第 394 集：碧桂園“森林城市”項目的沉浮：從雄心壯志到鬼城殘影。 | #東方縱橫

九月初 華爾街日報發表了一篇 碧桂園的專題報道 披露了碧桂園爆雷最大的原因 最大的一個坑 就是馬來西亞的森林城市項目 一個佔地7千英畝 一千億美元的地產項目 原來是作為碧桂園在海外炫耀的招牌 現在爛尾了 森林城市項目在馬來西亞半島的南端 一大群的高樓大廈 豪華公寓俯瞰着大海、能容納70萬人 但是經過了十年的建設 這裡成了一座豪華空城 幾乎沒有人關心這個地方 除了國際債權人之外 沒人關注 只有洋債主關注這塊地方 如果碧桂園最終違約 沒錢還債的時候 這個森林城市拍賣的話 能收回15億美元左右 碧桂園代表了中國地產業的困境 過度的債務、過度的建設 森林城市也体現了碧桂園的經營戰略 那就是 只要地價低就能賺錢 在土地便宜的地方搞大型項目 就能賺大錢 但碧桂園在森林城市這個項目上栽了大跟頭 簡單說來 運氣不好 倒霉了 八月初 他們的兩筆債務利息沒有按時還 雖然在寬限30天之內還了 避免違約 但還是讓人忐忑不安 他們在香港上市的股价 年初以來已經跌了一半以上 投資者為動蕩局勢做好了準備 畢竟 碧桂園是中國僅存的最后一家 還沒有完全爆雷的房地產巨頭 如果碧桂園國際債務違約的話 債主可能會接管中國境外的資產 雖然碧桂園大部份資產在國內 但是你知道的 要動了在中國內地註冊公司的資產和子公司 沒那麼容易 中共是個不講理的主 中國經濟仗着人口紅利高速發展 外向型的模式給中國帶來了巨大的財富 很可惜 中共並沒有利用這段時間 深化改革、產業升級 而是走了債務刺激的路 追求表面的GDP 過度倚賴房地產 房地產過熱 為了遏制投機行為 中共開始收緊對開發商的信貸 導致兩年前恒大集團債務爆雷 去年 融創中國也爆雷 全國各地出現斷供 業主集體斷供 三年動態清零更是雪上加霜 雖然今年年初銷售情況好轉 但也只是曇花一現 隨后陷入了新一輪低迷 跟其他中國地產商比起來 碧桂園算是謹慎穩健的 業績也不錯 而森林城市是碧桂園的信心窗口 曾經的信心窗口 這個項目座落在馬來西亞南部柔佛州 原先是一片原始叢林 距离新加坡只有几英里 附近二十分鐘就有一個商業中心 碧桂園要在那裡填海 建造四個島嶼 碧桂園通過當地合資企業 碧桂園太平洋視野 擁有森林城市 60% 的股權 其余股份有一家馬來西亞私人公司擁有 但背後有州政府和地方宗教領袖的支持 2015 年開工 很快就造了幾十棟高樓 也建造了高爾夫球度假村 在當時 這是個非常有前途的項目 因為森林城市的目標客戶是富裕的中國買家 他們希望有第二套住房或投資物業 所以銷售一度相當興旺 但一轉眼到了2016年 風向就變了 北京嚴控資本外流 出臺了限制海外付款的措施 2018年馬來西亞政府換屆 新政府不感冒森林城市項目 再過兩年 新冠大瘟疫來了 現在時過境遷 其實時間並不長 現在的森林公園就是一座鬼城 很多樓盤還在爛尾 雖然碧桂園太平洋視野聲稱 80% 的單元已經賣出去了 但大多數都是作為投資 好幾百個單元出現在當地的地產網站 尋求租賃和轉售 沒多少人在森林城市居住 從地產交易記錄上看 這些單元的售價一落千丈 曾經一平方英尺買280美元的一套公寓 現在只賣116美元 跌掉了60% 目前森林公園工程完成了15% 四個島嶼只建成了一個 目前完工的區域 中心是一座45層的大樓 是辦公、商場、居住的綜合性大樓 附近有一條步行商業街 除了一些免稅店、一家日本餐廳 和一個卡拉OK酒吧之外 大部分空空如也 雖然這裡景色誘人 几步之遙就是一片可以俯瞰新加坡的海灘 但是沒有人 倒是豎着不少牌子 警告不要到海灘散步 那裡有鱷魚 現在建造完成的有2萬6千套公寓 但只有9千人居住 整棟整棟的樓都空着 街道上有人走動 主要是園林工作日人員和巡邏的保安 除了一些餐館和便利店 每座大樓的底層零售空間都是空的 窗戶上貼滿了各種海報 “即將開業的更多商店”的海報 森林城市現在慢慢變成了一個旅游景點 當地的工作人員時不時的帶着家人到海灘自拍 用這裡的游泳池 不少印尼遊客到這裡參觀 喜歡打高爾夫球的韓國人有一些來買房子的 很多遊客喜歡這裡的安靜 華爾街日報沒有提到的 是森林城市背後的政治風險 是腐敗 這才是碧桂園栽大跟頭的原因 當年 前政法委書記孟建柱 和前馬來西亞總理納吉布達成一個協議 給中國的購房者長期居住的簽證 就是個准馬來西亞人了 這個條件很吸引人哪 一來森林城市的房價比中國的便宜的多 買了房基本就能享受馬來西亞公民的好處 二來馬來西亞的教育制度屬於英聯邦教育體系 當地擁有優秀的中英雙語生活與教育環境 加上國際學校眾多且學費低廉 是國外優質教育的首選地 第三 馬來西亞擁有眾多國際聯合委員會 認證的公立及私立醫院和保健中心 代表着全球最高醫療標準和規格 在兒科、腫瘤、婦科和心髒等方面 都相當突出且醫療費用較低 當時還承諾跟新加坡會達成協議 讓居住在森林城市的中國人 可以很方便的進出新加坡 這比移民新加坡門檻要低得多 所以當時的銷售非常火爆 在中國沒費吹灰之力就基本完成銷售 但是由于馬來西亞的政權更迭 新上任的納吉布總理宣布不認賬 取消給購房者長期居留簽証的協議 說是會影響馬來西亞人的利益 不能給長期簽証 只能短期訪問 那中國人去買房干什麼呢 買了房也無法住 同時新加坡也宣布 不給森林城市公園居民隨便出入新加坡的權力 當然新加坡說我原來就沒答過 這就是碧桂園掉入深淵的根本原因 到目前為止 人們只是把碧桂園面臨的困境 當作一种經濟問題來討論 馬來西亞的輿論也好 中國的輿論也好 都回避了這個項目背后巨大的政治腐敗 碧桂園栽了大跟頭 就栽在這上頭 謝謝您收看東方縱橫 如果您覺得我講的有道理 請幫助轉發推荐 也請留言 如果您還沒有訂閱 請點擊訂閱鍵 再次感謝您收看東方縱橫 我是東方 咱們下次時間-再見