💡加拿大移民顧問官給你破千萬的房產投資建議｜投資短租房做Airbnb民宿選哪種房產類型？訪談加拿大嘉賓獨立屋和共管式公寓投資經營優缺點比較@Pat带你走进加拿大

來了嗎 那在今天的娜娜會客廳裏頭呢 我們請到了一位來自加拿大的客人 大家好我叫Pat 非常好 我們Pat呢 他真的是一個就是在他的行業內 就是頗有建樹的一位專家 您可以介紹一下您自己嗎 謝謝娜娜首先專家談不上啊 只是一個在這個行業這個工作的人 而我呢 是一名生活在加拿大多倫多的 一個華人的移民 然後我現在的工作是加拿大移民局 註冊的那種移民顧問 就是專門爲一些國內啊 甚至說一些別的國家的朋友 提供這種加拿大移民 留學還有一些 臨時簽證方面的諮詢和辦理的業務 然後在這領域呢 就是客戶滿意度還算是比較高一點的 真的是這我知道 是拿到這樣的這個註冊牌照啊 是非常難的哈 特別是又是作爲一個這個移民來講 所以就您真的是非常的優秀 而且呢您還在房產方面 也是有自己的一些見解 也是這個方面的專家 所以我就覺得今天 來到我的會客廳我真的是非常的榮幸 比如說PAD 你知道在加拿大大家會對這個短租房 呃投資或者是長租房投資 或者就是房產投資比較感興趣嗎 能不能告訴我們一點呢 呃我因爲關於房產呢 其實就是我移民加大之前我在國內 嗯對房產 我當時在我這個年齡段 算是買的比較早一點的 所以後期呢有辦 公室一些同事啊 包括一些原來的大學同學啊 買房子的時候 都比較喜歡拉着我一起去看一看 給點意見啊 但是來了加拿大之後呢 這個加拿大的房子 或者說加拿大房地產市場 跟國內的差異還是比較明顯的 所以呢 怎麼說呢這個我特別感興趣 咱們國內啊尤其比方說像北上廣深 大部分 對絕大95%以上人都是住那種小區房啊 就是一個小區有很多高層建築 然後共享一些花園吶 一些運動設施啊這個小區房 但是在加大他的居住的 主體的結構並不是這種小區房 而是別墅 國內的小區房 在這邊如果要硬要找一個 這個與之對應的應該叫做共管公寓 condo就是英文單詞 翻譯成爲共管公寓 好所以呢 就是源於一棟高層建築 然後四五十層 在多倫多市中心 可能達到七八十層那麼高度 然後呢一層大概有20個單元 然後呢 這個每個單元裏面可能是一室一廳 一個書房 兩室一廳三室一廳這樣的哈 但是這個呢 不是主流 尤其是對有家庭或者有小孩的人 基本都是在大城市外圍的這種衛星城 住別墅 英文叫做house 而房子其實叫house house呢又分爲3類 呃最主流最好的是叫獨立屋 英文叫detached house 就是翻譯成中文叫做獨棟別墅 第二種呢叫做半獨立屋 叫 semi detached house 就是雙拼別墅就是一棟獨立屋從中間 一分爲二 劈成兩半 然後一家一戶就是各住兩邊 這叫半獨立屋 第三個呢叫做鎮屋 叫 Twon house 就是小鎮的鎮 其實呢 我覺得把它翻譯成國內叫做連排別墅 就是說幾個大獨立屋連在一起 然後中間每戶的話是共享一堵牆 連排別墅 這3種是比較常見的 我必須要指出的是 加拿大這種獨立屋或者半獨立屋 它的缺點 相對於住共管公寓 是它的地稅 是比較的貴的啊 它的地稅叫做房地產稅 這叫property tax 然後呢還有它的缺點是什麼呢 就住這些別墅前後花園 尤其是前面的花園 就是讓所有的人路人可以看到 花園在夏天必須要 定期的整理 比方說他草如果長得太高沒有 沒有去剪的話 被影響了整個小整個社區的美觀 是會被投訴的 然後市政府 而且有可能過來這個罰款呢 呃花錢 請專業的除草公司去 然後是否繼續鉅額的這種罰罰單 讓這個業主去 去那個去自己去報銷吧 但是這是住獨立屋或者住別墅的這個 這個缺點啊 吐槽然後好處呢其實 我們一到我們這裏聽到 都是很真實的哈 大家真的不要想象當中的這個哇 住別墅啊真的好爽啊 歐洲也是這樣子的 你不知道住別墅你有多少活要幹 我們等會說吧 好你繼續 哈哈哈 然後他的好處呢 就是不言而喻呢 有自己的這個比較寬廣的空間 尤其是對於有孩子的家庭來說的話 能夠近距離的接觸大自然 比方說每個房子都有一個 至少都有個後院吧前面的話 其實也有 就是前草坪 那我就說後院後院是自己用 比方說用這種木頭啊柵欄呢 或者是用應該沒有牆 基本都是木頭去隔起來的 一個比較封閉的一個空間 然後呢 有的家庭還會在這個整個後院的 與鄰居接壤處種上那種比較茂密的 針葉林 就是松樹之類的就然後保證一次性 那這樣的話 在這個柵欄之內的地方 那就是自己家裏的一塊 獨立的淨土吧 嗯 生態環境比較好 比方說加拿大政府規定你的後院的這個 綠草植被的比例不能 不能低於整個後院面積多少 那是50%還是多少 那我呢是親眼見過 夏天的時候 從外面我如果回來比較晚 在我在後院裏面見過呃 松鼠不用說每天都有啊好可愛 小松鼠浣熊 但是浣熊破壞力很強的 我們家就前草坪有一個 歪脖子大樹吧 什麼 夏天經常見到一家四口的就是浣熊 浣熊爸媽媽兩個孩子出了門 在那個前面樹上大搖大擺 我們又不能趕他嗎 要趕他的話第一要有執照 哦還要有執照才能趕他呀 專門專門抓這個浣熊的 這個野生動物保護協會的來 對野生動物他們 的動物權嗎 所以不能隨便對我還見過臭鼬 臭鼬我就第一次見 我剛不知道 就看見後面那個草坪 有個東西在非常快速的 非常高頻率的再去啄那種地 然後我 我從旁邊經過 它完全就不在乎我 肯定就直接在這個吃東西 我都沒看到你 不知道你放在眼裏它的地盤 然後我用手機拍照 我也不敢走走進前去然後後來第二天 我纔在那個網上搜哦 原來這就是 臭名昭著的這個臭釉 可能它那天覺得我沒有攻擊性 所以沒有對我這個釋放那些氣體 啊那太幸運了 不然你這附着在衣服上 一個星期你都洗不乾淨啊 對對對 所以呢 這個說到咱們說到這個獨立屋的 就別墅 或者半獨立別墅的好處 就是它有一塊自己的這個 呃這個空間 嗯能夠近距離的與大自然保持種接觸 尤其是一些呃比較有生活 情調或者有生活能力像您這樣的 專業人士的 會把這個後院佈置成那種 非常漂亮的花園 尤其是夏天或秋天的時候 那真的是很漂亮 我呢是說實話比較慚愧 一方面我在這方面真的是 我說不上 我跟你說專業的人做專業的事情 其實那邊也是 你也可以就是外包給一些 設計師對他可以打造這種庭院啊 我自己的體會啊兩個好處 第一個呢 你確實有一個家庭的話 對於小孩子的成長非常好 那因爲這種你自己自家庭院 跟公共的公園完全不一樣 第二個你現在就特殊時期的話 就是你家的這些東西 孩子都可以爬上爬下的乾淨 然後呢 還有一個最重要的其實很增值 你房產在再售出了的時候呢 如果說你的庭院已經就是 打扮的非常好看了 那你這個價位 真的有時候會在挪威這邊會提升個10% 沒有問題 如果房子到出售之前那這些呃 都是必備項吧 就是其實必選的 但是我要說一個我們華人的思維誤區 就是我身邊太多的朋友是這樣子的 他一定是等到他要出售房子的時候 他纔回家裏全部刷一遍很新的 然後他從來不想去搞的那個 衛生間的那個 就是把他那個瓷磚全部安上啊 以前哎呀懶得去搞 然後刷牆刷白白不去搞 然後庭院裏面也不去搞 一定是等到他賣出之前去搞 但是其實你也花了這部分錢了 但是你就比如說你花你 你提前兩年花這個錢 你自己不也享受了 你孩子也享受嗎對不對你又不會很舊 當時賣出去的時候 所以我覺得 有時候我們的思維方式轉變一下 也許更好的享受生活對 所以我在頻道里面我就是提倡大家 就是其實你花同樣的錢 只是一個時間差 但是你其實可以享受生活 那這個錢就是一個 這是一個雙倍的效果 對就是花錢自己先享受 這是一種比較 比較應其實 理所當然的一種生活態度 所以去年呢 就把那個後院 就是請專人打理了一下 然後包括整個房子的這種屋頂啊 也全部換了一下 因爲去年就是閒着沒 真的是在家裏閒着沒事 各種商場啊都關了雖然 就是這個 當地的這個市政 不要求我們就待在家裏 但是呢就是不鼓勵外出 或者你要外出只能去什麼社區公園 走走路啊什麼之類 還要跟保持距離 那在這種情況下就很 據說去年多倫多地區的 建材消費市場的銷售額 比往年增長了25%以上 我想這應該 大家都憋在家裏沒事做了 就這樣去搞的翻新房屋啊這些 然後就剛說那一段非常有生活氣息 特別好 然後你能不能說一下我們吐槽一下 你也是住獨立屋啊 就大的別墅裏面有些活 有什麼樣的活要做呢 注意至於住獨立屋的這個吐槽啊 這個就跟大家一一道來 這個 尤其對我這種動手能力比較差的人 經常被吐槽的人來說的話這 這是比較有點發言權的 那首先呢 獨立屋的話它繳納的 繳納的房地產稅 其實是比較高的啊 每年都要爲這個政府的 這個稅收做出突出貢獻 他是根據房產的評估價值佔整個 城市的房產價值總額的比例 去算的所以房子越大越貴 那麼交的這個稅收越多 做的貢獻越多 這是一點 第二種的話就是由於 加拿大或者歐美國家的 這個人工成本比較貴 那麼如果涉及到房子的保養 我不敢說維修 因爲維修是比較專業的事 涉及到房子的普通保養的話 得自己親力親爲 大部分時間自己親自做 當然如果一些搞不定的 比方說一些下水管道的堵塞啊 或者說馬桶出了問題 那麼就得請專業人士或者說一些電力 方面比方說 我之前那房子 是比較舊的那種溫控系統 但是他政府 爲了鼓勵科技製冷 搞成SMART這種 人工智能家居吧 就換了一個這個SWITCH換成開關 就設計了改要稍微改一下線路 那這種情況就只能請這種 持牌的電工來 那麼來一下的話 大概就安裝的話就很簡單 就花了這個接近1,000加幣 左右的安裝費啊 所以呢這個保養的費用是比較貴的 然後再設計了一些換燈泡這些 我還想什麼還有 就是如果要整理庭院的話 家裏還要剷雪呀 對這些 屋頂啊 割草啊剷雪這裏像體力活 在我心目中已經形成那種 很正常就應該這樣做的 所以我一下子想 其實我已經被訓練出來了已經 就是說割草搬磚 割草的話夏天 在雨水充沛的情況下 大概1星期要保持至少 一次的這個割草的頻率 當然都是那種 自動剪草機嘛 現在大家都可以用 就像機器人一樣 在挪威這邊都是這樣的 你就平時充好了電 然後他就自己在草坪裏面 逛啊什麼 你說的是那個電動的還是比較好 但是 馬力不足 馬力不足 然後加拿大這邊都是啓動發動機 你像當時就是買的本田 本田發動機 本田發動機來裝備的這個割草機 然後推上推下 因爲它是這個房子獨立屋的 就說別墅的 房子其實都坐落在它的主體建築 坐落在一個較高的位置 然後它其實是一種 由高點向低點去推草 去割草這樣那種感覺 所以它是一定的坡度 所以呢 要一個比較大的一個馬力的割草機 然後剷雪一樣的道理 剷雪呢是冬天我也買了一個 那不叫剷雪機叫吹雪機 就是聽上去好高級哦 是這是怎麼回事 就是用電動 其實電動的也存在馬力不足 所以還是用這種傳統的汽油發動機 然後呢有一個管道 然後推過去之後呢 就把雪往路兩邊去吹 可以調整那個吹的那個角度 下面有個煙囪的東西 當然其實最後還是得鏟 所以就剷雪是我 把它當做一個鍛鍊身體吧 健身項目 對對對因爲比較懶對 所以就這樣去 冬天要剷雪夏天要剷草啊 然後還有一些小燈泡壞了啊 這些可能是自己動手 反正在這邊呢 有一個網站就加拿大有一個網站 叫做 Home depot 然後這個網站不僅是賣東西 就類似咱們比較國內的京東啊這樣的 賣一些 比較高質量的家居的各種零部件 它還有一個板塊就是專門指導人DIY的 有意思一個視頻吧 然後比方說之前那個 家裏的廚房的上面那個頂燈壞了 就叫照射燈壞了 那他這個 他這個鑲嵌在裏面沒有 我也剛開始也沒有搞懂 後來就是 我跟我太太就看了一個視頻 然後需要什麼工具 然後需要什麼原材料 我們去那個Home Depot的網站上去買 所以呢在網上下單 然後去拿了回家之後 取完之後 然後再按照那個視頻的指引 這樣去搞上去 所以呢這也是 住獨立屋的一個不好的地方 如果住共管式公寓 那麼都由請來的物業管理去搞定了 但是呢 住共管公寓從投資的角度啊 有兩個缺點 第一個呢 他除了常規的這個地稅之外 他還有一個物業管理費 物業管理費的話 平均的額度也大概在600-1,000加幣之間 根據房子的大小 以及這個房齡的長短來定 房子年齡越大 他的物業管理費越高 這是他第一個缺點 第二個缺點呢 共管式公寓沒有自己的土地 而別墅 無論是這種平房啊半獨立還是正屋 他是有自己的土地的 但是 共管式公寓 地產稅也是照交不誤 所以從投資的角度 加拿大人有這樣的一種喜好 第一是獨立屋 就是獨棟別墅 第二是半獨立屋 第三是鎮屋就是Twon house聯排別墅 最後呢纔是 共管式公寓 但是其實這個也不是完全的符合 全部的真相例如呢 怎麼說呢 我最喜歡聽這一趴 因爲每次您都會 就是說完了 大家普遍都知道的一個真理 之後呢您會來一句 真實的情況是 現在開始 有一些那個特殊的考量因素 比方說如果在多倫多的 最繁華的市中心的地段 如果投資一套 共管式公寓的話 他的租金收益 或者說他的收益 這次也是蠻可觀的 比方說在2017和2018年的時候 加拿大最牛的高等學府多倫多大學 正門口的斜對面有一棟 在建的樓花 樓花就是什麼樓花就是說 他只是一個預期 我預期要在這建 但還沒有建好 那麼樓花就可以開售 其實這個樓花的概念 是從香港那邊傳過來的 在多倫多我們也用這個詞 因爲加拿大的香港人也不少 然後呢這個公寓 據說當時是70%的買家都是中國人 並且是在這個樓花開售的一個星期內 爲什麼呢 因爲大家非常看好多倫多那個地段 那個又有多倫多大學 把這個房子出租給多大的留學生 不僅中國留學生 還有來自世界各地的這個留學生 他每個月的租金的時候也足以 抵扣掉那些什麼貸款成本吶 什麼物業管理費啊地稅啊 並且還有盈餘 並且在可以預見的 將來他的房子 公寓還是會升值的 所以呢這也是特殊情況 就說如果對於酒店式共管公寓而言 如果在特別好的繁華的市中心的地段 去投資或者說運營這樣一個 地產的話 他的收益其實蠻好的 並還有就是可以契合一下 你也一直比較感興趣的短租房 那這種的是在像多倫多大學 多大是一個歷史悠久的建築 那些古建築 美輪美奐的一個地標性的 地方吧 下次一定要來 一定要幫我當嚮導 導遊沒問題哦 所以在那種好的地段 投資短租房也能夠獲益頗豐 像airbnb 中文也叫愛彼迎 在多倫多其實挺多的 尤其是華人 有一些專門的就從事房地產投資的 這樣的一羣人他們是 很有敏銳的商業嗅覺 據我所知 很多人是買了市中心 比方說 沿多倫多這個安大略湖邊的那些湖濱 湖濱的公寓啊 包括多倫多大呀懷雅遜大學 約克大學這樣的公寓 他們除了房產的增值出租外 也能通過這種短租 獲得相當豐厚的利潤 但是 這個這個多倫多的市政啊 市政府啊 也在說 要出臺各種政策去監管這樣的 短租房因爲他短租房 第一方面會受到 同一棟樓的住戶的 其他的其他住戶的這種投訴 另外方面呢 可能短期內助長的這種房地產 泡沫的膨脹 所以政府也在想辦法去進行監管啊 對酒店業的也是一個打擊其實 然後我剛剛想問的就是他的這個 我們說的 短租房的這種投資回報率的話 就是租售比的話 大概是在什麼樣的一個具體的數字上 我現在跟 跟你就是介紹一些常識性的東西 比方說 多倫多市區的一個叫一室一廳一凳 那個凳子就是一個書房 可以說理解爲一個小房間嗯 類似於咱們國內的兩房一廳 他的平均售價 我不是很精確的這種 估計的話大概是70萬加幣 人民幣是多少 乘以5 人民幣和加幣都乘以5換算啊 350萬 我1加幣 對然後一個月的租金 在去年之前大概是能達到2,500-3,000加幣 一個月 2500到3,000吧就按2500 保守一點就算2500乘以12的話 就相當於3萬對 那70萬的房子能租到3萬 就大概是二十三年可以回本 那是這租金還挺高 但是 大概是這樣的一個水平 但是這個房價有漲有跌 租金價格有漲有跌 那我們說的是短租嗎 我們說的是還是長租呢 我說的是應該是長租的 短租應該更高 肯定是面臨一個的控制率 或者週轉率的一個限制 是的是的 短租這一塊我自己有個體驗 我沒有在多倫多市區住過airbnb 而是去多倫多周邊地區 3小時車程 一個加拿大最南端的國家公園 叫霹靂島 當時去那玩的時候 是在那個當地的小鎮 是租了一個airbnb 你覺得 這種短租房 這個市場已經是比較的成熟了 住起來的話跟那個酒店 差不了太多啊 我覺得還是不錯的一個投資方向 但是還是投資有風險 就得具體 尤其是看下一步政府如何對這種 多套房產 或者說這種有外國人 持股佔比的房子產權的這種徵稅 比方說一直在熱炒空置稅 就說這個房子如果過去一年的350天中 有183天沒有人居住 那麼有可能會對他徵以重稅 但這個如何徵稅 政府如何去鑑定這個控制呢 還有很多辦法 主要是通過這種 水電煤氣公司的賬單去查 所以呢想造假可以嗎 可以但是挺難的 我覺得這個在歐美國家造假 這個事情 大家就腦子就不要過都不要過了 就真的是很難 一旦而且一旦查到 那個就真的整個信用值啊 這個是最核心的 就包括孩子以後讀書啊什麼的 都非常重要 包括就是拿長居證啊 我們這邊就有一個人在 公車上被抓到了沒買票 我們這邊不是說誰天天都要去查你的 但是如果說 一旦他這一次抽中了這一輛公車 然後上去查到你沒有買票的話 他馬上就會跟你的這個信用記錄 跟國家 這邊記錄下來的信用記錄聯繫在一起 那如果說這個人正在申請辦理什麼 移民手續啊 申請長居啊 小孩子要讀書啊 通通都會受到影響 所以呢就是這個地方還是建議 我們有一些思維方式呢 可能要回避一下 那我覺得一切還是以真實的 就是操作這個資料 操作爲建議 而且最好是找一個 就是你如果有條件的話 因爲你投資的這些房產啊 我覺得我們華人其實真的還是 很善於儲蓄 所以呢基本上有很多這個資產 都放在房產的投資上面 但是你既然要花那麼多 錢去買一處房產 跟買白菜是不一樣的 你不要頭腦一熱 哎一拍大腦特別是這種海外投資 就特別多的陷阱 所以在這個地方也是要重複剛纔Pat 他說這建議我覺得非常的重要 就是投資有風險 入市需謹慎 你真的是要投資什麼地方的話 你一定要親自過去看一下 你即使是本地的房產的話 那你也要找一個 就是有資歷的這種投資專家 他最好是在房產這一邊 有他的自己的工作室啊 或者是註冊會計師事務所呀之類的 這樣的一些專家來幫助你 去配置你的這個資產吧 我覺得這個提醒非常重要 所以謝謝Pat 那今天再一次感謝Pat 來到娜娜會客廳來做客 給我們帶來了這麼精彩的 來自加拿大的故事 好非常感謝娜娜給這個機會 好的 記住點贊關注 還有轉發給你需要的朋友或者家人哦 那我們就下次再見吧