裝修成本 VS 房屋出售價值 【BQ卓越地產知識年會2020】 從成本和增值的角度詮釋房屋裝修,加建,重建給房子帶來的價值

135 次觀看·2024年11月1日
主讲人:秦由棕 Bill Qin 硅谷地产人,房地产投资/交易专家, 加州房地产,贷款 Broker,建筑商,加州估价师
We Lu, Sayhomee.com COO , 建筑设计师
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Bill Qin 秦由棕出生于中国北京,幼年受中国传统文化熏陶,深谙中国文化及价值。移民美国后, 常居旧金山湾区,两个孩子的父亲,受美国家庭第一的观念影响,极为重视家庭与亲情。作为一个传统的海外华人, Bill特别了解华人朋友们对于在异国他乡拥有一个美好而温馨的家的渴望。帮助华人朋友们寻找到最适合他们的家成为Bill从业以来最大的梦想与诉求。 Bill 在房地产行业耕耘十余年,是房地产知识丰富且专业的房地产交易专家。理工科出身,思维缜密,做事严谨认真,讲求效率,为人随和,注重信誉,耐心聆听您的需求,照顾您的利益。尊重客户,尊重同业,尊重自己的职业是Bill 将房地产经纪作为职业的原则。Bill 的团队,The BQ Team已经为湾区数百同胞提供满意的房地产服务。 Bill同时拥有加州地产,贷款,估价和工程等多项执照,这在湾区的房地产经纪中并不多见。凭借 Bill 丰富且全面的房地产知识,长期积累的资源网络,团队的标准化流程,可以确保为您提供 优质高效便捷的房地产服务,充分保障您的权益,同时将您的收益最大化。 如果您与Bill 领导的The BQ Team合作,一定会对The BQ Team的专业且全面的服务留下深刻的印象。 若您有房地产交易需求,希望收到每月房地产市场更新,想加入房地产讨论群,请随时联系Bill。
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由棕地产美国, 带您了解美国房地产以及文化历史。 硅谷地产频道,讲述房子的方方面面, 实地看房,如何选房, 交接中的程序, 容易发生的问题。
那下邊我們請到了 Say Homee的CEO陸偉
他本身也是建築設計師
然後我跟他一塊講一下這個房子怎麼樣能夠提高價值
就是說你一個房子的話
你把它裝修了
你裝修花一塊錢
你能不能多賣出兩塊錢來
或者說當然你自己住是另外一方面
你自己住之外
從投資的角度來講
能不能把投入的錢收回來
或者說還有一部分利潤
這就涉及到了整個你這個裝修增加到的房屋的價值
那陸偉那邊他會說一下
從裝修因為他是設計師
裝修風格
還有從這個成本的角度來講
那我這邊會說
從這個銷售的這個層面上來說一下
陸偉你自我介紹一下
好吧
這個我把這個頻道切給你
Hello大家好
大家好
我叫陸偉是一名建築師
也是Say Home的一個Co-Founder
Say Home是一個Startup
主要是一個華人家建的
就建築的一個平臺吧
我們在平臺上主要是展示一些
比較做工好啊
還有收費合理的一些Contractor
以及設計師
幫助那個想加裝的這個Homeowner
找到心中對理想的這些建築能手吧
也非常感謝Bale提供這種機會
可以把我們在平臺上收集的這些數據
和大家分享一下
那我們這個數據就是很有針對性的
主要是針對咱們華人的這些師傅
華人羣體
行大概是這樣的
好的
你們那個網站叫什麼名字
怎麼能找到
Say Home
對
Say Home
Say就是S-A-Y
Home
然後EE.com
對
最後是兩個E
對
我看你那個Logo是把E給反過來了
沒錯
兩個對到一起
像個大房子一樣
對對對
行那個我現在Share一下我的Screen
大家可以看得到
好
我們今天就講一下這個成本
還有價值這兩方面
來點一下
對其實從房子的角度上來講
大家經常會看得到的就是一個房子
有的新有的舊
那這個我覺得就有點像人一樣
這個洗洗臉
化個妝
對吧
或者說搞個漂亮的衣服
感覺這個不一樣
精神面貌就不一樣了
所以這個房子也是這樣的
所以今天我們從幾個層面來看
就是你如果是賣房子的話
這個買房子的人在看什麼
第二個呢
就是費用跟這個增值的一個比較
就是Cost Value
還有我們從這個各個分項
這個層面上來說
給大家看幾個簡單的圖片啊
這個都是真實的圖片
我們從來沒有PS過
也沒有修圖過
這都是現實照出來的
這個房子啊
大家看一下
這個房子你看
就是這樣的哈
五十年代六十年代
這個Single Family
很常見在灣區
在矽谷地區
你看看這個
這兩個不是兩個房子
是同一個房子
你感覺呢
就像一個人洗臉
一個人沒洗臉
一個人是在疫情期間居家
一個人去辦公室上班
對吧
如果再看看這個
這是廚房
這個是洗過臉的廚房
然後再看這個
這是另一個廚房
可以看一下感覺
這是裝修完了以後的廚房
對吧
你看感覺完全是不一樣的
再看這個是客廳
這是裝修完了以後的客廳
這是洗手間
這是裝修完了以後的洗手間
所以剛剛我們看了很多的圖
這個感覺是兩個房子嗎
不是
絕對就是一個房子
所以從一個醜小鴨
變成一個白天鵝
這個就是幾個層面的功夫要下到了
就可以做得到
那如果您是買房子的人
如果你去看這個房子
你會買嗎
價格足夠多的便宜
你會買對吧
或者說你會撿漏的時候
你會買
但是如果是這個房子
你願不願意多花點錢買
所以這個大家都是一個普遍的心理
就是你如果自己能夠把這個房子
搞得乾淨漂亮整齊一點的話
實際上是會增加value的
就是你賣房子的時候
會把你所花的錢賺回來
而且還能創造更多的一些價值所在
所以我們今天就是從幾個層面來講一下
包括說如果裝修一個家裡面
哪一些地方是可以說花小錢
能夠賺大錢的東西
那裝修又花多少錢
會發生什麼問題呢
其實這個每一年都是不一樣的
你看這個我們其實一直都是在追蹤整個
我們把它從這個投資的角度來看
就是你投入跟你的產出這個RIO了
剛才講這個多單位物業
我們講RIO
現在我們還是講RIO
你看這是2017年一直到2020年
2017年的時候
你把這個門給它刷一刷
就是大門進門的大門
你給它刷一刷的話
這個還是增加最高價值的
就是性價比還是最高的
但是2018年2019年到2000年以後
這個性價比就慢慢的就往下走了
就是因為這個就跟這個流行的衣服似的
每年都有過季之說
對吧
大家每一年關注的東西都不一樣
所以什麼東西到相反都上升了呢
就是你把這個出庫的門給它做好一點
這個RIO倒是上升了
所以像這些東西呢
就是每一年呢
都有它自己的一個流行的一個趨勢
所以並不是一成不變的
但是有一些東西呢
我們可以從整體來講是長久不衰的
我們以後從那個後面是具體說一下
就是購房的客戶
他去買一個房子他會看什麼
因為我們經歷了這個幾百個這個房地產的交易
然後我們也注意觀察這些
就是買房的客戶
他會去真正的去看什麼呢
有幾個層面
大家可以看一下
就是就是這幾個層面
就第一印象是非常重要的
就是他一旦去了一個房子
他就看這個房子到底怎麼樣
我們叫做curb appeal
就是你一旦下了車在街上
你看這個房子給你的感覺
我覺得這有的時候跟看人的感覺也差不多吧
你第一印象覺得這個人還不錯
所以你他今後的一些事情就往不錯的方向靠了
如果第一印象不好
那可能很多事情都往不好的方向靠
所以賣房子也是第一印象是非常重要
還有整體的感覺
結構啊
廚房
客廳
主臥
衛生間
主臥的衛生間
這些都是比較這個重要的一些層面
剩下的還可以看窗戶門
庭院啊
這個房頂外牆等等等等這些
有一個這個遞減關係
這一張圖呢
其實就是說哪一些地方呢
可以花小錢賺大錢的
就是小投入
就性價比比較高吧
小投入
但是能夠增加房屋價值更高的
這是2020年的一個project
我們後面具體分享來說一下
這個是一個2020年的cost和value的一個統計表
我們就拿幾項來說一下吧
就是我們就是減這個數值比較高的
就是性價比比較高的
一個是廚房的
廚房的一部分裝修
還有呢
就在這這個車庫的門可以增加166
這個還是不錯的
那還有一些貼一下那個石頭
人造石頭的那種磚
這些都是今年就是2020年比較流行的趨勢
就是大家買房的人都會比較喜歡
看起來這個房子impressive
然後如果你賣房的時候呢
盡量往這方面來靠一靠
實際成本並不是很大
但是呢
增加的價值會很多
那下邊呢
我們就分項來說一下
比如說這個幾項啊
這個分別來做
入圍呢
一會兒我們一塊說好了
然後你從這個成本的層面
我們一塊一塊來看一下
那第一個呢
就是這個大門
2017年這是最好的一個方式
就是把大門給刷一刷
有的房子的大門啊
比如說這個房子
這個房子還沒大門還看不見
那後來就加了一個大門
就像這些門呢
是一進門的
給人的第一印象很重要的
有一些門就很老了
像是這個又髒又老
然後還有蜘蛛網什麼的
就要把它清理清理
再有一個呢
這個顏色呢
其實對人也是有很大的刺激作用的
我們就看這張圖啊
這是同一個房子
確實是同一個房子
你看這個火爐的位置
這個火爐在這兒
那下一張這個火爐在這兒對吧
說明它是同一個房子
只不過就是把車庫的那個位置呢
給它推出來
然後呢
把這個把這個門的這個位置呢
給它加上來了
我們看一下這個門對吧
這個門給它刷上一個紅色
其他的用這種藍色來做
然後車房啊
車房是白色的
進門的是紅色的
這種色調就非常協調
再配上底下的這個綠草
然後給人看著很舒服的感覺
很乾淨很俐落很陽光對吧
你看這個雜草叢生
在前面的雜草叢生
然後又放了很多花盆
車庫裡擺了很多傢俱
然後這兒還擱一個國旗
你感覺就很陰暗
然後這個很亂很嘈雜
所以我們需要把這個嘈雜的東西
變成乾淨整潔
有一些設計感
那從這個層面來講
那個陸偉你來說一下吧
就是換這個門呢
需要多少錢
還有說你從設計的角度來講
你給我們這個說一說好了
好的謝謝北歐
我們可以看到
只是從這張照片來看的話
其實這個房屋的整個的感覺
有一個比較明顯的提升
當然照片本身可能也有影響
一個是在晴天一個在霧天裡面
但是總的來講的話
這樣的這種裝修的這種改建
是非常常見的
目前在加州
尤其是如果你想出售房屋的話
這個提升是很明顯的
我們可以看到
他主要是做了這個三類吧
那第一類就是對一個門的
這樣的一種replace
包含他的這個房屋的大門
以及車庫的大門
包括還有一些他那個外牆的painting
那這個painting的成本價格
其實很低的
一般如果您這個房屋做的project
是一個複合型的話
那麼通常來講的話
這基本上就是大概幾百美金
到一千美金不等
就可以把整個外牆刷一遍
當然他取決於您這個項目
比如一層二層也不一樣
二層的話會貴一點
如果要做stucco的話
可能價格更高
對於車庫大門這塊的話
也是取這個cost
還是取決於您換怎麼樣的車庫的門
因為有一種木製的
還有玻璃的
還有一些其他比較複雜的
或者single的
或者double的這種都有影響
但是一般換車的話
通常就是這種車庫門的這種廠商
會直接提供這個更換的服務
我們很少會單獨去找contract
再把門一換
所以這塊他的cost
是取決於您買怎麼樣的門
但是基本上市場上的選擇
大概是在三千到五千不等
更貴的話可能也是有的
另外咱們說一下這個外門
我們看到紅色的這個外門
如果更換這個門的話
就要取決於您這個門的門框大小變不變
這個門如果你想換更大
如果你想換更大一點的門
那這個cost會高一點
如果只是更換個外門的話
這個也大概是幾百美金的一個cost
所以這塊就是
大概大家聽我說上來之後
基本上如果只是這三項的話
其實大概就在幾千美金
就可以對整個房屋
我們就可以看到前後對比的一個
明顯的提升這塊
好 謝謝這個事情
好的好的謝謝陸偉
那個那我們看一下下邊一個
這個是就是換門跟不換門
前後的一個對比
還有這些包括說草坪刷漆
外牆也刷漆
這樣給人的第一印象
就很大的一個差別
大家可以感覺到
第二個就是這個火爐地毯地板油漆
就是內牆了
內牆的這些油漆
包括說這個這個窗子
我們可以看一下
一個案例就是這一個
這個是一個內牆的一個油漆吧
就是還沒有油漆的情況
還有這個火爐就比較髒比較亂
然後這個窗子呢
也是比較舊的那種鋁合金的
現在都是那種塑鋼的
然後房頂也髒兮兮的
地板是比較老式的那種
這還是實木地板都是不錯
質量不錯
但是就是樣式就比較老
那我們看一下
如果把它重新做了
就是火爐壁爐
你看這個有給它貼上那種
人造的那種磚
然後呢
Molding上面的這個Crown Molding給做好
然後刷上漆
然後這個底下的這個
這個Baseboard給它包上邊
然後地板給它換成
這個跟其他的顏色配套的
設計感就出來了
然後再加上一些這個Staging
感覺就非常的不一樣
就是前後的一個對比的一個感覺
那再有一張圖也是
這就是前後的一個對比的一個感覺
那陸偉請你介紹一下
就是說從這個裝修的這個角度來講
就是大概比如說
搞這個地板
搞這個火爐
還有包括說其他的
你覺得的一些這個input
可以給大家講一下
麻煩您放到那個對比那兩張圖
在上一張對比
這個
對這個比較好
因為您找的這個照片是非常好的
我們可以明顯的看到前後之間的一個差異
其實就這個Project而言的話
我們可以看到
他只是對這個做了一些更換地板
Painting
還有做了一些那個吊頂的邊角
還有我們T角
包括他那個Fireplace的一個更新吧
其實是非常簡單
像類似這樣的Project的話
我們申請Promote的時候也是很快的
我們可以走一些Over-the-Counter
或者Over-the-Contain
這樣的話一般是一到兩週
快的話就可以出的來
那麼工程週期大概是在一個月左右
就可以把這些全部做完
關於一些具體的細節
比如說Fireplace這邊的
這個造價呢
其實和這個您想怎麼做是有直接關係的
我想拿Fireplace來講
Fireplace我們現在市場上大概有兩種吧
那第一種做法就是Gas的
第二種做法就是電的
第三種就是類似像這樣的
只是把外邊整整包一下的
這種Cost的這個價格完全不一樣的
比如說如果現在我們可能知道有一種那個
Fireplace它很漂亮
它有個假火在上面
那這樣的一種Fireplace
如果您是電的話
一般的價格是在兩千到三千左右
那如果您想加Gas的話
就是把真火放上去
這樣一般在五千到八千不等
為什麼有這麼大的差異呢
主要還是取決於您的Foundation
如果您的Foundation有Cross-Space的話
就是在它下面有個夾層
那麼它的這個Gas的線會更好走一點
如果是Concrete Slab那種的話就更加麻煩
另外我們看到它這個左側的大門
其實應該是隻是把這個漆刷了一下
也沒有做過多的這個一些裝飾吧
那更換地板和噴填這種計價方式呢
通常是按照這個Square Footage來算
尤其是更換地板這塊
那更換地板的它的這個差格
這個區間比較大
主要是因為這個更換地板的種類的區別
如果您更換Tiles或者這個Hardwood
以及這個Laminate這種不同的類型
包括它這個施工的這種方式
有些是釘釘子的
有些是粘膠的
這些都有差異的
但通常來講我們這個Range
是從三美金一尺到十兩美金都有
所以這塊要具體和您的Contract
或Design要具體溝通交流之後
纔可以把真正的Cost得到
剩下的您可以看到
它其實在這個吊頂上面
把一些Resized Lighting
應該是做了一些更換
有個明顯的提升
這個例子其實非常好
就是用最簡單的方式
而且最快的時間
可以把整個屋子有一個明顯的
居住環境的提升
好,謝謝
好的,這是下面一張圖
對,這個是也是比較類似的
我們看下面一張
它只是在上面加了一個吊頂
加了吊頂之後
然後它這是非常巧妙的一種方式
利用這個之前比較大的一種開窗
然後加了連續的一個門窗
Sliding Door和一些大的落地窗
然後吊頂這塊
它主要是把整個封起來
這種情況基本上也是比較好的
而且我們看到
其實它並沒有有多大的結果的變化
另外就是把地毯變成一個木地板
也許是Emily Wood這邊
然後這種設計的風格是非常好的
你可以看到就是目前現在這種淡灰色
偏點木色的這種地板
也是大家都比較喜歡的
因為它有比較明顯的一個反光
會讓整個房屋非常的敞亮
另外如果您是黑色的這種地板
有時候會偏向於這個沉穩
對,那個陸偉
他把這堵牆給打掉了
就是這個承重牆這些東西
要怎麼看呢?
或者說如果它不打掉的話
就顯得就好像是有一個人
這個臉上擋了一個大口罩一樣
不好看
是這樣的
這個我們可以看到
其實這也不是一個承重牆
這個因為它這個屋頂的結構形式
是從高到低斜過來的
那它的那個幣幕是非常清楚的
所以這塊的房子其實沒有什麼影響
我們在施工的時候
可以直接把它砸掉
但如果說是你要裝修房屋
在比如說cation什麼時候
你想把cation打成open的這種方式
很有可能會面臨著這個牆
可能是承重牆
那這個我可以在後面再簡單詳細說一下
關於承重牆的一個造價問題
好的好的
好,我們接著往下看
這個是臥室了
這個臥室看起來就很老的這種房子
五六十年代的房子很多都是這樣的
這個把這個臥室改造了以後就是這樣的
對,然後剩下的是廚房
衛生間這個洞的就比較大一些了
不是說簡單的刷個牆
換個地板就這麼多的了
那下面洞的就比較大
這是一個案例
就是以前老師的這個廚房
很久都沒有改了
這是比較現在的這個廚房
也是給它打的這種吊櫃打吊
然後重新設計一下就很open
另外像配色
然後這邊又搞了一個窗戶
這樣看起來就很舒服了
那我先看一下
我先給大家看一下
然後陸偉再給大家講一下
這個是一個也是老師的廚房
就是很窄的那種
這個就是給它打成這個很open的這種廚房
左邊這棟牆就打掉了
以前是有的
對,這個四個的廚房的一個比較
陸偉請講
好,謝謝
這張圖非常好
大家可以比較直觀看到
首先咱們講第一個吧
第一個這個廚房是
其實也是比較popular的一種裝修方式
我們可以看到它的那個爐頭做了一個改變
說明它的layout都能改變
我們可以看到它這個爐頭
舊圖它在左側
那麼在新圖的時候
它是放在了這個後面
這塊這個爐子放在那邊
然後它的這個洗碗機也是變了個變化
那這種裝修
我們通常就是改變layout
改變layout其實也是比純不改變layout
相對複雜的一種裝修方式
但是它其實並還沒有那麼複雜
最複雜的其實是要動牆了
所以這一塊的話
其實一般類似於這樣的裝修的cost
大概是在八千到一萬四不等
這種不等出現在什麼
為什麼會出現在這種狀況呢
我稍微後面再具體講一下
但是就說是
其實大家看到這個明顯的提升
其實並沒有那麼複雜
這種情況其實也是
確實是比較大家喜歡的方式
咱們再看到下面
下面這塊剛才就是被我說的
它牽扯到一個改變
那這種牆可能是成功牆
可能不是成功牆
它這個牆是在左側
那麼這樣的一種改變
其實非常非常非常非常好的
但是我們可以看到
它這個layout也是有一些變化
它的這個think之前變成了open
然後它的think是放在了它的正後面
然後前面剛好有個窗戶
這種設計方式是非常好的
有時候我們通常會把這個
廚房的窗戶是開在think上面
因為我們在其他部分是要放那些cabinet
這樣的一種方式
是應該是比較最流行的一種方式了
它的這個cost成本
是完全取決於這種牆是不是成功牆
一般成功牆如果是要改的話
我們會有一種做法
就是會把這個牆
在臨時施工的時候
兩側會搭起來
然後再把它的地板拆掉
拆掉完之後在地板的下方
做一些isolate footing
大概是有時候是24或者28
一個square的concrete
然後再拿梁把它撐起來
最終我們在這個牆的頂側加一個beam
然後就可以把整個牆就拆掉了
這樣會對空間感
還有這個光照等等都是比較好的
好的 那我們繼續看一下下邊這個
洗手間 對
洗手間也是一個比較重要的地方
這個是以前的洗手間
這個是裝修完之後的洗手間
還有一個後院
陸偉你對於洗手間還有後院
有什麼補充嗎
這個是洗手間的一個
這個洗手間也是比較典型
它沒有做什麼layout的變化
只是換了一個sink
然後shower換了門什麼的
這個的cost是蠻低的
基本上幾千就可以滿足
所以這個也是蠻簡單的
大家喜歡的話就可以直接找Connor來報價
他們就會有一些petition給你
然後你要覺得可以的話就接受
這個基本上後面我再講一下一些
一些關於這個
bathroom裝修不同的這種風格吧
和一些cost的區別
另外後院這塊
這個也是挺好的一個例子
我們大部分那個後院
有時候這個其實landscaping
是另外的一個專業
這是非常非常不同領域的
其實跟建築它還不太一樣
我們建築其實分的很細
有室內設計師建築設計師
還有景觀設計師
每個人擅長的點不一樣
當然我們可以看到右側這個東西
其實並沒有找那個專業的
景觀設計師做設計
因為這個cost也蠻高的
完全沒有必要去僱一個景觀設計師
這就是簡單的草坪鋪了一下
然後把concrete做起來
那個草坪現在的價格就是
大概分為假草和真草兩種吧
那麼大家可以記一下這個價格
就是這個真草大概是
每尺大概是6美金左右
這是人工包工包料的
但是它不含關於這個場地的整平
如果您這個地條件非常好
那大致簡單做一些夯實就可以鋪設
另外一種就是假草
這個假草其實還是略貴的
假草大概是在10美金一尺左右
當然它也是包工包料
是不含場地整平的
另外您可以放一些石子
或者一些灰啊什麼的
就做一些簡單的園藝
這塊其實您可以再找這個設計師
要簡單的做一些膚色
或者您自己做一些DIY的東西
在那個Pinterest或者YouTube上
都可以找得到
這種東西其實真的可以非常好的
明顯提升後院的這種感覺
而且降低你的cost
好的 說到這個景觀設計師
我們週六就是前天
請了一位景觀設計師
就是園林的景觀設計師
他也給我們講了一下
這個具體的視頻的回放
放在那個YouTube上
可以YouTube上去搜
矽谷地產頻道
就可以看得到
對 這個景觀也是很重要的
尤其是前院
就是前院第一印象
也是包括說前院的這個草坪這些
上次去說了一下有哪些材料
草坪現在可能維護起來
並不是很容易
老得澆水這些
所以星期六的時候
有說到一些其他的材料
比如說這個小石子之類的
那種替代一些材料
性價比也是非常高的
那我們下邊看一下
這個remodel的很多的
這個不同的部分
可能性價比都是不一樣的
而且我們剛才說的remodel
其實沒有太大的一個改動
可能都是室內的一些
相對來說是比較簡單的一個裝修
牆 地板 廚房 洗手間
除此之外
我們在做的時候
很可能還會去
有一些更大的改動
比如說加建
如果加建還是不行的話
那有可能會涉及到重建
所以就是從小改動
一直到中型的改動
一直到大型的改動
這個三個方面主要是看了
因為從我們賣房子的角度來講
儘量多的是一個裝飾性的
就是刷牆 換地板
去做一些性價比高的
投入少 產出大
這個回報大
從投資的角度來看這件事的
但是如果你要是自己住
可能剛買了一個房子
你說我裝修好了給別人住了
為什麼呢
我裝修好了我自己先住一住
對吧
所以可能一開始就進行的是一個
加建改建或者重建的
這麼一個動作或者想法
其實你一開始這麼做了的話
自己首先能享受到
你自己的這個勞動成果了
第二個
其實也是增加了這個房屋的價值
那具體這方面的構思
陸偉你的
可以跟我們說一下
好的謝謝
剛才說到這個
為什麼要大家知道這個裝修的目的
就是剛才我說了
就是如果我們有一個房子
空間非常大
這個房子是具備隔出來一個Bedroom的條件
那這個時候我們是隔還是不隔
我們知道如果隔出一個Bedroom的話
那這個房屋的價值會有個提升
那如果不隔的話
如果有個大的空間
一個共享空間在那裡
比如說Living room和Dining room合到一起
那麼明顯它會有一個品質的提升
所以大家一定要清楚
好我們下一頁
那在講這個之前
我們最好先說一下
這個裝修計價的方式和種類
我們現在呢
基本上這個計價的方式都是按人工天算的
這也是我們比較傳統的計價模式
目前建築工人的成本價格
大概是在每天一百到三百五不等
那為什麼有這麼大的差異呢
那是取決於工人的一個
他的這個技能水平
以及入行的經驗和入行的時間
是有區別的
對然後呢
關於這個報價這塊呢
大家要清楚啊
我們傳統上報呢
大概是分這麼三類
包工不包料
包工包粗料和包工包料
這讀起來有點繞口啊
就簡單來講就是包工不包料呢
就是純Labor費
就說好啦
那個Contract他只出這個人工
然後呢
就需要去買很多的材料
小到一個螺絲釘裡去買
那這個所以是最省錢
但是比較費事的一個事啊
另外第二種呢
就是包工包粗料
那所謂的包工包粗料其實很明顯啊
就是為了讓Homeowner
盡量減少一些事情
那我們的這個師傅或者工人啊
就會把一些簡單的釘子啦
或者是一些隔熱保溫材料啊
或者一些東西啊
他都會準備上
啊
您只需要買一些Finish的材料
所謂的Finish的材料呢
就是您看得見的
如果您看清楚的話
可以這麼去想
就是地板我看得見啊
我要買
然後噴填就是那個塗料什麼顏色
我不知道啊
Contract不知道
那需要您去挑
您去買
還有一些櫥櫃
什麼樣的一種啊
類型方式
您喜歡什麼樣的材料啊
也是需要您去買的
所以這是Finish的材料
這些都是需要您買的
那這樣的一種報價方式
是極大的對這個Homeowner
這種在時間上的這種支出啊
有一個節約
最後一種呢
是包工包全料
那現在是比較多啊
有一些Contract
他本身有那個很多的這種材料
供應商的一個connection在裡面
那麼他就會說好了
我這一個package
如果你喜歡啊
這樣的一種裝飾風格
或者有一些可選的這種裝修材料
那我可以全包
從設計到施工全包過去啊
好了
啊
好了不要
好謝謝
那說完這個東西之後
我們再說一下裝修的類型啊
裝修的類型啊
我們是按照這個複雜的程度
分為了三類
其中呢
一類就是第一類最簡單
就是做這個室內翻新
第二類呢
就是這個家建和ADU
第三類呢
就是重建房屋
那所謂的室內翻新呢
就是主要是一些廚房
他被我們展示了一些
這些東西呢
大部分都是以室內裝修為主的
所以這一塊的話
就是說是啊
包括其實也是含那個一些
比如說roof的更換
或者地板
其實室內翻新
總的來講
他就是一種簡單的裝修
第二類呢
就是一些ADU和家建
啊
我們為什麼把ADU和家建放在一起講呢
就是有些人可能有些homeowner
可能不知道ADU是什麼
我簡單說一下
ADU其實是那個Accessory Dwelling Unit
就是說他是附屬的這個第二套居住
那我今天下午會有一個詳細的演講
針對ADU
其實在建築層面
就是建築這個工程的層面來講的話
這個家建ADU和那個家建一個Bedroom和房屋
他是比較接近的
所以我在這一塊來講
那麼第三類呢
就是重建房屋
重建房屋基本上是在原址上全部重建
那這個就是取決於您的需求了
有些比如說我買了房子
我不喜歡他的風格
我全部需要重建
那分成這三類之後呢
我們再細細講一下
這三類的每一類大概的這個Cost是多少
Bill麻煩您轉一下
好
那首先我們來說一下室內翻新啊
室內翻新他是屬於一個非常非常簡單的
這個裝修的一個工程
他除了本身自己施工的週期
較短以外呢
他申請Permit也是比較簡單的
其實剛才我再提到了
我們在裝修的這個過程當中呢
這類選擇通常是速度最快的
而且成本最低的
當然他的這個建效也是比較好的
因為他可以明顯對房屋外觀有一個明顯的變化
就像化妝一樣
那個說到Permit這塊呢
我們灣區大部分的這個City
有一個快速通道
我們稱之為Over-the-Counter
或者Over-the-Counting
剛才我已經說了
類似於這樣的一種Project呢
您可以這個比較快速的去申請到Permit去施工
然後這個工程週期一般是一個月到三個月差不多就完了
我們重點提一下這個室內結構牆的變化
就是這個通常會在Cation當中會遇見
我們在裝修Cation的時候呢
其實有一堵牆
如果您想把它砸掉的話
您一定要首先要判斷這堵牆是不是那個承重牆
那如果這堵牆是承重牆的話
那一定要請那個Struct Engineer來重新計算
如果這個牆不是承重牆的話
那基本上就是我們可以直接Remove掉就可以了
那這個情況呢
一定要一定要注意
好,Bell,下一頁
如果從室內翻新這塊來看的話
那個為了讓大家更好的記憶和理解
我大概是分了這麼四類啊
這個第一呢
就是這個廚房裝修
那廚房裝修它的這個Cost的區間呢
大概是在一萬美金到兩萬五千美金不等
這樣的一種這個大的那個Range的出現的原因
就是在於您這個想法是怎麼想裝廚房
還有您現在這個房屋的一個情況來看
就剛才我說的
如果您的Layout不變的話
只是把廚房全部的東西更新
我換一些比如說櫥櫃啊
我換我的爐子啊
換一些這個刷刷牆
換地板
換個燈類似這樣的情況下呢
大部分是最便宜的
基本上在一萬
甚至有些可以低到幾千
但如果說是你要把一些Layout要變化的話
那這個就會出現變化
尤其是爐子
爐子它有兩種類型
我們通常用的一種是電
一種是氣啊
這兩種呢
就是取決於這個您的需求
想怎麼選擇
如果您之前是用Crossface的話
就剛才我說的夾層
如果您想把電改成氣的
還是可以的
如果您之前是這個
那個Crossface Lab這種基礎呢
那如果想把電改成氣的
就非常非常困難
有些可能甚至做不到
所以這塊的話還是要具體分析
那第二類呢就是浴室
這個也是要根據這個負擔程度而定的
其實它和廚房裝修是比較接近的
就是說第一啊
你是純更換
還是說是它的layout有變化
或者說是它的位置有變化
那這種情況都是要視情況而定的
但是您可以記大致這麼一個範圍
這個6000到18000
第三類呢就是這種單向的
像更換一些地板啦
或者是刷刷漆啦
或者是換個門啦
無論是外面還是內門啦
這種通常是按照這個它的單位來計算
就剛才我已經大概說了
它的比如它的地板
它的地板沒值多少錢
一般來講的話
我們去換這個laminate
就是還要這個大概是
每尺是3美金到5美金
如果我們要換它這個hardwood的話
一般是在6美金到8美金不等
Tiles會貴一點
所以這塊的話就是
以後如果您收到contract報價的話
您可以仔細地把這個去判斷一下
說你這個是怎麼算怎麼來的
這個為什麼這麼貴
它會給你獨項解釋的
第四個就是空調和水電這塊
空調水電這塊呢
基本上是整屋都會都會影響到的
尤其是我們現在在灣區很多老房子
它可能有些房子只有這個暖氣啊
沒有空調
所以這塊比如有些homeowner
我想加一個AC
我想加中央空調
大部分這個價格一般是在9000到15000
這是有license照的這種師傅專門做的
水電的更換也是一樣的
有些大部分的情況就是升級這個電箱吧
因為一些老房子之前大概都是100安
那麼它那個breaker會很少
就是而且現在的
隨著用電的電器的數量的增加
我們對電的要求會增加
所以這塊大部分就是需要把這個
電的這種等級上升起來
upgrade這個electrical panel
大概是要升到200
就這塊如果還要考慮
是不是要把屋內的這個電線啊
一次也要全部都換掉
這個也是非常重要的
因為這個電線呢
會隨著這個時間去老化
所以你要讓你的contract去看一下
是不是有一些電線已經老化
或者有一些潛在的風險
那既然要裝修的話
其實最好就把這個電和電線一起更換
基本上那個室內裝修大概是這樣的
第二類我們說一下這個加建及ADU吧
那這一塊呢
就是它這個工程的複雜程度是比較寬泛的
它是可窄也可寬
有些可以是僅僅擴一個bathroom
那有些是可以擴一個bathroom
那有些是可以擴兩個bathroom
甚至擴一個ADU
一千尺都會出現
甚至可以加二層
這些的這個工程的週期啊
完全取決於這個房屋該怎麼去擴大
但是這類的房屋其實是相對比較複雜的
它是需要建築設計師和結構工程師一起幫你去設計
然後大概是需要幾個月的時間去拿到permit
尤其是結構這方面的話
它需要從那個foundation開始
到framing到這個roof
包括裡面的這些水電都要重新做
工程週期一般是四個月到八個月
那這塊具體的這個
您可以再根據那個contract再自己諮詢一下
或者您找您的這個設計師或者建築師去具體溝通
但這塊就是您心裡應該有個概念
就是它和那個簡單的裝修是不一樣的
它的這個時間從permit開始一直到施工完
基本上要保證那個半年以上
下午我會對這個ADO有一個詳細的講述
大家有興趣的話可以繼續來聽
好 那我們說一下這個關於擴建的一些cost
好 背後下一個
對 這塊
那我也是分了四類
第一類就是一層擴建
一層擴建就是直接增加房屋
這個擴建基本上就是每尺在兩百五到三百二之間
就是很多attention
這個是房屋大概是三個百種
大概要擴個兩百尺左右
那這個大概cost就在兩百五到三百二之間
當然這些價格是基於您這個
整個土地是相對比較平整的
沒有特殊的情況
比如說不需要做這個
不需要做一些這個室外排水等等這些
另外第二種就是二層的加建
二層加建基本上是cost最高的一種
也是不建議大家一開始就考慮二層加建
因為二層加建的時候需要做的事情比較多
因為這個房屋在剛開始設計的時候
並沒有考慮二層
那麼它的基礎還有它的外牆基本上是比較薄弱
如果您要加建二層的話
就意味著您的基礎要加固
然後您的外牆也是需要加固的
所以這塊它的cost基本上是高達
可以高達比較小
就是沒有很多這個backyard
之後這樣的一種loss比較合適
然後第三種就是這個分離式的
叫attached ADU吧
就是揉在一起的
但是其實這個和一層擴建是比較接近的
我為什麼分開說呢
就是它其實價格略高一點點的原因
就是這個ADU是有含那個kitchen的
它裡面有廚房的
那廚房它又多了一部分的水電的工作量
所以它的這個價格
那最後一類其實就是一個分離式ADU
分離式ADU就是和您的主屋分開
您的主屋在前面
那它的後院建一個這個attached的ADU
是完全獨立的
那有自己的水電
有自己的臥室
有自己的kitchen
還有自己的淋浴桌這一套東西
這個其實是純新建
基本上價格是在220到350之間
這個為什麼會便宜一點呢
主要還是因為
就是因為它是純新建
它沒有更多的和這個existing house
之間的connection在裡面
所以它反而有時候會便宜一點
好下一個
那第三類就是重建房屋
這個其實可能預見的情況會少一點
有時候會發生火災
或者這個基礎有些比較大的問題
或者說您偷偷地想把這個房子的外觀
全部都變了
包括它的layout
我就是不喜歡
那麼在這樣的情況下
您可以再做一些這個重建rebuild
rebuild的時間是最長的
一般在七個月以上
那這個基本上就是把整個房屋
從底到高層層做
好不好意思
那這個我們來做一個相比較吧
室內翻新加建和重建
它到底有什麼優劣點呢
我們可以看到室內翻新
它是成本低速度快
效果最明顯的
它的申請週期大概是一到兩周
施工一般是一到三月
成本就是從幾千到幾萬不等吧
這個就是任務比較大
完全取決您做什麼
那第二類呢就是加建
加建的是失蹤
什麼都失蹤
但是它對於這個房屋的價值提升
也是比較明顯
尤其是使用價值
它可以比較好的去增加一個臥室
甚至於增加兩個臥室
這種幾乎是滿足一個剛性的需求
它並不是在外觀上的一種好看
這種情況一般
它的permit週期就會越長一點
施工大概是在三到八個月
它的成本基本上是在每尺兩百到三百五不等
那最後一個就是重建
那重建的話成本最高的
用時是最長
效果是最靈活
但這個基本上施工的整個的
包括permit在一起的話
可能是在一年
這個成本就視情況而定了
基本上是從五十萬到八十萬都會出現
好的非常感謝陸委給我們分享一下
那下邊呢
剛剛陸委從成本的角度來講
從施工的角度來講
給我們講了一下這幾個方面
一個是簡單的裝修
再有一個加建
再有一個重建
這幾個的比較
下邊我給大家share一個案例吧
那我們的整個的上午的section快要結束了
那結束之後呢
我們會有一個調查
一個是希望大家能夠幫助我們填寫一下
然後幫助我們改進我們的這個活動
另外呢如果有什麼需求的話
也可以在問卷調查表上來進行填寫
那我現在share一下我的screen
然後我們看一下我們
2019年1月份做的一個案例
好稍等啊
2019年年初的時候
那個時候市場還是不錯
現在市場是有一些波動
我share一下
好大家應該可以看到我的這個屏幕了
然後我把它調成放大
好的
這個就是2019年1月29號
我們有做記錄
整個的這個項目的一個追蹤
是賣房子了
這是Milpitas的一個房子
它這個房子是三房兩個衛生間
但是它前面呢
加了一個房子
就是把一個family room
加了兩堵牆
加了一個門
這樣給改成一個房間了
就變成這個四房
這個加的這個是很早以前加的了
然後這進去的一個感覺
就是original牆的感覺
進去房子的感覺
那上面有一個小吊燈
然後底下呢
就是這個
它這鋪的地磚
從一進門一直到廚房
伸延到廚房到客廳
全部都是地磚
這個地磚整體感覺會稍微冷一點
稍微舊一些
這是60年代的房子
但是給人感覺呢
還是相對來說這個結構上是比較好
因為客廳跟這個廚房
它是通著的
它是比較open的floor plan
就是客廳從廚房看客廳
底下是地磚
然後上面有加這個recess light
這是旁邊有一個火爐
進來之後就進行了一個
簡單的裝修
就是這種感覺
旁邊有洗衣房
還有這個pantry
這是一個感覺
雖然可以住
但是呢
它不搶眼
就是不亮眼
一般我們從辦房的角度來講呢
你這個東西得化妝嘛
對吧
就像我們開這個zoom也是
它不是有一美顏功能嗎
好像是一美顏
這個好像看起來就好看了
所以我們都是要給它化妝美顏
你看這個廚房的這個櫃子
以前的這個櫃子是舊的
它沒有換
直接換了一個黑色的一個檯面
它整體的效果就不好
就是說從整體的效果上出不來
這個是加蓋的那一間
就是看到的這兩個牆是後加的
鋪的是地毯
當時我們就看著這個房子
1月份看完了以後
2月19號呢
這個owner就決定賣了
然後我們簽了leasing agreement
下面我們的這個裝修的
就開始工作了
裝修團隊就開始工作了
你看這是廚房的位置就全給拆了
然後地磚也是準備打掉的
後來就把這個
這是臥室
臥室的這個地板
舊的那種地板
地毯給它拆掉了
然後它的櫃子沒有給它動
就是櫃子裡面還是比較新的
這是衛生間
衛生間的全部裡面的東西
全部拆掉
包括說那個shower
後來發現地上有很多漏水
然後又給它掀起來
就開始修這個漏水的
因為水漏進去的話
這個底下的底層的木頭
都已經修掉了
這是那個shower
3月12號
3月12號這個房子
就是裝修的情況
已經出具有點樣子了
你看這個牆全給刷了
然後這是客廳的那個地磚
那個tile的那個磚
全部拿掉了
然後底下是那個vinyl
底下的那個地板格
已經全部露出來了
然後這是廚房
然後廚房裡面的這個
牆給它刷掉了
然後基本上空出來了
然後纔去裝這個櫥櫃
裝這個水槽
然後冰箱洗
洗淨烘乾機在另一邊裝
開始逐漸地開始往前推進
這是衛生間的這個位置
衛生間的把它那個shower
那個站立式的洗澡的
給它摳出來
然後露出底下
底下這個原本的這個樣子
然後裡邊有一些木的
朽掉的話
我們就全部都給它換掉了
這是臥室
剛剛看到的那個臥室
對
就是在施工的這個
3月16號
我們進一步的開始進行施工的
這個櫃子已經給裝上了
你可以看到
從一開始全部都沒有
然後到現在
這個櫃子給它裝上
然後檯面還沒有開始裝
這個是從廚房
一直看客廳的這個角度看的
地板上已經開始了
這個地板就是那個
Laminate的地板
它並不是實木的地板
但是看起來還是不錯的
就是看起來很堅硬
然後配色
主要是配色了
就是牆的顏色
跟地板的顏色是比較協調
然後再加上白櫃子
這是主臥的洗手間
地磚先給它鋪上了
然後這個
shower這塊也開始進度
往前推進
3月20號
又推進了一步
這個你可以看得到
當然這些雜物收拾了一下
基本上櫥櫃已經裝得差不多
地板已經全部推到
廚房的這個位置
然後右邊的是那個洗手間
左邊的是臥室
臥室基本已經全部弄完了
洗手間這個
shower這塊
也是鋪上了這個磚
所以這個房子
賣的時候就比較容易賣
因為如果不裝修的話
也是能賣了
但是呢
一個是價值上不容易
推升上去
第二個呢
就是賣的時間速度
也許會稍微長一點
那這個房子呢
上市7天
然後就判定了
當時list price是118萬
但是sold price是131萬
在那個地區
是賣到了一個最高的價格
當時旁邊的一個房子
也就是120萬
不到130萬
但是我們這個已經賣
超過130萬了
所以這個就算是一個
投資的一個項目
這個owner的情況呢
他是我
我記得
我沒有仔細查
他到底是哪年買的
是我們給他買的
好像是2014年買的
我印象裡面
2014年買的之後呢
他短暫了
住了兩年的時間
然後就搬走了
不在美國了
然後這個房子
就一直是出租的
後來他決定說
不要美國的綠卡
就放棄綠卡
覺得太麻煩了
跑來跑去的
所以這樣的話
那個房子
也沒有必要留了
那我們就接手來賣
所以從頭到尾
這個朋友就
從來就沒有出現過
就是賣房的期間
他沒有出現過
所以我們都是從裝修
一直前期的這個裝修
然後到後期的銷售
就全部做完了
然後最後的簽字
也是下午我們會講一下
人不來美國怎麼簽字
然後也是通過
這個郵寄的形式
簽完了
所以這個
就是從一開始的設計
然後一直出方案
到裝修到出售
全部都是我們團隊
從頭到尾來做的
當然也非常感謝這個朋友
他基本也比較忙了
他也不想操心這些事
我們定期給他一個update
說我們做什麼
然後大概的報價是怎麼樣的
然後到哪個進度了
然後他只是說
那你們就去做吧
然後我們就
我們就一步一步幫他推進
這個房子
你可以看得到
這個房子
以前的樣子
剛剛我們有看
這是之後的樣子
就是說整體的一個感覺
一進門的感覺
然後這是廚房的感覺
從廚房一直看客廳的感覺
這些staging
也都是我們自己做的這個房子
那有的時候是我們
如果太多的情況下
我們會去找這個合作的staging
但這個staging
是我們自己來搞出來的
這是衛生間
這是一個臥室了
然後把它搞成書房
這是主臥
衛生間
這是後院
後院的話
這個把那個園林
沒有大洞
但是呢
它就有一些這個草
不是很長得亂七八糟的那些東西
我們給它修剪了
所以剛剛
舉的是一個簡單的例子
那最後做一個
做一個總結吧
就是說這個房子
如果要出售
或者您自己住的話
其實房子
在我們一生來講的話
可能是你投資
或者你消費的
最貴的一樣東西
那如果
你可以把它增加一些價值
我們叫value add
不管是簡單的裝修
還是加建
還是重建
其實你所花費的這些
投入呢
都是能夠得到
超額的回報
基本上是能夠把成本收回來
還能這個
得到一些超額的回報
如果說
你沒有做那個
性價比太不好的事情
那具體什麼是性價比好
什麼是性價比不好
或者說需要哪
小投入大產出
還有呢
整個在裝修的過程當中呢
要怎麼樣去做
然後這個就需要專業人士
給您一些
專業的意見
所以呢
這邊呢
是做房地產這個銷售
我們已經有幾百套房子
所以有
豐富的一些經驗
然後路偉這塊呢
在於室內設計
還有整個裝修團隊上面呢
也都有豐富的經驗
還有非常好的這個
這個設計上的感覺
我覺得這個路偉
做的這個PPT都特別好
你看我這個PPT
相對來說比較
沒有你那種設計感那麼強啊
很時尚的一種感覺
所以是設計非常是專業的
所以如果您在今後
這個房屋相關的
比如說設計裝修出售啊
這些有什麼需要的話
可以跟我們聯繫