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美国买房时写上孩子名字，利大还是弊大？

谈谈在美国买房要不要加上孩子的名字

中国人喜欢置业，来到美国也不例外，投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字，也是很多人的纠结所在，因为房子的归属是一个很大的问题

是直接写孩子的名字，还是和孩子共同持有产权呢？很多人在美国买房，会考虑写上孩子的名字，这样孩子可以直接拥有房子的全部或部分产权，还可以少交税。

一般買房時有三種做法：

做法1: 房契上只写大人名字，去世后留给孩子。做法2: 房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人去世后孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。做法3: 就是仅写孩子名字。在美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须事先设定继承代理人。

这样的实际操作非常麻烦，不建议。

下面咱們主要举例比较一下常用的(做法1)和(做法2)：
1、房契上只写大人名字，去世后留给孩子
您现在以个人名义买了80万的房子，三十年后您去世后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万)，如果他将来以120万卖掉房子，收益所得是零(120万 售价– 120 万计税底数= 0)，不需付任何收益所得税 (capital gains tax)！但在那之前，海外人士在美国的遗产税上免税额只有6万美金，虽然没有收益所得税，但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。
2、房契上同时写大人和孩子名字(联权共有)
这种做法叫joint ownership with rights of survivorship。您买了80万的房子，马上就把孩子的名字同放在房契上，这在美国算作是赠予了他一半产权，他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半，即40万。等三十年过去，您去世了，您那一半由他继承，计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万，总计税底数为100万。他若以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万，他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所 primary residence)！可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。
联权共有还有不少隐患：
如果将来有一天因某种原因你急用钱，非常需要卖掉这个房子。万一他在这紧要关头阻拦卖房，您可是一点办法也没有！
如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产，有些时候这对您可能不是个好消息。
如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，他的债权人creditors会来找您。如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。如果孩子申请破产，即使您有一半产权，房子仍可能被强制卖出。如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。以上种种说明房契上单独写孩子的名字，弊大于利。
将来孩子读大学，因为名下有资产，几乎不大可能获得免费的助学金。和孩子联权共有房产在法律上算是您赠送一半房产给他，如果房价超过$14,000,需要申报联邦赠与税。（个人每年赠予另一个人的限额是$14000）。
联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群，为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

那麽到底這個房產寫誰的名字才放心？

在進行相關條款普及之前我們要想清楚的三個核心問題，那就是：資產保護、稅收、傳承。

在買房時，我們需要考慮未來如何低成本地可以將財產傳承給後代。同時也要考慮繼承分配調整的靈活性等問題。一般來說，美國房屋產權登記有這麼幾種方式：

個人，聯名，公司和信託（尤其是家庭信託，Family Trust）。其中聯名又有兩種不同的方式。


買在個人名下：

美國買房，買在個人名下，則所有權就是個人的。

很多人會選擇這種方式。因為它簡單，成本低，這種方式的優勢在於，你對財產的控制權會更強。但同時，由於所有權是自己個人，則如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子裡受傷了訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。

房產買在個人名下，則控制權也歸屬個人，所以你可以自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。但是當你把所有權傳承給子女的時候，也會涉及遺產稅等等。

聯名購買：

聯名有兩種形式，一種是Joint tenancy（聯合共有），另外一種是Tenancy in common（一般共有）。

兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方；而Tenancy in common則不是，一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般來說夫妻或者家人關係會用Joint tenancy，而非夫妻關係的合夥人則用Tenancy in common。

公司名下：

公司名下的資產由公司來控制，而公司則由董事（佔股權人士）或投資合夥人來控制。但是房產一旦放在公司名下，買在公司名下的房子歸公司所有，房子所有的收益也歸公司所有。

公司的傳承則需要填表申報，更改股東和董事。由於公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，所以，房子的盈利和虧損，也就是歸於公司的盈利和虧損。房子的淨租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

家庭信託：

信託是美國富豪最常用的一種商業工具。

還記得傳奇的女人鄧文迪麼？那你一定不會忘記她與傳媒大亨默多克的那段婚姻。當初他們離婚的時候，全世界都在猜測這次鄧文迪至少會分掉默多克的一半身家。然而，令人驚訝的是，默多克用兩套房產和讓兩個女兒成為870萬美金基金的受益人就把鄧文迪給“打發”了，離婚後仍坐擁139億美元身家。

信託受益人既可以是委託人自己、未來配偶、家人後代，也可以是其他人，並可以預設各種條件，更換受益人、取消受益權。不僅保密，而且靈活可控。

信託有很多種，家庭信託是家庭常用的一種形式。



信託主要有三個重要的部分組成：一是trustee,也就是信託管理人或者是控制人。二是信託本身，trust。第三是收益人，beneficiary。

信託是美國富人常用的一種商業工具。買在信託下面的資產的所有權歸信託本身，也就是說裡面的資產不歸個人，也不歸公司，儘管個人和公司會成為信託的管理控制人，儘管這些資產名義上在個人或者公司的名下。

信託裡面的資產唯一屬於信託本身，但是信託本身不是一個商業實體，不是法律意義上的經營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它裡面的資產會得到很好的保護。信託的整個運作和分配是由信託管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。

如果父母想送子女房產，一定要從長計議。總的來說，由於每個人投資房產的情況不同，因此還是需要按照個人情況仔細斟酌。如果房產價值在1千萬以內，又想達到最佳省稅效果，繼承的方式則是最省時省力也省稅的。但如果房產價值高於1千萬，則建議採用信託的方式。