利世民:大白象工程嚇壞香港商界!5800億砸人工島,李嘉誠兒子的反應是?撤資與否,香港地產商有苦難言;香港豪宅升降之謎【粤语】【珍言真語 梁珍 5.19】

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今天我們繼續請了政經分析員
利世民先生和我們一起來談一下
Simon你好 (你好)
我們繼續關注一下香港的經濟情況
你看到李家超今天出席特首答問會
被問到交椅洲的人工島要5800億這麽多的資金
香港政府怎樣去負擔這條數呢?
你怎樣看呢?
其實這個錢對香港的財政有什麼拖累?
5800億 其實對今時今日的政府
是一個很沉重的負擔
原本的如意算盤
當然是建了人工島之後的那些地
就可以拿去賣
賣了就可以填回那條數
但是有幾樣東西要留意
一就是你在一個這樣的位置
你要做一個怎樣的發展項目呢?
如果發展項目的規模是很大的
其實香港都是要靠一些發展商、地產發展商
他都要計算一下的
他不是說有地就買的
你看到在過去兩年
香港賣地的成績是一般般
你如果是建住宅 你都要看市場需求
在什麼檔次
還有因為現在有時候
我看到香港這一代的議員
有些就不是很知道情況的
就說我們建多些公屋 但你建公屋就死了
因為你建公屋 你沒理由隔壁是豪宅
雖然香港有時候都是這樣
建公屋那些 你就已經是沒辦法回本了
如果你建私樓
對發展商來說 這裏這麼大塊地
你一次過去發展
對他們來說他們吃不下
你說建商業行不行
那你就看看九龍東
以前說想做什麼第二個CBD 就做不到
基本上所有商業的項目
你一定都是要近現在的中心商業區
你交椅州這個地方你什麼都沒有
你建一大堆寫字樓又是搞不定
所以其實我看到發展商 都有一點點保留
但問題是今時今日這個環境
沒有人夠膽有反對聲音
去到最後你又沒得強行叫它們給錢的
現在政府用的方法就是
不要緊我自己發債 我做基建債
你不要想著發債是什麼都行了
發債都要還才行的 你怎麼還呢
所以現在的情況就是這樣 去到最後
你如果收得回兩成 你就收回千多億
當你收到一半是二千多億
剩下的錢去了哪裏 二千多億你虧了的
就是回不了本的了
你不要想著發債就沒事 發債你都要還的
還有現在發債的規模都是幾百億的
你是不是告訴我你將會再發多些債呢,是吧
本來政府為什麼用基建發債呢
概念就是基建債
大不了將基建項目變成了
可以私有化拿去賣
但其實本來都想著賣的
即是說你將來如果作價是五千多億
你不可以收回五千多億或以上 你做不了
五千多億你很容易計算
每呎是多少錢 有多少地可以賣
其實發展商會計算的
政府都會計算的
現在問題就是 這個政府不太面對這個現實
為什麼它們死都要做這個項目呢
香港是不是沒有地呢
香港不是沒有地 香港還有很多地
新界還有很多地
有些人就說 當然那些是囤地
其實站在發展商的立場
你放些地曬太陽是沒有好處的
他都想將那些地發展
但為什麼他們發展不了呢 原因就只有一個
就是因為要談補地價
政府當然是想賺到盡 這個都明白的
但是其實現在除了補地價很難談之外
還有另外一些問題
包括你的規劃 你的地方可以建多少地積比
行外不懂的人就說
發展商可以建多些地積比
那就有好處了 不是的
因為保地價你要計算的
如果發展的是高密度
你是可能建的呎數是多的
補地價是會補多些的
我發現 現在的問題就是
明明你可以就這樣補地價
可以重新發展那些農地 新界地
政府就不想搞 這些是直接落到袋子裏的錢
反而就去做這些填海的工程
我時時都說香港 每次牽涉到這些基建項目
鋼筋水泥的造價
永遠都是比全世界都貴
當然它可以說香港工程成本貴
人工貴 諸如此類
你人工只是佔一個項目的多少呢
你中間有多少人拿走了錢呢
我都說我每次看新加坡做工程 和香港的工程
我就覺得香港那種貪腐的情況 是多麼嚴重
就是香港做這些鋼筋水泥
我夠膽說 全部都是利益輸送
都不是說給地產商
利益輸送就是給中間那些 做這些工程
做這些大白象工程
大白象的典故 我不知道是不是所有人都認識
在以前 在印度
為什麼有大白象這個詞語呢
其實大白象這個詞語就是說
大白象你是不能殺的
皇上御賜你一隻大白象
你就要好好去養牠 招呼牠
所以以前 印度那些梵王
怎樣對付地方貴族 就是給牠一隻大白象
你要養牠就沒錢了 沒錢了你就要
慢慢將土地 將你的財富 就消耗了
就是這樣 慢慢將權收回
我不知道究竟為什麼
香港要做這麼多大白象工程
是不是要香港
財政上變得依賴北京
但是你接下來看到的趨勢就是
香港沒錢了 第一件事做什麼呢 發債
你不能發港元債
香港如果發 很大量的港元債
這個政府沒錢 要去靠借錢過日子
結果是怎樣呢 結果就是我們的聯繫匯率沒了
所以結果香港政府可以借的錢 只可以借人民幣
這個就是大白象工程
所以變成是香港要發很多人民幣債券的原因
我覺得遲早香港是變成
有一大條數 就是欠了人民幣
不一定是中央政府 你可以是大陸其它的財團
甚至發人民幣債
欠了沙地阿拉伯政府都可以
欠了俄羅斯政府都可以
總之就是欠人民幣
你要用人民幣結帳 只有一個地方可以拿
這個就是它們的想法
OK 你看到發展商
你看到他們都好像有
李澤鉅就是長實 是一個標誌性
出席股東大會的時候
他就說政府要計條數
是不是要回本才行
你覺得是不是發展商對政府的態度是怎麼樣呢
是不是都有不滿的情緒
不要說不滿
我相信長實它們都
在香港有不少的利益 不想香港衰的
很多時候
我知道很多人很不喜歡發展商 很討厭有錢人
問題就是
我記得我在你節目裏都有說過
大家很怕港元脫鉤 很怕什麼的
你猜誰比較怕
可能大家銀行戶口只有幾百萬 一千幾百萬
他們說的是 數以百億計的錢
如果香港 他拿不走的問題就是
你不能說就這樣 我賣光了 長江中心賣了
不行的 你不能馬上賣的
雖然李家都賣了不少東西 問題就是
他還有很多東西在那裏的
能賣多少呢 你賣了 然後又說你逃跑
所以他們的利益是很多的
他們不想香港現在的制度變
問題就是要變的
都慢慢在變 給點時間
希望說不定有其它發展
有其它不同的東西會出現
其實你看到香港的發展商
現在就敢怒不敢言
已經叫做說多了 你問我李澤鉅
今時今日這個環境 你這麼多聲音
所以他都不能在北京那些人大的位置
都已經不能讓他再上一層了
是這麼多就這麼多 其實你都看到
一直以來香港的這幫財閥
我想他們以前是以為
北京會跟他們有談有講
香港這個地方大家一起賺錢 一起去共治
這幫他們眼中的港人治港
就是財閥跟北京一起去統治香港
現在發現原來根本不是這回事
其實他們是第一個最緊張的
但他們現在表面上扮 繼續要留在香港
繼續要扮自己是為了香港
其實他們都是為自己利益的
但是我覺得到了這個階段
他們其實都知道
你講兩句你都改變不了的
現在他們都很關心李嘉誠的投資意向
就看到有人問他
是不是將中國賣了之後轉到歐美
他說我們從來都在各個市場 都沒有撤資過
他當然要這樣說
而且正常你都是將風險分散
世界各地哪裏有機會就買哪裏
這是很正常的
但問題就是
在香港這個不正常的環境 你做正常的事
他們就有很多猜疑
當然你說 他們有沒有真的會考慮
香港的環境是不是還這麼好 諸如此類
我猜 我看到的東西他們不會看不到 是吧
現在香港的財團還有些什麼
為什麼還沒有出現大規模的 財團撤資的情況
他們怎麼撤資 賣給誰才行呢
你如果一般市民賣了房子就移民
很容易的 你放售
他們說起來那些幾千億的東西 你找誰買
你都要有人買才行的
你不能就這樣撤資的 你不是說
我今天賣了它明天就走了 不可能這樣賣的
你長實你怎麼賣了
你長江中心那一棟樓
其它我不說了 長江中心
你是不是可以說 我現在不要了
你整棟賣了它 賣給誰呢
有誰有這樣的財力去接
那時候賣中環中心都算是厲害的
但是你不可能就這樣賣的 你要有人買才行的
根本沒有人有這種能力去買的
講回地產 看到最近大陸的豪宅
特別是上海豪宅都開始
有很多超級豪宅在拋售
那些錢就想辦法流出大陸
有些就說走資的成本
都是翻了一倍 就是地下錢莊
你覺得上海豪宅要拋售的指標
其實是不是都反映了大陸房地產市場
但是香港豪宅又不同的
你看到有些地產代理的數據
就說香港現在很多大陸人來買樓
所以香港豪宅反而是比率很高
就沒有跌得很厲害
你怎麼解讀兩地的豪宅形勢不同
你說豪宅 新加坡那些怎麼算
新加坡直接是升了的 是不是
這麽説 對比而已
如果你說現在地產市道 你不要只看香港
大家買這些物業除了等升值之外 都看收租的
那你那個息口的環境
現在看那個勢 美息也好
那你看到都好像是
會比起以前那十幾年
接下來長息的水平都會相對高
現在的問題就是
究竟這個息口水平回升這個現象
是不是反映未來的通脹
如果是反映未來的通脹
買這些磚頭是沒有壞的
不過就算在美國 你看到例如加州
加州有很多豪宅
加州的豪宅再怎麼好 最多也是幾千萬美金
但是幾千萬美金的是很好的
在懸崖 看著大海
在南加州 氣候又宜人 一片無際的太平洋
你可能自己的屋裏有兩個泳池 有個直升機坪
說的平均是四五千萬美金 很漂亮的
你在香港四五千萬美金
最好也是買三幾千呎在半山山頂
所以 你可以看到香港的樓價是很誇張地貴
當然 你說香港樓價很堅挺
其中一個原因是有沒有交投 就是有沒有交易
我們不要只是看價錢 因為說真的
你是有價 但是有沒有市才行的
你剛才說上海深圳 很明顯環境差了
為什麼新加坡多了這麼多人買樓
是不是香港人買呢 還是大陸人買呢
大家心裏明白
你怎麼看
其實現在香港到底豪宅是升還是跌呢
還是有些為了做大陸人生意
故意做一些假象
說香港的豪宅成交升了多少倍
也不是說造假 造不了多少假
其實這些是假不了的 你騙的了誰呢
問題就是 我還是那句
你要相對 就是有多少成交
香港樓市旺的時候
不是說價錢升那麼簡單 是成交量大
其實現在沒有什麼成交 最大問題是沒有成交
你有個價 可能有人買 也不奇怪
你說大陸的人下來 是吧
問題是多不多
你有一兩宗成交 做了價錢
可能那個人傻的也說不定
那人很急於找個地方
把錢搬下來也說不定
你不要忘記 就算新加坡
它打的那些辣招
它打特別的印花稅
現在是打的超重的 去到六成 都夠膽死的
在這樣的情況 那些人還是搬錢下去的話
那你就知道兩個地方的差別
其實這些印花稅不是要打擊樓市
我站在新加坡政府的立場
反正你們都要搶 海外人買我們的樓
我當然是作為政府 中間再砍你一筆
那好 多謝Simon的分析
