un lugar y después de unos años no les sirve o personas que por ejemplo se compran una propiedad y les queda chica entonces hay que tener en cuenta Eso alquilar nos puede dar libertad y cualquier cosa no nos gusta el lugar nos podemos mudar es mucho más sencillo y otra cosa que hay que tener en cuenta es el precio de las propiedades tiene volatilidad eh las propiedades suben y bajan de precio como lo vimos anteriormente pueden subir o pueden bajar Eso significa volatilidad significa que nuestro patrimonio va a fluctuar y y no está tan bueno eso y otros aspectos a considerar digamos más tirando para el lado de que comprar podría ser bueno es que lo bueno de comprar Es la disciplina de pagar una hipoteca hay mucha gente que no tiene la costumbre de ahorrar dinero mucho menos de invertir en cambio Si se ponen un crédito hipotecario bueno la persona eh puede forzarse a disciplinar eh Y y a y hacer Sí o sí ese ahorro y esa inversión en en la hipoteca otra ventaja es que comprar una casa puede dar felicidad a muchas personas eh Y esto lo pongo entre comillas porque eh está discutible no hay ningún estudio feaci que diga que comprarte una casa te da felicidad y que las personas que tienen una casa son más felices que las personas que no la tienen no no existe ningún estudio que diga esto de hecho la mayoría de los estudios que hay sobre el tema indican que comprar una casa es irrelevante para la felicidad a largo plazo Pero bueno mucha gente puede dar esto como un argumento de que comprarte una casa te da felicidad otra cosa que puede pasar es que comprar una casa te puede dar predictibilidad sí vas a estar en un mismo lugar eso lo tenés predecible eem y digamos más o menos podes asentarte en algún lugar y te puede generar cierta predictibilidad en tu vida y otra otra ventaja también es que si la hipoteca es a tasa fija el pago nunca va a subir entonces ya sabemos lo que vamos vamos a pagar de acá a 30 años de hipoteca Entonces no no vamos a tener ningún problema digamos el pago ya sabemos lo que va a hacer en cambio eh si alquilamos bueno el pago nos puede subir así que bueno eh la por la presentación de hoy Eso es todo ahora vamos a lo que son responder preguntas así que cualquier pregunta que tengan acerca de de este tema o de cualquier tema de inversiones En general que tienen Eh me la pueden hacer a ver acá me dicen acá me dicen no hay nada mejor como tener tu propia casa es tuya no tener tu casa propia es como ser un nómada Sí a ver eso Depende depende como les dije Hay personas que que pueden creer que tener su casa les da felicidad o pero también te da otras desventajas y no sé a mí por ejemplo me daría mucha más felicidad tener luego de 30 años medio millón de dólares que tener $50,000 no sé ese sentimiento de de tener tu propia casa y de y de no ser un nómada vale 50,000 es una pregunta que hay que hacerse No qué te daría Más felicidad y satisfacción tener 250,000 más en tu bolsillo o tener una apropiada es es una pregunta muy interesante para hacerse y que y que la verdad habría habría que hacérsela no a mí personalmente yo prefiero tener más dinero en mi billetera prefiero tener más patrimonio y con eso decidir qué hacer y decidir vivir eh Digamos como yo quiero como ahí dicen te da más libertad financiera Exacto en mi opinión la libertad financiera también conlleva un poco de lo que es libertad de lugar de poder vivir donde donde uno quiera e y eso también es es importante y es algo a tener en cuenta acá me preguntan qué opino del crowd investing de proyectos como simple State Mira yo yo lo he investigado he trabajado también con con simple State me parece una alternativa interesante para lo que son las inversiones pero todo va a depender de lo interesante que sea el proyecto en el que estamos invirtiendo no tanto la plataforma si hay un proyecto que tiene mucho potencial dentro de Simple State o de cualquier o de digamos de cualquier plataforma de de crowd investing Eh bueno Eso Eso depende de qué proyecto sea si es interesante Sí buenísimo invertir en ese proyecto puede tener mu muy buen rendimiento ahora para mí Lo importante no es tanto la plataforma el vehículo sino eh Lo importante es el proyecto en el que estemos invirtiendo no la plataforma y el vehículo me parecen interesantes Me parece que que está bueno tener digamos una plataforma que sea segura y regulada para el crowdfunding inmobiliario eh Pero bueno una vez que seleccionamos la plataforma tenemos que elegir un proyecto que sea que sea adecuado y que esté y que esté bueno otra alternativa muy interesante para invertir en propiedades que que nos puede dar diversificación por ejemplo son los etfs de propiedades existen etfs que invierten en empresas que se dedican al Real Estate que bueno dan dan una diversificación mucho mayor y en mi opinión eh Si yo tuviera que elegir una alternativa de inversión en propiedades elegiría etfs de Real Estate por el motivo de que me puede dar muchísima diversificación y y y digamos eh mucho menos riesgo y la ganancia eh esperada va a ser mucho mayor que comprando una sola propiedad o invirtiendo en un par de proyectos No sí eh la empresa con el ticker o eh creo que se llama realty income es una empresa que es lo que se llama un reit o Real Estate investment Trust e acá me dicen que realty income es muy linda empresa sí eh realty income a ver la verdad que yo no invierto en en empresas individuales sino lo que hago es invertir por ejemplo en etfs que los etfs diversifican dentro de muchas empresas ejemplos de etfs de Real Estate y ahí les puedo dar por ejemplo miren acá estamos en una página que se llama Just etf.com que básicamente es un screener de etf o sea un lugar donde podemos buscar diferentes etfs Y si acá van a la parte donde dice Real Estate van a ver diferentes etfs de de Real Estate e por ejemplo el primero que me aparece es este isar developed Markets property yield que es un etf que invierte en Real Estate obviamente dentro de lo que son los mercados desarrollados Así que eh fíjense que acá Bueno tenemos eh En este caso 32 etf diferentes de Real Estate pueden meterse a esta página y buscar etfs diferentes de de Real Estate también los pueden ordenar por ejemplo por costos por lo que es el ter el ter es el total expense ratio que es el costo total fíjense Este es el más barato es bastante pequeño pero bueno Nos cobra 0.14 por este Nos cobra 024 y así con cada uno de de los etfs o también se puede ordenar por el tamaño del fondo fíjense este es el más grande tiene 1000 millones de euros de activos bajo gestión si nos metemos acá vamos a ver por ejemplo que este etf tiene 340 posiciones dentro acá podemos ver el gráfico de lo que es el rendimiento está desde 2006 y Bueno podemos ver los rendimientos que tuvo más o menos un un 85 por de rendimiento desde 2006 eh Bueno podemos ver fíjense toda toda la información general podemos ver el etf a ver distribuye dividendos trimestralmente fíjense quarterly significa una vez cada cada TR meses y fíjense acá que son las principales posiciones fíjense son todas empresas de Real Estate y acá está una que que mencionaron como por ejemplo realty income también prologis well Tower Simon property Group public storage bueno tiene varias empresas de Real Estate Y fíjense lo bueno es que no invierte solo en Estados Unidos sino que también diversifica en en otros países desarrollados como por ejemplo Japón Reino Unido Australia Singapur Hong Kong Entonces vamos a tener diversificación dentro de los diferentes eh de las diferentes empresas de Real Estate de diferentes países a ver qué más podemos ver acá Bueno lo que son los rendimientos s de lanzamiento un 85 por y acá rendimiento de los últimos 4 años eh los dividendos más o menos reparte un 3.29 como dividendos y Bueno podemos ver fíjense la información esta página está muy buena muestra también los dividendos fíjense cuánto repartió año por año cuánto repartió en enero en febrero en marzo en abril en Mayo en junio Julio agosto septiembre bueno cada mes cuánto cuánto repartió eh acá podemos ver lo que es un poco el riesgo O sea la volatilidad de este etf y acá Esto es lo más importante cómo lo podemos encontrar en cada una de las bolsas que cotiza En qué div se AC cotiza si dice gbx es Libra si dice eur es Euro mxn peso mexicano así y el ticker que esto es lo que tenemos que buscar en nuestro broker según la bolsa en la que queramos operar y la divisa entonces Bueno Este es el etf y este fíjense acá aparece el mismo etf pero en vez de ser de distribución es de acumulación o sea en vez de repartir dividendos lo que hace es reinvertir automáticamente los dividendos pero básicamente es el mismo el mismo etf lo único que bueno lo crearon un poco más tarde en 2018 pero invierte en en las mismas cosas Eh Así que bueno Ahí vimos un poco lo que son los eh los etfs de Real Estate y cómo lo podemos encontrar en esta página que es un screener de etfs ahora esta página tiene lo que son etfs eh que cotizan en Europa si ustedes quieren ver etfs que cotizan en Estados Unidos tienen que buscar otra página que fij esta página por ejemplo que se llama etfdb.com acá podemos ver lo que son etfs que cotizan en Estados Unidos por qué les muestro las dos bueno porque Recuerden que los europeos no pueden invertir en en Estados Unidos y los estadounidenses no pueden invertir en Europa Así que les muestro las dos opciones y acá si seleccionan Real Estate pueden encontrar lo que son los cfes más conocidos de Real Estate el bnq schh XL r bueno todos los etfs de de Real Estate que cotizan en Estados Unidos en esta otra página en Just ctf nos encontramos con los etfs que cotizan eh Solo en las bolsas de Europa Así que podemos ver las dos [Música] opciones foreign [Música]