預算有限，置換房屋時到底是去差一點的區買house, 還是去好點的區買公寓？

youtube的朋友 大家好 歡迎來到這期節目 這一期 給大家帶來一個全新的話題 我們來談一下 如果您的預算有限啊 我們到底是留在一個好區買公寓 還是就是去一個差一點的區呢 去買house 我相信呢 這是很多人所面臨的一個比較掙扎 比較難的一個選擇 舉個例子 比如說你的預算只有大概100萬出頭 一百一十萬 一百二十萬 那你可以在Epping買一個三房的公寓 同時呢 這個價錢呢也可以去向西北 或者西南 買一個很大的house 一個 是解決個這個居住空間的問題 另一個呢 是這個住在好區 心裏稍微舒服一些 所以很多人呢就一直 所以呢 今天 我給大家分析一下什麼情況下 你可以 在你這個認爲的所謂的好區呢 去買公寓 什麼情況下呢 如果你要置換house 我反而會持有這個保留意見 因爲我們考慮到是資助的需求 並不一定任何時候買house 都是完全正確的 那我們先談一下 什麼情況下 我認爲呢就是說你必須要買 去買house 而且呢 是一個哪怕是差一點的區 比你現在居住差一點區的house 你必須要買啊 我覺得3條原因 第一點呢就是你先問一件事情 就是你所在這個區 他的公寓漲不漲 如果這個區的公寓 不怎麼漲 做不到比如說10年翻一倍的話 我勸你呢 就是說在這個區 做置換升級呢要謹慎啊 爲什麼呢 因爲自助房呢是你投入最 大的一筆資金 這筆資金呢 其實不只是滿足你 自我的這個居住需求 還有一點 就是這個自助房 他還有對你來說還有其他的一個作用 比如說很多人養老退休的時候啊 比如說老的時候 他會把自己的自住房賣掉 置換到一個比較小的房子裏面 這個外國人叫 就是說這個降級居住環境 因爲這個兒女都走了 因爲很多人當時買 都是從大house換成公寓 或者是從這個大house換成小house 所以很多人賣掉他自己的自助房 經過10幾年甚至20幾年之後呢 都能賺到一大筆錢 而且自住房呢還不需要交稅 但是如果你買的是公寓的話 我們都知道公寓就是漲的區非常少啊 就那麼幾個區會漲 然後的話你如果買的是公寓 有一天你退休的時候 這個自住房呢 並不會成爲一個下金蛋的母雞 你賣了之後呢你根本就賺不到什麼錢 所以做不到是能讓你順利的 就買一個更小的房子 然後呢還有一大筆錢可以退休 所以呢 其實有的時候呢 你越是缺錢 你越不能去說有的時候去買公寓 因爲大部分的公寓其實都是坑啊 所以有的時候呢你如果是缺錢的話 你覺得就是你錢不夠 還想住一個好區的話 有的時候你還是得逼自己一把 去買一個就是說 一個帶地的house 500多平的house 因爲我像我說的就是 公寓能漲的去很少 而且大部分的公寓都不便宜 所以如果只是單純滿足居住需求呢 有一天呢 這個房子 就不能給你帶來財富的效應 你賣的時候沒有辦法不只是退休啊 比如說你突然比如說財務狀況 比如說不好啊 你突然要賣 或者說你這個換工作啊 或者是兒女換學校啊 你突然要賣 這房子如果賣不上價 甚至說你賣完之後還要賠錢進去 那豈不是一件很 很鬧心的一件事情嗎 對不對 所以說的話 你只是滿足一時 這種就是面子的需求 加上這個心理上的需求 你不能不去買一個差一點去的house呢 其實給你帶來經濟上很大的一個損失 這是第一點 第二點呢 就是啊你要注意 就是你所謂你住在這個好區 這個好區呢是不是處於在一個 就是變質的狀態當中 我舉個例子啊 就是在1970年以前 ashfield是一個非常不錯的區 很多人認爲ashfield是個中上的區 現在的ashfield的房價也不便宜 但是沒有幾個 至少華人沒有認爲 認爲ashfield是很高大上的區 甚至有的人認爲ashfield這個區很low 感覺都是舊房子 破房子 那爲什麼ashfield 會從1970年以前一個很高大上的區 變成一個 就是人們心目中不是那麼好的區 就是因爲當時這個ashfields的 規劃很多的公寓 所以大量造出的公寓 等於說降低了這個區域的門檻 很多原本買不起這個區域的房子 就是house的人呢 通過公寓呢也能進入到這個區 然後呢很多人買公寓呢 又是爲了出租 所以呢 等於說把租客很多的就是 說白了就是更沒有錢的人 只能租房子人帶到這個區域 等於說降低了這個區域的人口素質 我們在過去來看的話 就是有些區域現在變得是越來越差 比如說像Homebush 像Burwood 甚至Hurstville這是最典型的例子 因爲造了很多的公寓後 這個人口結構啊 完全產生一個轉變 因爲當你造更多公寓的時候 你就改變了這個 這個區域的人口的結構 你這個就是原本是一些高收入的 你可能就把一些低收入的人帶進來了 降低了這個區域的門檻 所以如果你所住的這個所謂的好區 如果建了很多很多公寓樓 或將會建很多很多公寓樓的時候 你要非常的小心啊 因爲這個未來的話呢 就是說這個區的人口呢會翻一翻 會變一變 那很有的人會問說 那如果我所住這個區已經都是公寓的 那會不會說這個更差呢 其實也可以更差 像有的開發商的話 他開發很差的樓盤 比如說這個樓盤的話 就是面積越開發越小 那能買這樣的房子人 或能租這樣的房子人 等於說是收入更差的人 再有一個的話 就是如果這個區域有很多的 開發商在開發樓盤的話 只要有一兩個樓 爆發出這種質量問題的話 就是說粗糙安置的問題的話 他會影響整個新的人 對這個區域公寓的看法 也會降低你買的公寓的價值 所以一定要遠離那些高密度區域或 將來越建工越多的區域 這個這是一個 在這種情況下就不要貪圖所謂好區 說我不想去差的區買HOUSE 你還是儘快去走吧 或者你不去那麼差的區 你可以買個townhouse嘛 也可以就是比你現 可能比你現在所謂好的區再降一級 這種情況下你不得不去降級啊 第3點是什麼情況呢 第3點呢就是說如果你未來呢 就是說家庭成員越來越多的情況下 你比如說你考慮要買個三房 三個房間 但是問題是你已經有兩個小孩了 你加上你加上你和你老婆就是 4個人住3房已經很擠了 等到未來的時候呢 你知道你岳父岳母還要來 然後呢你可能還要再生一個孩子 那這種情況下你再去在一個區買公寓 三房那就是屬於自欺欺人啊 而且呢我們這跟國內不一樣 你說三房以上的話 就沒有什麼所謂四房五房 有的區域呢會有少數的penhouse 就是那種頂層的閣樓 頂樓但是那種頂層公寓的話 一是價格不便宜 二的話來講的話 很多那些頂層公寓它也是三房 所以如果你知道 你們家的人口會越來越多的話 那就不要掩耳盜鈴 說我就一定要就是買個3房 然後在這個區域住 你還是說盡快要降級區域去搬走吧 這個就是我講的三點啊 就總結下來就是說 如果這個區域公寓不怎麼漲 如果這個區域的話公寓越建越多 如果你們家人口越來越多 這種情況下 就不要再在所謂 的你心目中的好區去買公寓 去升級 是從兩房升級到3房或從1房升級到3房 就去一個差一點的區 去買一個面積更大的house 我覺得會比較合適一些 那什麼情況下 我不推薦你去置換買house 我推薦你 繼續留在你現在的區區買3方公寓 第一點呢 就是說你置換house的時候呢 你必須解決兩個問題 第一個呢 是解決你的這個居住這個空間問題 第二點呢能去解決你孩子上學的問題 就是當地必須要有個好的小學 或小的好的中學啊 或者一個差不多的學校 兩者呢必須同時解決 如果解決不了呢 那這個置換呢就是沒什麼意思 你置換 最終你還要再置換一次 我舉個例子 就是我有一個朋友 就是他之前在博物室住公寓 後來呢啊手頭也確實不寬裕 最後呢就置換到了爾曼森帕克那邊 但是置換到爾曼森帕克呢 這兩天他跟我講呢說他又要再置換了 他說他把現在的房子賣了 再換到別的區 那爲什麼要置換呢 他說我到爾曼森帕克的話 解決了我這個居住空間的問題 但是呢孩子上學的問題沒有解決 沒有什麼好學校 所以他必須再置換一次 所以的你必須要解決這個 上學和空間同時的問題 有的人會講有這麼好的事嗎 其實是有的啊 悉尼有很多的區他房價不貴 但是小學還是不錯的可以跟大家說 比如西南有個區叫st Johns park 那個st Johns park的小學 是其實是不錯的 但是就是很少有 人在那邊買房子也是100萬出頭 但是很少有人在那邊買房 類似這樣的區域呢其實非常非常的多 如果你不知道怎麼去找的話 你可以上我的House課程 買House課程你也可以 就是找我做付費諮詢 這個我都可以跟給你們去分享 然後再有一點呢 就除了解決區域和空間以外呢 最好呢再能就是有個 我認不是最重要 但是我覺得有也很好就是 他們附近有一個商業中心 而這個商業中心呢 就是能比較符合你的需要啊 什麼意思呢 就是啊我還是說回我朋友那個事情啊 就是他住 他基本如果是要做 就買一些比較複雜的東西啊 就做一些大事的話就是家裏 去逛街的話 他們會去這比較近的利物浦 但是他覺得利物浦呢 就很不符合他的口味 他覺得利物浦比較亂 然後利物浦呢 總是買不到他想要買的東西 同時呢就是 利物浦呢中餐館的味道一般 又少 所以他有的時候就會開車很遠去 帕爾瑪塔 所以呢 就是最好你你置換的這個區域呢 最好呢就是 這個附近的中心呢 是能滿足你需要的 但這不是最重要的事情 有的人 其實這因爲這個東西不是一個剛需 第2 就是什麼情況下 就是你可以就是不必去 差一點去置換house呢 就是說你在這個區生活已經超過 就是7 8年以上 然後呢你已經熟悉了這個區域的環境 同時呢這個區域的房子 還是可以漲的那 你還是可以考慮在這個區域呢 就是說去買公寓啊 比如說 之前有一個朋友找我做付費諮詢 然後他呢就是住在北海灘 住我好像有超過10年的時間了 然後呢就是想要買這個那邊的三房 然後我其實聽完之後呢 雖然我覺得他有很大的空間需求 但是我沒有外加阻止 我覺得你還你還是可以買 那爲什麼是我會這麼做呢 第一點呢 就是 他們在這個區域住的已經很長時間了 第二點呢 北海灘的公寓 有他們所看中那個區呢 其實漲幅是不錯的 能做到10年翻一倍 所以資產上能保護他們資產 最重要的就是 北海灘的生活方式非常獨特 就是說人和人之間非常的nice 很有那種就是社區的感覺 而且走路沒多久就能到海灘和公園 這種感覺 如果你置換到西北是拿不到的 尤其你在這個這樣的區住很久的話 他跟你心中的那種衝擊感和 失誤感是非常非常強的 所以如果這個區的公寓能漲 然後你在這個區住的時間很長 那就不必忍痛割愛了 你知不知道如果這個區公寓不漲 當然你還是要將就一下的 所以這也是一個很重要的一點 當然呢最好呢就是說 這個區域的話 他的三房公寓能有兩個廁所 有些我知道有些三房公寓的話 他有一個洗澡的和這個廁所能分開 這樣的戶型我覺得會比較好一些 然後 第3點是什麼情況呢 第三點就是 你孩子已經在一個學校固定上學了 如果你要置換的這個學校呢 你孩子很滿意你們也很滿意 然後呢你們如果要置換的話 就突然的會就是要換一個新的 全新的學校啊 就是換個全新的學校 孩子已經上好幾年了 這種情況下呢 置換呢就要非常的謹慎 就是說因爲儘量的我 我不鼓勵給孩子換學校 爲什麼呢因爲孩子一般來講的話 就是尤其是那些不擅長社交的人 能在這個學校適應下來 交一些朋友是非常不容易的 一旦換了學校之後呢 他會要重新交一些新的朋友 然後呢有的時候 如果在那個環境不適合呢 有的時候會容易被處理 所以我的建議就是說 就是我們做這一切都是爲孩子 如果孩子已經非常適合這邊的學校 你不要就是說 最好你置你你也可以置換啊 但是你最好置換一個區呢 讓你不需要去換學校啊 比如說他上學一直在 那你置換到什麼 都可以 但是你要置換到北海灘 就是完全沒有火車的地方 然後在他去學校非常不方便 這種情況下 你又不能去送他的情況下 那這種情況下的話 我覺得你要謹慎一些 尤其是有些心靈比較脆弱的孩子 就是很容易就憂鬱了 你知道現在這個社會 就是大家都很容易憂鬱 所以我們華人的話就不要這麼做一些 所以這就是我跟大家能分享的 就是說什麼情況下3點要 就是必須要置換 3點不要置換 那總結一下我剛纔說 不要置換的理由呢有3點 一個就是你在這區域處很久 這個區域公寓又漲 然後還有一點呢就是學校 然後第三點呢 就是 就是說這個學區和麪積同時要滿足 如果不能，少1點的話 這個置換的意義就不是很大好不好 所以呢這就是我今天跟大家分享 希望能幫助到大家 也能希望幫助大家今年 能儘快上車 然後置換到一個合適的房子 那這期節目就到這裏 那我下期跟大家再見 有什麼問題呢可以在下方留言 如果看到呢會做進行一些解答 也希望大家訂閱我的頻道 我們下次再見 不見不散拜拜