SOHO欠稅20億，大陸地產面臨全面暴雷！SOHO沒等到接盤俠，潘石屹還能撐到幾時？揭秘潘石屹發家史，中國40年經濟發展縮影！『新聞最嘲點 姜光宇』2023.0822

真相我來幫你追 大家好 歡迎收看我的新聞故事 這兩天大家都被恆大 碧桂園 這樣萬億級別地產企業的暴雷 弄的心驚肉跳 結果就忽視了另一家 規模較小的地產企業的暴雷新聞 那就是潘石屹的SOHO中國 據大陸媒體「上觀新聞」的消息 8月18日 「SOHO中國」發布了 2023年中期業績公告 顯示其旗下子公司 於今年6月30日尚有一筆 金額為19.86億元的土地增值稅 和相關滯納金還沒有償付 就將近二十億元欠款 這筆錢已經造成SOHO事實上的違約 消息稱 截至到今年6月30日 SOHO中國的總負債大約是315億元 總資產約為689億元 相比恆大 碧桂園那邊 數萬億規模的暴雷 SOHO的數百億確實顯得 就不那麼扎眼了 但潘石屹的SOHO卻是一家 非常具有代表性的房地產企業 潘石屹的崛起之路也是 過去幾十年中國所謂精英企業家們 共同的成長經歷 理解了SOHO的興衰 就能比較清楚的理解 中國經濟崛起的肇因 以及未來的宿命 2021年6月16日晚 「SOHO中國」發佈公告稱 國際投資基金巨頭「黑石集團」 同意以每股5港元 總價236.58億港元的價格收購 「SOHO中國」91%的股份 潘石屹第一時間發微博廣而告之 我猜當時坐在「望京SOHO」 80層辦公室裡的潘老闆的內心 應該是喜悅的 畢竟 在地產泡沫中賺錢容易 但在急劇退潮的時候 能及時套現抽身是不容易的 據財經媒體的估算 從這筆交易中潘石屹將成功套現 至少143億港元 當然了 後來事情的發展大家也都知道了 由於中共出手幹預 這筆交易最終泡湯了 但這件事說明潘石屹夫婦 是個絕頂聰明的人物 在絕不戀棧 及時抽身這件事情上 和另一個老狐狸李嘉誠 具有同樣敏銳的嗅覺 說起來 潘石屹從2014年就開始 陸續賣掉手裏的資產了 2014年 潘石屹將「上海SOHO靜安廣場」 和海倫廣場以52.32億的價格 賣給金融街控股 同年9月 又將「上海凌空SOHO」 10萬平米物業賣給攜程網 2015年 又賣掉了「上海外灘國際金融中心」 黃金地段的一塊地皮 2016年 潘石屹將「上海SOHO世紀廣場」 以32.2億的低價賣國華人壽保險 2017到2019年 潘石屹夫婦陸續賣掉了 將近165億的地產 這一圈賣賣賣之後 潘石屹夫婦套現了差不多500億元 還真別小看了笑咪咪的潘石屹 到了殺伐決斷的時候 還真是毫不猶豫啊 1963年 潘石屹生於甘肅天水 他是家裡的長子 還有兩個妹妹 由於父親被打成右派 母親又常年臥病在床 家裡窮到只有一條長褲 誰出門誰穿 還真不是傳說中他家裡只有一條褲子 都是真的是這樣 潘石屹後來在一次採訪中親口說過 那條褲子整整穿了730天沒有洗 在這種環境中長大的潘石屹 有些自卑又敏感 對財富也有著極度的渴望 1977年 父親終於平反 全家從農村搬到了縣城 潘石屹也考進了縣城的一所中專 開學第一天 身材矮小 又操著一口甘肅方言的潘石屹剛一開口 立即惹來班上一陣哄堂大笑 弄的潘石屹心理陰影面積 足有一個足球場那麼大 於是 中專三年潘石屹除了教室 宿舍和食堂 幾乎哪都不去 和人打招呼都是怯生生的 頭都不敢抬 更是不好意思和女生說話 只能埋首書本中 這倒也好 換來的是優異的學習成績 中專畢業後 順利考上了河北石油管道學院 上了大學 1985年 22歲的潘石屹大學畢業分配到 廊坊石油部管道局經濟改革研究室 終於吃上了夢寐以求的皇糧 別看潘石屹身材矮小 其貌不揚 志向卻不小 皇糧剛吃了兩年 就不再滿足這種 一眼看得到頭的生活 1987年 隨著改革開放的興起 24歲的潘石屹領到當月工資後 立刻辭去公職 孤身來到了深圳 在深圳混了一年後 1988年海南省成立了 潘石屹覺得那裡可能機會更多 又辭職從深圳去了海南 沒成想 海南還真就成了他的福地 他在這迎來人生的重大轉折 來到海南 潘石屹毛遂自薦到一家 只有三百人的磚瓦廠當廠長 唯一的這個知識分子嘛 看著不斷湧入海南淘金的人潮 潘石屹陷入沉思 難道我的本事就只能管個磚廠麼 確實 您的本事還真不止於此 沒過多久 磚廠就因經營不善倒閉了 正在潘石屹每天守著磚窯發呆的時候 一個叫作馮侖的人 從海南改革發展研究所辭職了 轉身投靠了當時中國商界 鼎鼎大名的「南德集團」 董事長-牟其中 牟其中是個有故事的人 往好裡說呢 他是個膽大包天的冒險家 往壞裡說 這哥們就是個大騙子 跟著牟其中的那幾年 馮侖從他身上學到了大膽和冒險 但他也越來越明確了一點 跟著這傢伙 早晚要出事 於是 1991年 馮侖離開牟其中再次回到了海南 此時 潘石屹正在品嚐人生中 最潦倒的一段時光 磚廠倒閉了之後 潘石屹到處打工為生 吃了上頓沒了下頓 因為沒錢 晚上只能睡在沙灘的涼椅上 睡覺的時候 得把衣服埋在沙子裡 因為怕被人偷了 哎唷 混的那叫一個慘啊 就在這樣的情況下 經人介紹潘石屹結識了馮侖 馮侖這次回來是有一番抱負的 而潘石屹在海南基層幹過 頭腦靈活 態度謙和 正是他需要的 於是收為小弟 而潘石屹一看眼前這位大哥 正經部級單位出身 背景硬人脈廣 跟著他混肯定不吃虧啊 就這樣 馮侖拉著潘石屹 以及後來的王功權 張民耕等人 註冊成立了 海南農業高科技聯合開發總公司 也就是後來大名鼎鼎的「萬通」的前身 1991年8月 大哥馮侖決定帶著小弟們 殺進房地產市場 興奮的小弟們急切地問 大哥 那啟動資金在哪 幹房地產那可不是小數目啊 當時 哥幾個窮的只夠吃頓飽飯了 馮侖笑了笑說 錢不是問題放心吧 果然 馮侖利用人脈從北京 一家信託公司高息借來了500萬 接著又拿著這500萬為抵押 從銀行貸到了1300萬 一口氣買下了八棟海濱別墅 各位你就知道馮侖的本事了 當時的人均月工資還不到200塊啊 人家馮侖就靠一張嘴 弄到了一千多萬 潘石屹他們佩服的五體投地 大哥把錢和房子都弄到了 賣房的事就交給了潘石屹 這時候 就看出潘石屹的雞賊本性了 最初有個山西煤老闆 聽到消息跑來看了看房說想買 當時談下來 他當時以每平米四千塊的價格 一口氣買下全部八棟別墅 價格談好了 這個煤老闆喜滋滋的走了 準備過來這個收房子了 這時候 又來個內蒙古豪客也想要 潘石屹眼珠子一轉 生生把價格往上又抬了不少 而且故意放風給前面那個山西煤老闆 不好了這個房子有人更高價要買 煤老闆立刻趕了過來 一看到手的房子要飛 一氣之下 就把價格抬高了 最後 好說歹說 潘石屹以每平米4200的價格 賣給這個煤老闆3棟房 其餘5棟又以每平米6100元的價格 賣給了那個內蒙古豪客 這一進一出 哥幾個賺到了300多萬 1991年的三百多萬 各位大家想一想多少錢 幾個人樂瘋了 自此進入瘋狂炒房階段 90年代初是海南地產最瘋狂的時候 就在所有人炒房炒得忘乎所以的檔口 潘石屹的一次偶然之行 救了萬通 1992年的一天 因為客戶需要一些資料 潘石屹就跑去海口規劃局 查房子的產權文件 結果人家以資料保密為由 讓他吃了閉門羹 潘石屹不甘心啊 就在樓下瞎轉悠 突然碰見個熟人 房地產過太熱了 說你得給人家送見面禮啊 潘石屹趕緊買了5斤橘子 想了想 又買了兩條「三五煙」塞了進去 對方一看 喲 這是個懂事的主 於是大方的把一堆文件 抱出來讓他隨便看 這一看不打緊 潘石屹嚇得直冒冷汗 文件上的數據顯示 海口市當時的人均住房面積 居然已經達到49平米了 而同期北京的人均住房面積 才不過7.4平米 要知道海口當時只有30萬人口 就這麼多房子了 明顯供大於求了啊 房地產過太熱了 潘石屹心裡咯噔一下 要撐不住了 潘石屹回去後立刻對大哥馮侖說 跑 咱們得趕緊跑 馮侖也通過關係查到海南當時 已經有18000家房地產公司 而且都集中在海口 一個小小的海南 哪能吃得下這麼多地產啊 撤 趕緊撤 馮侖大手一揮 清空了其手裡面一些房子之後 立刻拍屁股走人了 結果 剛走沒多久 海南地產泡沫便呼嘯而至 萬通躲過一劫 潘石屹功不可沒 1993年 「萬通集團」回到北京發展 通過運作 在北京阜成門拿到一塊地 投資建設「萬通新世界廣場」 這個項目潘石屹弄了個花活 他專門請來了香港地產營銷界的大咖 「香港利達行」的鄧智仁來操盤營銷 加上90年代中國經濟高速發展 地產行業方興未艾 「新世界廣場」已經推出便被搶購一空 當年實現盈利超億元 一九九三年拿到了上億元的利潤 這番操作不但讓萬通在京城揚名立萬 也使大陸房產市場從自建自銷的模式 就是我自個兒蓋房自個賣 這樣的模式 變成了開發和銷售分開操作的糢式 就建築商只負責蓋找別人來負責賣 深刻影響了之後中國房地產市場 此時 萬通的市值已達到50億 是當時中國房地產市場的扛把子 然而 就在公司事業蒸蒸日上之際 潘石屹卻突然要走人了 潘石屹離開萬通的肇因是因為 馮侖覺得不能把寶都壓在地產上 要多線發展 而潘石屹卻覺得房地產熱還會持續很久 現成的肉不吃 你有病啊 應該集中精力好好賺大錢是吧 而潘石屹能有這番見地 很大程度上來自於 他新結識的女朋友-張欣 張欣生於富貴之家 14歲移居香港 在英國念的大學 在劍橋拿的碩士 美國高盛就職 一口流利的英文 這履歷簡直閃瞎眼啊 1994年回國發展的張欣 在父親的朋友中共官方經濟學家 張維迎的介紹下認識了馮侖等人 本來張維迎就是想幫萬通引薦個人才 沒成想卻間接造成了萬通的散夥 張欣是因為看了馮侖和潘石屹 撰寫的鼓吹萬通的文章 《披荊斬棘共赴未來》 激動得不行 死活要見見作者 結果 土鱉潘石屹對海龜張欣一見鍾情 發起猛追 兩人相識數週後閃婚 要知道潘石屹那時 才剛剛結束了第二段婚姻 而且要身高沒身高 要長相沒長相 錢呢 當時還只能算是富裕而已 所以外界一直很好奇 張欣看上潘石屹哪點了 好在 時間證明了一切 這對夫婦起碼至今還在一起 不過 確實是張欣堅定了潘石屹 繼續留在地產市場發展的決心 1995年 32歲的潘石屹 拿著數億的分紅離開了萬通 之後大家就各奔東西 各自發展去了 昔日的「萬通六君子」正式散夥 1995年 結婚剛滿一年的潘石屹 張欣夫婦 成立了「北京紅石地產開發公司」 也就是「SOHO中國」的前身 一猛子扎進了房地產行業 夫妻倆開始尋找項目拿地 最後看中了東三環外的原二鍋頭酒廠 酒廠這幾年經營不善 已是破敗不堪 巴不得來個人接手 張欣畢竟見多識廣 這第一個項目她建議採用 當時日本流行的居家辦公 SOHO風格來設計 SOHO就是 「Small Office，Home Office」的簡稱 潘石屹則婦唱夫隨 於是 北京第一個大型綜合商業樓盤 50萬平米的「SOHO現代城」 拔地而起 原來中國房產市場都是住宅是住宅 寫字樓是寫字樓 當潘石屹提出 「SOHO商業化住宅」的概念後 深受新興白領階層和年輕人的追捧 開盤三天的銷售額就超過億元 初戰告捷 2002年 夫妻倆乾脆把公司的名子 改成「SOHO中國」 捲起袖子全力投入 而之後開發的每一套樓盤的名字 也都帶著SOHO 從此 張欣負責建築設計 資本運作 潘石屹則負責銷售和上下打點 疏通各種關係 包括給樓盤代言 各種作秀是吧 2003年 潘石屹開始跑馬圈地 耗資10億收購了 北京華遠尚都國際中心的 二 三期樓盤 改名「SOHO尚都」 出資7.1億中標北京CBD的一塊地皮 命名為「建外SOHO」 當時 北京CBD正在出售的 十個項目的總銷售額為134億 而「建外SOHO」的銷售額 就高達60億元 幾乎佔了一半 京城商圈再一次見證了地產傳奇 很快 北京建外SOHO 朝外SOHO 望京SOHO SOHO尚都 上海外灘SOHO等等 充滿時尚氣息的樓盤在北京 上海 這些一線城市的黃金地段 相繼拔地而起 許多項目因設計時尚前衛 還拿了國際設計大獎 成為所在城市的標誌性建築 由於這些項目都是在城市核心地段 交通便利 潘石屹夫婦的SOHO中國 為他們賺進了豐厚的利潤 2007年「SOHO中國」在香港上市 市值接近500億港元 44歲的潘石屹 迎來了人生的巔峰時刻 身價一度超過300億港元 2008年 SOHO剛上市不久 金融海嘯爆發 房地產市場一片肅殺 當時 王石和潘石屹同時表態 中國房地產將遭受嚴重危機 許多企業可能撐下去了 要勒緊褲腰帶過日子 可人家王石說歸說 万科還是在全國到處拿地 拿的還是“地王”的地 潘石屹卻當真了 緊緊攥著上市圈來的 幾十個億紋絲不動 沒有因地皮大跌趁機抄底 誰知 2008年9月 中共為救市砸下四萬億 原本岌岌可危的房地產市場 瞬間起死回生 貨幣寬鬆政策使得曾經抄底 和負債的房產企業 不但度過危機 還在接下來的幾年中 個個都賺到金山銀山 潘石屹有點酸了 自己原本是賬上現金最充裕的一家 沒成想政府開倉放糧 大家都吃得飽飽的 自己反倒啥也沒撈著 再一個 2009年之後 隨著恆大 碧桂園 這樣巨無霸房企的強勢崛起 中國地產市場的格局隨之一變 潘石屹夫婦和他們的soho 也漸漸退去了往昔的風光 時間來到2014年 從這一年起潘石屹夫婦 開始陸續出售中國境內的地產項目 到手的錢則通過夫妻倆 在美國成立的家族信託 收購美國的地產和物業 就是把中國的房子變賣成錢去買美國的房產 幾年時間 就把SOHO在中國境內 持有的資產換成了紐約曼哈頓的 通用大廈和公園大道廣場上的高級公寓 和其地產企業不同 潘石屹從2014年之後基本就不賣房了 而是改成租房 因為那時候潘石屹是個很有意思的人 他之前這個SOHO他做的是叫散售 就一棟這個商業樓 他賣給好多人家不是一棟樓賣給一個人 賣給一家公司 而是這一層賣給這兩家公司 那幾層賣給几家公司叫散售 所以當時賣的特別好 這個想法也是非常有創意 後來中共出臺了政策 不允許商業樓與散售 潘石屹就沒轍了 他就由賣改租就是不再賣房子 而是出租 就是自己建好房子租出去收租金 可是要知道 他們從銀行貸款的利息多高啊 靠收租金根本沒辦法及時回籠資金啊 你租房子哪有買房子來錢快啊 不像美國市場 房價的上漲幅度很低 租和賣各有優劣 SOHO的這種單一盈利模式 所帶來的直接結果就是 利潤直線下滑 據SOHO中國財報顯示 2019年和2020年 「SOHO中國」的營收 分別是18.47億和21.92億 淨利潤分別是13.31億和5.36億 對比一下 轉型前的2012年 「SOHO中國」的營收是153億 淨利潤是106億 從百億急轉直下只有十億左右規模 由此 潘石屹對房地產開發意興闌珊 近年來 大陸媒體和公眾對潘石屹夫婦 更多的是責難和謾罵 比如他們給哈佛捐了1500萬美金 給耶魯捐了1000萬美金 雖然嘴上說是「支持美國的教育事業」 這當然是扯淡 你幹嘛支持美國的是吧 幹嘛不支持咱們中國的是吧 他們的算盤是為了自己將來的孩子 能在美國上的好大學 為他們孩子的前途著想 這件事當時遭到全網聲討 小粉紅們更是義憤填膺 但是大家想想 如果他給中國大學捐款 換來的會是什麼呢 可能會讓校方更加貪腐 這錢都進了個人私人的腰包了 可能是媒體罵他沽名釣譽 可能是其他大學 也跑來問他伸手要錢 而且這筆錢大概率 是不會被用到 真正需要幫助的貧困生身上 而且還不能抵稅 捐給美國最起碼可以抵稅啊 人家憑什麼不捐給美國是吧 每個人都要考慮自己的利益嘛 曹德旺當年曾評價潘石屹夫婦 說他們鬼精鬼精的 但我覺得他們再鬼精 也沒像許家印楊惠妍他們那樣 靠著類似「龐氏騙局」的手段中飽私囊 我前天那集講的碧桂園暴雷的事 現在暴雷了 就拍屁股走人 讓無數平民百姓在風中淒涼的哀嚎 從這一點而言 潘石屹夫婦還算是作惡少的了 多說幾句 上週四恆大申請破產 還是在美國申請的 說白了 許家印敢申請破產就一定是有人點頭了 否則他也沒這個膽 畢竟得先讓權貴跑掉 再讓大銀行跑掉 然後債權人 和買到爛尾樓的韭菜就抱歉了 你們來兜底吧 為什麽他要跑美國來申請破產 最大的原因就是用這種方式 可以阻止債權人 在美國起訴或扣押資產 這樣可以給恆大留下自救的可能 但問題是 恆大現在靠什麽自救 但凡有一點自救的可能 申請破產幹什麽 說白了 恆大選擇在美國破產 就是讓買到恆大爛尾樓的人 你連告都沒法告他 而且最噁心的是申請破產前 許家印和老婆丁玉梅技術性離婚了 因為上市公司的創始人 如果離婚是必須要披露的 因為你公司上市了 離婚不披露債權人的錢 被你的另一半捲走跑路了 都沒人知道 現在許太太許先生離婚了 這就意味著許家印兩口子 轉移財產的操作已經做得差不多了 所以你看 中共國的這些大老闆都差不多 碧桂園的楊惠妍 是把錢捐給老爸辦的慈善機構 而恆大則搞個“技術性離婚” 跟他們一比 潘石屹夫婦倆真是還算是夠人性的 最後說一句 只有朋友非常天真的納悶 說 他們那些錢都在境內 也沒出去 離婚就離婚唄 我問你 他們這些人什麼許家印 馬雲 包括這些中國最有錢這幫人 他們年年在海外 大手筆投資這個 投資那個 是為什麽 慈善嗎 就是通過所謂的海外投資 把錢合理合法的弄出來啊 作為一個商人 潘石屹是幸運的 他抓住了中國40多年的多次紅利 包括獲得高考資格 到國企工作 有機會下海 更幸運的是 能在草莽時代抓住海南房地產的 巨大政策紅利 1993年 在海南那波房地產狂潮中 萬通半年就掙了一千萬 1993年的一千萬 相當於今天的6.5億啊 這才有了萬通六君子後來的故事 雖然眼下潘石屹被SOHO困在了原地 但他早早就把數百億的財富 放在妻子張欣 在海外的信託基金裡了 即使SOHO未來 也沒能逃過破產的下場 潘張夫婦後半生也吃喝不愁了 最重要的是 比起恆大 碧桂園他們造下的罪業 恐怕也小了很多 好了 今天的故事就到這裡 感謝收看 歡迎訂閱我的頻道 同時 向您推薦我的會員節目「大話西油」 這是一個專門講述藝術史上 那些大名鼎鼎的 名字背後精彩故事的節目 現在已經有三季 46集節目在會員網上了 每個月只有四塊九毛九一杯咖啡的錢 在我們油管的會員頻道裡 會陸續播出關於「文藝復興教父」 美第奇家族傳奇故事的三集節目 只要加入會員就可以一睹為快了 每個月只有四塊九毛九一杯咖啡的錢 期待您有空的時候 去體驗一段輕鬆有趣的時光 再一個 願意捐助我這個頻道的朋友 捐款網站就在每期節目 評論區的置頂處 或者您現在掃描屏幕上的 這個二維碼也都可以 好的《新聞最嘲點》 咱們下次見